"집값, 올해안에 100주연속 상승 기록할 것..文때와 상승의 질 다르다"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 10일 목요일
■ 출연 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 부동산경제연구소장


- "文때와 상승의 질이 다르다, 올해안에 100주연속 상승 기록할 것"
- 文때, 집값 상승 '포모' 때문이라면, 지금은 "지금이라도 안사면 못산다"는 심리 팽배
- 서울 주택 구입 10건 중 5건은 생애최초 주택구입자
- 추격매수, 매수자들 심사숙고할 여유가 없어졌다, 전월세판이 깨진 마당에
- 서울에서 투자자들 지방에 집사서 임대해야 하는데, 다주택자 규제로 지금 누가 지방에 집사나?
- "전월세 매물 없는데, 대출까지 막는다? 폭동 일어난다! 정부, 전월세 대책 너무 소홀해"
- 차기 국토부장관 전월세시장 안정에 올인해야
- 아파트 전세매물 감소율..서울 -12%, 대구 -45%로 1위 "부산도 대구도 전세매물 없다"
- "굉장히 신기한 지금껏 보지 못한 현상 나타나"
- "집없는 서민들, 팝콘 터지듯이 경기 인천, 외곽으로 튕겨나가는 중"


- "정부 정책, 시장안정성 주는 신호 부족했다"
- 15억 이상만 압박했지, 15억 이하는 LTV규제 80%까지 풀어
- '중저가 폭등할 것' 금융위 뻔히 알면서도 그런 플레이 한 것...정책의 '구멍'으로
- 대출 풀고, 15~25억 구간 서울아파트 매물 희소성 맞물려 집값 상승
- 집값 상승세, 이제 끝물..임계점 온 듯..지금 추격매수는 금물
- 대구에 '전세 오픈런?' 무슨 일?
- 7~9월 매매/전세/월세량 '트리풀 감소' 이상신호..왜?
- 2분기 수도권 전출 2만명이나..생애 최초 주택구매 최대?
- "거래량 받쳐주지 않는 가격 상승은 '페이크'"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 서울의 집값이 계속 오르고 있습니다. 80주 넘게 연속 상승세를 기록하고 있는데요. 부동산 불장이었던 2021년 85주 연속 상승의 신기록을 향해서 시계 초침이 움직이고 있습니다. 시장 동향부터 한번 짚어보도록 하겠습니다. 그런데 디딤돌 대출이 가능한 생애 최초 주택 매수 건수가 9천 건을 넘었다고 해요. 소장님, 이게 많은 겁니까?

