李'픽' 이광수도 돌아섰다? '3인방' 한문도가 한 말

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 10일 목요일
■ 전화 : 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산경제연구소장


- "세제개편안 보고, 아 정부는 집값 잡을 생각이 없구나..."
- 이광수도 돌아섰다? 한문도가 한 말
- "부동산 정책 이어 농지 조사도 지지율 하락에 일조 중"
- 李정부, 시장이 적응할 수 있는 틈도 안주고 대책 연타로 남발
"정부는 열심히 일했지만, 전월세 및 세금규제 모두 억지일뿐, 국민 수용성 없는 것"
- "정부, 대오각성해야는데, 젯밥에만 관심..정말 폭동 날수도"
- 이광수 한문도 채상욱 말도 안듣는 李정부, 대체 누구 말을 듣나?
- "토건족 카르텔 아직도 굳건해..대통령 장관도 손 못대"
- "李대통령, 초심으로 돌아가라..이러다 부동산 '망국병' 마지막 기회마저 없어질라"
- "홍지선, 전월세대책부터 내놔야..기대해볼만"
- 홍지선 '갈아타기 갭투자 논란', 이형일 '비거주 논란' 내로남불인가 vs 李정부 정책이 이상한가? "두 사람 모두 정책의 희생물"


- 이광수 '영혼의 단짝' 김인만의 반응은?
- 李정부, 공급은 밀리고, 다주택자 대출 세금규제까지 나올 카드 다나와
- 李정부 부동산개혁, 尹때 의료개혁의 전철 밟는 듯..너무 급했다
- 장관 후보자들도 갭투자, 전세 영끌? "정책이 이분들 이상하게 만든 것"
- 정부가 '비거주'를 투기로 간주한 거지, 장관 후보자들이 투기했다고 생각지 않아

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 한 청취자 분께서 "전세난은 전 지역의 문제인 것 같아요. 나에게 맞는 전세 구하기가 하늘의 별 따기입니다"라고 해주셨는데, 확실히 이번에 새로 오실 국토부장관이 전세, 전월세 대책을 내놔야 한다는 점에서는 별로 이견이 없을 것 같습니다. 그래도 교수님께서는 이 홍지선 국토부 장관 후보자에 대해서 기대감이 있으신가 봐요.

◇ 한문도 : 네, 저는 조금 있습니다. 왜냐하면 실무를 많이 하셨기 때문에, 차관에서 장관이 되는 경우가 그렇게 많지는 않아요. 그런데 이번에 여러 가지 과정이 있었겠죠, 업무 프로세스상. 현 국토교통부 장관 계신 분이 일단 열심히 하셨는데, 전문성이나 어떤 컨트롤 타워의 통찰력이 약간 부족한 느낌이 있었잖아요. 그런데 물론 차관님이 올라오셔가지고 그거를 그대로 받지는 않을 거 아니에요. 봤잖아요. 1년 동안 봤기 때문에. 그러면 우리 소장님이 말씀하신 거나 또 많은 전문가가 얘기하는 것처럼 기본이 전월세를 흔들면 안 되잖아요. 흔들면서 가면 시장이 완전히 왜곡되거든요. 그 기본을 무시하고 탁상행정을 하다 보니까 비판을 받고 있는 거고. 그러면 홍지선 우리 차기 장관님은 어떤 생각을 할까요? 상식적으로. 여기다 대고 또 공급만 막 얘기하면 조금 피노키오 같은 느낌 들잖아요.

◆ 조태현 : 반면교사가 있네요.

◇ 한문도 : 네, 그러면 결론은 뭐냐 하면 전월세에 대해서 어떤 대책을 하나 만들고, 그래도 신호를 정확하게 주면서 공급 대책이 붙어야 신호가 가잖아요. 그래서 저는 기대가 좀 있고 게다가 기존에 걸어왔던 커리어가 교통부터 해가지고 주택 실무 경험이 많으시더라고요.

◆ 조태현 : 다 현장 전문가죠, 이번에는.

◇ 한문도 : 네, 그래서 기대를 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그런데 하나 궁금한 게 갑자기 생각나서 여쭤보는 건데요. 홍지선 후보자께서 지금 영끌 논란이 하나 있어요. 집값을 절반 이상을 대출을 받아서 하셨더라고요, 장모님까지 대출해서. 이형일 부총리 후보자께서는 17년 동안 보유한 집에 전입 기간은 4개월밖에 안 되고요. 그래서 지금 이 두 분이 내로남불이라는 평가를 받는데. 이게 내로남불이에요, 아니면 지금 정책이 이분들을 이상한 사람으로 만드는 거예요?

