"서울 아파트값 '천장' 이미 뚫렸다, 내년 하반기 평균 20억대 시대"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장
■ 방송일 : 2026년 05월 14일 목요일
■ 대담 : 남혁우 우리은행 부동산연구원, 이광수 국민일보 기자


- 2019년 서울 아파트값 6억시대 열어.."서울 아파트 평균가 15억? 이미 뚫었고, 천장은 뚫려 있어"
- 2027년 하반기 서울아파트 평균 20억 뚫을 것
- 하반기 집값? 상반기 흐름의 강화판, "매매가 올라갈 수 밖에 없다"
- 특히, 전월세율 현 50% 후반대, "서울 전세가율 60%면 매매가 폭등했다"
- 단, 평균으로 보면 '안정'? "올라갈 것들만 올라가기에 안정이라고 볼 수는..."
- 같은점 '다주택자로 시작 1주택자로', 다른점 '시즌1때는 소비자들이 몰랐다, 이미 시즌1를 봤다..더 가속화할 것"
- 文 5년간 있었던 일이 李정부 1년만에 재현되는 중


- 강북 15억시대..더 오를까? 10-12억 구간 아파트 가격 움직임이 '관전포인트'..수요 에너지 많은 편
- 서울아파트 '디커플링' 나타났다..강남 집값, 금리 세제 이슈로 박스권 갇힐 가능성
- 반면, 15억 이하의 경우 전월세 매물 부족, 대출 용이점 등으로 양호한 흐름 보일 것


- 전세구하러 갔다가 '집 사자' 증가..'반강제 매수', 서울 부동산시장의 핵심 동력돼
- 일례로, 노원 6-10억대 아파트 거래량 1천건으로 최다

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 김학렬 : 이러다 보니까 전·월세 구하러 갔다가 집을 강제 매수 당하는 전세 난민들이 지금 발생하고 있고요. 특히 외곽 지역으로 정말 많이 이런 부분들이 빠졌거든요? 그러다 보니까 중하위권 지역과 매물들도 집값에 큰 영향을 주고 있는 것 같은데, 많이 올랐나요?

■ 이광수 : 네. 시장 분위기가 그렇다라고 합니다. 전세 구하러 가셨다가 '집 사자' 뭐 이렇게 결정하시는 분들이 많다 라고 합니다. 그래서 사실 살 생각 자체는 없었는데, 워낙 전셋값이 오르다 보니까 일종의 약간 반강제 매수 아니냐 이런 현상이 지금 서울 부동산 시장의 핵심 동력으로 자리 잡고 있다라고 하는데요. 전세 매물 부족으로, 전셋값이 지속적으로 오르면서 세입자들 주거비 부담이 올라갔고요. 다주택자 매물이 기존 호가보다 좀 낮은 매물들이 나오니까, 이걸 잡자 좀 이런 흐름들이 나타나고 있다 좀 이런 분석인데요. 오히려 이런 것들이 좀 서울 외곽 지역으로 몰리면서, 서울 외곽 지역 집값 상승 압력을 키우고 있다 이런 분석도 나옵니다. 지난달 26일 기준으로 보면, 올해 서울 아파트값 상승률이 2.65%로 집계가 됐는데, 이게 지난해 같은 기간의 2배라고 합니다. 잘 아시다시피 상승 기간까지 상승을 주도한 것은 강남이 아니었고, 성북, 관악, 강서 등 이쪽 지역이 집값 상승을 이끌었다 라고 하는데요. 가령 예를 들어서 노원구에 6억에서 10억 원대 아파트 거래량이 1116건으로 가장 많았고, 성북, 구로, 강서, 은평 등도 뒤를 이은 상황이어서 지금 서울 외곽 지역도 떠들썩한 상황이 이어지고 있다 라고 볼 수 있습니다.

◇ 김학렬 : 그러면은 12억 이하 중하위권 지역 상황이 좀 다를까요?

▣ 남혁우 : 아무래도 해당 지역 같은 경우에는 수급이 되게 중요한 시장인데요. 그러니까 즉, 바로 조만간 빠르게 살 집이 필요한 거거든요? 근데 아무래도 지금 이번에 비거주 주택자를 만약에 잠재적 매물로 출회를 시킨다고 한다고 하면, 세 낀 매물들이 어쨌든 시장에 공급이 되는 건데, 사실 그분들은 내가 당장 입주할 집이 필요하기 때문에 어느 정도 공급 효과가 조금 반감될 수는 있을 것 같습니다.