◈ 김인만 : 많죠. 이게 한 달에 9천 건인데 아파트와 비아파트를 모두 다 포함한 숫자입니다. 앞서서 82주, 83주였는데 정확히는 85주입니다. 85주 연속 상승이어서 문재인 정부 때 2020년 6월에서 2022년 2월까지 상승을 이번 주면 뛰어넘을 것 같습니다. 이 상태면 올해 안에 100주 연속 상승 기록을 할 것 같은데요. 상승의 질이 다릅니다. 문재인 정부 때는 약간 포모가 와서 전국적으로 너도나도 '지금 집 안 사면 안 돼', '너 아직도 집 안 샀어?' 너도나도 막 주택 수를 늘리고 투자하던 그런 시점이었다면, 요즘은 동네 분위기가 그렇지는 않잖아요. 우리 주변을 보더라도 "야, 지금 집 안 사면 안 돼." 이렇게 말하는 분들이 많지는 않습니다. 그런데 어떤 분들이 사냐면, 앞서서 디딤돌 대출이 가능한 생애 최초 자가 9천 건이 넘었다고 했잖아요. 6년 만에 최대치가 나오는데 생애 최초 대출은 대부분 우리 기성세대들은 해당이 잘 안 되잖아요. 특히 디딤돌 대출은 소득 기준도 있기 때문에, 그러면 어떤 분들이 정책자금 대출을 받아서 집을 많이 샀느냐. 30대 신혼부부입니다.
일반적으로 30대 신혼부부들이 많이 산다고 얘기를 하고 있는데, 그게 숫자로 이렇게 잡히는 겁니다. 정확히는 9,343건이 집계가 됐는데 전체 매수 등기한 것 중에 54%니까 10건이 거래가 되면 5건은 다 생애 최초 30대들이 샀다고 이해를 하면 될 것 같고요. 2010년 통계 작성 이후로 최고치를 기록했습니다. 그래서 숫자 자체도 높고 비중도 너무 높고, 집 사는 사람이 10명인데 5명 이상이 30대 신혼부부들, 이런 생애 최초 분들이라는 얘기는 시장 자체가… 왜 이분들은 전셋집에 갔다가 머물러서 집을 사지 않고 이렇게 무리하게 집을 샀을까? 지금까지는 이런 패턴이 아니었거든요. 30대들은 종잣돈도 모아야 되고 보통 임대 거주하다가 집을 사는데, 결국 거슬러 올라가게 되면 전월세난, 전월세 판이 깨졌기 때문에 이런 현상들이 발생하고 있다고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 결국엔 정책 금융을 써서라도 빠르게 자기 집을 마련할 수밖에 없는 그런 상황이라고 볼 수가 있겠는데요. 저희가 80주, 몇 주 이렇게 말씀을 드리고 있는데 이게 복잡해요. 한국부동산원 기준으로는 82주, 83주, 85주 이렇게 나오기도 하고요. KB 기준으로 85주, 그리고 문재인 정부 때 기준으로는 87주, 여러 가지 기준들이 오가고 있는데요. 오늘 자료가 나오니까 이거 다 정리해서 다음에 한번 자세히 말씀을 드리도록 하겠습니다. 그런데요, 이런 것들을 보면 역시 대출 규제가 많이 영향을 미치고 있는 것 같아요. 6.27 규제 이후에 어떻게 시장이 움직였나 보니까 지금 서울의 아파트 거래는 급감을 했고요. 절반 이하로 줄었더라고요. 그런데 서울의 가격은 13% 넘게 올랐고 경기는 6% 넘게 올랐습니다. 그중에서도 성동 이런 데는 20% 넘게 올랐고요. 성북도 16% 가까이 올랐어요. 이런 상황들 어떻게 분석을 해야 됩니까?

◇ 한문도 : 분석에 의미가 없죠. 정부 정책이 약간, 뭐라 그럴까요? 시장에 안정성을 주는 신호가 부족했다는 얘기죠. 그리고 아시겠지만 생애 최초 LTV가 70%, 80%가 역대 최대거든요. 그걸 풀었잖아요. 마치 대출 규제하는 것처럼 보이지만 15억 이상의 주택 가격만 조금 타이트하게 압박을 했지, 나머지 15억 이하는 그냥 풀어놓은 거잖아요, 어떻게 보면. 그리고 그 대책이 나오자마자 소장님도 얘기하셨지만 저부터도 '이거 중저가 주택 완전히 폭등할 거다' 뻔히 앎에도 불구하고 금융위원회가 그런 플레이를 했죠. 정부 대책에 구멍이 생긴 거죠, 쉽게 말하면. 저는 대놓고 다른 방송 나가서도 금융위원회가 이거 일부러 구멍을 만들었다. 상식적으로 25억이 2억 대출이면 15억이면 더 대출을 줄여야죠. 어떻게 보면 1억이 맞죠, 우리가 초등학교 때부터 배워온 어떤 상식에 부합한다라면. 그걸 왜 6억 원을 풀었을까요? 정부는 명분을 대겠죠. 서민들 집 마련하기 위해서다. 그럼 우리가 간단하게 생각해 볼까요? 대출을 아예 없애면 집을 살 수 있습니까? 집값이 올라갑니까? 간단한 논리예요. 간단한 논리인데 이런저런 거시경제 이런 걸 들이대면서 대출을 푸니까 늘어나는 거죠. 예를 들어서 지금이라도 생애 최초 대출을 9억으로 늘리면 어떻게 될까요? 집값이 폭등하겠죠. 결론은 뻔한 겁니다. 그래서 대출을 이미 풀었기 때문에 주택 가격 상승은 어쩔 수 없는 상황이었고, 그 15억에서 25억 사이도 서울 매물 희소성 이런 것들이 분위기 타면서 같이 몰린 현상입니다. 그나마 오늘 거래 건수가 많이 나왔다고 말씀하시는데, 아파트 거래 건수는 줄고 있습니다. 가격 임계점에 다다른 느낌이 듭니다.

