[생생경제] 김인만 "둔촌주공 강대강 대치, 분양가 상한제밖에 답 없어"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2022년 4월 19일 (화요일)
■ 대담 : 김인만 김인만부동상경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 김인만"둔촌주공 강대강 대치, 분양가 상한제 밖에 답 없어"

-분양가 상한제 갈등, 6월 선거 앞두고 분양 연기 많아
-둔촌주공, 52% 공정서 중단은 사상 초유의 사태
-5200억 증액, 조합원 부담으로...정부가 분양가 올려주는 수준서 협상할 듯

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 1만 2천 가구가 넘는 서울 강동구 둔촌주공 아파트의 재건축 공사가 중단되면서 4천700여 가구에 달하는 일반 분양 시기가 불투명해진 가운데, 올 상반기에 서울에서 분양을 준비하던 다른 단지들도 이런 공사비 갈등과 시공사 교체 등의 이유로 사업이 줄줄이 지연되고 있는 것으로 확인됐습니다. 왜 이런 상황들에 놓인 건지 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장 전화 연결돼 있습니다. 소장님 안녕하십니까.

◆ 김인만 김인만부동상경제연구소장(이하 김인만)> 네 안녕하세요.

◇ 전진영> 둔촌주공에 대해서 저희가 이야기를 자세히 하기 전에 이렇게 둔촌 주공처럼 서울에서 분양 착공이 미뤄지고 있는 곳이 한두 군데가 아닌 것 같더라고요. 어떤 지역들이 있습니까?

◆ 김인만> 최근에 이렇게 분양이 미뤄지는 지역들이 늘어나고 있는데요. 동대문 이문 1구역도 그렇고요. 둔촌주공은 워낙 상징적이고요. 과천도 그렇고요. 전체적으로 이렇게 분양 일정이 미뤄지는 단지들이 속속 나타나고 있는데 분양가 상한제 갈등도 있고요. 이게 6월 달에 지방선거가 있다 보니까 원래 굵직한 선거가 있을 때에는 좀 이게 꺼리는 경향들이 있거든요. 분양 일정들이 그래서 여러 가지 이유가 맞물려서 지금 분양 일정들을 잡지 못하고 좀 늦어지고 있습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 이렇게 둔촌주공 포함해서 서울 지역의 몇몇 재건축 단지들이 이렇게 일정들이 늦어지고 있는데, 이 중에서 워낙 둔촌주공 문제가 심각해서 오늘은 관련 얘기를 해보려고 합니다. 공사 자체가 아예 중단이 됐는데요. 이렇게 공사가 중단되는 초유의 사태가 벌어지기 전에 어떤 일들이 있었던 건가요?

◆ 김인만> 이게 좀 굉장히 복잡한 사항이 있는데요. 분양가 상한제 문제는 우리가 다 알고 있듯이 둔촌 주공만의 문제는 아니고요. 여러 구역들이 문제가 있는데 둔촌주공 같은 경우는 1만 2천 세대나 되거든요. 5930세대 아파트를 재건축을 해서 1만 2천 세대 아파트로 만드는데 이게 어떤 문제가 있었냐 하면 2016년에 시공사 계약을 하게 되고요. 시공사 계약을 할 때 시공 계약 그러니까 공사비를 2조 6천억 정도로 계약을 했습니다. 그런데 2020년 6월달에 증액 계약을 하게 됩니다. 5200억 원 정도를 증액을 해서 3조 2천억 정도로 계약을 맺게 되는데, 이게 그대로 갔으면 문제가 없는데 2020년 8월에 새 기존 조합이 해임이 되고요. 2021년도에 새로운 조합이 결성이 되면서 증액 계약은 무효다. 절차상의 문제가 있어서 인정을 해 주지 못하겠다. 라고 나오고 있고요 시공사 입장에서는 2020년 2월에 착공이 들어갔고요 2020년 4월에 일반 분양을 통해서 일반 분양을 하면 분양가가 들어오니까 공사 대금으로 사용해서 이렇게 공사를 하려고 했는데 일반 분양은 늦어지게 되고 외상이라고 하죠. 시공사 돈으로 공사를 했는데 증액 계약도 조합이 인정 못하겠다고 하니까 이번 4월 15일에 시공단 측은 전격적으로 공사를 중단하면서 유치권 행사에 들어갔습니다.

◇ 전진영> 그러니까 처음에 맺은 계약하고 이제 지금은 이제 처음에 맺었던 계약 당시에 이제 조합장이랑 지금 조합장은 다른 사람인 거고 그러니까 이전 전임 조합장이 맺은 계약은 우리는 인정할 수 없다라고 새로운 조합장은 얘기를 하는 거고 시공사업단 입장에서는 아니 이미 정당하게 계약을 맺은 건데 이렇게 나오니까 당황할 수밖에 없는 거고 이런 상황인 건데요. 그런데 이렇게 공사가 첫 삽 뜨고 진행 중에도 공사비 증액 계약을 맺기도 하나요.

