[뉴있저] 분양가 상한제, 부동산 시장에 어떤 영향 미칠까?

■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
계속해서 분양가상한제가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 참조은경제연구소의 이인철 소장과 함께 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.

분양가가 어느 선을 넘는 걸 꽉 막아놓으면 결국 그게 전국의 집값을 더 이상 오르지 못하게 막는 어떤 실마리를 만들어줄 것이다, 이렇게 되는 건데 분양가상한제가 주택 시장에 어떤 영향을 미치게 되는지부터 설명을 해 주시죠.

[이인철]
정부는 일단 시장 가격을 좀 통제하겠다는 겁니다. 이제 분양가라는 게, 신규 아파트 분양가라는 게 정해진 항목이 있어요. 땅값이 있겠고 건축비가 있겠고 거기다 건설사 이윤이 있겠죠. 그러니까 땅값은 정해져 있는 거 아니냐.공시가격으로 해라. 거기에다 건축비도 기본 건축비로 하지 여기다 건설사들은 적정 이윤만을 챙겨라라고 정부가 시장의 가격에 개입을 하는 겁니다. 그래서 그동안은 사실 공공택지에는 적용이 돼왔지만 그렇게 분양가상한제를 적용하는 기준이 너무 느슨해서 사실은 민간택지는 적용되지 않아 왔습니다. 이걸 하겠다라는 건데 사실은 장단점이 너무 뚜렷합니다.

신규 분양 가격은 낮아질 수 있습니다. 오늘 정부가 밝힌 걸 보게 되면 그것도 고가 분양에 대해서는 주택도시보증공사를 통해서 분양가를 제어, 통제해 왔습니다. 그런데 이 분양가상한제가 민간 아파트에 적용되게 되면 신규 분양 아파트의 가격은 5-10% 낮아질 수 있고. 그리고 인근 지역에 있는 시세 대비 20-30%가량 낮은 수준이 될 수 있다라는 겁니다. 분명히 긍정적 효과가 있는 것은 분명합니다.

그럼에도 불구하고 지금 부작용이 만만치 않은데 이렇게 되면 지금 강남의 경우에는 지금 예를 들어서 분양 가격이 5~10% 떨어진다면 3.3제곱미터당 4000만 원 선에서 분양이 가능한데 인근 시세는 7000-8000이란 말이에요. 반값 아파트가 나타날 수 있다는 겁니다. 이렇게 되면 분양 시장에 과열이 나타날 수밖에 없습니다. 이른바 로또 분양이 될 수밖에 없고요.

또 하나는 건설사나 조합원 입장에서 이윤 줄어드는데 과연 분양할까? 미루지 뭐. 미룰 수 있더라는 겁니다. 이렇게 되면 결국 가장 우려되는 공급이 줄어들 수밖에 없다라는 겁니다. 이 때문에 민간택지에 대한 분양가상한제에 대해서는 적용 이전부터 찬반 논란이 첨예하게 대립됐던 겁니다.

[앵커]
아무튼 지금 부작용에 대해서는 잠시 후에 하나씩 살펴보기로 하고 이번에 그래도 부작용을 생각하면서도 도입할 수밖에 없었던 이유는 뭐라고 보십니까?

[이인철]
가장 큰 이유는 분양 가격이 지난 1년 동안 엄청나게 올랐다. 서울 지역의 경우에는 20%가 넘게 올랐습니다. 서울 지역의 평균 분양가격 3.3제곱미터당 2678만 원이에요. 이게 25평형이라고 얘기하는 게 신규 평균 가격이 6억 5000만 원. 그리고 34평형, 가장 선호하죠. 9억 원이 넘었다는 겁니다. 이러다 보니까 신규의 높은 분양가로 분양이 되면서 인근 집값을 끌어올리고 있다라는 게 정부의 판단인 겁니다. 그래서 아마 조금 찬반 논란은 있지만 공급에 대한 우려, 단기적인, 중장기적인 측면에서 약간 우려는 있다고 하더라도 신규 분양가만큼은 막아보겠다라는 고육지책인데 그러다 보니까 주로 재건축이 몰려 있는 강남 4구의 절대적으로 압도적으로 이번 강남 4구에 대해서는 무려 22개동에 대해서 거의 45개 동이 있어요. 거기에서 22개동이니까 강남 4구는 절반 가까이가 지정이 된 겁니다.

