이유있는 30대의 부동산 '영끌', "2030 70%, 전월세가격 오를 것"

YTN라디오(FM 94.5) [조태현의 생생경제]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 07월 08일 수요일
■ 대담 : 김인만 소장(김인만 부동산경제연구소), 최병천 (명지대 실물투자분석학과 겸임교수)


- 갤럽 '부동산 인식 조사', 임대료 오를 것 65%, 내릴 것 8%..
특히, 20대 71% 30대 72%가 '오를 것'으로 답변
- 李정부, 매매가 안정에 연연해, 토허제 시행..전월세 물건 감소로
- '부동산정책' 3월 '잘한다'에서 '잘못한다'로 역전
- 단기간 해결방법 있을까? 전월세난 정책이 부추겼다
- 10.15대책 '토허제', 세낀 거래 막아..'다주택자 거래 금지법'
- 토허제는 강남4구에 국한하고 풀어, 나머지 지역은 전월세난 풀릴 것
- 다주택자 취득세 및 양도세 중과규제 없애거나 일시적 감면 등 조치 필요


- 올 상반기 수도권 전세값 3.81%, 서울 5.1%, 경기 3.49% 상승
- 반전세 감안하면, 전세와 매매값 상승률 중 전세 상승률 훨씬 높아
- 30대 신혼부부들, '전세난-월세난-매매난' 트리플난에 딱걸려
- 집값 잡기에서 전월세 안정으로 정책 패러다임 전환해야
- 급격한 전월세난 원인, 다주택자 규제 및 주택임대사업자 혜택 축소 등으로 세입자 낀 매물들 쏟아져
- 집 사기 어려운 세입자나 대출 어려운 세입자들 밀려나는 악순환 반복..정부 의도와 달리 '약한 고리'들 더 약해지는 상황

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 청취자님 한 분이 "금리가 오르고 있는데 조만간 경매 쏟아지는 건 아닌지 걱정이 돼요."라고 말씀을 해 주셨는데 앞서서 소장님께서 말씀해 주신 것처럼 금리, 시장 금리가 많이 올랐단 말이죠. 이럴 때 경매가 늘긴 늘죠?

★ 김인만 : 늘어나죠. 아무래도 경매라는 게, 근데 당장 늘어나기보다는 경매는 시차가 있거든요. 못 견뎌서 은행의 대출 이자나 원금을 못 갚거나 하면, 그게 한 6개월, 8개월 전에 발생한 이벤트가 나타나기 때문에, 금리가 올라간다고 하면 아마도 실제로 경매 물건은 한 6개월 후에 나타날 거예요. 그래서 계속 안 좋거든요. 자꾸 강남이나 서울의 신혼부부들이 가는 아파트만 바라보니까 마치 부동산 시장이 굉장히 원활하게 좋은 방향으로 흘러가는 것처럼 보이는 거지, 실물 경제는 좋은 상황은 아니기 때문에 실질적으로 경매는 꾸준히 늘어나고 있고 역설적으로 말하면 내 집 마련하시는 분들, 저렴하게 투자하고 싶은 분들이라면 또 좋은 기회가 될 수는 있죠. 다른 분한테는 아픔이지만 또 기회가 될 수도 있으니까 경매 시장도 눈여겨봐야 된다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 전반적인 불안을 만드는 요인 중에 하나를 꼽자면 역시 전월세난이 아닌가 싶어요. 상반기에 주간 자료 기준으로 한번 데이터를 보면 수도권 전세가 3.81% 올랐고요. 서울이 5.1% 올랐습니다. 엄청나게 많이 올랐어요. 경기가 3.49%가 올랐는데, 수치만 해도 이렇게 복잡한데 현장에서 느끼시기에는 어떻습니까?

★ 김인만 : 전체적으로 전월세가 더 문제라고 생각하고요. 우리가 집값에 자꾸 포커싱을 맞추는데 한국부동산원이나 KB 통계를 보게 되면 비슷하게 나오긴 하거든요. 매매나 전세나 비슷하게 나오는데 비슷하게 나오는 것 자체가 전세가 높은 거예요. 전세는 반전세도 있기 때문에 3억 내던 사람이 못 올려주게 되면 50만 원 꼬리표 붙잖아요. 이 꼬리는 포함이 안 되니까 실제로는 훨씬 더 높고, 또 하나는 매물이 없잖아요. 매물이 없는 건 통계에, 주간 지표에 안 잡히잖아요. 매물이 없다고 해서 상승률이 올라가지는 않잖아요. 그렇게 바라보면 집 매매 가격 동향보다 전세 가격 동향이 훨씬 더 높고, 월세도 통계 잘 안 잡히잖아요. 월세 가격도 요즘 부르는 게 값이라더군요. 150만 원, 150만 원 하던 게 250만 원 부르고요.

