[생생경제] 집단대출 급증 우려, 규제가 대안될까?

[생생인터뷰]“집단대출 급증 우려, 규제가 대안될까?”-정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대담 : 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

◇김윤경> 오늘 두 번째 생생인터뷰입니다. 집단 대출이 급증하고 있다고 하는데, 그 이유와 전망 알아보도록 하겠습니다. 분양 시장이 올 들어서 상당히 활기를 띄었다고 하고 있는데. 너무 활기를 띄었는지 미분양 물량도 많이 늘어나고 있다고 합니다. 그리고 아직 짓고 있는 곳도 많고 하기 때문에, 대규모 물량에 쏟아지게 되면 또다시 집값이 하락하는 요인이 되지 않을까 걱정이 되고 있는데요. 여기 또 걸려있는 금융이 있습니다. 은행들이 건설사에게 중도금을 융자해주라고 시공사 보증으로 해서 대출을 해주는 게 있는데, 이게 바로 집단대출이거든요. 집단대출도 부실화될 가능성이 없지 않느냐는 우려까지 더해지고 있습니다. 목원대 금융보험부동산학과의 정재호 교수님과 함께 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님. 안녕하십니까.

◆정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수(이하 정재호)> 네. 안녕하십니까. 반갑습니다.

◇김윤경> 예. 반갑습니다. 분양 시장에서 지금 얘기되고 있는 집단대출이요. 제가 아주 간략하게만 소개를 드렸는데, 좀 설명을 해주시죠.

◆정재호> 예. 말씀하신 것처럼 집단대출이라고 하는 것은 아파트 분양 계약 체결 이후에 은행이 건설사, 아까 말씀드린 시공사죠. 시공사의 보증으로 분양 당첨자들에게 공통으로 중도금을 빌려주는 대출 방식입니다.

◇김윤경> 이게 따로 대출 심사 같은 것이 없이 그냥 분양 대상자에게 빌려주는 거죠?

◆정재호> 예. 그래서 한 4가지 정도로 제가 특징을 요약해 봤는데요. 첫 째는 건설사 보증으로 계약자들에게 중도금, 경우에 따라서는 잔금까지도 포함하는 경우가 있습니다. 그래서 분양가의 60에서 70% 수준까지 빌려주는 것이고요. 두 번째 특징이 지금 잠깐 말씀하신 계약자의 개별 심사 없이 소위 정부가 얘기하는 부채 상환 비율이라고 해서 DTI라고 하지 않습니까? 이것을 적용하지 않고 소위 얘기해서 부채 상환 능력을 보지 않고 동일한 금액으로 대출을 해주는 것입니다.

◇김윤경> 일단 분양을 밀어내야 하니까.

◆정재호> 예. 그렇죠. 그리고 세 번째 특징이 건설사에서 은행과 협상을 합니다. 그래서 대출 금리가 상대적으로 낮아지게 되는 결과가 나타나고요. 그리고 네 번째는 대출 방식이 일정한 기간에는 이자만 지급을 하다가 만기에 원금을 감는 거치식 상환 방식이 대부분이라는 겁니다.

◇김윤경> 네. 그러면 여러 가지로 집 사려는 사람들한테는 유리하거든요?

◆정재호> 그렇죠. 일단은 금리가 개인적으로 받는 것보다는 상당히 낮은 금리로 받을 수 있고요.

◇김윤경> 얼마나 낮아요? 대략.

◆정재호> 그것은 은행마다, 또 건설사의 신용마다 협상하기 나름이기 때문에. 당연히 기준금리보다는 높겠지만 제가 지금 알기로는 일반적으로 2%대에 대출을 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.

◇김윤경> 상당히 낮네요.

◆정재호> 예. 그리고 대출에 대한 비율도 부채상환비율을 감안하지 않기 때문에 상당히 많은 대출 금액을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

◇김윤경> 아까 분양가의 최고 70%까지도 받을 수 있다고 하셨죠?

◆정재호> 예. 잔금을 포함하는 경우가 되는데. 일반적으로 아파트 분양을 받으면 계약금이 보통 10~20% 정도 되고요. 그리고 중도금이 한 50~60% 정도 되고, 나머지가 잔금으로 됩니다. 그래서 중도금을 받을 수 있는 부분이 잔금까지 포함한다고 하면 계약금을 제외하고는 대부분 받을 수 있는 금액이 될 수도 있습니다.

