[뉴스나우] 서울 아파트 '신고가' 행진...상승세 어디까지?

■ 진행 : 김선영 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
서울 아파트 가격 상승세가 이어지며 신고가 거래들이 늘어나고 있습니다.

국민 평형인 84㎡에서 50억 원 넘어가는 매매도 이어지고 있다고 하는데요.

이인철 참조은경제연구소장과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오세요.

실제로 아파트값 많이 오르고 있는 거예요?

[이인철]
아파트값 상승세가, 서울 기준입니다. 서울 기준 주간 24주 연속 올랐어요. 24주라고 하면 5개월에서 6개월째 오르고 있고요. 전세가격은 더 심합니다. 전세가격은 68주예요. 그러니까 1년 3개월, 15개월째 오름세가 이어지고 있다는 얘기입니다. 한국부동산원의 통계를 보면 지난주 5일 기준 서울 아파트값 상승률은 일주일 만에 0.21%가 올랐어요. 5년 10개월 만에 최대 상승폭이 8월 둘째 주였어요. 당시에 0.32% 기록한 이후에 주간 기준 3주째 상승폭은 둔화되고 있는 거 맞습니다. 그런데 일주일 사이에 0.2~0.3%가 뛰었다. 곱하기 56을 하면 연간상승률이 나와요. 연간 서울 아파트 상승률이 15% 뛸 수 있다는 얘기입니다. 지금과 같은 상승폭이 이어진다면.

지금 실제로 서울 25개 자치구 대부분 집값이 오르고 있는데 상승세를 주도하고 있는 건 강남3구 그리고 마용성. 여기는 전체 평균상승률을 웃돌고 있습니다. 적게는 0.3%에서 0.4% 일주일 만에 오름세를 보이고 있는데. 그나마 8월 둘째 주를 기준으로 해서 주간 기준 3주 연속 상승폭이 둔화되는 것을 어떻게 해석할 것이냐. 일단 이달 들어서 대출규제가 좀 강화가 됐습니다. 그러다 보니 은행권에서 주택담보대출 받기 어렵고요. 그게 2금융권으로 규제범위가 더 넓어졌거든요. 대출여건을 관망하는 분위기가 있고요. 또 하나는 너무 많이 올랐기 때문에 그 피로감으로 인해서 매물의 소진 속도가 지연되고 있다는 건데. 이런 현상, 우리가 우려했던 건 서울발 집값 상승세가 수도권으로 확산되는 걸 우려했는데 이런 분위기는 수도권으로 이어지고 있습니다. 수도권에 지난주 아파트 상승률도 0.14%를 기록해서 2주 전 0.17%보다도 둔화되고 있는데 문제는 전세가격이에요. 전세가격이 지난주에 0.15% 오르면서 서울은 68주 연속 상승세인데 상승폭은 2주 연속 둔화되고 있지만 좀처럼 전세 물건 부족 현상으로 인한 상승세는 이어질 것으로 보입니다.

[앵커]
신고가 행렬 이어진다고 하는데 강남3구 중심으로 이어지다 보니까 이러다 보니까 양극화가 더 심해지는 것 아니냐 이야기가 나오고 있고 저희가 구체적으로 사례를 살펴보면 원베일리가 84제곱미터, 그러니까 국민평형이 55억이요?

[이인철]
같은 서울 하늘 아래 아파트 가격은 천양지차이, 양극화가 점점 심해지고 있다고 하는.

[앵커]
저러면 평당 얼마 정도 되는 거예요?

[이인철]
평당 1억 6000만 원입니다. 1억 6000만 원이라고 하면 4000만 원인 직장인 연봉을 한 푼도 안 쓰고 4년을 모아야 한 평, 3.3제곱미터 가부좌해서 앉을 수 있는 자리고요. 눕기에 불편한 자리를 마련할 수 있다는 얘기인데. 이러다 보니까 지금 실제로 직방이 국토교통부의 실거래가격을 분석해 보니까 지난 7월에 이루어진 서울 전체 지역에서 아파트 신고가 기록은 전체 비중이 11%에 불과해요. 그런데 강남3구는 8월 들어서 30%를 넘나들고 있습니다. 이 얘기는 뭐냐. 강남구는 8월 들어서 신고가의 비중이 35%라는 얘기는 3채 가운데 1채가 2021년 최고가를 갈아치우고 있다는 얘기이고요.

반면에 노도강이라고 하는 이른바 상대적으로 아파트값이 저렴한 이 구외에서는 신고가액 비중이 5% 미만입니다. 그러다 보니까 대출규제가 2단계 스트레스 DSR이 도입되면서 오히려 아파트 시장의 자격간 가격차가 심화되고 있는 거 아니냐는 건데. 사실은 강남은 그들만의 리그예요. 현금 부자들이 있기 때문에 대출규제에 크게 영향을 받지 않습니다. 다만 대출규제가 강해지면 강해질수록 상대적으로 집값이 저렴한 싼 지역의 실수요자들이 규제의 영향을 받고 있다는 겁니다.

