"돈이 없을 수록 집을 사셔야 합니다"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 11월 4일 수요일
■ 대담 : 김학렬 소장 (스마트튜브부동산조사연구소/유튜버 빠숑)

- 나이 50부터 시작하는 은퇴 후 월급 만드는 부동산 노하우는?
- "앞으로도 부동산으로 돈 버는 시대일까?"
- 부동산 투자전략, 3040세대는 2년에 한번씩 '사팔' 반복하라..50대도?
- 과거 은퇴대비 부동산 투자는 상업용으로, 지금은 투자수익률 안나와..'건물주'로 월세받는 시대는 끝나
- "돈이 없을수록 집을 가져라" 단, OO이하 집을 사라
- 매년 2% 이상 집값이 오르는 곳은 '주택연금' 비추
- 은퇴 전 내집 자가진단하는 방법 2가지

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 오늘은 은퇴 플랜에 대해서 좀 준비를 하셨다고 들었는데요. 최근에 책 내셨죠?

◇ 김학렬 : 네, 《50부터 시작하는 은퇴 후 월급 만드는 부동산》이라는 책입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 부동산으로 나의 은퇴 뒤를 준비를 할 수 있는 그런 방법들...

◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 부동산에 대해서 이게 너무 많이 투자해도 안 되고 너무 적어도 안 되고, 부동산으로 생활력을 유지하는 그런 내용들을 담았고요. 오히려 부동산만 쓰기보다는 부동산은 똘똘한 거 하나 하고 나머지는 현금 흐름을 만드는 그런 노하우들을 담았습니다.

◆ 조태현 : 저희 PD가 50이 넘으셨거든요. 그래서 저를 보면서... 저를 보면서 항상 "너도 좀 있으면 50이다." 그러면서 "너도 재테크를 해야 된다." 맨날 강조를 하시거든요. 이 와중에서 부동산 이런 재테크에 대해서 말씀을 해 주시는 건데, 저는 여기부터 의구심이 들어요. 부동산으로 재테크가 가능한지, 부동산으로 돈 버는 시대가 아직 유지가 되는 건지 이것부터 궁금하거든요.

◇ 김학렬 : 가능합니다. 가능한데 옛날과는 방법이 좀 달라진 것 같고요. 옛날에는 투자 금액을 조금 해서 샀다 팔았다 하면서 종잣돈을 키우는 방안으로 가능했거든요. 또 여러 채 투자도 가능했고. 근데 요즘은 아파트 가격이 많이 올랐잖아요. 부동산 가격이 많이 오르다 보니까 투자되는 금액이 커졌어요. 그래서 투자 금액을 개인이 활용할 수 있는 부분들이 좀 적어졌기 때문에, 그리고 세금과 대출도 많이 좀 규제가 돼서 옛날처럼 뭐 이런 좀 절세를 하면서 혹은 대출을 많이 받아서 하는 방법들이 좀 없어졌거든요. 그래서 저는 안정적으로 부동산을 유지하는 쪽으로 좀 어찌 보면 은퇴 준비하시는 분들, 그러니까 3040 책이 먼저 나왔었어요. 그 책에서는 일단은 시세가 올라가는 거 신경 쓰지 말고 샀다 팔았다를 2년에 한 번씩 반복하라고 썼거든요. 영끌해서 제일 좋은 거 사라고 했는데, 50대 후반부터 중후반부터는 은퇴를 준비하셔야 되잖아요. 그래서 이분들은 너무 무리한 투자보다는 안정적으로 거주할 보금자리를 마련하고 나머지는 현금 흐름을 만드는 데 집중하자라고 쓴 것이죠.

◆ 조태현 : 저 같은 그러면 40대 후반은 샀다 팔아야 됩니까? 아니면 이걸 유지를 해야 됩니까?