[앵커]
결국 금리는 계속 낮아지고 돈은 유동성은 많은데 금융권으로 들어가봤자 별볼일 없고 결국 그것이 수요를 발생시키면서 서울의 집으로 돈이 몰려드는 이런 모양인가 보군요, 배경을 보자면. 그런데 분양가상한제라는 걸 2007년 노무현 정권 말기에 한 번 해 봤는데 그때는 전면적으로 다 실시했습니다마는 지금하고 그때하고 차이가 뭐가 있습니까?

[이인철]
당시에도 전면적으로 2007년에 시작했을 당시에도 사실은 이게 효과가 있다, 없다라고 단적으로 얘기할 수 없는 게 2008년. 글로벌 금융위기라는 변수가 있었거든요. 사실은 시작되자마자 2014년까지는 서울의 집값도 안정이 됐어요. 그런데 공급 물량도 절반 이하로 줄었습니다. 그러니까 장단점이 뚜렷이 나타나지만 이런 외부 효과가 있기 때문에 이게 분양가상한제가 적용됐다. 효과가 있다, 없다라고 단적으로 얘기할 수는 없습니다. 그럼에도 불구하고 단순히 지금 정부는 추구하는 것이 신규 분양가격이 낮아지면 인근의 높아진 분양가는 낮아질 거라고 하는데 시장에서는 오히려 역효과. 오히려 분양가 낮아진 게 낮은 분양가가 주변 인근 높은 시세에 수렴하는, 전자가 아니라 후자 쪽으로 움직일 개연성이 높다라는 겁니다.

[앵커]
누가 봐도 빨리 서둘러서 제재를 받기 전에 분양을 해버리려고 하는 그룹이 생길 것이고. 그러면 기왕이면 분양가를 올리겠죠. 다시는 기회가 안 올 테니까. 말씀하신 대로 어떤 쪽은 시간을 끌다 보면 해제가 되겠지라든가 정권이 바뀌면 또 새로운 부동산 정책이 나올 수도 있어. 이러면서 일부러 분양을 뒤로 미룬다든가 여러 가지 방식이 나오겠군요.

[이인철]
맞습니다. 오늘 두 가지를 얘기했어요. 현장 질문이 그러면 지금 후분양제로 돌아서는 단지들도 있고요. 분양가를 피하기 위해서 전체 물량을 임대사업자한테 매각하겠다는 겁니다. 이런 일부 재건축 단지가 나타나니까 그러면 그건 못하게 하겠다. 그러면서 지금 나오는 것이 추가로 할 게 뭐냐. 그러면 고가주택에 대해서는 자금출자 조사를 철저하게 하고 전수조사하겠다는 거예요.

[앵커]
자금조달 계획서를 내라 한 다음에 꼼꼼하게 다.

[이인철]
그렇습니다. 일일이 전수조사하겠다는 거고 여기에 실가격가를 위반했는지 편법 증여나 이런 게 없었는지, 대출 부분에 미심쩍은 부분이 없는지 이걸 또 들여다보겠다는 겁니다.

[앵커]
분양가상한제를 적용할 것 같았던 지역이 있고 그랬는데 그건 또 빠졌단 말이죠. 특히 수도권에 과천 이런 것들이 대표적이죠. 분당. 뭔가 기준이 달라진 겁니까?