◇ 김학렬 : 아무튼 이 모든 문제가 결국은 전·월세 부족부터 시작이 되기 때문에, 서울 수도권은 특히 서울 같은 경우는 전월세 지옥문이 열렸다 라고 보는 것 같고. 살기 위해서 아마 경기도에 있는 매물들을 찾아서 가는 것이 아닌가 라는 생각이 들기도 합니다.

■ 이광수 : 그러면은 강북 15억 시대인데, 이제 중하위권이라고 부르기도 좀 애매해졌단 말이죠? 15억 이상으로 오르긴 어려울까요? 요즘에 강북도 예전처럼 이렇게 상대적으로 저렴한 곳이 아니라, 소장님 말씀하신 것처럼 12억, 13억, 15억, 10억 원 넘은 것도 많더라고요? 그래서 이런 것들로 계속 올라갈 것인지, 이런 궁금증이 있습니다. 왜냐하면 저도 갈아타기 수요 입장에서 또 다른 데로 가야 되는데, 계속 강북도 만만치 않은 상황이어서, 이거 먼저 연구원들께 여쭙고 싶은데 이거 계속 올라가는 흐름이 이어질까요?

▣ 남혁우 : 네. 제가 단언할 수는 없겠습니다만, 그 아랫단 10억에서 12억 요 사이 구간에 있는 아파트들의 가격 움직임이 되게 중요할 것 같고요. 예를 들어서 10억에서 12억 대에 현재 수요가 많이 이동하고 있거든요? 왜냐하면 그런 데 가격대가 저렴한 구간일수록 사실 정책 대출을 받기도 용이하고요. 대출도 6억까지 열려 있잖아요? 게다가 생각보다 가격이 예전보다 많이 안 올라가 있는 것들도 많다 보니까, 그런 곳들에 상대적으로 수요 에너지가 많은 편입니다. 근데 거기를 매도하시는 분들도 매수를 다시 하실 수 있잖아요? 그래서 그분들이 더 나은 입지인데 내가 살았던 곳과 가격 차이가 별로 나지 않네 라고 생각이 된다면, 다시 갈아타기 수요로 일부 이어질 수도 있거든요? 그래서 그 아랫단의 가격대 아파트의 흐름이 되게 중요한 관전 포인트가 될 것 같다 생각하고 있습니다.

■ 이광수 : 네. 소장님께서는 어떻게 보시나요?

◇ 김학렬 : 제가 세미나를 많이 참석을 하는데, 2019년도에 서울 집값이 6억에다 상향 평준화되고 있다 라고 했던 게 2019년도였어요. 그런데 지금 15억이 됐냐 안 됐냐를 얘기하고 있잖아요? 이게 항상 이런 뉴스가 나올 때마다 그런 것들 천장을 뚫느냐 라고 나오는 말이, 나온 다음에 1년 6개월 정도면 바로 뚫더라고요. 그래서 아마 이미 이 말이 나왔기 때문에 대부분 뚫었고, 이게 평균이에요. 그리고 상한선이 아니라 천장은 이미 뚫려 있다 라고 봐주시면 될 것 같고, 또 예견을 하자면은 2027년도 하반기 때쯤이면 20억, 강북도 20억을 뚫었다라는 기사가 또 나올 거고, 똑같은 질문을 하실 것 같거든요? 그래서 이건 인플레이션이 반영이 되는 것이고, 유동성이 반영되는 거라서 시세가 계속 오를 것 같다. 이미 강남은 넘었기 때문에.

마침 문자로 또 질문이 들어오셨기 때문에, 제가 또 공약은 지키지 않습니까? 정치인들이 아니기 때문에 저는 공약은 꼭 지킵니다. 답변을 좀 드려보려고 하는데, 질문에 이런 게 나왔습니다. 인천 검단에 아파트 한 채가 있으시고, 반달섬에 오피스텔이 한 채가 있으시고요. 현재 거주는 민간 임대 아파트 거주 중이신데, 검단 아파트 지금 매도해야 될까요? 라고 하는데, 상담 오시면 이런 답변 어떻게 답변해 주세요?

