[라이브줌인] 거래 활성화 대책, 부동산 경착륙 막을까?

■ 진행 : 호준석 앵커, 김선영 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
오늘 여러 조간소식에 이 소식이 1면 머릿기사였습니다. 정부가 어제 서울과 경기 4곳 하남, 광명, 과천, 성남 제외한 나머지 지역 규제지역에서 해제했습니다. 주택담보대출 규제도 완화되는데요. 얼어붙은 부동산시장에 훈풍을 불어넣을 수 있을지 전문가와 자세히 짚어보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나와계십니다.

어서 오세요. 그러니까 서울과 경기 이곳 4곳 뺀 나머지 경기지역들, 인천, 세종은 다 풀린 거군요.

[김인만]
모두 다 풀렸습니다. 서울은 하나도 안 풀렸고요. 서울 인접한 지역들, 과천시, 성남시 중에서도 분당구와 수정구는 남아 있고요. 광명시, 하남시 빼고 모든 지역이 다 풀렸습니다.

[앵커]
이렇게 풀리면 뭐가 달라지는 거예요.

[김인만]
풀리면 일단 가장 달라지는 게 대출이 달라집니다. LTV라고 해서 집값 대비 대출이 얼마 나오느냐의 비율인데 50%에서 70%까지 생애최초는 80%까지 확대가 되고요. DTI도 50%에서 60%로. 그리고 양도세 한시적 배제 들어보셨잖아요. 내년 5월 9일까지 다주택자들은 팔면 중과세 적용이 안 된다고 하는데 규제지역에서 해제되면 이게 아무 의미 없어집니다. 중과세가 폐지되기 때문에.

[앵커]
시기에 관계 없이.

[김인만]
그렇죠. 그래서 굉장히 많은 혜택이 있게 되고 집을 사려는 분들은 부담이 줄어들게 됩니다.

[앵커]
용인이라든지 남양주라든지 이런 수도권 수요자들이 관심 많이 갖는 지역들 다 풀렸는데 어느 정도 영향을 미칠 것 같습니까?

[김인만]
이게 사실 심리가 풀어주면 필요한 사람들은 집을 사야 되는데 어떻게 받아들이냐면 얼마나 떨어졌으면 이렇게 풀어줄까. 앞으로 더 떨어지는 거 아니야라는 불안심리가 있기 때문에. 물론 다주택자들은 한숨을 돌리죠. 매물을 회수하는 분들이 있을 거고요. 고점 대비 많이 떨어진 지역 같은 경우는 실수요자들이 유입되는데 일시적인 반등은 있을 수 있겠지만 우리가 생각하는 것처럼 집값 상승에 대한 기대감이 꺾였거든요. 날개가 꺾인 상태에서 이번 규제완화가 날개를 다는 것까지는 안 될 것 같고요. 하락 속도를 막는다, 낙하산 역할 정도, 그 정도 역할로 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 규제를 풀어준다고 그래도 집값 떨어진다고 그러는데 왜 지금 사겠냐, 이런 말씀이신데. 그런데 정부가 이렇게 계속 풀어주는 건 그만큼 거래절벽이 심각하다는 얘기잖아요.

[김인만]
거래절벽이 너무나 심각하죠. 가격 하락폭도 점점 커지고 있고요. 서울 아파트 거래량이 1000건이 안 되기 때문에 1000건이 안 되는 게 지금 6개월이 넘었거든요. 서울 아파트가 180만 호가 넘는데 1000개가 거래 안 된다는 얘기는 거의 올스톱이라는 얘기고요. 가격 하락폭도 주간 변동률이 -0.38%까지도 내려갔기 때문에 정부는 개입할 수밖에 없는 상황이 됐습니다.

그래서 이번만 풀어준 게 아니라 우리 7월달, 9월달에도 풀어줬고요. 이번에도 풀어줬는데 특징이 있죠. 규제를 할 때는 중심부 지역부터 강남부터 지방으로 퍼져 나가는데 규제를 풀 때는 외곽부터 들어오거든요. 그래서 지금 보면 마지막 남은 지역이 서울하고 서울 인접지역 4곳이다. 그래서 이거는 나중에 혹시 더 떨어지게 되면 나중에 풀 카드로 남겨둔 것 같습니다.

[앵커]
대략 언제쯤 될 것 같습니까?

[김인만]
1년에 정책심의위원회가 2번 열리거든요. 올해는 3번이 열렸는데. 바로 바로 풀어주지는 않고요. 내년 상반기에 상황을 보고나머지 경기도 4곳을 풀어줄 것이고요. 그래도 더 떨어진다면 서울은 투기과열지구도 있고 투기지역도 있고 조정대상지역이 있는데 투기과열지구 풀고요. 서울 내에서도 25개 구가 있으니까 노도강이라든지 외곽 풀고 제일 마지막에 풀리는 게 강남의 조정대상 지역입니다.