◇ 한문도 : 정책의 희생물이라고 볼 수도 있겠죠, 다들 많이 했었고. 다만 전체적인 국민의 어떤 의식이 갭투기는 나쁜 거다, 결국은 망친다…. 물론 개인의 이익을 위해서는 좋은 건데 국가 주거 안정이 불안해지고 청년들이나 미래 세대들이 박탈감을 느끼고, 이거 뭔가 잘못됐다는 거를 국가도 알고 국민들도 알게 된 시점이다 보니 잘못됐다고 느끼는 겁니다. 그러면 그거는 고쳐 나가야죠. 고쳐나가는 중에 그분들이 해야 할 행동은 정확하지 않습니까? '아, 내 개인의 사익이나 깊은 투기, 투자 이런 개념이 없이 그냥 자산 증식을 위해서 했지만, 지금의 어떤 패러다임과는 약간 결이 달라서 그 부분은 유감스럽고 송구하게 생각한다.' 이 정도 의사 표명해 주시면 그거 뭐라고 욕할 사람 없을 것 같거든요. 그러고 나서 빨리 매도를 하시든지… 그게 더 신속하지 않을까요? 아니면 집이 하나밖에 없는 상황이면 거주해서 세금 잘 내시면 되죠. 세금 많이 내는 거, 그렇게 하면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그런데 홍 후보자께서는 이 다섯 번 전세 갈아타기로 집을 매수했다는 평가도 받고 있거든요. 지금으로서는 이거 안 되죠?

◈ 김인만 : 전세 끼고 사는 게 안 되니까요. 토지거래허가니까 안 되는 건데, 제가 정확한 내용은 안 봤습니다. 이분들이 몇 주택자인지는 제가 관심이 없어서 안 봤는데, 그냥 집을 하나 가지고 있다, 그런데 비거주를 했다는 부분에 대해서는 저는 그냥 정책이 이분들을 이상하게 만든 거 아닌가라는 생각은 듭니다. 물론 이분이 비거주인데 다주택 아파트를 여러 채를 가지고 있었다고 그러면 지금 분위기나 사회적 흐름을 보게 되면 비판을 받아 마땅한데.

◆ 조태현 : 아니에요. 이형일 부총리 후보자께서는 그냥 1주택자입니다.

◈ 김인만 : 1주택자는 저는, 아니, 내 집에 사정이 있어서 사서 4개월 살다가 다른 데 살 수도 있고. 그 1주택은 저는 어떤 경우라도 건드리면 안 된다고 생각을 하고 있는데, 정책 방향이 ‘바잉’이 아니라 ‘리빙’으로 가고 비거주 1주택에 대해서도 비거주를 투기로 간주하고 있기 때문에 이분들도 투기꾼이 된 거지, 저는 이분들이 투기를 했다고 생각하지는 않습니다. 그래서 비거주 1주택에 대한 그 방향성 자체는 여전히 논란이 남아 있다, 모든 사람이 사회적 합의나 공감을 하고 있는 부분은 아니기 때문에 여전히 앞으로도 계속 논란이 될 것으로 예상을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이게 반응이 별로 안 좋더라고요. 예전에 이상경 전 1차관까지 해가지고….

◇ 한문도 : 그거는 말씀을 잘못해서 그렇죠.

◆ 조태현 : 그분은 갭투자의 이슈가 있었기 때문에….

◈ 김인만 : 그러니까 이게 결국 예전에는 불법도 아니고 충분히 집 하나는 할 수 있었던 행위를 이걸 투기로 간주하는 순간 다 걸려드니까, 장관 후보자들도 이렇게 많다는 얘기는 우리 일상생활에, 우리 주변에 얼마나 많은 분들이 있겠습니까?