◆ 김인만> 이런 경우들이 있기는 하고요. 최근에 원자재가격 상승이나 인건비 상승이나 여러 가지 문제들이 있었고 이게 2016년도에 시공 계약을 하게 돼도요 착공까지 4년의 시간이 걸리다 보니까 그 사이에 많은 일들이 일어나게 되죠. 인건비도 오르고요, 자재 값도 오르고 여러 가지 문제가 있어서 증액을 했는데 이게 절차상의 문제가 없다면 현 조합에서도 이게 뭐라고 할 수가 없는데 절차상의 문제가 있다고 합니다. 조합 측에서 보면 공사비 검정 결과를 공개를 해야 되는데 안 했다. 연대보증인 개인 서명이 없다고 해서 절차상의 문제를 삼아서 인정을 못하겠다는 것하고 시공사 측은 아니다. 우리는 인가까지 다 받았는데 무슨 소리냐 이렇게 첨예하게 대립을 하고 있는데 이게 문제는 대부분은 처음 초기에 공사할 때 이렇게 중단되는 경우들이 있는데 지금은 공정률이 52%나 됩니다. 제가 어제도 현장에 한번 다녀왔는데요. 11층~12층 정도 올라갔더라고요. 올라가는 상태에서 이게 중단이 되어 버렸기 때문에 어떻게 보면 이 정도 대규모 단지에서 공사 52% 공정에서 중단이 되는 건 그의 사상 초유의 사태가 아닐까 이렇게 생각을 합니다.

◇ 전진영> 아니 그런데 조합 입장에서도 이렇게 공사가 한창 진행 중인 과정에 중간에 이렇게 반발하면서 중단이 되면 조합 입장에서도 굉장히 손해 아닌가요?

◆ 김인만> 양쪽이 다 손해라고 저는 보여지는데요. 조합 입장에서는 당연히 손해입니다. 공사비가 이게 지체되면 공사비는 계속 더 늘어날 수밖에는 없고요 이주비 대출이라고 있거든요. 재건축을 하게 되면 조합원들이 이주비 대출을 받게 되는데 이주비 대출비만 1조 2800억이고요 사업비 대출을 받은 것만 해도 7천 억 정도 되니까 이주비 대출 이자만 1년에 800억 정도 됩니다. 한 67억 원 정도가 그냥 가만히 있어도 계속 이자가 나가야 되는 상황이기 때문에 무작정 기다린다고 해결될 문제는 아니고요 그렇다고 5200억 원이 결국에는 조합원들 돈이거든요. 조합원들이 돈을 더 내야 되는 상황이기 때문에 조합원들은 어떻게든 부담을 줄이고 싶은 마음. 일반 분양가라도 높이면 되는데 분양가 상한제를 통해서 일반 분양가도 높일 수가 없고, 증액도 부담스럽고. 조합원들 입장에서는 지금 벼랑 끝 대치를 하고 있는 상황입니다.

◇ 전진영> 양쪽이 지금 서로 물러서지 않고 거의 팽팽하게 지금 맞서고 있는 상황이고 기사들을 보니까 물밑 접촉도 전혀 없는 상황이라고 하더라고요.

◆ 김인만> 이게 한 치의 양보도 없는데요. 물밑 접촉이 되었으면 이미 상당 부분 이런 문제까지 가지는 않았을 텐데 서울시하고 강동구도 가만히 있지는 않았습니다. 코디네이터를 투입을 해서 코디네이터가 조종자거든요. 각 시공 전문가 변호사 분야의 전문가들을 투입을 해서 중재를 했는데 이게 50억도 아니고요 500억도 아니고 5천억을 가지고 첨예하게 맞서다 보니까 타협점을 전혀 찾지를 못했고요. 지금 사상 초유의 공사 중단. 조합 측은 시공단 해체. 인정 안 하겠다. 해지를 하겠다라고 나오면서 현재로서는 이게 한 쪽이 양보하지 않는 한 접점을 찾기는 어려워 보입니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 그럼 이렇게 공사가 늦어지게 되면 분양받은 입주자들 피해도 굉장히 클 것 같은데요. 어떤 피해를 입게 될까요.