[앵커]
간략하게 그러면 많은 분들이 매매 앞두고 고민을 하실 텐데. 앞으로 집값 상승세가 쭉 가는 거예요, 아니면 주춤하겠습니까?

[이인철]
일단 이번 대출규제가 서울과 수도권을 집중적으로 가산금리가 더 높아졌기 때문에. 그렇기 때문에 주택구매수요, 거래량은 굉장히 줄어들 거예요. 그러다 보니까 그렇다면 집값이 과연 잡히는 건가에 대해서는 전문가들 의견도 엇갈립니다. 왜냐. 크게 세 가지 이유예요. 올해 2분기까지 전체 은행권이 지급한 주택담보대출의 60%는 정책금융상품입니다. 디딤돌이라든가 버팀목이라든가 신생아특례대출과 같이 무주택자들, 실수요자들이 집을 산 거였고. 그런데 이들 정책금융상품은 대출규제의 사각지대에 있습니다.

두 번째는 서울과 수도권의 수급이 여전히 불안한데요. 2026년 내후년 서울 아파트 입주물량은 올해 대비해서 71%가 줄어듭니다. 그리고 세 번째는 한국은행의 기준금리 인하가 임박했다는 것도 변수이기 때문에 이러다 보니까 지금 정부는 추가적으로 만에 하나 이번에 대출규제가 잡히지 않는다면 LTV, 집값 인정비율 그리고 DSR 총부채원리금상환비율 이것까지 규제를 좀 더 강화하겠다는 건데요. 그런데 불편한 진실, 우리가 과거 정부에서 해봤잖아요. 수십 차례 정부 대책을 내놨지만 정부의 관치가 개입해서 경제를 성공시킨 사례는 없다.

[앵커]
집값도 잡기가 힘들죠, 이런 저런 방법 동원을 해도. 이번에는 어떨지 봐야 할 것 같고요. 요즘 주택시장에 신조어가 생겼다고 해서 제가 알아봤는데 제가 얼죽아는 들어봤는데 얼죽신은 처음 들어봤거든요. 이게 무슨 말이에요?

[이인철]
사실은 신축 아파트가 귀해지다 보니까 40대를 중심으로 해서 신축 아파트에 대한 수요가 굉장히 늘고 있고 가격도 지금 편차가 커지고 있습니다. 얼어 죽어도 신축 아파트라는 약어인데요. 지금 최근 1년 동안 서울의 신축 아파트 가격상승률을 따져봤더니 구축 아파트의 7배에 달한다는 겁니다. 왜 이렇게 신축을 선호하느냐. 최신 설계와 편의시설이에요. 앞서 원베일리 얘기했습니다마는 수영장, 편리한 주차는 기본이에요. 그건 과거였다면 지금은 조, 중, 석식을 제공하고 있고요. 그리고 단지 내 카페가 있습니다. 골프연습장, 사우나, 심지어 영화관. 인피니티 풀이라고 해서 최상층에는 수영장이 들어와 있는 데도 있습니다. 이러다 보니까 반면에 재건축아파트의 경우는 인건비 올랐죠, 자재비 올랐어요. 그러니까 건축사들이 섣불리 도전하지 않고 있습니다. 그런 걸 감안하다 보니 오히려 수익성이 점점 악화되고 있는데 이러다 보니까 좀 더 가장이면서 자녀 교육을 좀 감안해서 40대 맞벌이의 경우에는 신축 아파트를 구매하는 경향이 두드러지는데. 아마 신축 아파트는 재건축이 돼야만 나오는 거잖아요. 재건축 시장이 굉장히 좋지 않거든요.

[앵커]
오래도 걸리고요.

[이인철]
그러니까 신축 선호 현상은 상당 기간 이어질 것으로 보입니다.

[앵커]
어차피 몸테크, 오래 고생해 봤자 크게 돈도 안 되고 이런 분석인 건데 이게 당분간 계속될까요?

[이인철]
실제로 신축 아파트의 가격이 천정부지로 치솟으니 두 번째 차기 선호하는 주택 유형이 어디냐? 5년 미만의 재건축 아파트, 10년 미만의 재건축 아파트. 왜냐. 지하주차장은 되어 있으면서도 커뮤니티가 현재 신축과 유사한 아파트 단지로 인기가 이어지고 있는데요. 앞서 2026년까지 서울의 아파트 신규 입주물량은 줄어든다고 얘기했는데 상당 기간 이어질 것이라고 봅니다.

[앵커]
그러니까 삶의 질이 그만큼 중요해지는 그런 문화를 반영한 것 같은데요. 추석 앞두고 또 중요한 게 물가잖아요. 저도 얼마 전에 물가상승률 둔화됐다고 보도를 해 드렸는데 장보면 떨어진 건가 체감이 잘 안 되더라고요.

