"경착륙만은 막자"...잇따른 대책에도 시장은 '물음표'

■ 진행 : 이광연 앵커, 박석원 앵커
■ 출연 : 조태현 경제부 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
새해에도 부동산 시장에 온풍은 불지 않고 있습니다.

[앵커]
정부가 경착륙을 막기 위한 각종 대책을 연일 내놓고 있는데요.

이런 조치가 다소 효과를 봤다는 분석과 일시적인 현상에 불과하다는 평가가 엇갈리는 분위기입니다.

부동산 관련 소식, 경제부 조태현 기자와 짚어보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
전반적인 시장을 먼저 보겠습니다. 부동산 시장이 최근에 다소나마 회복했다는 얘기도 들려오고 또 반대로 여전히 회복의 조짐이 안 보인다, 이런 해석도 있던데 통계상으로는 어떻습니까?

[기자]
일단은 작년부터 보면 우리가 부동산 가격의 하락이 시작됐다라고 하는 게 지난해 하반기부터라고 보거든요. 그다음에 부동산 값이 지난 5년 동안 워낙 빠르게 치솟았으니까 어느 정도 정리가 되는, 정상화되는 과정은 당연히 필요하지만 지금 문제는 그 속도가 너무 빠르다. 이게 지금 걱정의 요지인데요. 그러면 얼마나 빠르냐?
KB부동산에서 나온 통계를 보면 다 아시겠지만 문재인 정부 출범 이전에 서울 아파트 평균 매맷값이 6억 원 정도였습니다. 그게 지난해 12억 8000만 원까지 올랐거든요. 그러니까 두 배가 훨씬 넘게 올랐죠. 그런데 지난달에 보니까 한 3000만 원 정도가 떨어졌더라고요. 한 달 만에 3000만 원 떨어졌으니까 굉장히 빠른 내림세를 보였다라고 볼 수 있겠습니다. 전국이나 수도권 다 비슷한 모습을 보여줬는데요.

그러면 말씀하신 것처럼 지금 상황이 어떤 것이냐? 이 부분을 봐야 될 것 같습니다. 그러면 지난달에 거래량도 봐야 될 것 같은데요. 지난달 거래량이 7개월 만에 1000건을 넘기는 모습을 보였습니다. 그러니까 조금 회복되는 것 같죠. 그러면 이게 무슨 원인이 있을까? 아무래도 연초는 봄철 이사철이다 보니까 거래가 좀 이루어진 것으로 보이고요.

또 하나는 정부가 여러 대책들, 거래를 활성화하기 위한 세제 혜택이라든지 대출 규제 완화라든지 이런 여러 가지 대책들을 내놓으면서 이게 일정 부분 영향을 미친 것으로도 볼 수 있겠습니다. 그래서 지금까지는 계속 이렇게 하락하는 모습을 보였는데 이번 주에 나온 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향을 보니까 낙폭이 더 커지는 모습을 보였어요. 지금까지는 약간약간 둔화하고 있었는데.

그렇다면 한국부동산원의 설명은 거래가 늘어나기는 했지만 대부분 급매 위주로 하락 거래가 이루어지다 보니까 이렇게 내렸다라고 이야기를 하고 있습니다. 이런 점을 봤을 때는 지금 어느 정도 거래가 이루어졌다고 해도 이게 추세적인 반전을 기대할 수 있는 것인지 이렇게 보기는 어려울 것 같고요. 봄 이사철이 끝난 다음에는 다시 거래 절벽으로 내려갈 수 있다, 이런 전망도 나오고 있습니다. 그래서 통계를 좀 더 보고 앞으로 가늠해봐야지 상황을 알 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
앞서 전해 드리기는 했습니다마는 지금 가계대출이 큰 폭으로 감소했는데 이 부분도 부동산시장에 영향을 받은 거죠?

[기자]
그렇죠. 우리나라 경제에서 제일 위험한 부분을 꼽자면 누구나 다 우리나라의 너무 과도한 가계부채를 이야기를 할 겁니다. GDP보다도 많으니까요. 언젠간 문제가 터질 수밖에 없는 상황인데 지금 앞서도 전해 드렸지만 한국은행 자료를 보면 4조 6000억 원 정도가 줄었어요. 이게 한국은행이 통계를 작성한 2004년 이후 19년 만에 가장 큰 폭이었거든요. 그리고 주택담보대출에서는 한 달 동안 그렇게 큰 변화가 없었습니다. 보합 정도를 유지했는데요.

