[뉴스나우] 서울 집값, 5년 만에 '최대 상승'...전셋값도 급등

■ 진행 : 이중섭 앵커
■ 출연 : 권혁중 경제평론가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.


[앵커]
서울 아파트 매매 가격이 5년여 만에 가장 큰 폭으로 상승했습니다.10·15 부동산 대책 이후, 전셋값도 한 달 새 2% 넘게 오르는 등매매와 전세 시장이 함께 불안해지는 모습을 보이는데요. 부동산 등 경제 관련 내용, 권혁중 경제평론가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 이것부터 값이, 특히 서울이 가장 큰 폭으로 상승을 했습니다. 이게 지난달에 정부가 발표한 부동산 대책의 효과가 없다고 볼 수 있을까요?

[권혁중]
일단 부동산 효과는 단기 대책이 있고 중장기 대책이 있는데 효과를 평가하기에 앞서서 단기적으로 평가해 본다고 하면 사실 10.15 대책은 효과가 없다, 이렇게 보시면 되겠고 물론 부동산 대책이라는 게 중장기적으로 보셔야 되는 건 맞습니다. 하지만 일단 단기적으로 본다고 하면 서울 아파트 매매가격 변동률을 보면 자료가 나오거든요. 이게 KB에서 나왔던 자료고요. 5년 2개월 만에 최대 폭으로 상승을 했는데 전월 대비해서 1.72%가 올랐습니다. 그런데 이게 10.15 대책 나온 다음에 이후도 물량에 포함돼 있거든요. 그러다 보니까 6.27 대책, 9.7 대책, 10.15대책 나와도 서울 아파트 가격은 계속적으로 오르고 있다. 물론 거래량은 줄어들었지만 고가 거래가 이루어지고 있고요. 11월 주요 신고가 기록을 한 단지들이 나오고 있습니다. 보시면 아시겠지만 자료화면도 나오고 있는데 공통점으로 강남 3구, 그다음에 마용성, 아니면 한강벨트 라인으로 신고가가 계속 이루어지고 있고요. 강남구와 송파구, 서초구 워낙 높은 지역이다 보니까 그다음에 평수도 대형 평수입니다. 그런데 성수동에 있는 동아그린아파트 같은 경우가 58제곱미터가 13억 원에 거래가 되면서 신고가 거래를 했거든요. 기대심리가 더더욱 높아질 수밖에 없고 지금의 부동산 커뮤니티 사이트에 가보면 여기 사시는 분들이 그런 말씀하세요. 야, 신고가 기록했대. 그러면 이제는 그것보다 더 높은 가격에 매물을 바꾸게 됩니다. 계속적으로 거래량은 줄어들었어도 거래 가격은 계속적으로 오르는 분위기로 연출이 되고 있습니다.

[앵커]
일단은 대형 매물, 소형 매물 할 것 없이 오르는 모습을 보였는데 지금 단기적인 분석이지만 장기적으로 앞으로 서울의 집값이 상승할 가능성은 어떻게 보십니까?

[권혁중]
일단 시장에서는 매수 심리가 여전히 높다 보니까 아무래도 이제는 이대로 계속 특별한 대책 없이 계속적으로 간다고 하면 계속적으로 가격은 높아질 수밖에 없다. 이렇게 시장에서는 전망을 하고 있고요. 특히 규제가 나왔습니다. 그럼에도 불구하고 전세 가격이 다시 한 번 오르면서 이걸 매매가격까지 떠받치는 분위기거든요. 거래량을 보겠습니다. 서울의 아파트 한 달 거래량인데 송파, 강남, 서초, 이렇게 나오는데 거래량이 사실 강남 3구는 줄지가 않습니다. 왜냐하면 예전부터 토허제로 묶였던 지역이기도 하고요. 그러다 보니까 10.15 대책 나왔다고 해서 영향을 받아서 거래량이 줄어들었다라고 보기에는 어렵고요. 강남구에 231건 정도가 거래가 됐는데 이거 연초에 대비해서 본다고 하면 더 많이 거래가 된 거예요, 사실. 그래서 강남 3구는 영향이 없고. 다만 우려스러운 것은 거래량이 확 줄어들었잖아요. 서울 외곽 지역이 확 거래량이 규제 때문에 줄어들었습니다. 그래서 아마 서울 외곽 지역도 가격은 조금씩은 오르고 있어도 규제로 인해서 가장 큰 타격을 받고 있는 쪽이 강남 3구보다는 서울 외곽 지역의 영향을 받고 있다고 보시면 되겠다, 이렇게 평가를 해 봅니다.