◆ 조태현 : 제가 말씀드린 거는 아파트 거래 건수는 줄었는데 가격은 폭등을 하고 있다는 말씀을 드린 거고요.

◇ 한문도 : 네, 가격 폭등은 대출 때문에 벌어진 거고 이 15억에서 25억은 세제 문제도 있죠. 아시는 바와 같이 30억 원 이상은 보유세 부분에서 압박이 들어와서… 국회에 올라가 있는 상태고 아직 확정은 안 됐지만요. 어떻게 결정이 날지 모르지만 방향성은 정해졌잖아요. 거주, 비거주에 대한 개념이 있고 그리고 30억 넘어가면 보유세가 증가한다는 게 보이고, 28년, 29년 넘어가면 보유세 비율이 꽤 되잖아요. 그건 부담스러우니까 그거 있는 분들은 파시고 15억~25억 대대로 다운사이징하시는 분도 많고, 역으로 15억 이하이신 분들이 갈아타기 하려고 15억~25억 대를 찾아가니까 그게 몰림 현상이, 쏠림 현상이 벌어진 거죠. 이게 조금 더 갈 것 같습니다. 가격이 지금 많이 올랐기 때문에 조금 더 가고 나서는 더 못 갈 것 같아요, 제가 볼 때.

◆ 조태현 : 너무 올라버렸으니까.

◇ 한문도 : 키를 맞춰도, 키 맞추기라는 건 뭐예요? 키를 비슷하게 쫓아가는 거지 넘어서는 건 아니잖아요. 그렇기 때문에 제가 볼 때는 그것도 어느 정도 끝물이다라고 보고 있어서 지금은 임계점이 온 것 같습니다. 특히 금리가 올랐기 때문에 주택시장이 조금 변동성이 시작될 것 같다는 느낌이 듭니다. 지금 추격 매수는 심사숙고하시고, 정부의 공급 대책이… 이번에 국토부 장관 바뀌었잖아요. 바뀐 이유가 있겠죠?

◆ 조태현 : 바뀔 예정이죠.

◇ 한문도 : 뭐 확정적이지 않습니까? 후보자가 있으니까. 그렇다면 바뀐다는 얘기는 어떤 다른 액션을 취하겠다는 얘기니까 그것도 우리 시청자분들이 조금은 고려하시는 게 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 후보자에 대한 이야기는 2부에서 준비를 했는데요. 여기에 대해서는 말씀하신 것처럼 정책 기조의 변화라고 볼 수도 있고요. 기존 정책 기조의 집행력 강화라는 측면으로도 볼 수 있으니까 이거는 2부에서 조금 더 이야기를해 보도록 하겠습니다. 그렇다면 교수님 말씀을 들어보면 지금 사실상 영끌 매수가 막 시작된 그런 타이밍 아니에요? 지금 심사숙고해야 된다고 말씀을 하셨는데 오히려 실수요자들은 되게 다급해진 것 같아요.

◈ 김인만 : 심사숙고를 할 여유가 없잖아요. 기본적으로 심사숙고를 하려면 전세, 월세가 안정이 돼야 심사숙고를 하고 전세에 머무르든 월세에 머무르든 할 수가 있는데 전세, 월세 판을 깨버렸잖아요. 물론 입주 물량 부족은 현 정부의 잘못은 아닙니다. 정비 사업으로 멸실되는 것도 현 정부의 문제는 아니에요. 그럼에도 불구하고 최근 1년 동안의 흐름을 보게 되면 급격하게 나빠졌거든요. 어제 뉴스 많이 나왔던 게 대구에 이제 텐트 치고 줄 서서… 그게 왜 그런 현상이 발생하냐면 준공 후 미분양, 다 짓고 나서 미분양된 아파트를 이제 삽니다. 부동산 리츠가 사서 그 집을 임대를 주겠다고 하니까, 선착순 임대를 계약하기 위해서 줄을 서는데, 준공 후 미분양이 많아요. 지방에 많이 있는데 특히 서울보다 지방이 더 심각합니다.