◇김윤경> 그러면 이것은 가계대출에는 잡히지 않는 부분인가요?

◆정재호> 가계대출에는 잡힙니다. 그러나 저희가 소위 얘기해서 집단대출은 주택 거래가 이뤄지기 이전에 잡히는 부분이기 때문에. 쉽게 얘기해서 주택 관련되는 담보대출로는 일단 잡히지만, 실제 주택 거래 같은 통계에서는 잡히지 않는 부분입니다. 그러나 일단은 가계대출에는 이 부분도 잡혀있습니다.

◇김윤경> 그렇군요. 그러면 최근에 가계부채가 많이 늘어난 데에는 이런 집단대출인 늘어난 것도 하나의 역할을 했다고 볼 수 있겠네요.

◆정재호> 예. 맞습니다. 그래서 최근에 나온 자료를 보면 한 5대 시중은행의 아파트 집단대출이 최근 3개월 동안 4조 4천억 원 정도 넘게 증가가 된 것으로 나타났습니다. 작년 10월에 5대 은행의 집단대출 잔액이 약 88조 4천억 원 정도 돼서. 올해 7월까지 약 87조 3천억 원 정도 돼서 1조 원 정도 줄어들었습니다. 그러다가 8월 이후에 최근에 분양이 활발해지면서 다시 급증을 했습니다. 그래서 지난 7월에 비해서 10월 말 기준에 약 4조 4천억 원 정도 증가가 된 것입니다. 이러한 급증에 대한 부분이 10월 말 기준으로 볼 때 은행이 주택담보 대출에서 아파트 집단대출이 차지하는 비용이 약 28.5%에 이르고 있습니다. 그래서 이 비중이라고 하는 것은 우리가 전세 자금 대출 있잖습니까? 전세 자금 대출의 5배 정도에 달하는 규모라고 이야기하고 있습니다. 이러한 대출 규모에 대한 것도 문제지만 대출 증가 속도가 굉장히 높다는 문제가 나타나고 있습니다.

◇김윤경> 그런데 이게 사실은 분양을 해야 되는 시공사 입장에서는 이렇게 해줌으로써 분양을 활성화하고 그러면 전체적인 부동산 경기가 살 수 있다고 볼 수는 있을지 모르겠지만. 미분양 물량이 점점 늘어나고 있잖아요. 이렇게 되면 집단대출도 어느 정도 문제가 되지 않을까 하는 걱정도 되거든요.

◆정재호> 예. 당연히 공급 물량, 즉 분양 물량이 증가가 되면 경기가 좋아서 분양이 잘 된다고 하면 미분양이 증가를 하지 않죠. 그러나 공급이 시장에서 과다하다는 현상이 나타나면 미분양 물량이 증가하게 됩니다. 그래서 지난 9월까지 올해 들어서 공급했던 물량이 전국적으로 40만 가구가 넘는다고 집계가 됐는데요. 이 물량에 대한 비교를 정부가 장기 주택 종합 계획이라는 것이 있습니다. 그래서 연간 적정하게 공급해야 하는 물량에 대한 부분이 연간 39만 가구 정도로 돼있습니다. 결국은 지난 9월까지 봤을 때도 이미 1년에 공급해야 하는 물량을 초과했다는 얘기가 됩니다. 그런 현상이 나타났고. 그래서 정부에서 발표한 결과를 보면 9월 말 기준으로 아파트 미분양이 약 3만 2천 가구 정도로 됩니다. 그래서 이 수치는 바로 전 달인 8월에 비해서 2.6%가 증가된 것으로 나타났습니다.

◇김윤경> 더 늘어날 것으로 예상이 되고 있죠?

◆정재호> 예. 계속적으로 지금 아파트 공급 물량이 증가가 되기 때문에. 수요가 어느 정도 특히 크게 늘어나는 요인이 없다면 결국은 미분양은 늘어날 수밖에 없다고 봅니다.

◇김윤경> 그러면 청약을 신청하시는 분들이 다 내 집 마련을 위해서, 라기 보다는 투자 목적으로 하시는 분들도 상당히 많이 있잖아요. 이런 분들하고 집단대출 증가하고의 연관성이랄까요. 이것은 어떻게 보면 될까요?