◇ 김학렬 : 한 번 정도 갈아타실 수 있을 것 같아요. 조금 무리해서 한번 하시고 그다음부터는 그걸 안정적으로 유지하거나, 나중에 또 은퇴하시면은 소득이 줄 수 있잖아요. 제일 좋은 게 뭐냐 하면, 좋으면서 나쁜 게 뭐냐 하면은 강남이나 서초에 오랫동안 살다 보니까 집값이 이게 몇 억에 샀는데 몇십억이 된 경우도 있거든요. 실제 사례인데요. 반포주공 1단지에 원주민이 계세요. 55년 동안 사셨는데, 그러니까 760만 원에 분양받으신 분이 있으세요. 그러니까 지금 팔면 양도소득세가 말도 안 되게 많이 나오시는 거죠. 근데 그분이 교장 선생님으로 은퇴를 하셨는데 연금이 400이시래요. 근데 지금은 천만 원 이하로 종부세가 나왔는데 내년에 입주하거든요. 그게 입주하게 되면은 시뮬레이션을 돌려봤더니 4천만 원이 나와요.

◆ 조태현 : 이건 뭐 팔 수도 없고 이럴 수도 없고 저럴 수도 없고...

◇ 김학렬 : 그러니까 그분이 저한테 고민을 하소연하시면서 작년에 했던, 제가 해결을 해 드렸던 고민의 방법이 있었는데, '이게 수요가 많구나'라고 해서 그렇게 생각하고 있었는데, 모 기업에서 대기업인데 은퇴하신 분들을 위해서, 은퇴를 준비하고 계신 분들을 위해서 은퇴 특강을 해달라고 하는 거예요. 그래서 제가 한 두 달 준비해서 은퇴 특강을 했는데, 그게 반응이 너무 좋아서 그 강의를 들으신 다른 기업체들이 계속 연속해서 5번 강의를 했어요. 그래서 그걸 책으로 만든 게 이 책인데, 결론을 말씀드리면 그분들한테 제안드렸던 게 바로 이런 거예요. 한 채는 유지하는데 그 한 채조차도 혹시 감당이 안 된다고 하시면은 다운사이징을 하라고 말씀드렸어요. 그러니까 다운사이징을 하거나 아니면 유지할 수 있으면 유지한다.

◆ 조태현 : 그러면 사이즈만 줄이는 겁니까? 지역도 줄이는 겁니까?

◇ 김학렬 : 2개 다 되죠. 그러니까 예를 들어서 내가 대형 살다가 30평대, 20평대 가는 것들도 같은 단지 내에서 가능한 것들이고, 아예 지역을 바꿀 수도 있고요. 최근에 또 상담했던 사례 중에 하나는 대치동 래미안 대치팰리스에 살던 분이신데, 그분은 이렇게 50억짜리 주택인데 종부세가 문제가 아니라 장성한, 결혼하고 독립했던 아들이 있는데 도저히 그 아들의 월급으로는 서울의 아파트를 못 살 것 같대요. 그래서 50억을 팔아서 자기는 한 20억대 주택으로 가고, 30억 정도를 자녀 집 사는 데 도와주고 싶다는 겁니다. 뭐 그런 것들도 이렇게 가능한 것들이죠. 그렇게 좀 어떻게 보면 포트폴리오를 재배정하는 거죠.

◆ 조태현 : 집을 유지하는 방법, 제가 사실 어렸을 때 서울 수서 쪽에 살았었거든요.

◇ 김학렬 : 강남이시네요.

◆ 조태현 : 제가 살았을 때는 주변에 논밭밖에 없었을 때였습니다. 그런데 거기 그 어렸을 때 친구들이 보면 지금 집값이 한 10배 이상 다 뛰었기 때문에, 굉장히 고민들이 많더라고요. 이거 어떻게 해야 될지. 자, 그렇다면은 지금 여러 가지 말씀을 들어보면 예전 같은 경우에는 은퇴를 대비하기 위해서 상업용 부동산에 투자하시는 분들이 많았는데 그런 시대는 아니라는 거예요.

◇ 김학렬 : 예전에는 이게 특히 건물주를 되게 꿈꿨습니다. 건물주라고 하는 것을 한번 사놓으면 평생 안정적인 월세가 나온다. 그런데 건물주가 안 되시는 분들은 상업시설, 오피스텔 이런 것들을 꿈꾸셨는데 지금 시세가 많이 올랐다고 말씀드렸잖아요. 그러다 보니까 지금 대출을 받아서 그런 것들을 투자했을 때 투자 수익률이 나오지가 않습니다. 지금 서울 같은 경우는 아마 3% 미만이 나올 겁니다. 지금 대출 금리가 5% 전후잖아요.