▣ 남혁우 : 근데 제가 지역을 평가하거나 분석하는 게 되게 조심스럽긴 한데요. 검단이라는 입지가 너무 훌륭하고, 좋은 입지고, 교통망도 착공 예정이고 다 좋은데, 한 가지 조금 아쉬운 점이 있다면 대체할 수 있는 입지, 그리고 대체로 공급이 들어갈 수 있는 입지들이 여전히 많을 거고, 앞으로도 있다 라는 겁니다. 그래서 이렇게 대체할 수 있는 입지가 내가 기본에 가지고 있는 평균, 그 동네의 가격대와 비슷한 가격으로 계속 나온다면 사실상 더 이쁜 애들이 자꾸 생기는 거거든요? 그래서 저는 조심스럽게 오히려 이거를 정리를 하실 수 있다고 하면, 정리를 해서 조금 더 상급지를 갈아타는 것도 나쁘지는 않으실 것 같다고 생각합니다.

◇ 김학렬 : 저도 같은 생각이고요. 검단이 나쁜 입지는 않은데, 아직까지는 중하위권 정도 위상을 갖고 있고, 입지는 더 좋아질 겁니다. 그런데 그때 갈아타기 전에 검단보다 더 오를 수 있는 아파트로 갈아타는 것은 일단 찬성하는데, 그전에 저는 반달섬이라고 하는 게 오피스텔 한 채라고 하셨는데, 제가 봤을 때는 오피스텔이 아니라 생활형 숙박 시설일 것 같아요. 제일 문제가 됐던 지역이기 때문에. 안 팔릴 텐데, 저는 저거 굉장히 큰 손해를 보면서라도 파는 게 맞다고 생각합니다. 그래서 저는 '검단 아파트 한 채 팔까요? 말까요'가 중요한 게 아니라, 반달섬에 있는 오피스텔이라고 하셨는데, 아무튼 그거 파시는 게 더 우선순위일 것 같고. 모으셔갖고 조금 더 상급지로 오시면 좋을 것 같다. 서울 쪽 가까운 쪽으로. 그렇게 좀 답변을 드려보도록 하겠습니다. 그럼 계속 또 질문 이어가보도록 할 텐데요. 이재명 대통령님의 SNS로 시작된, '정부와 시장의 힘겨루기' 이 얘기를 좀 해보자고 하는데, 하반기 집값 전망 어떻게 보십니까?

▣ 남혁우 : 네. 가장 궁금한, 어려운 질문들만 제가 하고 있는 것 같은데요. 저는 이렇게 한마디로 정의하면 '디커플링'이라고 말씀드리고 싶어요. 그러니까 강남 3구와 한강 벨트와, 15억 원 이하의 지역을 양분하셔서 다른 흐름으로 보시면 어떨까 생각이 되고요. 강남 3구 같은 경우는 상단에 박스권처럼 갇힐 수 있는 이유 중에 하나가 금리 변동성도 확대되고 있고, 그다음에 세제 정책을 무시할 수는 없거든요. 그래서 위로 가격이 급등하는 것도 어렵겠으나, 하방 경직성 역시 강남이 가지고 있는 것 중에 하나가 간단하게 말씀드리면 고분양가 이슈도 있잖아요? 저희가 당장 저보다 상대적으로 안 좋다고 생각하는 입지에서 엄청 높은 분양가를 계속 하게 되면, 입지의 가격 재평가가 이루어질 수 있거든요? 그래서 이런 것들이 어느 정도 가격 하방 경쟁성을 강화하는 요인으로 작용할 수 있겠다. 그래서 상단도 막히고, 하단도 막혀서 어느 정도 박스권으로 예상을 하고 있고요.
15억 이하는 저희가 계속 얘기를 했던 것처럼, 키워드가 수급이거든요? 근데 여전히 전·월세 매물이 부족할 것으로 예상이 되고, 체감되는 매매 매물 역시도 많지 않습니다. 왜냐하면 입주 가능한 매물이 중요한 거기 때문에요. 그래서 이런 수급이 불안정해서, 어느 정도 임차인 분들의 매수 전환도 있을 것 같고요. 여전히 대출이 용이하다 라는 것도 굉장히 큰 장점으로 작용할 것 같아서, 양호한 가격 흐름을 보이지 않을까 생각하고 있습니다.

◇ 김학렬 : 양호한 가격 흐름이라는 게 올라간다는 얘기입니까? 어떤 분들은 그것이 양호하지 않다라고 표현할 수도 있을 것 같아서요. 광수님 그렇지 않습니까? 광수님은 양호하지 않다라고 표현할 것 같은데.