◆ 조태현 : 대구 하면은 악성 미분양이….

◈ 김인만 : 굉장히 많은데 전세 매물은 없습니다. 왜냐하면 그 악성 미분양을 소화해 주는 사람, 소위 말해서 서울에서 투자자가 들어와서 임대를 놔줘야 그 임대 시장에 세입자들이 들어오는 건데, 아무도 안 삽니다. 아니, 주택 수 잡히는데 대구, 부산 집을 왜 삽니까? 서울에 있는 집도 팔아야 되는 상황인데 다주택자들은. 그러다 보니까 지방은 지금 전세가 깨져 버렸고, 서울 같은 경우는 여러 가지 이유들이 있죠. 비거주 1주택자, 다주택자들을 규제하니까 집주인들은 전세 놓기를 꺼려해서 전월세가 없습니다. 그러면 앞서서 이제 한 교수님께서 대출을 막으면 된다고 했는데, 기본적으로 대출을 줄이거나 막으려면 전월세를 살려줘야 대출 안 받고 전세, 월세 가서 사는데, 전세가 없다니까요? 전세가 없고 월세도 지금 천정부지로 올라가는데 대출까지 막으면 아마 폭동이 일어날걸요. 그래서 저는 정부가 전월세에 대해서 너무 소홀하지 않았나. 전월세를 안정시켜 놓고 공급을 충분히 하고 그때 어떤 다주택자 규제라든지 비거주1주택자 규제라든지 ‘바잉’이 아니라 ‘리빙’이라든지 이런 걸 실행했어야 되는데, 지금 앞뒤 순서가 바뀌어 가지고 신혼부부들 입장에서는 상당히 불안합니다. 어쩔 줄을 몰라 하는데, 이 어쩔 줄 몰라 하는 걸 "네가 투기 목적으로 집 산다."라고 보면 어려울 것 같고요. 빨리 전월세 시장 안정을 위해서 태스크를 만들든 총력 투쟁을 하든… 차기 국토부 장관이 이제 될 거잖아요? 그분은 아마 전월세 시장 안정에 올인을 해야 되지 않을까 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출을 막으려면 전월세부터 잡아야 된다, 전월세가 지금 불안한데 대출을 막으면 폭동이 일어날 것이다. 아까 대출 잡으면 된다고 말씀하셨지만, 그렇다고 대출을 무작정 다 조일 수만은 없잖아요.

◇ 한문도 : 제가 잡으면 된다고 한 게 아니라 그 원리를 말씀드린 거잖아요. 한쪽으로 이렇게 몰아가시면 안 되고… 대출을 늘리면 늘릴수록 일시적으로는 도움이 되는 것 같지만 결국은 독약으로 되돌아오는 건 다 알고 있지 않습니까? 대출이 자꾸 늘어나는 거, 소장님 말씀대로 적정한 대출은 필요해요. 그러나 과도한 대출은 집값 상승이나 전세가 상승을 무조건 일으키는 건 맞지 않습니까?
그리고 이제 하나 제가 시정할 게 있는데 우리 소장님께서 대구도 지금 전세난이 났다고 하시는데 그건 아니라고 봐요, 저는. 다르게 생각하는데, 왜냐하면 거기가 우방아이유쉘이라고 미분양 준공된 겁니다. 준공된 건데 정부에서 작년에 CR리츠라고 해서, 커퍼레이트 리스트럭처링(Corporate Restructuring)이죠. 재구조화 할 때 정부가 자금 지원을 합니다. 저리로 자금 지원을 하는데, PF 자금 대신에 CR리츠가 통으로 주택을 매입하면 금리도 저렴하고 취득세도 저렴하게 해서 정부가 지원을 해줘요. 지원하는 자금이 있는데 CR리츠가 그걸 매입을 한 겁니다. 미분양 준공된 거를 통째로 매입을 해서 전세로 일단 놓는 겁니다. 놓다가 나중에 시장이 정상화되면 시세 차익을 노리는 게 CR리츠인데, 그게 이제 매입을 해가지고 일단 자금을 회수해야 되잖아요. 그 전세 가격이… 이번에 입주하는 신축인 데다가 위치도 좋고 하니까 한 900세대, 1,000세대 되는데, 그 동네 시세가 한 3억 정도 해요. 그런데 2억 3천에서 4천에 전세를 놓는 거예요.