[앵커]
이번에 주택담보대출도 완화할 계획이라고 하는데 지금까지 집 사고 싶어도 돈을 못 빌리는데 어떻게 사냐, 이런 얘기가 나왔는데 지금 집값의 반까지 대출 받을 수 있게 되는 건가요?

[김인만]
반까지도 받을 수 있고요. 15억 초과도 규제지역임에도 불구하고 규제지역이 풀리면 당연히 받을 수 있는 거고요. 규제지역이어도 12월 1일부터는 15억 초과도 대출이 나오는데. 정부의 시그널은 그겁니다. 능력이 되는 사람들은 사라. 우리 이전처럼 발목 잡지는 않겠다, 막지는 않겠다는 건데 문제는 시장의 수요자들이 이 높은 금리를 각오하면서 집값 상승에 대한 기대감이 없는데 과연 얼마나 많이 집을 살 수 있을까, 그리고 또 DSR 규제가 남아 있습니다. 총부채원리금상환. 자기 소득에 따라서 대출이 나오기 때문에 결과적으로는 LTV를 풀어줘도 소득이 안 되는 분들은 지금 대출을 받을 수가 없습니다.

[앵커]
이것은 서울을 비롯한 지금 규제지역도 다 해당되는 얘기인 거죠?

[김인만]
맞습니다.

[앵커]
15억 원 이상 아파트도 주택담보대출을 받을 수 있는 거죠?

[김인만]
허용해 주겠다, 12월 이후부터 허용이 됩니다.

[앵커]
그렇지만 크게 영향을 미치지 못할 것 같다.

[김인만]
제 생각에는 누가 그 높은 금리를 각오하면서 진짜 필요한 실수요자들이 아니면 그렇게 풍선효과가 생기거나 파급력이 크지는 않을 것 같습니다.

[앵커]
이게 지금 1주택자가 집을 파는 경우하고 무주택자만 해당되는 거죠?

[김인만]
맞습니다.

[앵커]
그런데 말씀하신 거 보면 규제지역 풀고 이렇게 대출 풀어줘도 뾰족한 수가 안 될 수 있다고 하시는 건데 그럼 대책이 있으면 어떤 게 있는지 얘기를 해 주시죠.

[김인만]
정부가 할 수 있는 대책은 남겨뒀잖아요. 중심부 지역 남겼기 때문에 지금 또 풀고 있는 과정이고요. 우리가 옷을 입을 때도 단계별로 입고 벗을 때도 단계별로 벗는데 아직 다 벗지 않았습니다. 아직 중요한 옷은 남겨뒀기 때문에 집값 하락폭이 더 커지게 되면 나머지 지역들 순차적으로 풀 거고요.

[앵커]
중심부로 풀면 그건 효과가 셉니까?

[김인만]
효과가 세다기보다 하나씩 하나씩 푸는 거죠. 결국에는 강남을 풀었다는 얘기는 그런 상황이 됐다는 얘기는 집값이 엄청 많이 하락했다는 얘기고 정부가 내놓을 카드가 몇 개 남지 않습니다. 그래도 집값이 계속 떨어지게 된다면 양도세 특례라든지 남겨져 있던 DSR 규제도 풀게 되는데. 국토부가 바라볼 때는 아직은 그런 단계는 아니다. 지금은 이 정도까지고 일단 상황을 더 지켜보겠다는 의미입니다.

[앵커]
청약시장 과열되는 거 막기 위해서 제한됐었던 부분을 이번에 풀기로 했는데 이걸 설명을 해 주시고. 이것은 어느 정도 효과가 있는 것인지 듣겠습니다.

[김인만]
청약시장도 점점점 경쟁률도 떨어지고 미분양이 늘어나다 보니까 정부에서는 거주요건도 폐지하고요. 예비 당첨자에 대해서도 폭을 늘렸습니다. 그래서 60일 이후에 파기가 되는데 그걸 180일로 연기도 하고요. 40에서 500%로 대상도 확대를 하는데. 근본 문제는 사람들이 왜 청약을 하지 않을까라고 생각해보면 원인은 똑같거든요. 과도한 집값 상승에 대한 피로감이 여전히 누적되어 있고요.

