[스타트경제] 주담대 8.2조 급증하며 '역대 최대'...'영끌 막차' 영향?

■ 진행 : 이정섭 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 이정환 교수 한양대학교 경제금융대학

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 스타트경제, 오늘은 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께합니다. 교수님, 어서 오십시오. 대출과 부동산 이야기 먼저 해보겠습니다. 8월 대출 통계가 나왔는데 살펴보니까 주담대가 역대 최대를 기록했다고요?

[이정환]
주택담보대출 늘어난 폭이 있지 않습니까? 5월달에 5조 원대, 6월달에는 6조 원대, 7월에는 7조 원대, 8월에 거의 피크를 찍으면서 8조 원에 이렀다고 할 수 있고요. 총 가계대출이 은행권에 1130조 원 정도 되고 이중 지난달에 늘어난 것이 주택담보대출 8조, 신용대출 1조 원가량 되면서 9조 3000억 원가량 늘어났다고 이야기하고 있습니다. 그런데 이게 경제에서 굉장히 중요한 이슈라고 볼 수 있을 것 같거든요. 최근 국회에서 정부의 발언이라든지 BIS 이런 IMF 보고서에서도 가계대출 문제를 지속적으로 언급하고 있습니다. 크게 두 가지 측면이라고 말씀드릴 수 있는데요. 가계대출이 이렇게 늘어나면 이자비용이라든지 원금상환 부담이 늘어나게 됨으로써 경기가 안 좋아질 수 있는 영역이 하나 있다고 보시면 될 것 같고요. 또 부동산 버블 같은 것들이 발생할 수 있는 기폭제가 된다는 의견이 하나 있습니다. 두 번째로는 한국은행이 가장 주목하는 지점으로서 이렇게 가계부채가 늘어나기 시작하면 부동산 시장이 자극되고 이렇게 되면 또 가계부채가 늘어나게 되고 그렇게 되면 금리를 내릴 수 없는 환경들이 조성되거든요. 결국 금리를 내려야 최근에 소상공인이라든지 부동산PF 같은 것들을 정리하는 데 있어서 내수경기가 많이 침체되었다고 얘기하는데 이것들을 정리하는 데 있어서 굉장히 도움이 될 수 있는데. 그런 것을 빠르게 못 가는 큰 요인으로 가계대출 문제가 지적되고 있습니다. 미국의 기준금리가 낮춰질 것이 어느 정도 기정사실화되어 가고 있는 상황이기 때문에 우리나라 기준금리가 어떻게 될 것이냐 관심이 많고. 이것이 과연 경기부양으로 이어질 수 있을까에 대한 논의가 굉장히 많이 나오고 있는데. 가계대출 증가세가 8월까지 굉장히 많이 늘었기 때문에 최근에 나오는 이야기로는 기준금리 인하 시점이 시점이 10월에서 11월로 늦춰져야 되는 게 아니냐는 이야기까지 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
경제에 있어서 굉장히 중요한 이슈이기 때문에 저희도 여러 번 짚어본 문제이기는 하지만 일단 주담대 규모가 왜 이렇게 급증을 했는지 배경을 짚어주시면 좋을 것 같아요.