[이인철]
이게 아마 형평성 논란이 제기되고 있는 가장 큰 문제점인데요. 사실은 주택도시보증공사의 최근 1년 동안의 분양가 상승률을 서울 지역에서만 따져봤더니 강남이 높은 게 아니라 강북이 더 많았습니다. 성북구의 경우는 31%가 올랐어요. 그런데 성북구는 이번에 지정이 안 돼 있죠. 그리고 특히 개별적으로 고분양가 논란이 있는 곳. 특히나 재건축이 몰려 있는 곳 목동. 그리고 흑석동. 북아연동. 서울 지역에서도 빠졌고요.

말씀하신 것처럼 과천, 분당, 광명, 세종시, 대전. 이런 부분이 대부분 빠져 있습니다. 이 부분의 질의가 오늘 나왔는데요. 국토부의 설명은 뭐냐. 이들 지역의 분양가가 오른 것은 사실이지만 일반 분양 물량이 1000가구 미만이기 때문에 시장에 미치는 영향이 미미하다. 그리고 일부 목동의 경우에는 재건축 지구 단위 계획도 설정이 안 돼 있다. 그렇기 때문에 아직은 이르다. 만에 하나 이들 지역이 풍선효과가 나타나서 가격이 오를 조짐이 보인다면 2차, 3차 분양가 상한제 지역으로 지정을 하겠다는 겁니다.

[앵커]
계속 지정해 나가겠다. 그런데 예를 들면 재건축을 기다리는 사람들 입장이라면 누구든 자기가 갖고 있던 아파트 지역이 재건축되면서 나름대로 차익도 실현할 수 있고 늘 그래왔단 말이죠. 그런데 분양가상한제로 묶어버리면 재건축되는 상황에서 그러면 일반 분양이 오히려 더 높고 재건축에서 이득을 남기려고 했던 사람들은 사람들은 오히려 더 낮은 분양가로 이러면 재산권 침해 아니냐, 이런 얘기도 나올 것 같습니다.

[이인철]
이게 이제는 법적 공방까지 갔었습니다. 왜냐하면 사실 재건축을 소유했다고 해서 이분들이 투기꾼이 아닌 분들도 있습니다. 20, 30년 동안 헌집에서 그거 하나 되기만 온전히 내 재산인 경우가 있거든요. 이런 분들한테 지금 정부는 그겁니다. 신규분양가를 제어할 경우는 재건축조합원들의 부담이 늘어나는 거고. 그리고 만에 하나 인근 시세보다도 20-30%, 강남의 경우는 반값 이하로 제공한다면 그 차액은 고스란히 일반 분양자들한테 갈 수밖에 없습니다.

그럼 누구한테 손을 들어줄 것이냐. 이 부분에 대한 고민이 있었던 겁니다. 그러다가 그래도 신규로 하시는 분들한테 주자. 대신 조건을 건 겁니다. 적어도 공공주택과 마찬가지로 신규 분양가가 20% 이상 차이가 나는데 적은데 분양이 됐다, 이럴 경우는 전매 제한 기간을 두겠다. 기간에 따라서는 적게는 5년, 많게는 10년까지 마음대로 팔지 못하게 하겠다는 거고 거기에다 공공주택에만 지금 하고 있는 의무 거주기간이 있어요. 서울에서도 마찬가지다. 2-3년 정도는 필수적으로 거주해야만 한다, 이런 조건을 달겠다는 겁니다.

[앵커]
그러면 혹시 의무거주기간이 잡혀 있는데, 또는 전매 금지 기간에 잡혀 있는데 불가피한 상황에서 큰 일을 닥치다 보니까 팔아야겠다 그러면 그건 정부가 사줍니까?

[이인철]
그때는 인정을 해 줍니다. 예외적인 사항으로 예를 들어서 자녀의 교육 문제라든가 아니면 지방 전근이라든가 일부 조건에 대해서는 예외 규정을 두지만 그러나 철저히 그게 실질적인 이유인지 생업에 관련된 것인지를 좀 따져보는 거죠.