◆ 조태현 : 노원 같은 데가 300만 원 찍은 곳도 있더라고요.

★ 김인만 : 300만 원 찍은 곳들도 있습니다. 신축 아파트일수록 희소성은 더 강하기 때문에 결국에는 집이야 솔직히 많이 올라가면 '그래, 사지 말자. 그냥 전세 이번에 머물러 있을래.' 할 수 있는데 전세가 문제가 되면 골치 아파요. 그럼 월세로 가면 매달 돈이 나가는데, 생활이 과연 될까 싶거든요.

◆ 조태현 : 그럴 바엔 차라리 집을 사겠다, 이렇게 생각하겠네요.

★ 김인만 : 사려고 하니까 '집값도 1월보다 또 2억이 올랐네. 사도 돼?' 머리가 너무 아프거든요. 제가 어제도 다른 곳에서 라이브를 했는데 무료 상담으로 라이브를 보면서 하는 질문이 다 30대들이에요. 다 30대 신혼부부들입니다. 다른 기성세대들은 질문이 거의 없고요, 30대 신혼부부들이 집중적으로 질문을 하는 걸로 봐서 '이 세대가 전세난, 월세난, 매매난의 트리플 난에 딱 걸린 세대이구나.' 싶습니다. 그래서 이 문제를 정부가 빨리 어떤 답을 내주지 않으면 안 된다고 봐요. 어떻게 해야 되죠, 의식주인데?

◆ 조태현 : 제일 중요하다고도 말하는 주거 문제인데요.

★ 김인만 : 국민이 의식주가 해결이 돼야 평안이 오는 거고, 정권도 지지율이 유지가 되고 올라가는 건데, 그래서 집값 잡기에서 전월세 안정으로 빨리 정책의 패러다임을 바꿔야 된다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 2030 분들 중에 혹시 어려움을 겪고 계시거나 힘드신 분들, 마무리하기 전에 한번 여쭤보도록 하겠습니다. 올해 초부터 정부의 움직임을 보면 역시 다주택자를 겨냥한 정책들이 많이 나오고 있었단 말이죠. 5월 9일부터는 다주택자 양도세 중과 유예도 종료를 했습니다. 이런 것들이 효과를 봤습니까? 전월세 시장에는 어떤 영향을 미쳤나요?

☆ 최병천 : 앞에서 말씀하신 것처럼 5월 9일을 분기점으로 다주택자가 계속 유지하면 중과가 유예되던 게 중단되는 거였었는데요. 이전 정부가 중과를 유예했던 거기 때문에. 그러면 아무래도 올해 우리가 보통 거래가 1년에 월 천 개가 거래돼서 1년에 만약에 만 2천 개가 거래됐다. 그러면 보통 부동산에 관한 의사결정은 이렇게 한 즉각적으로 하는 게 아니라 몇 달 앞두고 결정을 하잖아요. 그래서 실은 5월 9일 이전에 물량이 꽤 많이 나왔는데 물량이 많이 나온 거는 원래 월 천이라고 치면 5월, 6월, 7월, 8월, 9월, 10월에 의사결정하려는 사람이 약간 당겨가지고 한 것입니다. 이 세금을 중과 유예 조치가 있기 이전과 이후가 2배에서 한 2배 반 가까이 차이가 나기 때문에 당겨서 의사 결정을 했다고 봐야 되죠. 이 얘기는 실은 중과가 효과가 크기 때문에 미리 의사 결정을 한 거고, 그러면 5월 9일 시점을 분기점으로 그다음부터는 아무래도 가급적 매도를 자제하는 그런 분위기로 되기 때문에 5월 9일 이전에 나온 거는, 이전에 나온 것도 어떻게 보면 매물 잠김의 약간 다른 표현이기도 한 거죠. 서로 유사한 효과 때문에 그렇게 작동한 걸로 봐야 되고,