사실 이것도 굉장히 이례적인 일입니다. 계속 늘어왔으니까요. 그러면 이 원인이 무엇이냐, 말씀하신 것처럼 당연히 부동산시장이 침체된 영향이 굉장히 크게 작용을 했겠죠. 또 하나는 기준금리가 빠르게 오르다 보니까 대출자들의 이자부담이 너무 커졌습니다. 이런 것들이 영향을 미쳐서 가계대출 증가세가 일단 한풀 꺾인 것으로 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
아까 참여연대 기자회견에서 깡통전세 피해자의 채권을 공공이 회수해야 된다, 이런 목소리가 나오기도 할 만큼 지금 전셋값이 빠르게 하락하면서 깡통전세 우려도 여전한 상황입니다.

[기자]
맞습니다. 이번 주 자료를 보면 전국의 전셋값이 한 주 만에 0.76% 하락했습니다. 굉장히 빠른 내림세거든요. 서울은 더 많이 빠졌고요. 이렇게 전셋값이 빠르게 하락한다고 가정해보면 집주인들이 새로운 세입자를 구해야지 전세금을 받아서 전세금을 내줄 것 아니에요. 그런데 전세금이 빠르게 하락하니까 이만큼을 못 구하게 될 가능성이 커져버렸습니다. 그러니까 이런 문제가 세입자들에게 전가될 수 있다는 뜻이에요. 그러면 전셋값이 왜 이렇게 빠르게 하락을 하고 있냐? 이건 거품이 많이 껴 있었다라고 봐야 될 것 같습니다. 모든 자산시장에 거품이 끼면 그건 언젠가는 반드시 꺼지게 돼 있습니다. 이때 충격이 너무 크기 때문에.

예를 들어서 주식시장에서는 공매도 같은 것들이 거품 형성을 막아주는 기제 작용을 하게 되거든요. 그런데 지난 2020년 말에, 중반이었죠. 임대차3법을 처리하면서 전셋값이 굉장히 빠르게 뛴 적이 있었습니다. 이게 정상 가격보다 더 빠르게 올랐으니까 이만큼의 거품이 형성됐다라고 봐야겠죠. 이게 거품이 형성이 되면서 당시에 갭 투자 같은 것들이 열풍을 불기도 했습니다. 그런데 지금은 집값하고 전셋값이 다 빠르게 하락하고 있는 추세예요. 그러면 갭 투자한 사람들은 어떻게 하겠어요? 파산 가능성이 커지게 되겠죠.

이 갭 투자자들의 파산은 그 사람들 개인의 문제니까 투자의 결과의 문제니까 그렇다고 쳐도, 이게 세입자들에게 전가될 가능성이 이런 문제가 있다는 게 문제라고 봐야 될 것 같습니다. 그러면 이게 또 분양시장에도 영향을 미칠 수 있는데요. 예를 들어서 지금 굉장히 이슈가 되는 올림픽파크 포레온 둔촌주공이죠. 이쪽은 보면 계약금 20%, 그리고 중도에 60%를 내고 마지막 분양 잔금을 20%를 치릅니다.

그러면 마지막 20%를 보통 어떻게 마련을 하냐? 기존에 살던 집을 팔아서 그 돈으로 내거나 아니면 전세를 구해서 이 사람들의 전세금으로 내는 경우가 많거든요. 그런데 이렇게 전셋값이 떨어지고 전세 거래가 안 되면 미입주가 될 수가 있습니다. 미분양에 이어서 미입주 문제까지 불거질 수 있다, 이런 우려가 나오고 있습니다. 지금 전세시장은 굉장히 많은 이슈가 있는데요. 무엇보다 정책에 초점을 맞춰야 될 것은 이런 전세시장의 불안이 세입자들한테 피해가 가지 않도록 하는 그 부분에 있어서 굉장한 정책적인 초점을 맞춰야 될 시기라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
여러 부작용들이 나오다 보니까 말씀하신 것처럼 정부도 부동산 경착륙에 대한 여러 대책들을 내놓고 있는데 이번에 내놓은 1기 신도시 관련 대책은 어떤 내용입니까?