◇ 한문도 : 이해할 건 하나 있는 게요. 우리가 어릴 때 축구를 할 때 감독이, 저희 때는 흙이었잖아요. 다 흙이었거든요. 흙에서 축구 연습을 시켰단 말이에요. 막 까지고 이래도 다 했어요. 근데 지금 잔디구장이잖아요. 만약에 지금 감독이 "그냥 흙에서 해" 그러면 그 감독은 난리 날 걸요? 옛날에는 안 그랬잖아요. 그러니까 쉽게 말하면 사회 패러다임이 바뀌면서 바뀐 현상에 대해서 사람들이 의식이 변하는 과정이다, 과도기다. 그래서 이거를 슬기롭게 가야 되는데 너무 급진적으로 가다 보니까 우리 소장님 말씀대로 여러 가지 논란이 있는데, 문제가 되는 부분들을 해결해 가면서 큰 패러다임은 그대로 가는 것이 저는 맞다고 저는 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 기사에 많이 달리는 댓글이 "집 사는 거는 불가능해졌다" 이런 자조 섞인 이야기들을 말씀을 하시거든요. 그래서 한번 여쭤봤습니다. 많은 분들의 분노를 대변해 봤습니다. 자, 그런데요. 지금 서울 아파트값이 앞서서 말씀드린 대로 80주 넘게 상승을 하고 있고요. 문재인 정부 때 85주 상승했는데 거의 다 따라잡았습니다. 이 내용을 보자면 문재인 정부 때는 누적 상승률이 이 기간 7%가 넘었거든요. 그런데 이재명 대통령 취임 이후에는 14%가 넘습니다. 그래서일까요? 이재명 대통령이 ‘픽’했던 이광수 대표도 돌아섰다, 이런 이야기까지 나오고 있습니다. 부동산계의 슈퍼스타시죠, 이광수 대표가 "정부의 자세가 안이하다. 이대로라면 부동산 폭등이다" 이런 발언까지 했다고 그러는데, 먼저 한 교수님 어떻게 들으셨습니까?

◇ 한문도 : 저도 똑같이 이런 스탠스를 취했었고, 한 한 달 안쪽인 것 같아요. 세제 개편안 보고서 저도 그런 생각을 가졌거든요. '아, 이분들이 집값 잡을 생각이 없구나'라는 판단이 들어서 저도 그때 강하게 비판을 했었는데. 지금은 제 생각에 개인적으로 남은 건 진짜 분양가 상한제, 3기 신도시 저렴하게 공급하는 거 하나밖에 없구나. 다른 부분은 이거 지금 현재 기득권이나 카르텔들이 엄청나게 움직인 것 같다는 느낌이 들어요. 그러니까 이광수 대표도 그런 걸 느꼈으니까 이렇게 표현한 거고, 저는 지금이라도 늦지 않았다고 생각합니다. 대통령 지지율이 지금 많이 내려간 걸로 알고 있는데 일각에서는 부동산 때문이 아니라고 굳이 돌려서 얘기하지만 누구나 알고 있지 않습니까? 부동산 문제가 제일 크고, 특히 한 가지 더 말씀드릴 게 농지 문제 있지 않습니까? 농지 요새 조사하잖아요. 그것도 또 지지율 하락에 일조하고 있습니다.
전수조사를 하는데, 지금 디테일한 내용은 또 얘기가 기니까. 그러니까 이번 정부가 단점이 뭐냐 하면요. 무언가를 하기 위해서 하나의 기준을 뒀을 때… 그러니까 이거죠. "진흙에서 하면 안 돼." 이렇게 딱 정했어요. "연습하면 안 돼." 그러면 잔디구장을 만들어줘야죠. 안 만들어주고 "진흙에서 하지 마" 그러면 어디서 합니까? 이런 꼴, 뭐라 그럴까요? 시장에서 순응하거나 시장이 적응할 수 있는 틈이 별로 없는 대책들이 연타로 나오는 거예요. 그런 느낌이 들잖아요. 전월세 대책 없는 것도 그렇고. 그러니까 지금 이광수 대표가 돌아서고 이런 건 그분뿐이 아니라 저도 마찬가지고 모든 분들이 지금 그렇게 느끼고 있다는 얘기죠. 그러면 정부는 각성해야죠. '열심히는 했는데 국민들 수용성이 없구나. 그럼 뭐가 문제인가?' 간단하죠. 공급이 부족했구나, 나왔잖아요. 전월세 안정 대책을 도리어 해야 하는데, 그냥 매도 물량 공급의 개념으로 세금을 올려가지고 억지로 매도하게 만들고. 다 억지스러운 느낌이 들잖아요. 방향성은 맞는데 결과론이 안 좋은 거예요. 저 같으면 이건 정말 대오각성을 해야 되는데, 이분들이 벌써 총선 준비하고 이런 젯밥에 마음이 있는 느낌들이 많이 들어요. 그래서 이건 국민들의 여론이 들끓기 직전, 아까 폭등이라는 얘기하셨잖아요? 정말 그럴 수도 있어요. 제가 볼 때 청년들이 어느 순간 트리거 터지면 심각하다고 보기 때문에, 저는 이번 정부가 심각하게 받아들이셔가지고 국토부 장관만 볼 게 아니라 우리 여당 의원님들께서, 야당도 마찬가지예요. 맨날 정쟁만 하지 말고, 둘 다. 청년들과 미래에 대해서 입으로만 떠들지 말고 진짜 길이 뭔가. 길은 나왔죠. 공급 빨리 늘리고 분양가 저렴하게 한다. 그리고 전월세 대책에 대해서 ‘상생 임대나 매입 임대, 28년, 29년까지 팔라고 그랬는데 당분간 유예하겠다. 시장에 전월세가 부족하니까.’ 이런 긍정적인 신호들을 많이 줬으면 좋겠다는 걸 분명히 말씀드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 아침에 경실련 쪽에서 "좌고우면하지 말고 농지 수사 제대로 해라" 이렇게 성명서가 나왔는데, 그것도 같은 흐름인 것 같습니다.