그리고 실은 약간 덧붙여서 아까 김인만 소장님이 30대 얘기를 했는데, 지난주 금요일에 한국갤럽에서 부동산 관련된 자료가 나온 게 있어요. 보통 갤럽이 정기 정치 여론조사 같은 걸 하는데 부동산 인식 조사도 정기적으로 하거든요. 그런데 이번에 재밌는 게 임대료에 대해서 물어봤어요. "주택 임대료가 어떻게 될 걸로 예상되냐?" 그랬더니 "향후 1년간 오를 걸로 예상된다."가 전국 평균 65%였고, 내릴 걸로 예상된다가 8%였어요. 근데 지역적으로 제일 높게 나온 데가 서울이었어요. 서울은 73%가 오를 걸로 예상된다고 나왔고, 두 번째 재미있는 포인트는 연령대별 답변이었어요. 연령대별로 전국 평균이 65%라고 그랬는데 연령 중에서 20대가 71%, 30대가 72%로 나타났습니다.

◆ 조태현 : 확실히 미래를 더 부정적으로 보네요.

☆ 최병천 : 일단 가격에 한해서 이거는 특히나 2030 세대들이 오를 걸로 인식을 하고 있다고 볼 수 있기 때문에 다른 세대에 비해서도 오른다는 게 더 많은데, 그건 왜 그런지 한번 생각을 해보면 전세, 월세, 자가 중에서 전세, 월세를 누가 제일 많이 살 건지 생각하면 당연히 세대적으로 20대와 30대 세대거든요.

◆ 조태현 : 아무래도 그럴 수밖에 없죠.

☆ 최병천 : 그래서 실제로는 우리가 한강 벨트 인근에 종부세가 올라가면 한강 벨트 인근에 있는 사람들이 정치적으로 약간 투표 성향이 바뀌는 것처럼, 정부가 전월세를 계속 잡으려고 하지 않으면, 2030 세대가 정치적으로 되게 스윙보터 성격이 워낙 강하기 때문에 정부 입장에서도 매매 가격 잡는 거에 너무 연연하다 보니까 토지 거래 허가제라든가 등등을 했는데 오히려 우리가 서민들, 전월세 세입자가 상대적으로 주거 약자잖아요. 어떤 정책의 취지에도 그렇고 정치적으로도 그렇고 매매가 문제가 아니라, 매매는 그리고 실은 앞에서 말씀드린 것처럼 이 경우에 돈이 풀렸기 때문이기도 해서 잡기도 어려워요. 시장에 돈이 그렇게 많이 풀려버렸습니다. 오히려 전월세를 안정화시키는 걸로 잡는 게 어떤 정책의 취지, 주택 정책의 취지, 그다음 정치적인 측면 모든 거를 고려할 때 훨씬 더 중요한 게 아닌가 이런 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀해 주신 여론조사는 한국갤럽에서 진행한 여론조사인데요. 6월 30일부터 7월 2일까지 전국 만 18세 이상 1,005명을 대상으로 했고요. 20대와 30대의 부동산 정책에 대한 인식이 나빴다는 점입니다. 무작위 추출된 무선 전화 가상번호에 전화 조사원 인터뷰 방식으로 진행이 됐고요. 표본 오차는 95% 신뢰 수준에 플러스마이너스 3.1%포인트였고요. 접촉률은 46.8%, 응답률은 10.2%였습니다. 자세한 사항은 중앙선거여론조사심의위원회 웹사이트를 참고하시면 되겠습니다.
그것뿐만이 아니라 3월에는 "잘한다"는 응답이 훨씬 더 많았는데 이번 여론조사에서는 역전이 됐더라고요. "잘못하고 있다"가 46%, "잘하고 있다"가 26%로 이런 것들이 명확하게 나오는 것 같은데요. 이렇게 말씀하신 것처럼 여러 가지 측면에서 여론도 썩 좋지 않다고 볼 수가 있겠는데요. 다주택자 규제 이후에 실제로 전월세 물건이 줄어드는 거는 현장에서 보이는 것 같아요.