[기자]
1시 신도시 하면 우리가 흔히 생각하는 게 일산, 분당 이런 곳을 생각하게 되죠. 그 외에 평촌, 산본, 중동 이런 곳들이 있는데요. 1기 신도시는 기억하실지 모르겠지만 노태우 정부 때 추진이 됐습니다. 그리고 1991년에 처음으로 입주가 시작됐거든요. 이 말은 지금 1기 신도시에 입주한 지 30년이 넘게 지났다는 뜻입니다. 그만큼 재건축, 재정비의 필요성이 커진 상황이라고 봐야 될 것 같아요. 거기다가 지금 이런 부동산 시장의 빙하기까지 맞물려서 정부가 이런 재건축을 활성화하기 위한 대책을 내놓았습니다.

지금 나오고 있는데요. 특별법 형태로 하겠다는 건데 20년이 넘은 100만 제곱미터 이상의 택지가 대상입니다. 재건축을 하려면 안전진단을 받아야 되는데 이게 굉장한 걸림돌이 되었거든요. 그런데 어떤 교통망을 마련한다든지 이런 공공 부분을 해 놓는다면 이 부분에 있어서 안전진단을 예외로 해 주겠다. 굉장히 파격적인 대책이 나왔습니다. 또 하나가 용적률도 종으로 완화를 해 주겠대요. 이 얘기는 건물을 더 고층으로 높게 지을 수 있다는 뜻이겠죠.

그외에도 속도를 내기 위해서 통합심의절차를 작용한다든지 아니면 초과이익 환수 측면에서 일반적으로는 공공임대주택으로 하는데 이 방법을 다양화하겠다든지 이런 내용들이 담겼습니다. 그러다 보니까 1기 신도시에만 너무 파격적인 혜택을 주는 게 아니냐, 이런 논란이 있을 수밖에 없는데요. 그래서 이런 것들이 다른 데도 적용될 수 있게 특별법에는 만들어져 있고요. 그래서 보니까 부산 해운대라든지 전국에 한 49개 택지 정도가 포함이 될 것 같습니다. 국토부는 관련 의견을 종합해서 이번 달 안에 국회에 제출할 예정이라고 합니다.

[앵커]
불과 1년여 전만 해도 재건축 기준에서 20년 이상도 생소했고 용적률 상향된다는 것도 있을 수 없는 일이었는데 경기가 침체하면서 나온 대책입니다. 사실 노후된 건물을 재정비한다는 차원에서는 필요할 수 있겠습니다마는 결국 이게 시장을 흔들 수 있기 때문에 우려가 있는 것 아니겠습니까?

[기자]
사실 재건축과 재정비는 오래된 아파트일수록 필요한 것은 사실입니다. 예를 들어서 재건축 단지들 이런 곳에 가보면 굉장히 낙후한 모습들을 많이 볼 수 있거든요. 필요도 하고 그리고 수도권에서는 지금 주택을 추가로 공급할 만한 택지가 마땅치가 않습니다. 그렇기 때문에 재건축, 재개발을 통해서 주택 공급을 늘리는 수밖에 없다라는 의견도 많이 나오고 있고요.

그런데 박원순 전 서울시장이나 문재인 정부 때 보면 재건축에 대해서 굉장히 부정적인 입장을 많이 가지고 있었어요. 재건축을 하게 되면 그 아파트를 중심으로 해서 부동산 가격이 굉장히 뛴다 이런 건데 사실 실제로 가격이 뛰는 건 맞습니다. 뛸 수밖에 없죠. 구축 아파트가 신축이 되는 거니까요. 그런데 그 이상으로 공급 효과도 있다. 이런 것들을 봤을 때 과연 그게 적절한 정책이었는지는 지금 논란이 굉장히 큰 상황이고요.

어찌 됐든 정부가 이번에 이 대책을 내놓으면서 현장에 평촌이나 1기 신도시들 일산, 분당 같은 곳에서 급매물이 많이 줄어들고 있다고 합니다. 다시 회수하는 분위기라고 하는데요. 그렇다고 해서 다시 거래가 활성화되고 이런 분위기까지는 아니고 일단 탐색전 정도 하는 분위기가 보이고 있다라는 이야기가 들립니다.

그래서 지금 1기 신도시의 재건축이 어떻게 될 것이냐? 파격적인 혜택을 줬으니까 어찌 됐든 재건축은 속도를 내게 될 것으로 보입니다. 그리고 많은 혜택이 있었으니까 그렇게 될 것으로 보이는데요. 그런데 조금 걱정되는 부분도 있습니다. 개인적으로 아쉬웠던 것은 개별 아파트 단지라든지 아니면 도심에 있는 노후 저층 주거지라든지 이런 곳에 대한 혜택을 주는 내용이 없었다는 점이 개인적으로는 아쉬웠고요.