◆ 조태현 : 차라리 그럼 예금 쪽이 더 나을 수도 있겠네요.

◇ 김학렬 : 요즘은 또 이렇게 월 배당 ETF라든지 안정적으로 이렇게 배당금 나오는 게 미국 상품 때문에 많거든요. 오히려 그런 게 더 안정적일 수 있다는 부분들이고요. 그래서 만약에 상가 투자를 하시려고 하면은 싸게 사야 됩니다. 그리고 여기를 채울 콘텐츠들을 내가 확실히 알고 있어야 되고요. 그러니까 옛날처럼 무조건 그냥 상가를 사든 빌딩을 사든 안정적으로 월세 나오는 시대는 끝났고요. 공부를 좀 하시든지 아니면 그냥 안정적인 금융 상품으로 바꾸시는 게 오히려 은퇴 후에는 더 유리하다 말씀을 드립니다.

◆ 조태현 : 자, 일단 똘똘한 한 채를 마련을 했다라고 가정을 하면은 집만 비싸고 하우스푸어로 사는 그런 경우들도 있을 수 있잖아요. 이럴 때는 말씀하신 하우스 다운사이징이 필수적이다, 이렇게 말씀을 하시는 건가요?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 집을 더 늘리기보다는 많은 분들이 고민하시는 게 지금 그런 거예요. 이 집을 우리 자녀한테 그대로 넘기는 것들 있잖아요, 상속으로 하는 것들. 근데 이게 상속을 해도 되는 주택들이 있고 또 안 되는 주택들이 있는데, 그전에 만약에 내가 노후에 돈이 없으면 자녀들의 도움을 받아야 되는 분들이 있잖아요. 그럼 자녀들한테 이 집을 넘기는 게 좋은지, 내가 은퇴하고 너희들이 날 먹여 살리는 게 좋은지 한번 서로 대화를 많이 하면서 한번 합의를 봐야 될 것 같아요. 자녀분들은 아마 부모님들이 건강하게 오래오래 동안 이렇게 좀 자립하시는 걸 더 좋아할 것 같거든요. 그래서 이런 겁니다. 만약에 국민연금을 받아요. 근데 국민연금이 지금 100만 원대밖에 안 나오거든요. 제가 이거 리서처이기 때문에 20년 동안 조사한 게 있습니다. 은퇴자들을 대상으로 조사한 게 있는데 지금 생활비로 이분들이 희망하는 것들은 한 300만 원 정도 되고요, 실제 쓰는 것들은 200만 원대 쓰시더라고요. 근데 국민연금으로는 이게 감당이 안 되잖아요. 나머지 100만 원이나 200만 원을 더 마련해야 되기 때문에 그 부분들에 대한 현금 흐름을 만들자는 얘기고요. 그래서 아까 이런 금융 상품이라든지 개인연금이라든지 이런 것도 해보자는 말씀이었고요. 또 하나는 뭐냐 하면은 이 책에서 제안한 것이 "돈이 없을수록 집을 가지라"고 말씀드렸어요. 그 이유 중에 하나가 비싼 집을 사라는 게 아니라 12억 이하짜리 주택을 사라. 왜냐하면 12억의 기준은 주택연금을 받을 수 있는. 근데 이 주택연금을 신청할 수 있는 것은요, 시세가 막 올라가는 아파트들은 안 돼요. 그건 권하지도 않고. 시세가 지금 샀을 때 제일 비싼 거고 계속 빠지는 주택들이 있어요. 다세대 빌라, 그건 지금 가격으로 세팅을 하는 것들이거든요. 그럼 제일 연금 상황이 좋을 때 세팅을 하게 되면은 그 금액으로 평생 받는 거예요. 그러니까 좋죠. 그래서 이게 적게는 몇십만 원이고 많게는 한 200까지 받을 수 있거든요. 그러면 아까 부족한 부분, 아까 100만 원, 200만 원을 주택연금으로 채울 수 있잖아요. 그리고 다세대 빌라는 자녀들이 바라지도 않아요, 그러니까 거기서 평생 사시면서 돌아가실 때까지 살면서 거기서 나오는 연금으로 생활비 하셔라, 그러면 자녀들도 뿌듯하잖아요. 손자들 놀러 왔을 때 용돈도 줄 수 있고. 그래서 그렇게 보통 세팅을 하시라고 말씀을 드리죠.