■ 이광수 : 맞습니다. 저희 지금 심각합니다. 소장님께서는 또 어떻게 전망하시나요? 소장님 전망도 듣고 싶습니다.

◇ 김학렬 : 네. 저도 남혁우 연구원과 의견이 같고요. 저는 이렇게 제 블로그에다가도 썼던 칼럼이 있는데, 상반기 흐름의 강화판. 더 강화될 것이다. 그러니까 이게 다 오른다는 얘기가 아니라 올라가는 것들은 더 올라갈 것 같고, 올라가지 않는 것들은 더 안 올라갈 수도 있다는 얘기 말씀을 드리고 싶습니다. 매물이 좀 잠기고, 또 전·월세가 더 어렵게 되다 보니까, 전·월세가 먼저 오르고요. 그래서 전·월세가 매매가를 끌어올리는 시장들이 지금 이어지고 있고요. 특히 전·월세율이 작년보다 많이 올랐어요. 작년에는 50% 전후였는데, 지금 50% 후반대까지 갔거든요? 이것도 투자 포인트이기도 한데, 2014년도 전후가 그랬고 2019년도 전후가 그랬는데, 서울 전세가율이 60%에 육박하면은 그다음부터는 매매가가 폭등을 합니다. 지금 이제 거의 그 수준까지 왔거든요? 하반기 매매가가 올라갈 수밖에 없는 분위기다. 일단 그렇게 좀 말씀을 드리고 싶고요. 그리고 이제 정부는 늘 안정이다라고 말씀을 하십니다. 평균으로 보면 안정인데, 아까 말씀드린 대로 올라가는 것들만 올라가기 때문에 이것을 안정이라고 봐야 되는지는 잘 모르겠습니다. 그리고 저도 이제 리서처이고, 워낙 언론에서 나오는 용어들을 가지고 저도 카운팅을 많이 하는데, 안정이라는 단어가 정부 보도 자료에 많이 나오면요. 이게 집값 상승률과 양의 상승 관계가 있더라고요? 비례한다는 말씀입니다. 최근에 보도 자료에 계속 안정, 안정 나오고 있거든요? 정부 자체도 우리 남혁우 연구원님 말입니다. 긍정적인 시장을 보이고 있다 라고 볼 수 있어서, 올라가지 않을까라는 생각이 듭니다.

■ 이광수 : 그렇군요. 시장에서는 이게 이른바, '문재인 정부 시즌2 열릴 수 있지 않냐' 이런 경고 메시지까지 나오는데, 문재인 정부 부동산 시장 특징을 제가 정리를 해 봤는데요. 그때 이제 다주택자 규제를 강화하기 시작했고, 세금이 늘어났죠. 그리고 대출 규제 강화했습니다. 그러면서 이제 강남 마용성 수도권 중심으로 집값이 급등하는 이 같은 흐름을 보였다 라고 볼 수가 있는데, 현재 시장 현재 정부 규제에 따른 시장의 흐름도 이와 유사하게 가고 있다고 보시나요? 연구원님부터 한번 답변 부탁드리겠습니다.

▣ 남혁우 : 저는 규제의 흐름은 사실 유사하게 가고 있다 라고 말씀을 드릴 수 있을 것 같은데, 사실 규제가 미치는 그 강도는 예전보다 훨씬 셀 수 있다 라는 거에 좀 중점을 두는 게 어떨까 싶거든요? 왜냐하면 그때 당시와 지금 사이에 거시적인 변수들이 많이 다르거든요. 예를 들어서 그때의 금리와 지금의 금리는 다릅니다. 그래서 지금의 중금리는 사실 장기화가 거의 기정사실이고, 오히려 시장 금리는 위로 올라가고 있잖아요? 그래서 그런 것들이 좀 다른 포인트가 되고, DSR 같이 좀 가계 부채 총량을 굉장히 타이트하게 하는 그런 제도 역시도 과거와 지금의 차이가 될 수 있어서, 규제 여부를 떠나서 규제가 미치는 수요자들에 대한 강도 체감은 조금 더 클 수 있겠다. 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

■ 이광수 : 소장님께서는 어떻게 보시나요?