[앵커]
지난 규제 대책에 이어서 정부가 공급대책을 올해 안에 발표할 예정이라고 하는데 그렇다면 공급 대책으로 인해서 집값이 조금 내려갈 가능성은 있을까요?

[권혁중]
일단 공급대책이 과연 실현이 되느냐가 가장 중요한 것 같아요. 사실 문재인 정부 때가 그때 유휴부지를 통해서 공급을 하겠다라고 밝혔었거든요. 그런데 그러다 보니까 그런 전략은 그거였습니다. 일단은 매수 심리가 강하다 보니까 이 부분에 대해서 대기 심리로 넘기려고 하는 부분이었는데 그러면 태릉골프장이라든지 서부면허시험장, 서울, 지방조달청 각각에 유휴부지가 있습니다. 여기에서 공급을 늘리겠다, 공급을 하겠다고 했는데 문재인 정부 때 실패했습니다. 그 이유가 뭘까라고 본다고 하면 그 이유가 지금도 존재하거든요. 첫 번째로 지역 주민들의 반발이 상당합니다. 일단 임대 물량이 많고요. 그러다 보니까 근처에 사시는 분들의 반대가 좀 심했었고요. 그때도 그렇고 지금도 마찬가지입니다. 또 한 가지가 교통 환경이죠. 태릉CC, 여기 지금 계속 막히는데 여기에 대규모로 공급 들어온다. 서부면허시험장도 마찬가지죠. 그 근처 사시는 분들 다 아십니다. 여기에 대규모로 임대 물량과 공급 물량이 온다? 녹지 없애고 여기에 아파트 공급을 늘린다고 하면 지역 사시는 분들은 당연히 싫어할 수밖에 없어요. 그래서 그때도 그런 문제 때문에 실패를 했었고요. 지금도 똑같은 문제가 아마 직면할 거다. 그래서 정부가 얘기하는 이런 공급 물량, 과연 실현 가능성이 있느냐가 가장 큰 체크포인트인 것 같아요. 그래서 만약에 된다고 하면 당연히 공급 물량이 늘어나니까 내가 지금 서울시 아파트를 사야 되겠다는 심리가 조금만 기다리면 좀 더 저렴한 가격에 청약을 넣을 수 있겠구나라는 대기심리로 넘어가겠죠. 정부가 그걸 생각을 하고 있는 건데, 실현 가능성, 이게 가장 큰 체크포인트인 것 같습니다.

[앵커]
그렇습니다. 공급지역에 집을 가진 분들은 집값 떨어지는 건 싫어하고 사려는 분들은 떨어지기를 원하는 상황인데 전세 가격도 크게 오른 것으로 나타났는데 어떤 지역은 5개월 만에 2억 원 정도가 올랐다고요?

[권혁중]
전세 가격은 계속 오를 수밖에 없는 구조입니다. 이거는 서울만 그렇습니다. 조건을 말씀드리면 서울만 그렇고요. 일단 서울 지역의 매매, 전세 가격 상승률을 보겠습니다. 이게 사실 매매 같은 경우에는 10.15대책 시행 전후를 비교한 건데 1.2% 올랐습니다. 그런데 전세는 그것보다 거의 2배 수준으로 올랐어요. 그러니까 전세 매물이 감춰진 이유는 두 가지가 있습니다. 일단 서울 지역과 경기 12곳에는 토허제로 묶였죠. 토허제로 묶였다는 얘기는 갭 투자가 안 되는 거고요. 실거주 2년의 조건이 주어집니다. 당연히 내가 갭투자 해야 되겠다, 전세 끼고 사야 되겠다. 이거 아예 그냥 봉쇄됐거든요. 그러다 보니 당연히 전세 물량이 나올 수 없는 부분으로 가고 있고요. 두 번째 이유는 그러다 보니 계약갱신청구권이 더 늘어나게 됩니다. 나는 계속 여기서 전세를 살아야 되겠다라는 분들이 계속 늘어나고요. 요즘에 정치권에서 큰 이슈이기도 한데 333 얘기가 나오잖아요. 사실 현실화될지는 모르겠지만. 그러다 보니까 전세는 더더욱 힘들어진다. 집주인들이 이런 정책이 자꾸 나올 것 같으니까 아예 여유가 있으신 집주인 분들은, 임대인분들은 이 참에 월세로 가자. 이런 분들이 많아졌거든요. 그래서 오히려 전세는 더더욱 줄 수밖에 없는 상황으로 가고요. 지금의 상황으로 본다고 하면 제가 봤을 때는 점점 전세시장은 자취를 감출 거다. 또한 그렇게 가는 것도 어느 한편에서 보면 좋은 현상일 수도 있다. 저는 그렇게 생각합니다.