◆정재호> 보통 내 집 마련을 위해서 청약을 해서 주택을 구입하는, 아파트를 구입하는 분들은 저희들이 실수요자라고 하죠. 그런데 소위 얘기해서 남이 하니까 나도 한다, 따라서 한다는 따라하기식이라고 저희는 얘기하는데요. 그런 투자나 일부 투기 목적으로 해서 집단대출을 받는 분들이 상당히 있는 것으로 파악이 되고 있습니다. 그래서 문제는 분양을 해서 보통 입주를 하기까지 기간이 2년 반에서 3년 정도 소요가 됩니다. 그래서 만약 입주를 할 앞으로 2년, 3년 후에 분양가보다 실제 아파트 가격이 낮아졌다고 한다면요. 그리고 지금 좀 우려를 하고 있는 금리가 인상될 것이라는 전망들이 있기 때문에. 그렇게 되면 결국 대출 이자에 대한 부담이 커지고, 아파트 가격은 낮아지고. 그러면 결국은 아파트 구입을 포기하는 상황들이 발생될 수 있기 때문에. 결국은 대출에 대한 부실로 이어질 수밖에 없다고 봅니다.

◇김윤경> 그러면 투기 목적으로 집단대출을 받았던 분들이 금리도 오르고, 집값도 떨어지고. 이렇게 되면 이 대출을 잘 상환을 못 한다든지, 나 몰라라 하면 부실화가 될 수 있잖아요. 이게 또 걱정의 목소리를 키우는 것 같아요.

◆정재호> 특히 전세를 해서 전세 보증금을 받는 경우 같으면 전세 보증과 일부 대출이 껴있다고 하면. 오히려 시세보다도 더 낮은 상황이 된다고 하면 결국 깡통 아파트라는 표현을 쓰고요. 그래서 그러한 사태가 발생이 되면 아파트를 포기하는, 그래서 경매에 나오게 되고, 부실화될 수 있는. 그러한 소지들이 많이 있을 수 있다는 가정을 해봅니다.

◇김윤경> 그러면 지금 가뜩이나 기업대출도 부실화 될 우려 있다, 가계대출도 부실화 될 우려 있다. 다 이렇게 얘기하고 있잖아요. 가계대출에 속한다는 이 집단대출도 부실화가 된다. 그러면 금융권에서는 당연히 좀 조이기 시작할 것 같아요.

◆정재호> 예. 지난 7월에 정부가 현재 대출 방식, 거치식 상환 방식을 보증금으로 하는 원리금 균등 방식으로 사실은 유도를 하는 대책을 발표했습니다. 그런데 실제로 저금리 시대에서는 단기간을 본다고 하면 오히려 변동금리 방색이 훨씬 더 유리할 수 있습니다. 그래서 그러한 유도가 사실은 잘 되지 않는 부분도 있고요. 저희가 과거 2012년도죠. 유사한 사태가 있었는데, 그 당시에 집단대출이 증가를 했었고. 그리고 당시에 금융위기로 인해서 상당히 부동산 시장이 어려운 시기를 겪은 적이 있습니다. 그래서 당시 금융 당국에서 집단대출이라고 하는 것을 딱 정의했습니다. 이것은 시공사, 건설사가 보증을 해서 아파트 담보라는 게 있다는 거죠. 그리고 당시에 건설 경기 활성화라는 이유 때문에 조금은 뒤늦게 부실 위험에 대해서 인식을 하고. 신용불량자에 대한, 잠재적 신용불량자라고 하죠. 부채 구조에 대한 개선 방안을 발표했습니다. 그래서 2012년도에 기억하시겠지만 프리 워크아웃이라고 해서 사전 채무조정 제도를 추진했던 적이 있습니다. 그래서 최근에 시중은행에서 정부의 그러한 지시라는 것보다는, 이러한 움직임에 의해서 자발적인 대출 심사를 강화하는 경향이 나타나는 것 아닌가 생각을 합니다.

◇김윤경> 알겠습니다. 이게 또 부동산 시장에 미칠 영향까지도 궁금하기는 한데요. 여기까지 여쭤봐야 될 것 같습니다. 감사합니다.

◆정재호> 예. 감사합니다.

◇김윤경> 목원대 금융보험부동산학과의 정재호 교수였습니다.