★ 김인만 : 영향 중에 하나죠. 물론 다주택자를 규제해서 그게 유일한 원인이냐 그러면 그렇진 않겠죠. 입주 물량 부족도 있고 서울은 재건축·재개발 멸실도 있고 신혼부부들은 결혼도 많이 하니까 수요도 늘어나고 한데도 최근에 갑자기 나빠졌단 말이에요. 입주 물량 부족한 게 물론 최근에 나빠지긴 했습니다만 과거와 비교해 보면 왜 이렇게 문제가 발생했냐고 보면 결국에는 다주택자 규제를 시행하면서 양도세 중과세도 마찬가지고 최근에 나오는 게 또 주택 임대사업자 기존에 의무 기간 끝나고 혜택을 받던 분들도 혜택을 줄이겠다고 하잖아요. 그분들은 선제 대응을 하거든요. 대책이 나오면 그때 보고 결정하는 분들도 있으나 그렇지 않은 분들은 '아, 혜택이 줄어들겠구나. 내가 혜택을 볼 때 그걸 빨리 정리를 해야 되겠구나.'라고 해서 정리를 합니다. 그래서 앞서서 제가 지난번에도 한번 말씀드렸는데 영종도의 매물이 늘어나더라고요. 오히려 작년보다 다른 지역들은 다 올랐잖아요. 왜 영종도는 작년보다 집값이 떨어졌을까. 전용 84가 작년에 5억에 거래가 되던 게 지금은 왜 4억 5천일까 물어보니까 매물이 많이 나오더라고요. 그럼 매물은 누가 쏟아내는가? 결국 다주택자들이 쏟아내더군요. 약한 꼬리를 또 파고드는 거거든요. 우리라도 예를 들어 상암에, 마포에 아파트 하나 가지고 있고 영종도에 하나 가지고 있으면 두 채를 가지면 피곤해지고, 임대사업자 혜택도 줄인다니까 자연스럽게 다른 집을 줄이니까 그 집은 또 누가 사죠? 무주택자들이 사니까 세입자는 또 쫓겨나가고, 세입자 중에도 집을 살 수 없는 세입자, 대출을 받기 어렵거나 종잣돈이 부족한 세입자들은 또 밀려 나가는 부작용이 계속 반복이 되고 있으니까 다주택자 규제도 패러다임을 한번 바꿔야 되지 않을까 싶습니다. 막연하게 '다주택은 투기야'라고 하는데 물론 예전에는 꽤 많이 있었습니다. 특히 수십 채, 수백 채 가진 사람은 있었죠. 강남의 아파트를 제가 수백 채 가진 사람은 아직 못 본 것 같고요. 대체적으로 빌라, 오피스텔 같은 거 수십 채 가지고 있거나 수도권 외곽에 5천만 원, 3천만 원 가지고 갭 투자해서 수십 채 가진 사람들은 봐도 서울의 핵심 지역의 두 채, 많아야 3채지요. 물론 강남에도 4주택자가 있습니다. 보게 되면 아파트가, 강남 아파트가 4주택이 아니라 한 채의 재건축을 하거나,

◆ 조태현 : 보통 그렇죠.

★ 김인만 : 어쩌다 보니까 오피스텔도 하나 얻어걸리고 상속받은 게 걸려가지고 4주택 되시는 분들 많이 있거든요. 근데 규제 들어오게 되면 오피스텔 정리하고 외곽이나 다른 데 상속받은 거 정리하고 약한 고리를 쳐내기 때문에 결국에는 약한 고리가 더 약해진다. 핵심 지역들은 내가 끝까지 보유한다, 혹은 실거주 요건 채우려 내가 입주한다고 하고 있기 때문에 정부의 의도와는 다르게 약한 고리들이 더 약해지고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 전월세 대책, 전월세난에 대해서 얘기를 하고 있는데 난이 있는 건 우리가 다 알아요. 정부에서도 굉장히 긴장을 많이 하고 있는 것 같고요. 그런데 이거 단기간에 해결할 방법이 있습니까?

☆ 최병천 : 단기간에 해결할 방법이 있습니다.

◆ 조태현 : 뭡니까?

☆ 최병천 : 우리가 공급이라는 개념을 정부도 "공급을 많이 해야 된다"는 취지로 발언을 하시기도 하셨는데 공급이라는 거를 두 가지로 볼 필요가 있어요. 하나는 신축 주택에 대한 공급이 있을 수가 있고, 기존 주택에서의 공급의 변화가 있을 수가 있거든요. 전월세 문제가 얼마 전까지, 한 작년 작년 이맘때만 해도 이렇게 심각하지 않았거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

☆ 최병천 : 그러면 그 사이에 갑자기 대한민국의 주택이 몇 백만 채가 사라진 게 아니거든요. 바뀐 건 뭐냐 하면 정책이 바뀐 거예요. 가장 크게 영향을 미친 건 10월 15일에 토지 거래 허가 제도가 등장한 건데 여기서도 많이 다뤘지만 토지 거래 허가 제도를 하게 되면 전세를 낀 매물은 거래가 안 되게 돼 있어요. 그러면 현재 다주택자 규제의 큰 제도적 축은 두 가지가 있거든요. 2020년 7·10 대책이 있는 거고 취득세, 보유세, 양도세 중과가 있는 거고, 다주택자에 대한 세금을 통한 견제였더라면 지금은 거래 자체를 못 하게 된 거예요. 그래서 다주택자 세금 중과제가 있었는데 작년 10월 15일을 기점으로는 다주택자 사실상의 거래 금지법이 작동을 하게 된 거예요. 전세를 끼면 거래가 안 되는 거니까.