[이정환]
주택 사시는 분들 타이밍 문제라고 볼 수 있는데 일단 주택거래 같은 것들은 금리가 인하될 것이라고 기대하는 시점부터 많이 늘어나기 시작한다고 보시면 될 것 같습니다. 왜냐하면 금리가 인하되기 시작하면 변동금리로 빌리면 실제로 금리인하에 대한 혜택을 누릴 수 있고요.
금리가 인하하게 되면 가격이 상승한다는 기대감이 형성될 수 있으면서 인하한 시점부터 주택매매 거래량이 늘어나는 것이 아니냐고 볼 수 있고 수도권 아파트 매매거래량 그래픽이 나오고 있는데 6월에 비해 7월이 20% 이상 늘었다고 이야기할 수 있고 전년 7월 비교하면 수도권 기준 65% 이상 증가한 폭을 보여주면서 금리인하에 대한 기대감이 형성되고 그다음에 어떻게 보면 주택가격 상승에 대한 요인들이 겹치면서 주택매매가 아파트를 중심으로 빠르게 이루어지고 있다는 측면이 하나 있습니다. 두 번째로는 주택거래에 있어서 공급 문제를 지적하지 않을 수 없는데 여러 분들이 지적하셨겠지만 아무래도 최근 공사비 상승 등 고금리로 인해서 공사가 지연된 부분. 재개발 같은 것들이 지연되는 부분들이 계속되면서 공급에 대한 우려가 있거든요. 아파트 공급에 대한 우려가 있으면서 지금 어떻게 보면 집을 사지 못하면 아파트 가격이 굉장히 추후에 상승할 것이고 이런 상승한 가격에 나는 살 수 없다는 영끌의 심리가 형성되면서 지금 주택시장이 활황이 되어 가고 있고 주택시장이 활황된다는 이유는 빚을 낼 수밖에 없는 주택구매자 입장으로서는 가계대출이 늘어날 수밖에 없다, 주택담보대출이 늘어날 수밖에 없는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
영끌 막차 이런 것들을 방지하기 위해서 정부가 대출 옥죄기를 시행하고 이번 달부터 DSR 2단계가 진행되잖아요. 그러면 이달은 대출이 줄어들 가능성이 있을까요?

[이정환]
DSR 2단계를 도입하는 예정 이전에도 8월 말부터 정부가 옥죄기에 들어갔거든요. 그래서 8월 말 데이터를 보면 주택담보대출의 금액 같은 것들이 줄어드는 양상이 보이긴 합니다. 물론 총량으로는 8조 2000억이 늘어나면서 가장 많이 늘어나기는 했지만 4주차에는 많이 줄었다는 이야기를 하고 있거든요. 이런 것을 확인할 수 있고요. 9월 역시 일별 주택담보대출 규모 같은 것들을 보면 8월에는 4200억 원가량 됐는데 이것이 40% 정도 감액한 2800억, 2700억 원대로 유지하면서 감소효과를 볼 수 있다고 할 수 있습니다. 결국 DSR 규제가 도입되면서, 그리고 단순히 DSR 규제만 도입되는 것이 아니라 주택담보대출 만기 같은 것을 줄였거든요. 40면 만기를 30년 만기로 줄이게 되면 원리금 상환 부담이 늘어나면서 아무래도 담보대출 규모가 줄어들게 되고요. 그리고 은행들이 정부 시책에 동참하면서 흔히 말하는 실수요자 위주의 주택담보대출만 하겠다. 다시 말하면 수도권에서는 다주택자에 대해서는 주택담보대출을 안 내주겠다고 하면서 강력한 내부 규제까지 내놓으면서 주택담보대출의 규모가 늘어나는 속도가 아마 9월에는 줄어들 것이라고 예측하고 있습니다.

[앵커]
실제로 통계를 보니까 주담대 일평균 증가세가 9월 9일 기준으로 반토막이 났다는 수치가 나왔던데요. 이러면 정부의 대출 조이기 정책들이 실제로 효과를 거두고 있는 건지 그렇게 보시는 건지, 그리고 방향성에 대해서 어떻게 생각하세요?