[앵커]
월세 비중도 많이 올라서 65% 정도가 된다고 하는데 매매 가격 오르고 전세 가격 오르고 그러면 월세도 좀 오를 가능성이 있는 건가요?

[권혁중]
네, 월세는 당연히 오를 수밖에 없습니다. 왜냐하면 전세가 없잖아요. 그런데 대부분 월세 시장으로 넘어가고 있습니다. 그럼 집주인들 입장에서는 사실 다 월세로 내놓다 보면 어쩔 수 없이 임차인들 같은 경우에는 월세를 살 수밖에 없겠죠. 그럼 수요가 또 많아집니다. 그러면 또 집주인들은 수요가 많다 보니까 가격을 높이게 되거든요. 평균 월세가격 추이를 봤더니 2020년도 같은 경우에는 112만 원 정도였다가 올해 정도에는 145만 원 정도 됐습니다. 그러니까 월세 사시는 분들은 점점 더 사실상 좀 힘들어질 수밖에 없고 이건 평균 월세 가격입니다. 주요 도심지 그다음에 한강벨트의 월세는 400이 넘어갑니다. 현실적으로 보면. 그래서 300~400 이렇거든요. 물론 보증금 따라 다르겠지만. 그 정도로 봤을 때 굉장히 월세 시장은 점점 더 가격이 높아지는 추세로 갈 수밖에 없고. 안타까운 것은 직장생활, 사회초년생 분들 같은 경우에는 월세가 높아지다 보면 가처분소득, 내가 처분받는 소득이 낮아질 수밖에 없어요. 그러면 내가 월세 내고 세금 내고 그러면 쓸 돈이 없어지거든요. 그러면 당연히 소비를 안 하게 됩니다. 소비 안 하면 내수 막히죠. 내수 막히니까 또 이게 악순환이 돼요. 그래서 이게 사실 저도 좀 걱정스러운 부분이 있습니다. 월세 시장이 이렇게 높아지는 건. 그런데 추세가 지금 월세시장에 대한 니즈가 많다 보니까 어쩔 수 없이 서민들의 주머니 사정이 더 얇아질 수밖에 없는 그런 상황으로 가지 않을까 보고 있습니다.

[앵커]
이게 전월세 시장의 가격 상승이 높다 보니까 결국은 그래도 무리해서라도, 대출을 받아서라도 집을 사자라는 움직임도 있는 것 같더라고요. 서울 쏠림이 주택담보대출이 계속 이어지고 있는 것 같은데요.

[권혁중]
서울 지역에 투자의 값어치가 높아지다 보니까 일단 지방에 사시는 분들이라든지 서울 근교에 사시는 분들이라든지 또는 서울에 사시는 분들마저도 계속해서 주담대를 끌어와서 서울지역의 아파트를 매수하려는 분들이 점점 많아지고 있다고 보시면 되겠고요. 실제 이런 통계가 나왔습니다. 주담대 대출을 봤을 때 서울지역에서 실제적으로 계속 높아지고 있고. 그러다 보니까 가계대출에서 주담대가 줄지 않다 보니까 오버돼서 대출이 나간 상태예요. 그래서 4대 은행들의 가계대출 총량 관리 목표를 봤더니 이게 원래가 올해 가계대출에 대한 총량이 한 5조 9000억 정도 됐었다가 현재 딱 뜯어보니까 거의 7조 8000억 원이 넘어가거든요. 초과됐습니다. 거의 30% 이상. 그러면 은행들은 더 이상 가계대출 못 해 줍니다. 왜냐하면 정부가 정한 총량 규제에서 오버됐기 때문에 제가 봤을 때는 갈아타기 대출도 안 될 거예요. 그러면 11월과 12월에는 대출 그냥 급감입니다. 막히기 때문에 아마 올해 이동을 하거나 주담대를 받아야 된다 하시는 분들은 내년 초로 미뤄놓는 것이 낫다. 왜? 항상 부동산 시장은 일단 나의 대출 한도를 확인하고 움직여야 되거든요. 지금 대출 안 나오는 시장으로 됐고 총량이 넘어섰기 때문에 제가 봤을 때는 신용대출도 마찬가지고 주담대는 특히 대출이 안 나올 가능성이 굉장히 높다. 이런 것은 체크를 하셔야 되겠습니다.