◆ 김인만> 분양 받은 분들이 가장 큰 피해를 받게 됩니다. 시공단 측은 대형 건설사들이거든요. 현대건설, HDC, 대우건설, 롯데건설이기 때문에 물론 외상으로 공사를 해서 한 2조 5천억 원이 투입이 됐다라고 하나 대기업들은 어떻게든 버틸 여력이 있는데 결국에는 이 부담이 조합 부담도 아니고 조합원들의 부담이거든요. 지금 5200억 증액하는 것도 문제고요 설사 시공단을 폐지를 하고 새로운 시공단을 하더라도 지금 계약에서는 아마 하기 힘들 겁니다. 최근에 물가 상승이나 여러 가지 고려하면 5천억이 아니라 1조 이상의 증액이 필요한 상황이기 때문에 조합원들 부담은 눈덩이처럼 커지게 되고요. 계획이 있잖아요. 2023년 내년 8월이 입주 계획이었는데 지금 이게 6개월이 될지 1년이 될지 이렇게 계속 늦어지게 된다면, 계획이 있죠. 집을 팔거나 전세 만기에 맞춰서 입주를 하려고 했는데 그 계획도 차질이 되고요. 추가 분담금 평균 이주비 대출을 3억 원 정도 받았는데 도대체 얼마나 더 늘어나는지 가늠하기도 어렵고요. 가장 문제는 공사 중단이 되면 이게 부실 사업장이 되거든요. 이미지가 굉장히 안 좋아지게 되고요. 이 정도면 랜드마크 아파트가 돼야 되는데 이미지도 안 좋아지고 부실공사 우려. 이게 철근 같은 경우도 굉장히 부식이 되거든요. 그래서 빨리 공사를 진행해야 되는데 시간이 늦어지면서 결국에는 그 부담은 조합원들이 떠안게 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 아까 얘기해 주시면서 서울시 쪽에서도 가만히 있지 않았고 코디네이터도 투입해서 상황을 중재해보려고 했는데 쉽지 않았다고 말씀을 해 주셨는데. 지금 어쨌든 상황이 이렇게 최악의 상황까지 왔으니까 서울시가 또 한 번 좀 중재자로 나서서 뭔가 해결해 줄 수 있는 어떤 묘안이랄까요. 그런 게 없을까요.

◆ 김인만> 결국에는 분양가 상한제밖에는 없습니다. 결국에는 일반 분양가인데요. 이게 이 불행의 씨앗의 출발이 일반 분양가에서 시작을 했거든요. 2020년 4월 일반 분양을 하려고 했을 때 조합 측에서는 3.3제곱미터당 한 3천500만 원 정도를 요구를 했고요. 주택보증공사 허그는 2900만 원 정도로 해라 너무 높게 하지 마라라고 해서 결국에는 이게 일반 분양을 못하고 늦어지게 됐는데 지금 또 주변 시세는 33제곱미터당 한 6천만 원 정도 되거든요. 그런데 일반 분양을 3500에서 4천 정도로 지금 예상을 하고 있으니까 이 매듭 결국 돈이란 말이에요. 이 돈을 풀 수 있는 건 시공사 측에서 돈을 더 낼 수도 없고요. 조합원들이 돈을 더 낼 수 없는 상황이라면 일반 분양가를 올려서 그 비용을 충당을 해야 되는데 그 권한은 서울시와 허그, 결국에는 국토부가 쥐고 있기 때문에 이건 서울시나 정부가 결국에는 일반 분양가를 올려주는 수준에서 협상을 하지 않을까 그렇게 예상을 합니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 그런 좋은 협상안이 나왔으면 좋겠는데 일단 조합에서는 공사 중단이 10일 이상 이어지면 시공사랑 계약을 해지하겠다. 이렇게 초강수의 카드까지 꺼냈는데 조합이 이렇게 시공사랑 계약을 해지하겠다라고 얘기를 하면 바로 해지가 가능한 건가요.

◆ 김인만> 바로 해지는 어려울 거고요 이제 법률적인 소송에 들어가게 되는데 시공단 측에서도 굉장히 완강하거든요. 큰일 났다가 아니라 시공사 측에서는 그러면 우리가 지금까지 했던 공사비를 달라 우리는 빠지겠다는 입장입니다. 그래서 이게 시공단 측이 부담을 느끼고 겁을 먹으면 이게 협상이 되는데 시공단도 빠져버리겠다. 유치권을 하고 있거든요. 유치권이 뭐냐 하면 지금까지 우리가 외상으로 공사했던 공사비를 주지 않으면 이 사업장은 아무도 들어오지 못해라고 해서 지금 유치권을 행사하고 있기 때문에 다른 시공단 예를 들어서 삼성물산이나 GS건설이나 이런 대형건설사하고 다시 협상을 하더라도 공사비를 변제해주지 않으면 공사 재개가 불가능합니다. 결국은 이 돈을 주고 들어올 시공단이 없다는 것을 지금 현재 시공단 측도 알고 있기 때문에 하려면 하라. 공사비를 달라는 큰소리를 치고 있는 상황이고요. 조합도 해지하겠다는 상황 양쪽이 지금 강대강 대치를 하고 있습니다.