그러면 해법은 뭐냐면 두 가지를 되돌리면 되는 거예요. 토지거래 허가 제도를 정부가 이러저런 가격 안정을 위해서 어떤 고뇌에 찬 결단으로 토지거래 허가제를 했을 수는 있다고 생각이 들어요. 우리가 정책을 했을 때 좋은 취지로 했지만 하다 보면 부작용이 생길 수가 있잖아요. 그럼 부작용을 염두에 두고 이걸 계속해야 되는지, 아니면 부작용이 더 큰지를 정직하게 판단해 볼 필요가 있다는 생각이 들어요. 예를 들어서 토지거래 허가제를 10월 15일 이전 시점으로 되돌린다면, 다시 말해서 강남 4구에 국한돼서 한다면 오히려 강남 4구를 제외한 나머지 지역은 전월세 문제가 풀릴 거라고 생각을 해요.

◆ 조태현 : 기습적으로 이렇게 하는 게 오히려 부작용이 더 큰 것 같다는 말씀이시죠?

☆ 최병천 : 왜냐하면 이 작년 이맘때와 달라진 건 대한민국 주택이 몇 백만 채가 사라져서가 아니에요. 그냥 정책이 바뀐 거예요. 그러면 정책을 되돌리면 원상회복이 가능해질 수 있는 거죠. 또 하나로 중요한 거는 실은 양도세가 아까 전에 다주택자 중과 제도가 있다고 그랬잖아요. 취득세는 3주택 이상과 법인은 12%예요. 아마 제 생각엔 거의 일반적으로는 9억 원 초과하면 3%이잖아요, 사는 거 매입가 기준으로. 근데 이 12%라는 세금은 가급적 사지 말라는 얘기거든요. 가급적 사지 말라고 그러면 어떻게 되냐면 2020년에 만든 제도라는 걸 인지하는 게 중요해요. 오늘이 2026년인데 가급적 사지 말라고 그러면, 수요 주택이라는 건 수요자가 있어야지 공급이 이루어지는 거거든요. 수요를 억압하게 되면, 수요를 억제하면 공급도 억제돼요.

◆ 조태현 : 그렇군요.

☆ 최병천 : 그래서 입주 물량 부족 얘기를 많이 하는데 입주 물량은 현재 우리가 한 20년 치의 1개월 통계를 보면 최근이 역대급 공급 절벽이에요. 2025년, 2026년, 2027년이 더 공급 절벽인데 '이 공급 절벽은 도대체 왜 생기는 거지? 러·우 전쟁 때문인가, 코로나 때문인가?' 생각할 수 있습니다. 아파트는 짧게는 5년, 길게는 10년, 15년이 걸리고 비아파트 같은 경우, 빌라 같은 경우는 의사결정을 하면 2~3년 또는 4년 정도 이내에는 다 나오거든요. 공급 절벽은 실은 역시 다주택자 규제, 앞에서 특히 취득세 12%, 취득세 12%라는 얘기는 가급적 집을 사지 마라는 것이 되돌아와서 된 측면이 없지 않아 있다고 봐야 되거든요. 이거 하나로 다 치환할 수는 없지만 오히려 정부가 취득세 원상회복, 12%를 다 없애버리고 3%로 하고 양도소득세 중과는 없애고 그다음에 일시적인 감면 이런 거 등등을 하면 가장 단기적인 해법은 이거고, 나머지는 우리가 알고 있는 중장기적인 해법을 쓰면 되는데 효과를 볼 수 있다고 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 뭔가 제대로 안 가고 있다면 그 정책이 올바른 방향인가 고민도 해 볼 필요가 있겠는데요. 정말 그런 고민이 있을지, 뭔가 달라지는 게 있을지는 아직은 잘 모르겠습니다. 오늘 부동산 이야기해 봤습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 최병천 명지대학교 교수 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

☆/★ : 감사합니다.