[앵커]
대출 하면 저희가 금리 얘기 안 할 수가 없는데 지금 기준금리가 이번 주에 또 한국은행 금통위 열려서 결정될 것으로 보입니다. 계속 동결하고 있는 상황인데 지금 집값이나 이런 환율, 대출 같은 것들을 고려할 때 금통위가 어떤 결정을 내릴지. 어떻게 바라보십니까?

[권혁중]
동결이죠. 답은 저는 나와 있다고 생각해 봅니다. 정말로 갑자기 우리 경제가 그 짧은 사이에 27일날 금통위가 열리거든요. 갑자기 무너지지 않는 이상 일단 금리 인하는 힘들다라고 저는 생각을 해 보겠고. 그래서 동결되는 이유는 딱 두 가지라고 생각을 해 봅니다. 첫 번째, 환율이죠. 환율이 높은 상태에서 금리를 인하한다? 불타고 있는 마당에 기름 붓는 격이 되거든요. 그러다 보니까 환율 때문이라도 아마 금리 인하는 힘들 거라고 보고 있고요. 지금 환율 추이를 본다고 하면 6월 30일 이후부터 계속 오르고 있는 추세가 나오고 있고요. 원화 가치가 계속적으로 떨어지고 있습니다. 이런 상황에서 원화 가치 더 떨어뜨릴 필요는 없는 거죠. 그래서 금리 인하는 우리나라에서 좀 힘들다, 지금 상황으로 본다고 하면. 두 번째로는 우리가 계속 얘기하고 있는 부동산 시장 때문에 그렇습니다. 이창용 한은 총재가 한 얘기가 있어요. 일단 금리 결정은 역시나 데이터로 보고 판단할 수밖에 없는데 현재 데이터는 환율과 부동산 시장이거든요. 부동산 시장이 이렇게 계속적으로 매수 심리가 죽지 않고 있는 상황에서 통화량을 늘려서 이 통화량이 결국에는 부동산 시장으로 흐르게 되거든요. 많은 분들이 주식 많이 하시잖아요. 그럼 주식에서 이윤을 받은 다음에 어디로 이당할까요? 대부분 마지막은 부동산으로 가십니다. 그러다 보니까 통화량을 여기서 더 늘릴 필요는 없다고 생각을 할 것 같고요. 그래서 시중에 도는 유동성을 아마 감안하더라도 제가 봤을 때는 동결이 맞지 않을까 이렇게 내다보고 있습니다.

[앵커]
그리고 미국에서 기준금리 12월에 좀 인하하는 것에 대한 기대감이 있는데 그 부분도 우리가 영향을 받지 않을까요?

[권혁중]
그러니까 이런 거죠. 주식투자 하시는 분들에게는 기대감이 있을 수밖에 없습니다. 제발 인하 좀 해 달라라는 목소리겠지만 연준도 사실 분위기가 지금 뉴욕이상이나 우리 시장이 크게 흔들리는 이유는 사실 엔비디아 실적 나온 다음에 기술주 크게 올랐잖아요. 그런데 갑자기 또 그다음 날은 폭락을 했습니다. 그런 이유는 기준금리 인하에 대한 시그널이 확 죽었기 때문에 그렇거든요. 물론 지금 투자하신 분들은 인하될 수도 있겠다라는 기대를 걸고 있지만 지금의 시장 환경은 미국도 마찬가지로 동결로 가는 게 지금 분위기라고 생각을 해 보겠고 동결에 대한 확률이 시간이 갈수록 많아지고 있는 추세가 맞기는 맞거든요. 그래서 아마 미국 시장도 제가 봤을 때는 동결로 갈 것이다, 이렇게 예상을 해 보겠습니다.

[앵커]
지금 워낙 실질 가치가 금융위기 이후에 최저가라고 하는데, 최저치를 기록했는데 우리 외환시장은 괜찮다고 보십니까?