◇ 전진영> 진짜 말씀해 주신 대로 계약 해지가 설마 된다고 하더라도 새 시공사 선정하는 것 자체도 쉽지 않겠네요.

◆ 김인만> 어렵죠. 현재 참여한 게 우리나라 대형 건설사들 4곳이 참여를 했고요. 남아 있는 건설사들이 삼성물산과 GS건설인데 이미 52% 공정이 된 사업장 유치권까지 행사하게 되고 증액 계약도 문제가 있는 사업장에 들어올 가능성은 거의 없기 때문에 결국에는 타협점을 찾고 어떤 방법을 찾는 수밖에 없을 것 같습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 그러면 지금 상황에서 가장 현실적이고 합리적인 대책이라면 아까 말씀해주신 어떤 서울시와 정부의 개입일까요.

◆ 김인만> 제가 볼 때는 그렇게 될 수밖에 없을 것 같습니다. 어느 한쪽이라도 양보를 하면 괜찮은데 시공단 측에서는 여러 가지 물가 상승률을 감안해 보면 아마 그런 속마음도 있을 것 같습니다. 2016년 시공 계약을 했고요 2020년도 증액 계약을 했지만 최근에 원자재 값이 워낙 많이 올라가서 차라리 안 하는 게 낫다라는 그런 계산도 깔려 있는 것 같습니다. 그래서 이 기회에 공사비 받으면 그냥 빠져버리겠다는 마음도 있기 때문에 시공단 측에서 양보할 마음은 없을 것 같고요 조합 측도 어차피 부담이 늘어나는 상황에서 지금 양보를 좀 해야 되는 상황일 수도 있는데, 현재는 그럴 가능성이 없기 때문에 서울시와 정부에서 합리적인 분양가 인상안을 제시를 하면서 서로 양보를 좀 해라. 증액 계약을 인정을 하고 절차상의 문제는 나중에 별도 소송이라든지 절차상 문제를 가지고 책임 추궁을 한다든지 이렇게 진행을 할 수 있는 공사가 늦어지게 되면 조합원들도 피해지만 우리 모두가 피해를 볼 수 있습니다. 1만 2천세대 정도면 2023년 서울의 입주 물량 절반 이상이거든요. 이게 공사가 안 되면 우리 부동산 시장이 다시 또 불안해질 수도 있기 때문에 이건 적극적으로 개입을 해서 풀어야 될 숙제인 것 같습니다.

◇ 전진영> 방금 말씀해 주신 대로 둔촌 주공도 그렇고 이것도 워낙 물량이 많다보니까 둔촌주공뿐만 아니라 저희가 앞서 인터뷰 시작하기 전에 잠깐 언급했던 서울의 다른 지역들도 지금 계속 재건축 재개발 아파트 분양이 밀리고 있는 상황이다보니까 이렇게 되면 부동산 시장 전체가 불안해지는 요인으로까지 번질까봐 이 부분이 우려스럽거든요. 어떻게 보십니까.

◆ 김인만> 네 맞습니다. 이게 다른 전국적으로 본다면 신도시 개발도 하고요 택지 개발도 하고 다 되는데, 서울 같은 경우는 재건축 재개발 정비사업이 아니면 새 아파트 입주할 수 있는 땅이 없단 말이에요. 그래서 정비 사업이 필수인데 분양가 상한제 문제도 있고요. 조합이 공공이 아니다보니까 개인의 이익을 조합원의 이익을 극대화하다 보니까 일반 분양가에서 맡기다 보니까 주변 시세가 3.3제곱미터당 6천만 원 정도 되는데 그걸 4천만 원에 하라고 하니 조합 입장에서는 좀 미룰 수밖에는 없고요. 결국에는 시간을 끌면 정부나 서울시가 양보해 주지 않을까 하는 계산도 좀 있는 것 같습니다. 그래서 제 생각에는 분양가 상한제 같은 경우도 주변 시세보다 비싸면 안 되겠죠. 좀 낮추더라도 현실성을 감안해서 너무 많이 낮추는 것보다는 어느 정도는 반영해 줄 필요가 있지 않을까. 우리 둔촌주공 같은 경우는 한 3.3제곱미터당 4500에서 5천만 원 정도 수준으로 해주면 저는 원만하게 해결될 그런 열쇠 실마리를 찾지 않을까 하는 생각도 합니다.

◇ 전진영> 네 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 전진영> 네 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장이었습니다.