그리고 용적률을 높여서 건물을 굉장히 높게 짓게 되면 예를 들어서 30층, 40층짜리 아파트를 가정을 해보세요. 엘리베이터 타기도 힘들겠죠. 그리고 출퇴근하기도 길이 많이 막히고 이런 문제가 생길 겁니다. 무슨 말이냐면 주거 환경이 나빠질 수 있다는 뜻입니다. 그래서 주작정 고층으로 밀집으로 개발하는 게 꼭 좋은 건 아닐 수 있다, 이 정도 염두에 둬야 할 것 같고요.

그리고 말씀하신 것처럼 이런 정비사업들의 호재로 주변 아파트값, 집값들이 다시 뛰는 거 아니냐 이런 우려도 나오고 있는데요. 이게 단기적으로 그럴 가능성은 크지는 않을 것 같습니다. 지금 워낙 시장이 침체돼 있고 기준금리의 영향을 크게 받기 때문에 가격이 더 떨어지는 것은 막을 가능성은 있어도 단기간에 다시 들썩을 가능성은 그렇게 크지는 않을 거다라고 보셔도 될 것 같습니다.

[앵커]
이 부분도 한번 짚어보겠습니다. 우리 레고랜드 사태로 위기감을 느끼기는 했었는데 지금 부동산 시장 불안에 따른 부동산 PF에 대한 우려는 어떻습니까?

[앵커]
그래서 덧붙여서 재건축을 한다고 해도 건설사들이나 은행권이 괜찮을까 이런 우려도 있어요, 사실.

[기자]
맞습니다. 말씀하신 것처럼 레고랜드 사태가 있었죠, 흥국생명 사태가 있었죠. 자금시장 경색이 굉장히 심했습니다. 지금 올해 들어서 가장 주목을 받는 건 역시 부동산 PF 문제인데요. 부동산 PF는 여러 번 말씀을 드렸으니까 부동산 PF 문제가 불거진 것도 둔촌주공이 하나의 계기가 됐습니다. 둔촌주공 같은 1만 2000가구 규모의 굉장히 큰 재건축 단지가 지금 미분양이 나올 수도 있다, 예비당첨도 썰렁하다, 이런 이야기까지 나오고 있거든요. 잘 된다는 이야기도 있지만.

아무튼 여기가 잘 안 되면 이걸 기점으로 해서 전반적인 부동산 PF가 굉장히 침체될 수밖에 없다, 이런 전망들이 나왔습니다. 지난해 9월 말 기준으로 부동산 PF 대출 잔액이 125조 3000억 원이더라고요. 이게 1년 전 연말에 비해서, 2년 전 연말이죠. 35조 원 넘게 급증을 한 수준입니다. 이렇게 부동산 PF 전체적인 규모는 늘었는데 제일 중요한 거 연체률도 지금 높아지는 추세입니다. 이게 지난해부터 높아지고 있다고 하는데요. 전체로 봤을 때는 2020년 말 0.38%에서 지난해 9월 말에 0.9%로 제법 올랐고요.

증권사만 보면 3.7에서 8.2로 굉장히 빠르게 높아지는 모습을 보였습니다. 금융당국에서는 아직까지는 유의미한 수준 정도의 연체율은 아니라고 보는데요. 그래도 굉장히 긴장은 하는 모습입니다. 그래서 대책들 올해 금융위원회라든지 금융감독원의 업무 계획에 보면 이런 내용들이 많이 담겼는데요. 예를 들어서 대주단을 만들어서 지원을 하겠다. 그리고 지금까지 금융사들. 예를 들어서 보험사면 보험사, 저축은행이면 저축은행. 이렇게 관리하던 부동산 PF를 사업장별로 관리를 해서 더 관리를 강하게 하겠다. 이런 대책들이 많이 담겼습니다.

그런데 지금은 기준금리가 굉장히 빠르게 높아진 상황이고요. 자금을 구할 때 개인도, 기업도 구하기가 어려워진 상황입니다. 이런 상황에서 정부가 대책을 내놓는 게 어느 정도 효과가 있을지 모르겠고요. 그래서 앞으로도 부동산 PF의 위험은 계속 집중적으로 관리를 해야 될 것으로 보입니다.

[앵커]
그래서 오늘 제목이 잇단 정부 대책에도 시장은 물음표다인 것 같습니다.

경제부 조태현 기자였습니다. 수고했습니다.