[앵커]
실효성의 문제는 지금 미리 예고가 어느 정도는 되어 왔기 때문에 분위기상으로. 물론 전면적으로 크게 실시할 줄 알았는데 몇 군데만 꼭 집어서 했기 때문에 의지가 있는 거야 없는 거야. 제대로 집값을 잡으려고 하는 거야, 이런 의혹을 받습니다마는 어떻게 보면 살 사람은 이미 다 샀고 팔 사람은 다 팔고 뒤늦은 거 아니냐, 너무 약한 거 아니냐, 이런 평가도 있는 것 같습니다.

[이인철]
맞습니다. 그러니까 이미 분양가상한제는 계속 이전부터 예고를 해 왔음에도 불구하고 서울의 아파트값을 보게 되면 7월을 기준으로 4개월 연속 오르고 있습니다. 이런 것들이 이제 기존의 현 정부 들어서 분양가, 특히나 아파트와 같은 이런 부동산시장대책이 16번 나왔어요. 그러니까 두 달에 한 번꼴로 대책이 나왔다는 겁니다. 이 얘기는 결국 시장에서 정부의 정책이 잘 먹히지 않고 있다. 오히려 내성을 보이고 있다는 겁니다. 이번에도 마찬가지입니다. 강남 4구에 대해서 지정하니까 지정된 곳이 오히려 좋아하고 있어요. 강동구에 모 동은 우리도 이제는 굉장히 정부가 찍어준 유망지역이구나.

[앵커]
인정을 받았어.

[이인철]
인정을 받았다, 이런 분위기가 형성되고 있다라는 거예요. 낙인 효과라는 겁니다. 정부가 오히려 그쪽의 분양가를 규제하지만 시장에서는 오히려 지방에서는 저기가 유망하다는데 저기가 정부가 규제하려는 지역이라면 저기가 유망한 게 아니냐, 오히려 투자하는 수요가 더 늘고 있고 똘똘한 한 채로 쏠리는 현상이 나타나고 있다는 겁니다.

[앵커]
조금 이야기를 다른 쪽으로 빼자면 분양가를 상한제를 두어서 억제하면 나름대로 조금은 상대적으로 저렴한 가격의 아파트를 얻을 수 있겠다라고 해서 청약을 일단은 넣어보는 게 유리합니까? 그것도 조심할 게 있습니까?

[이인철]
조심할 부분이 분명히 있습니다. 물론 강남 일부에서는 굉장히 대기하는 순서가 높기 때문에 가점이거든요, 무주택도. 가점이 높으신 분들은 당첨 확률이 높습니다. 대신에 9억 원을 초과하는 신규 아파트의 경우에는 대출이 안 됩니다. 1주택자라면 반드시 40% 이내의 자금을 반드시 대출받을 수 있고요. 그리고 2주택자라면 기존 주택을 파는 조건 이외에는 대출 규제가 아예 막혀 있습니다.

또 하나가 이렇게 지금 대출이 막히고 이런 양도세가 굉장히 강화되다 보니까 앞서 제가 말씀을 드렸습니다마는 전매제한, 당첨되고도 전매제한. 재산권 행사에 불이익을 당할 수가 있고 또 하나는 이렇게 하다 보면 객관적으로 서울 집값 상승을 주도한 지역들이 처음에 이렇게 집을 매매하고 난 다음에 인근 주택까지 다시 가격이 올라가게 되면 이게 신규 분양가가 과연 낮아서 높아서 인근 집값을 올리는 게 아니라 인근 집값이 높아서 분양가가 높아지는 거거든요. 이런 부분에 대한 판단이 있기 때문에 계속해서 정부의 정책이 어떻게 바뀌는지를 좀 봐야 합니다.

[앵커]
아무튼 대한민국에서 역시 집값 정책하고 교육 정책은 정말 어렵습니다.

이인철 소장님 오늘 고맙습니다.