◆ 조태현 : 근데 12억 원 이하가 주택연금의 기준이에요? 그러면은 지금 11억 원짜리 아파트를 사고 나중에 13억 원, 14억 원이 되면은 이때 안 주는 거에요?

◇ 김학렬 : 아닙니다. 지금 기준이죠, 세팅할 때. 꼭 아파트가 아니어도 되고요. 다세대 빌라.

◆ 조태현 : 그러면 앞으로 떨어질 거 말고 앞으로 오를 걸 사도 되는 거잖아요.

◇ 김학렬 : 그게 저는 한 2% 정도 기준으로 봤을 때 매년 2% 이상 올라가는 아파트들은 사지 말라, 그러니까 주택연금을 가입하지 말라고 말씀드립니다. 왜냐하면 주택연금이라고 하는 게 결국은 집을 팔고 거기서 저희가 돈을 받는 거기 때문에 한 2% 정도 금리가 나온다고 보면 되는 거들이거든요. 차라리 그러면 2% 이상의 수익이 날 것 같은 아파트들은 팔아라, 나중에 시세 차익을 보는 게 맞아요. 실제 주택연금으로 가입하셨다가 이게 10억짜리 아파트가 20억이 되는 경우들이 있거든요. 그럴 때 어떻게 하시냐면은 그동안 받았던 연금을 다 뱉어내고 그냥 내 집으로 온전히 가져온 다음에 파는 게 더 이득이에요. 그런 것들은 그렇게 좀 보통 세팅을 하라고 말씀드리죠.

◆ 조태현 : 그러면 그 선택을 뭘 골라서 한다기보다는 그 상황에 맞춰서 결정을 하면 그것도 맞긴 하겠네요.

◇ 김학렬 : 그렇죠. 이게 시세 차익이 나중에 10억, 20억 나는 것들은 더 좋은 일이니까 그건 그렇게 하시면 되는데, 제가 중요하게 본 부분들은 소득이 끊기신 분들 있잖아요. 이분들이 추가적인 소득을 만들 방법이 없기 때문에 100만 원이라도, 200만 원이라도 추가 소득을 집을 통해서 받으시라는 말씀, 그렇게 드린 겁니다.

◆ 조태현 : 자, 그렇다면 은퇴 전에 어찌 됐건 해야 될 게 50대에서 60이 되기 전에는 내 부동산에 대한 자가진단을 해야 될 거 아니에요? 이거는 무슨 기준으로 어떻게 해야 되는 거예요?

◇ 김학렬 : 일단 기본적으로 판단해 보시는 거죠. '여기서 내가 평생 살 수 있는지'를 한번 보시면 될 것 같고. 그래서 저는 평생 살 수 있는 집들, 크게 부담은 안 가고, 나이가 먹을수록 관리나 수리나 이런 게 안 되잖아요. 그래서 관리 수리를 최대한 덜 받거나, 아니면 아파트 같은 경우는 단지 관리사무소에서 해 주니까 그런 집들로 바꾸시라는 말씀이고요. 그리고 이게 주택연금을 고려하신다고 하면은 시세가 막 올라가는 아파트들은 그냥 거주하면서 나중에 파시면 되는 것들인데, 생활비가 부족하신 분들은 또 그렇게 하면 안 되잖아요. 그래서 저는 생활비가 부족하신 분들은 주택연금을 활용하라고 말씀을 드리는 겁니다.

◆ 조태현 : 이것도 염두를 두긴 해야겠네요.