[이정환]
이게 어려운 질문이기는 한데 대출 줄이기 효과는 분명 있다고 생각하고요. 왜냐하면 결국 은행이 총량규제식으로 하고 있기 때문에. 흔히 말하는 DSR 규제라는 것이 개인에게도 부담이 되긴 하지만 은행에도 부여되기도 하거든요. 은행의 총량이 30% 이상 가지 마라. 은행에 부여된다는 건 은행의 총량규제에 효과가 있을 수 있기 때문에 총량규제를 바탕으로 해서 대출을 옥죄기 시작하면 대출규모 자체는 단기간은 줄어들가능성이 있다고 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 중요한 거는 서울 아파트 시장이 문제라고 볼 수 있는데. 아무래도 방금 전에 공급이 부족하다, 공급이 단기간 해소는 어려울 것 같다고 얘기했는데 사람들이 이런 것에 대한 우려가 있기 때문에, 우려가 있다는 건 특정한 조건, 금리가 인하된다든지 이런 조건이 부여되면 가격이 빠르게 올라갈 수 있는 구조라고 보시면 될 것 같거든요. 그러니까 DSR 규제 정책이라든지 8.8 대책이라고 이야기하는데 공급을 많이 해주겠다는 대책이 펼쳐지면서 그리고 전방위적인 추가적인 규제. 만기 축소라든지 무주택자에 대한 대출만 한다든지 이런 것들이 겹쳐지면서 대출이 단기간은 줄겠지만 부동산 시장 자체 펀더멘탈이 주요한 요인이 될 것이라고 보고 있고 금리인하가 되면 부동산 시장이 어떻게 될 것이냐, 이런 것들은 관심을 가지고 정부가 계속 모니터링해야 되는 부분이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
대출 증가세가 잡히고 있다는 판단 때문일지 은행들이 실수요자 예외 경쟁에 나서고 있다는 부분도 나오고 있죠.

[이정환]
아까 리포트에서도 나왔지만 실수요자들도 어려운 국면에 처해 있기도 합니다. 가장 문제는 집을 사려고 계약하는 분들이 문제되는데. 40년 만기로 될 것을 예측했지만 예측을 했는데 실제로 30년 만기밖에 안 나온다는 건 대출 규모가 줄어든다는 이야기고요. 대출규모가 줄어들면 계약 자체가 성사가 안 될 가능성도 있기 때문에, 혹은 제2금융권에 가서 보다 비싼 돈으로 빌려야 될 가능성이 있기 때문에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 그런 것을 말씀드릴 수 있습니다. 두 번째로는 실제 집을 사는 사람들이 어떤 사람들이냐. 굉장히 규제가 타이트해졌어요. 8월 말, 9월 초 이때에는 무주택자만 해 주자. 가족 내에서도 1주택 아니면 해주면 안 된다는 이야기까지 갔는데, 지금 아무래도 가계대출 규모가 안정되는 추세를 보이다 보니까 무주택자라고 할지라도 혹은 1주택자라 할지라도 처분할 것을 예상하면 이것을 해주는 방법으로 가고 있고요. 그다음에 다른 여러 가지 조건들, 그러니까 수도권의 집을 사는 데 있어서 결혼이라든지 상속, 이런 다른 조건들이 걸려 있을 때 사고팔 때는 대출해 주겠다는 등 9월 초에 비해서는 어떻게 보면 가계대출에 있어서 압력 같은 것들이 줄어들고 있는 양상이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
이런 조건들을 제시하면서 결국 대출을 필요로 하는 실수요자, 이들이 정말 실질적으로 어떻게 필요한 사람들인가에 대한 정리의 문제도 있는 것 같더라고요.

[이정환]
애매하긴 합니다. 이미 계약을 하신 분들은 명확하게 실수요자이기는 한데 가구를 새로 사려는 분들이 실수요자인가 하는 점에서는 어떻게 보면 고민의 여지가 있는 거라고 보면 될 것 같고요. 왜냐하면 이분들이 반드시 이 시점에 사야 되는 건 아니고 정부 입장에서는 금리가 내려가고 주택가격이 안정되면 이분들이 사는 게 바람직할 수 있거든요. 그런데 정부 정책의 불확실성, 그다음에 부동산 시장의 불확실성이 겹치면서 이분들이 집을 빨리 사야 되는 환경들이 조성되는 게 문제라고 보시면 될 것 같습니다. 결국 지금 사려는 실수요를 정부 입장에서는 늘리면 늘릴수록 좋은 거고, 늦게 하면 늦게 만드는 게 좋은 것이고. 실수요자 입장에서는 본인들의 가격에 대한 기대, 이런 것들이 고려돼야 되기 때문에 정리하기 어려운 문제라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
소비자 혼란을 줄일 수 있는 대책이 보완되기를 바랍니다. 지금 일단 간밤에 8월 미국 소비자물가 상승률이 발표됐는데 3년 반 만에 가장 낮은 수준으로 나왔어요.