◆ 조태현 : 저렴하고, 신축이고.

◇ 한문도 : 집이 없는 게 아니라, 집은 널려 있어요. 널려 있는데 너무 저렴하니까 텐트 치고 줄을 선 거예요. 그것도 업체가 마케팅을 잘한 게 1차 반만 한 거예요. 1차를 반하고 나니까 마케팅이 되잖아요. “나 4천, 5천, 6천만 원 싸게 전세 얻었다.” 그러니까 당연히 다른 사람들한테 소문이 났고, 이게 2차예요, 제가 알기로. 그러다 보니까 이 현상이 벌어진 건데 이게 마치 대구도 전세난 난 것처럼 해석하는 거는 잘못됐다라고 말씀드리고 싶습니다.

◈ 김인만 : 이 부분은 제가 나중에 정정해 드리겠습니다.

◇ 한문도 : 서울은 이제 그런 현상이 살짝 벌어지고 있는 건 맞죠. 맞는데 의외인 게 이제 제가 트리플 감소라고… 저도 한 몇 십 년 하면서 거의 처음, 가끔 있는 일인데요. 매매 거래량이 줄면 전세 거래량이 늘고, 전세 거래량이 늘면 매매… 원래 상호 상관관계가 있거든요. 그런데 지금 7월, 8월, 9월 이어오면서요, 매매, 전세, 월세가 다 함께 감소를 하고 있어요.

◆ 조태현 : 아, 약간 이상한 상황이 벌어지고 있는 거군요.

◇ 한문도 : 이상한 상황이에요. 제가 트리플 감소라고 얘기를 했는데 이상 신호는 맞아요. 저는 이걸 해석한다면 ‘아 이게 가격 임계점에 왔나?’ 아니나 다를까 2분기에 수도권으로 전출하신 분 숫자가 엄청납니다. 2만 명 가까이가 전출을 가셨어요. 그러면 이 얘기는 다운사이징이 아니라 다른 지역으로 리무빙이 지금 벌어졌다, 서울이 워낙 부담되니까. 그래서 의외로 서울의 전셋값 상승 폭이 지금 상황이면 막 폭등을 해야 되는데… 저도 정부 정책이 나오고 나서 전세 가격이나 이런 게 폭등할 거라고 봤거든요. 그런데 폭등까지는 아닌 것 같아요. 그래서 제가 말씀드린 게 '이상한 현상이 벌어졌구나.' 그럼 뭐냐, 전세든 매매든 가격이 너무 올랐다. 많이 올라서 거래량이 줄었다는 얘기는 우리가 주식시장에서 보면 거래량이 받쳐주지 않는 가격 상승은 페이크라고 그러잖아요. 그리고 아시겠지만 지금 영끌을 하셨던 분들 경매 물건이 늘어나고 있거든요. 이게 혼재돼 있어요. 가격이 너무 높다는 사실은 확실한 팩트인 거죠. 그래서 이것이 계속 추세적으로 이어가기에는 제가 볼 때는 역부족이다. 아까 말씀 주신 거래량 역대 생애 최초가 제일 많았던 거는 뭐냐 하면, 가격대가 중요한데요. 서울 평균 매매가가 지금 다우닝 하우스입니다. 가격은 올라가는데 평균 매매가가 자꾸 내려가고 있어요. 그럼 우리가 여기서 한번 시장을 봐야죠. '아, 예전 같은 상황은 아니구나.' 거래량이 늘면서 가격이 올라가야 쭉 이어가잖아요. 그 힘이 약해졌다. 그러면 여기서 뒤에 나올 거는 정부의 공급 대책이 아직도 희미하지만 그래도 열심히 늘어나긴 늘어나잖아요. 그러면 이것이 국토부 장관이 바뀌시면서 확실하게… 지금 수도권 매입 임대를 14만 호 하겠다는데 10만 호 정도 빨리 매입을 해서 푼다든지, 이런 대책이 나오면 시장이 조금 다른 양상을 보일 거를 우리 시청자분들은 예측하시고 접하시면 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 홍지선 장관 후보자 기대가 많으신 것 같은데 그 얘기는 2부에서 예고한 대로 말씀을 이어가도록 하겠고요. 조금 전 한 교수님께서 말씀하신 내용은 일단 지방의 전세난, 이거는 특수성이 있는 그 지역의 문제다 하나 말씀을 하셨고요. 두 번째로는 지금 서울도 가격의 임계점에 다다랐다고 보시고 계세요. 소장님께서는 동의하십니까?