수도권 외곽지역들 같은 경우 일부 지역들은 30% 이상 하락을 했지만 서울은 아직도 10~15% 그 정도만 조정됐고 최근에 미국이 물가상승률이 조금 둔화됐다고 하지만 여전히 금리인상 기조는 계속 이어지고 있고 내년에도 금리인하로 돌아설 가능성이 낮기 때문에 결국에는 시장 수요자들은 오르지 않는 집을 내가 굳이 청약을 해야 될까라는 불안한 마음이 있어서 정부의 이런 여러 가지 대책들이 나오고 있지만 추락하는 날개를 다시 달기에는 역부족일 것 같습니다.

[앵커]
시중에 돈이 안 풀린다. 건설사들은 자금경색 문제로 상당히 어려운 상황에서 공사가 멈추는 곳도 있고요. 이런 것도 부동산 시장에 악영향이 될 수 있겠죠.

[김인만]
장기적으로는 공급 감소로 연결되는 거죠. 이미 시작된 건설회사들은 진행을 해야 되겠지만 최근에도 사업 부진으로 매물이 많이 나오고 있거든요. 우리 앞으로 사업을 못하겠다. 팔고 리스크 관리를 해야겠다고 하고 있고요. 올해 분양해야 되는 단지들도 내년도로 6개월 미루자는 그런 사업부지들도 늘어나고 있기 때문에 이런 현상들은 더 지속이 될 것 같고. 정부도 최근에 PF 대출이 문제가 되기 때문에 5조 원 규모의 미분양주택 프로젝트 파이낸싱 대출, 이런 보증상품을 신설한다고 하는데 제가 볼 때는 이거 신설해서 될 문제는 아닌 것 같고요. 결국에는 금리인상이 멈추고 투자심리가 살아나야 되는데 아직은 그런 단계가 아닌 것 같습니다.

[앵커]
서울의 집값이 10~15% 정도 조정됐다고 말씀하셨는데 원희룡 장관은 워낙 많이 올랐었기 때문에 더 떨어져야 된다는 발언도 있었거든요. 김 소장님이 보시기에는 10~15에서 더 떨어진다고 보시는지? 더 떨어지는 것이 바람직하다고 보시는지 듣고 싶습니다.

[김인만]
더 떨어질 가능성이 높습니다. 집값이 2~3배 정도 올랐거든요. 8년 동안 2~3배 놀랐기 때문에 조정되는 거는 맞는데 속도가 너무 가파르게 경착륙을 하게 되면 부작용이 굉장히 많이 생깁니다. 세수 감소뿐만 아니라 역전세나 소비 감수, 내수 경제 침체로 이어지기 때문에 서서의 안정될 수 있도록 노력을 해야 될 것 같고요.

제 생각에는 과거 사례를 보면 30~50% 정도 고점 대비 떨어진 경향을 보이기 때문에 아직은 바닥이 아니다. 바닥의 시그널이 나오려면 강남의 규제지역을 풀어야 되고요. 고점 대비 30% 이상 가격이 하락이 돼야 되고. 투매현상, 패닉 셀링 현상, 이런 현상들도 발생해야 되기 때문에 아직은 근처도 가지 않았다. 지금 지나가는 과정이고 국토부도 알고 있죠. 그래서 규제를 다 안 풀었잖아요. 여전히 규제를 핵심 지역들은 남겨두고 있기 때문에 앞으로 추가 하락을 염두에 두고 있는 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 바닥이 아니라고 하면 많은 분들이 뉴스를 접하게 되면 일단 지금 집은 사면 안 되겠다, 이런 생각을 하실 수가 있거든요. 실제 집을 구매해야 되는 그런 상황, 결혼을 한다든지 그런 경우에는 당장은 전세로 들어가는 게 현명한 대책인가요? 어떻게 보십니까?

[김인만]
우리가 필요한지 안 필요한지를 따져봐야 될 것 같고요. 우리가 미래는 모르잖아요. 제가 이렇게 말씀을 드려도 이 하락이 1년이 갈지 3년이 갈지 아무도 모르는데 일단 지금은 필요한 사람들, 자금이 충분한 사람들 위주로 접근을 해야 될 것 같고요.

필요한 사람이라면 결혼을 하거나 노부모 봉향을 하거나 자녀 교육 때문에 자금이 충분하신 분들이라면 고점 대비 20% 하락된 매물들을 노려보시는 게 좋을 것 같고. 작년처럼 필요 없는데 벼락거지 될 것 같은 불안한 마음에 나도 한번 꼭 해야 되는 거 아니야라는 그런 조급증을 가질 필요는 없을 것 같습니다.

[앵커]
어려운 얘기인데요. 그래도 자신 있게 전망해 주셔서 감사하고요. 책임은 지시지 않습니다. 책임은 각자 지시기 바랍니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장이었습니다.

고맙습니다.