[이정환]
소비자물가 상승률 2.5%로, 굉장히 낮은 수준으로 나왔다고 보시면 될 것 같고. 어떻게 보면 시장의 예상보다 조금 더 낮은 수준이라고 보시면 될 것 같습니다. 다만 식료품하고 에너지 가격을 제외한 코어 인플레이션이라고 이야기하는데, 이 부분은 연단위로 보면 시장에 부합했지만 월단위로 보면, 지난달에 비해서 조금 오른 양상이 있어서 물가상승률의 폭이 줄어든 게 아니냐라고 보시면 될 것 같고요. 2.9에서 2.5%로 내려오면서 그래도 물가상승률 자체가 예측대로 가고 있다는 평가는 계속 있고 그렇기 때문에 연준이 지속적으로 물가보다는 고용 쪽에 신경을 쓰는 것이 아니냐. 경기침체 우려에 대해서 신경 쓰는 게 아니냐는 이야기는 계속 나오고 있다고 이해하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그렇다면 미 연준이 언제 금리인하에 나설지, 나선다면 얼마큼 인하할지가 관심입니다.

[이정환]
9월에 금리인하에 나설 것이라는 기대는 거의 100%라고 보시면 될 것 같습니다. 다만 이 폭이 0.25%포인트 컷이냐, 아니면 0.5%포인트 컷이냐. 빅컷이 가능하냐는 것에 대해서 기대감이 왔다갔다한다고 보시면 될 것 같고요. 기대상으로는 80% 이상 85%까지 보고 있는데, 85%가량의 시장 참여자들은 빅컷까지는 어려운 것 같다. 특히나 오늘 코어 인플레이션 지표가 예측보다 약간 높게 나오면서 이러한 빅컷의 가능성보다는 일반적인 0.25%포인트 인하의 가능성이 높아졌다고 생각하는 경향들이 있고요. 아무래도 또 다른 이슈는 9월에 내리면 그다음에 또 언제 내릴 것이냐, 11월달에 과연 내릴 수 있느냐, 이런 것에도 오히려 관심이 쏠리면서. 그리고 연준이 계속 전망치를 내놓는데, 점도표를 내놓는데 내년 금리전망이 어떻게 될 것이냐에 대해서도 굉장히 관심이 많이 쏠리고 있다. 지금 상황에서는 내년에 4번 정도 내릴 거라고 생각하고 있는데 그것보다 더 내릴 것인가, 아니면 덜 내릴 것인가. 다양한 이슈에 대해서 금리 관련해서 관심이 많다고 아마 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
결국 거시경제지표가 따라와줘야 금리인하 관련해서 힘을 받을 것 같은데 아까 언급하신 것처럼 빅컷 가능성이 낮아지다 보니까 뉴욕증시가 하락출발을 했거든요. 그리고 다시 마감 때 와서는 많이 높아진 모습이더라고요.

[이정환]
해석의 영역이긴 한데. 해석의 영역이라는 게 어떤 거냐면 코어인플레이션 지표들이 아무래도 예측보다 조금 높게 나오니까 빅컷의 가능성이 줄어들게 되고 이에 따라서 금리인하 시점이 늦어지거나 금리인하 폭이 줄어드는 게 아니냐는 기대감이 형성되면서 처음에는 주가가 별로 안 오르는 혼조세였는데 그런데 실제 CPI지표, 실제 소비자물가지표가 부합하고 이것들이 경로에 따라가는 것 자체가 경제의 긍정적인 시그널이라는 그런 해석이 높아지면서 주가가 상승했다는 그런 의견들이 많습니다. 특히나 엔비디아가 반등하기 시작하면서 나스닥지수 전체를 이끄는 상황이라고 보시면 될 것 같고. 나스닥지수가 2% 이상 오르는 이런 상황이었다. 반도체 지수는 거의 5%가량 오르면서 주가가 유의미한 반등을 보인 상황이었다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
뉴욕증시까지 짚어봤습니다. 오늘은 이정환 한양대 경제금육대학 교수와 함께했습니다. 교수님 잘 들었습니다.