◇ 한문도 : 그걸 이제야 얘기합니까?

◆ 조태현 : 소장님이 또 이광수 대표랑은 영혼의 단짝이시잖아요. 그래서 소장님께서는 지금 이광수 대표의 발언 어떻게 들으셨습니까?

◈ 김인만 : 영혼의 단짝이고 토론의 단짝이죠. 요즘은 만날 기회가 많이 줄어서 안타깝게는 생각하는데요. 제가 정확한 내용은 안 봤습니다. 제가 매불쇼를 잘 안 보기 때문에 내용 자체를 모르겠는데, 일단 뉘앙스 자체는, 취지는 알겠어요. 취지는 정책에 대한, 주택 시장 안정에 대한 마음은 우리 다 똑같다고 생각하고. 그런데 저는 한 교수님하고 이광수 대표님은 약간 제가 볼 때는 결이 다르지 않나 싶습니다. 왜냐하면 한 교수님은 앞서서 말했듯이 "잔디구장 만들어주지도 않고 왜 진흙에서 하지 말라고 하냐"라고 말씀하셨고, 공급에 대해서도 가격 얘기도 하고 공급을 빨리할 수 있는 거는 해야 된다는 어떤 대안적인 부분을 설명을 해주셨습니다. 그런데 이광수 대표님, 그동안 토론하면서 제가 느낀 뉘앙스나 이번에 발언 내용을 보게 되면…. 이번에도 1세대 1주택자, 비거주자 12억에서 9억으로 보유세, 종합부동산세 공제 금액을 내렸다가 다시 원복했잖아요. 이런 부분에 대한 지적이 "왜 자꾸 정책이 후퇴하냐. 더 강하게 세게 해야 되지 않냐"라는 말씀을 평소에 많이 하셨기 때문에 이 부분에 대한 불만이, 자꾸 후퇴하지 말고 더 강하게 갔어야 되지 않냐는 아쉬움을 토로하지 않았나 싶습니다. 그래서 한 교수님과는 또 다른, 그러니까 같은 안정을 위한 방향성인데 방법론적에서는 차이가 있지 않나 저는 그렇게 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 영혼의 단짝의 분석이기 때문에 정확하게 보신 게 아닐까라는 생각도 드는데요. 자, 그런데 지금 그렇다면 이 이광수 대표가 사실 이재명 대통령이 그때 대토론회에서 픽까지 했기 때문에 더 유명해진 그런 측면이 있잖아요. 그런데 이런 분의 말까지 지금 안 듣고 있다, 한 교수님도 얘기 안 듣고 있다, 저희 방송 자주 나오시는 채상욱 대표님 이야기 안 듣고 있다…. 대체 누구 말을 듣고 있는 겁니까, 지금?

◇ 한문도 : 듣고 있는 게 아니라요, 제가 판단하기는 심각한데요. 그러니까 부동산… 이렇게 표현해서 미안합니다. 우리 건설 열심히 하시는 분도 계시지만 토건족 카르텔이 아직도 굳건하게 살아 있습니다. 살아 있고, 정치인들이 선거 때 되면 돈 제일 많이 후원하는 데가 그쪽 계열 사람들 아닙니까? 너무 굳건하게 있습니다. 그러니까 이걸 컨트롤타워인 장관이나 대통령이 강하게 밀어붙여서 구조조정을, IMF부터 해서 국제기관들이 그렇게 하라고 했는데 윤석열 3년 동안 손도 안 댔고, 지금 정부도 1년 반째 손도 안 대고 있습니다. 누구나 알고 있죠. 아니, 비싸게 사서 사업이 망하면 빨리 접어야죠. 그걸 못 접게 일부러 정부가 도와주고 있어요. "이자를 늦게 내라" 이러면서. 아까 말씀 나눈 CR리츠도 정부 지원이고요. 이게 그러니까 기득권 카르텔이 워낙 강합니다. 그 얘기는 뭐냐 하면 대통령과 국토부 장관이 큰 개혁 정신을 가지고 가지 않는 한은 이 망국병은 마지막 기회마저 없어진다고 봅니다. 그러면 나라가 망하지는 않겠지만 나라가 심하게 경제 위기를 당할 수 있는 근본이 되죠. 이 자체는 누구나 알고 있지 않습니까? 부동산 가격의 끝은 버블 터지는 거지 않습니까? 그거를 막아야 되는데, 결론은 그렇습니다. 이 이유는 간단합니다. 기득권 카르텔이 워낙 강하고 정치인들이 거기에 야합하고 있다. 그러면 이걸 깰 수 있는 거는 대통령밖에 없습니다. 제가 볼 때. 대통령이 굳건한 의지를 가지고 여러 보고를 받지만 명료한 명제는 있지 않습니까? 명료한 명제, 장사가 안 되고 분양이 안 되면 접어야죠. 왜 안 접고 계속 끌고 갑니까? 그러면 거기에 맞춰서 온갖 다른 요인들을 붙여가면서 원래 본질이 망가져요. 이런 부분을 대통령이 다시 한 번 심사숙고하셔서 1월 23일 날 SNS 쓸 때 그 초심으로 돌아가서, 좌고우면하지 말고 정책을 만드셨으면 하는 바람이 너무 많습니다. 가슴이 아픕니다, 요즘 사실.