[권혁중]
아니죠. 우리 외환시장, 결코 제가 봤을 때는 위험한 상황이지 않을까. 저는 그렇게 보고 있고요. 원화 가치가 계속 떨어지고 있습니다. 지금 달러 인덱스가 보니까 100넘어섰거든요. 달러의 강세는 이뤄지다 보니까 당연히 원화의 가치는 계속 떨어지면서 환율이 오르고 있고, 원화의 실질 실효 환율 추이가 나오고 있는데 이걸 100을 기준으로 봤을 때 89입니다. 무슨 뜻이냐. 실효 환율은 개념은 그렇습니다. 물가를 제외하고 그 나라에 대한 실제적인 환율을 실제적으로 보여주는 건데 이게 지금 89라는 얘기는 우리의 가치가 계속적으로 떨어지고 있다는 거예요. 그래서 원화의 가치가 왜 떨어지느냐에 대한 문제, 이 부분을 우리가 계속적으로 고민할 수밖에 없는데 많은 분들이 얘기를 합니다. 어떤 거냐 하면 우리가 해외에 투자하는 비중이 굉장히 많다라는 거죠. 과거에 비해서 많은 분들이 뉴욕시장, 미국 시장, 대부분이 미국 시장인데 미국 시장에 금융 투자를 많이 하고 있습니다. 그 금액이 우리나라 경상수지 흑자를 상쇄시킬 만큼의 막대한 양이 미국에 있거든요. 그러니까 이런 부분 때문에 계속적으로 달러가 외국으로 빠져나가다 보니 당연히 원화 가치가 떨어질 수밖에 없다라는 것이 정부의 판단이고요. 이런 점들이 해결되지 않는 이상은 제가 봤을 때는 계속적으로 원화 가치는 떨어질 수밖에 없고 이외에 많은 얘기들이 있습니다. 엔화 가치 하락 때문에 원화 가치도 같이 떨어진다. 우리나라의 경상수지는 좋지만 실제 금융투자가 많아졌기 때문이다. 또한 달러에 대한 단기 유동성이 줄어들기 때문이다. 여러 가지 이유가 복합적으로 오면서 당분간 원달러 환율은 저는 1500원 선도 열어놓고 있다 생각을 해 봅니다.

[앵커]
끝으로 이 점은 짚어야 될 것 같아요. 물가 상승, 환율 때문에 어떤 영향을 받을지 어떻게 보십니까?

[권혁중]
서민들이 힘들죠. 왜 그러냐 하면 환율이 높아진다는 얘기는 옛날에는 1300원을 주고 하나를 샀다고 하면 이제는 1400원을 주고 1달러를 가져와야 됩니다. 그러면 석유값 일단 먼저 오르죠? 석유값이 오르면 일단은 석유 안 들어간 제품이 없습니다. 공산품은 다 오르게 되고요. 또한 환율이 높아진다는 얘기는 수입 물가가 높아지게 됩니다. 수입 물가, 뭘 많이 수입할 거예요? 공산품도 많이 수입하고 밀가루 수입 많이 합니다. 그렇게 되면 밀가루에 들어가 있는 모든 음식점, 이거 다 오를 수밖에 없어요. 칼국수, 김밥, 김치찌개, 냉면부터 시작해서 다 오를 수밖에 없어서. 지금 외식비 8개 품목 가격 본다고 하면 작년 12월 대비해서 올해 10월 기준 다들 보면 3~4%대 오른 것을 볼 수 있죠. 이런 것들이 바로 환율과 직결되기 때문이다. 그래서 지금의 고환율 상태는 돈이 많으신 분들한테는 사실 고환율 상태도 또 하나의 상품이 될 수 있습니다. 돈 벌 수 있는 기회가 되는데 서민분들한테는 이거는 절대로 좋지 않은 현상이고 앉아서 고스란히 그냥 나는 돈을 더 낼 수밖에 없는 상황으로 가기 때문에 환율의 문제가 단순히 금융 투자의 문제뿐만 아니라 우리 서민의 일상생활에도 영향을 줄 수 있는 문제다. 그렇기 때문에 환율에 대한 안정이 필요해 보인다고 다시 한 번 강조를 해 드립니다.

[앵커]
알겠습니다. 현재 경제와 관련한 진단을 좀 들어봤습니다. 권혁중 경제평론가와 함께했습니다. 고맙습니다.