◈ 김인만 : 동의하지 않습니다. 왜냐하면 어제 중앙일보 기사를 보게 되면, 저도 깜짝 놀랐는데, 아파트 전세 매물 감소율을 조사를 했습니다. 올해 9월 7일까지. 서울은 마이너스 12.6%, 생각보다 많이 감소 안 했습니다, 작년에 비해서. 1위가 대구입니다, 마이너스 45%. 단순히 그 아파트만의 문제가 아니라 대구의 매물이 마이너스 45%, 경북이 39%, 경남, 경기, 충북 순입니다. 그래서 대구의 그 아파트 하나만의 문제가 아니라 전체적으로 지금 이상한 현상… 매매는 침체인데 전세는 굉장히 희소한 상황입니다. 제가 엊그제 부산 다녀왔는데 부산도 전세 매물 없습니다. 부산도 없고 대구도 없습니다. 그래서 굉장히 신기한, 지금까지 보지 못하는 현상들이 지금 발생하고 있다. 서울에서도 전세 가격이 천정부지로 올라가지 않는 이유, 아니 매물이 없으니까. 거래가 돼야 올라가지….

◆ 조태현 : 임계점이 아니라 그냥 거래가 안 되는 것뿐이다.

◈ 김인만 : 거래가 없습니다. 그래서 하나 매물 나오는 거, 그리고 전세는 2 플러스 2 계약갱신청구권이 있기 때문에 생각처럼 탄력성 있게 올라가지 않음에도 불구하고, 그리고 월세로 많이 가니까 월세 가격도 많이 올라가고. 그래서 이건 지금까지 보지 못한 현상이기 때문에 일단 지방과 서울은 원인은 다른 것 같고요. 다주택자 규제하니까… 지방 분들은 이제 실수요자들이 많기 때문에 사서 전세를 주는 분들이 많이 없습니다. 그럼 외지인들이 와서 전세를 풀어줘야 되는데 그 길이 지금 다 막혀있는 게 지방의 문제인 것 같습니다.
그리고 임계점도 서울 집값이 비싸서 떠나는 거 맞아요. 도저히 감당이 안 되니까. 그러니까 그런 거예요. 집값이 비싸면 전월세에 머물러 있어야 되는데 전월세가 없다 보니까 경기도로도 가고 인천으로도 가고 평수도 줄이고 빌라로도 가고, 지금 다방면으로 팝콘 터지듯이 막 튕겨나가고 있는 상황입니다. 임계점이어서 조만간 안정된다는 게 아니라, 가격이 임계점이고 부담스러우니까, 약한 고리들로 파고드니까 점점 안 좋은 쪽으로 확산되고 있다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 터져 나갈 수가 있다. 자, 두 분의 전망이 엇갈리긴 했지만 지금이 위험하다, 지금이 이상한 상황이다라는 데에 있어서는 이견이 없는 것 같은데요. 이제 가을 이사철인데 걱정이 많이 됩니다.