◇ 김학렬 : 일단 같은 점은 다주택자 규제로 시작했다는 거, 그리고 또 1주택자 규제까지 넘어오고 있다는 거. 그래서 이걸 어떻게 규제하느냐? 세금 규제 대출 규제로 강화하고 있다는 것은 똑같은데, 다른 점은 뭐냐면은 시즌 1 때는 이 소비자 시장에 참여했던 소비자들이 몰랐어요. 이렇게 될 거라는 것을. 근데 지금 시즌 1 전에 노무현 대통령 때가 있었는데, 두 번의 대통령이 있었기 때문에 모를 수밖에 없거든요? 근데 이제는 문재인 대통령 때 시즌 2를 보신분들이 대부분 다 시장에 참여하고 있기 때문에, 경험치가 있다는 것이죠. 그래서 이게 아마 더 가속화될 것 같아요. 그래서 문재인 대통령 5년 동안 있었던 일이 지금 거의 1년 만에 다 재현이 되고 있어서, 좀 더 빠른 스피드로 강화가 되고 있지 않느냐 라는 생각을 하고 있습니다.

■ 이광수 : 알겠습니다. 시장의 궁금증 하나만 더 여쭤보고 싶은데요. 시장에서 이런 말씀들을 하십니다. '정부가 규제를 하면은 집값 오르게 되어 있어. 규제를 절대 하면 안 돼' 이런 말씀들을 많이 하시거든요? 여기서 일단 YES or NO로 시작하는 그런 답변을 듣고 싶은데요. 제가 쉽게 좀 이렇게 듣고 싶어서요. 먼저 소장님께 여쭤보고 싶습니다. 규제가 강할수록 집값 상승 커진다?

◇ 김학렬 : YES고요. 대신 조건 2개가 붙습니다. 하나는 단기간 거래량이 줄고, 중장기에는 가격이 산다 라는 말씀드리고요.그리고 두 번째가 이제 하락할 수 있는 요지들도 있는데, 예를 들어서 너무 많이 오른 다음에 금리까지 올라가게 되면 하락을 할 수 있다 라고 보고 있는데, 일단 지금 너무 많이 올라가고 있는 것들은 반영이 되고 있는데, 금리가 어떻게 될지 전 잘 모르겠어요. 그래서 그것들은 좀 봐야 되겠다 까지만 말씀드리겠습니다.

■ 이광수 : 네 알겠습니다. 연구원님께서도 YES or NO 피해 갈 수 없습니다. 한번 시작해 주십시오.

▣ 남혁우 : 네. 저는 NO라고 말씀드리고 싶습니다. 우선 규제가 굉장히 다양한 영향을 미치는 건 맞습니다. 그런데 저는 개인적으로 저희가 가장 원론적인 돈의 흐름이 더 중요하다고 생각을 하거든요? 그래서 유동성이라는 환경이 어떻게 갖춰지었느냐가 더 집값 상승 여부에 영향을 미친다 생각을 하고 있습니다.

■ 이광수 : 알겠습니다. 이게 부동산 시장에서 영향을 주는 요소들을 저희가 한번 따져볼 필요가 있을 것 같습니다. 금리, 유동성, 공급, 심리, 거시 경제 일반 쪽으로 다 이제 영향을 많이 받는데, 여기서 최근에 금리가 좀 변수가 되는 거 그런 것 같습니다. 지금 이제 케빈 워시 의장 통과할 것 같은데, 이 케빈 워시가 트럼프 말대로 금리를 낮춰줄 것인지. 그런데 지금 인플레이션 좀 올라오고 있는 상황이거든요? 그래서 금리가 올라갈 수 있다 이런 얘기도 나오고 있고, 금리 인상 가능성도 지금 커 보이는데, 만약에 여기서 금리 인상으로 방향을 틀게 된다고 하면은 집값은 앞으로 어떻게 될 것 같으신지 먼저 소장님께 여쭙겠습니다.

◇ 김학렬 : 전 금리는 단기적인 충격은 분명히 온다고 생각합니다. 유동성을 줄이는 역할을 하거든요. 그런데 이것이 얼마나 빠르게 얼마나 많이가 관건일 텐데, 문제는 금리가 오르는 것이 부동산만의 문제는 아니거든요? 그러니까 여러 가지 산업 전반에 걸친 부분들에 영향을 주기 때문에, 물론 지금 한국은행은 부동산 문제만 놓고 보면은 금리를 인상할 명분이 있어요. 있는데, 지금 환율도 불안하고 또 세계 정세도 불안한데, 이렇게 되게 되면은 정부도 대출을 받거든요? 그리고 기업체들이 대부분 대출을 많이 받고 있고, 여기도 타격을 주는 것이기 때문에 그렇습니다. 그래서 이것들은 좀 지켜봐야 된다 라고 하는 게 제 생각입니다.