◇ 김학렬 : 그런데 중요한 건 뭐냐 하면은 그런 주택이라 하더라도 생활 인프라를 무시하면 안 되거든요. 남자분들은 자꾸 공기 좋은 곳에 가시려고 하세요. 산 좋고 물 좋은 곳에.

◆ 조태현 : 제가 그렇습니다. 와이프가 너 혼자 가라고 맨날...

◇ 김학렬 : 네, 그런 건 혼자 보내시면 되고요. 그래서 인프라가 갖춰진 곳에서 저렴하게 좀 인프라를 누릴 수 있는 집들을 선택하라고 말씀을 드리죠.

◆ 조태현 : 그러니까 최소한 이렇게 장 볼 인프라도 있고 이런 곳들. 12억 원짜리 다세대 주택을 주택연금에 넣으면 얼마나 나오나요?

◇ 김학렬 : 그러니까 이것도 지금 감정평가를 받아 봐야 되긴 하는데, 이거는 시세이기 때문에 80에서 일단은 140 정도. 나이대도 달라요. 나이가 많으면 더 많이 나오고, 또 젊은... 이게 55세부터 시작이 되니까 젊었을 때 받으면 또 금액이 적어지고 그렇습니다.

◆ 조태현 : 그 시세가 기준인데 주는 거는 감정평가에 따라 주는 거예요?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 왜냐하면 이게 시세라고 하는 게 뭐 아시겠지만 들쭉날쭉이잖아요. 그러니까 정확한 감정평가 기관에서 평가한 금액대로 합니다.

◆ 조태현 : 그래도 한 100만 원 정도는 받을 수 있다, 이렇게 봐도 되는 겁니까? 그러면 이게 다 끝나고 나면은 이거는 주택연금 그쪽에서 가져가는 거죠?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 이게 판 거고요. 이게 n분의 1해서 판 금액을 받는다고 보시면 될 것 같아요.

◆ 조태현 : 그러면 그거 다 못 받고 제가 세상을 떠나면요?

◇ 김학렬 : 그런 경우들이 종종 있거든요. 특히 남자분들이 좀 일찍 돌아가시는 경우도 있어서. 만약에 이게 10억짜리인데 5억까지 받았다, 그럼 5억에 대해서는 상속을 받는 분들이 있잖아요, 법정 상속인들. 그들한테 넘어갑니다.

◆ 조태현 : 괜찮네요. 그렇다면 절대 정리하면 안 되는 부동산, 지금 바로 정리해야 될 부동산, 이걸 구분한다면 어떻게 해 주시겠습니까?

◇ 김학렬 : 지금 바로 정리해야 될 것은 아까 말씀드린 대로 주택연금도 못 받고, 시세도 올라가지 않고, 관리하기도 어렵고, 그다음에 세금만 내는 부동산들은 바로 파는 게 맞을 것 같고요. 그러니까 그런 것들을, 안 팔리는 것들은 그냥 자기가 사는 겁니다. 그러니까 주택연금 받는 분들은 그게 좋은 거죠. 근데 이게 팔면 안 되는 것들은 아까 말씀드린 그 기준입니다. 인플레이션 이상, 지금은 제가 2%라고 말씀드렸는데 지금 현재 인플레이션 한 3% 정도 보는 거죠. 저는 그래서 저는 한 3%, 혹시 한 5% 이상 올라가는 부동산들은 파실 필요가 없죠. 그냥 냅두셨다가 나중에 팔고 시세 차익을 보시는 게 맞을 것 같고요. 이렇게 꾸준히 올라가는 것은 언제든 팔 수 있거든요. 그렇게 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 내용을 들어보니까 이게 어떤 시세 차익을 보고 그런 것들이 아니라 내 집을 지키면서 어떤 현금 흐름을 만들 수 있는 방법이니까요. 그럼 지금 기준으로서는 서울 아파트들은 팔면 안 되겠네요.

◇ 김학렬 : 다세대 빌라가 있죠. 다세대 빌라. 그러니까 서울 아파트 중에서도 나홀로 아파트들이 있습니다. 강남구에도 20년 동안 안 오르는 아파트가 있어요. 그런 것들은 그렇게 할 필요는 있죠.