[이인철]
지난달 소비자물가상승률이 1년 전에 비해서 2.0%예요. 한은의 목표관리치에 부합하고요. 3년 5개월 만에 최저 상승률이라고 하는데 소비자들은 시장에 가보면 전혀 체감이 안 된다라고 불만을 토로하고 있는데요. 왜냐, 소비자들이 주로 사는 건 식품물가거든요. 보면 추석을 앞두고 채소가격, 과일가격, 수산물가격 대부분 가격이 많이 올랐어요. 특히나 채소 가격은 폭염하고 장마, 태풍으로 인해서 생육 자체가 불안했고요. 과일 가격도 올해 들어서 처음으로 떨어졌다고는 하지만 지난해와 비교하면 여전히 높은 상승률을 기록하고 있고 수산물도 불안합니다. 수산물도 해온이 많이 올랐잖아요. 근본적으로 지난해도 워낙에 물가가 높았잖아요. 고물가 기간이 장기간 이어지다 보니까 물가 레벨 자체가 높아졌어요. 그러다 보니까 소비자물가가 수치상으로 안정된 모습을 보인다 하더라도 체감물가는 그것을 뛰어넘고 있다는 얘기입니다.

[앵커]
체감물가가 안정되려면 내가 진짜 물가 그래도 좀 낮아졌다 느끼려면 얼마나 걸리는 거예요?

[이인철]
물가는 1년 전과 비교한 거여서 이게 굳은살이 되는 거예요. 물가 2년 전에 5% 올랐고요. 지난해 3% 올랐다고 하면 이 8% 오른 데서 출발하는 거예요. 올해 1, 2%만 올라도 체감상10% 넘게 올랐다고 하는 겁니다. 그러니까 물가는 낮아지지 않는다. 다만 수입이 굉장히 많이 늘어서 물가상승률을 초과할 정도로 수입이 늘게 되면 그래도 사과 가격 비싸지만 소비할 만하다는 얘기가 나오는 것이어서 실제적으로 내수가 살아나려면 이제 급여, 임금이 올라야 합니다.

[앵커]
소장님, 오늘 마지막 질문으로요. 많은 분들이 이자 내시는 분들 미국이 금리 얼마나 언제 내릴까 관심인데 이번에 내리는 거는 기정사실화된 것 같고 0.25냐, 0.5냐 이게 분수령인 것 같은데. 어느 쪽 가능성이 높다고 보세요?

[이인철]
저는 0.25 가능성이 높다고 봅니다. 실제로 연준의 기준금리를 가늠해 볼 수 있는 페드워치도 그렇고요. 9월 18일 현지 시간으로 FOMC 회의에서 빅컷 가능성은 30%, 베이비컷 0.25% 인하 가능성은 70%로 반영하고 있는데. 문제는 뭐냐, 올해 연준 회의가 3번 남아 있어요. 9월, 11월, 12월. 그런데 11월, 12월은 빅컷 가능성이 둘 다 높습니다. 이거는 이전의 전망치, 그래도 올해는 한 번 정도야에서 두 번으로 더 확대가 된 건데요. 이게 호재냐라고 물으시면 저는 악재라고 봅니다.

왜냐, 0.5% 금리 내리면 좋지 않나요라고 할 텐데 그러면 미국의 정책당국자인 연준마저도 미국의 경기침체를 인정하는 게 돼요. 피벗은 현실화됐어요. 통화정책의 전환은 확실한데 통화정책은 항공모함과 비슷합니다. 서서히 하게 되면 대응할 수 있어요. 그런데 급격하게 휩쓸린다면 이건 예측이 불가능합니다. 그러다 보니까 저는 9월에는 베이비스텝 가능성이 굉장히 높다. 만에 하나 미국이 선제적으로 빅컷을 한다고 하면 금융시장은 더 충격이에요. 주식시장 빠지죠, 국제유가 15개월 만에 최저치예요. 그러다 보니까 자산시장에 상당한 변화가 있을 수 있어서 이번 주에 발표할 미국 경제지표에 따라서 1위 할 수밖에 없는데. 특히 물가지표보다도 미국은 제조업이나 물가가 아니라 사실은 소비예요. 그러니까 고용과 소비가 얼마나 위축되는가에 따라서 아마 빅컷이냐 베이비컷이냐로 갈 것으로 보입니다.

[앵커]
빅컷이나 베이비컷이냐에 상관없이 우리도 또 인하 신호를 따를 수밖에 없을 텐데 그러면 한국은행은 10월쯤 내릴까요?

[이인철]
아직 저의 전망은 미국이 일단 9월에 한 단계 금리를 낮추게 되면 아마 물가가 일단 2% 수준으로 안정돼 있는데 내수부진이 굉장히 장기화되고 있거든요. 그렇게 되면 한국은행은 10월경에 한 단계 금리를 인하할 것으로 예상이 됩니다.

[앵커]
인하 신호가 떨어지면 물가에는 어떤 변수가 될지 이것도 좀 봐야겠네요.

이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.