■ 이광수 : 네. 연구원님께서도 한번 답변 부탁드리겠습니다.

▣ 남혁우 : 아무래도 금리를 올리게 되면 시장 금리가 반영을 하고요. 시장 금리가 움직이면 은행채 금리가 반영을 해서 대출 금리에 영향을 주게 되는 구조이거든요? 근데 지금 만약에 인플레이션이 있는 상태에서 금리를 낮추면, 이건 재화의 가격 상승이 굉장히 강해질 가능성이 있다고 저는 보고 있는데, 현재 아무래도 금리가 다시 올라갈 수 있는 가능성이 더 커져 있기 때문에, 말씀드렸던 것처럼 어느 정도 상방을 천장 효과로 막는 게 있을 건데요. 다만 한 가지 좀 저희가 지켜볼 필요가 있는 것 같은 경우는, 유동성이라고 하는 게 금리에 의해서 좌지우지되는 것도 있지만 자산 처분 소득이라는 것도 어떤 유동성의 역할을 할 수 있거든요. 그래서 저희가 대체할 수 있는 다른 기타 자산의 자산을 처분한 소득이, 부동산 시장으로 유입되는지 여부는 좀 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김학렬 : 네. 지금 또 문자 상담 하나 와서, 이것도 좀 답변드리도록 하겠습니다. 중계동 31평 아파트 실거주 중인데, 대출이 4억이고요. 재건축 추진위 구성 완료됐는데, 끝까지 갖고 갈까요? 아니면 적당한 시기에 갈아탈까요? 초중 학부모라, 10년은 은행 사거리 거주 원합니다 라는 질문이었습니다. 남혁우 연구원님 답변 주시죠.

▣ 남혁우 : 네. 제가 자꾸 이런 거 말씀드리는데.. 제가 드리고 싶은 말씀은 사실은 투자도 투자지만, 거주를 통해서 내가 체감하는 만족도도 부동산에서 굉장히 중요하잖아요? 근데 말씀 주신 것처럼 자녀를 거기서 꼭 키우고 싶다라는 그 니즈와 목표는 확실히 있으시기 때문에, 저는 중계동에 거주를 하시면서 장기 보유하는 게 나쁜 선택은 아니실 것 같고요. 다만, 저희가 외곽 지역에서는 일부 복합 정비 구역이라고 불리는 그런 좀 개발성이 강한 곳들 위주로 살펴보시면 어떨까 싶어요. 그래서 복합 정비 구역은 소위 말해서 정부 차원에서, 물론 시 차원에서 그곳의 개발성을 높여줘서 조합원들이 추가로 돈을 덜 내면서 새 아파트를 받을 수 있게 도와주는, 그렇게 할 수 있는 지역들이니까요. 그런 곳들을 찾아보셔서 장기 거주 보유하시는 건 나쁘지 않다고 생각합니다.

◇ 김학렬 : 저는 그냥 중계동 재건축 아파트는요. 갖고 가시기 바랍니다. 좋은 아파트입니다. 또 하나 질문이 들어왔는데, 동대문구는 노도강 금강구 중에 어디에 속합니까? 라는 질문인데 이건 제가 답변드리고 말씀드리겠습니다. 노도강 금강구보다는 상급 입지고요. 도심권에 포함된다 라고 보시면 될 것 같습니다.

■ 이광수 : 네 알겠습니다. 그러면 제가 또 마지막으로, 결론적으로 이제 어떻게 결론을 내리는 게 중요하니까요. 시장이 이길까요? 정부가 이길까요? 결과적으로 누가 승자가 될 것인지, 저희는 사실 그런 게 궁금하거든요? 이거 소장님부터 여쭙겠습니다.

◇ 김학렬 : 네 글쎄요. 저는 뭐 정답이 없습니다. 근데 저는 시장은요. 정부 정책과 싸우는 대상은 아니라고 생각하고 있고요. 시장은 기업과, 개인과, 정부가 했던 의사결정 행위들에 대한 결과라고 보고 있거든요? 시장은 싸움 대상이 아니라 우리가 만들어야 될 것이고, 우리가 또 결과로 보는 것들입니다. 그래서..

■ 이광수 : 누가 이기냐가 그런 문제가 아니다?

◇ 김학렬 : 그렇습니다.