◆ 조태현 : 지금 교수님 말씀하시는데 가슴이 아파 보이는 게 막 느껴질 정도였습니다. 그런데 이 배경 진단에 대해서는 아마 소장님이 다르게 생각하실 수 있을 것도 같은데요. 어찌 됐든 간에 이 대통령이 제대로 가야 된다, 중심을 제대로 잡아야 된다 이 부분에 있어서는 이견이 없을 것 같아요. 그런데 이 대통령, 이재명 정부가 출범하고 나서 공급 대책은 숙제가 계속 밀리고 있고요. 다주택자 규제라든지 대출 규제라든지 세금 규제라든지 카드는 다 나온 것 같은데 시장에는 전혀 안 먹힌단 말이죠. 앞으로 어떻게 해야 됩니까?

◈ 김인만 : 한 교수님이 아까 하신 말씀이 정답인 것 같습니다. 정부가 잔디밭을 만들어주지 않고 지금 개혁을 추진하고 있는데, 윤석열 정부 때… 제가 어제 만난 분이 병원 쪽에 일하시는 분들입니다. 최근에 개업하시는 의사들이 굉장히 많이 늘어나서, 폐업하는 곳들도 있고 병원도 마케팅을 굉장히 많이 해야 되는 시대로 진입이 됐습니다. 이유를 살펴보게 되면 준비되지 않은 의료 개혁, 대통령의 의지 때문에 밀어붙이면서 자기 지지 기반인 의료, 의사들을 벼랑에서 밀어버렸습니다. 그런데 지금 또 개혁을 하고 있는 겁니다. 부동산 개혁이라면 개혁이죠. 비거주 1주택자까지 바잉이 아니라 리빙이라고 하는데, 이 부분에 대해서도 준비되지 않은 개혁이 아니었는가라는 생각은 지울 수가 없고요. 물론 임기 내에 해야 되니까 급한 마음은 이해를 합니다만 사실 보호해야 될 대상이자 지지 기반인 세입자, 무주택자들인데 그분들이 지금 벼랑 끝에 몰리고 있단 말이에요. 그래서 저는 왜 이렇게 자기 지지 기반을 갑자기 이런 급격한 개혁으로… 의료 개혁도 천천히 했으면 되는데 너무 급하게 추진했고, 부동산 개혁도 10년, 20년을 두고 천천히 우리 사회가 충분히 감당할 수 있도록 했어야 되는데 너무 급하게 추진했다. 경제학자 중에 토머스 셀링이라는 경제학자가 이런 이론을 제기를 했습니다. '미시동기 거시행동'. 그러니까 개인은 나의 어떤 작은 행동, 나의 이익을 위해서, ‘다주택을 하지 마라, 비거주를 하지 마라’ 했으니 ‘나는 내가 입주해야지’라는 작은 미시 행동을 동기로 시작을 했습니다만, 모이고 모아져서 지금 사회적으로 본다면 전월세난을 만들고 있거든요. 정부가 이 개인의 하나하나의 행동에 대해서 너무 무관심하지 않았나. 그래서 지금은 정책을 만들 때 개인의 삶에 대해서도 충분한 고려를 해야 되지 않나 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 정책을 두고 두 분이 많이 씁쓸해하시는 것 같은데요. 특히 한 교수님, 오늘은 정말 방송하시면서 많이 씁쓸하셨던 것 같습니다.