[뉴스큐] '공시가격 현실화' 사실상 폐기...'2020년 수준으로'

■ 진행 : 이광연 앵커, 박석원 앵커
■ 출연 : 송승현 / 도시와경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용시 [YTN 뉴스Q] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리겠다는 계획을 발표했습니다.

[앵커]
더불어 1세대 1주택자에게 적용되는 공정시장가액비율을 현행 45%에서 내년에는 더 낮추겠다고 밝혔는데요. 자세한 내용, 송승현 도시와경제 대표와 함께 짚어보겠습니다. 어서 오십시오.

[송승현]
안녕하세요.

[앵커]
아까 대표님께서 역외탈세 리포트 나갈 때 부동산도 그렇게 비슷한 개념 많다고 하셨는데. 공시가격도 그런 게 아닐까 싶거든요. 공시가격의 정확한 개념부터 이해도를 높이기 위해 설명해 주시죠.

[송승현]
공시가격이라는 거는 일반적으로 국가에서 정한 주택이라든지 건물에 대한 가격입니다. 그러니까 땅에 대한 가격만 나타내는 것은 아니고 보통 일반적으로 주택에 거주하시는 분들이 많잖아요.

그러니까 굉장히 민감하고 또 예민한, 자산에 대해서도 심각하게 생각하는 그런 가격이라고 보시면 될 것 같고요. 주택가격 자체가 시장에서 주로 거래되는 다양한 가격들이 있어요.

그러니까 그런 사례들을 기본적으로 볼 때는 시세라든지 감정평가 사례라든지 분양가격들 이런 것들을 보고요. 너무 과도하거나 이상적인 거래는 사실상 가격에 포함되지 않고 있습니다.

하지만 토지에 대한 건물이라든지 일괄적인 공동주택에 적정한 가격을 제시하는 방향성을 주고 있고요. 또 주택시장 가격에 대한 정보도 제공하고 있기 때문에 긍정적이라고 볼 수 있고 또 적정한 가격 형성, 또 국토를 활용할 때 어떤 세금을 가지고 운영들을 하시잖아요.

그런 부분에 있어서는 효율적인 이용이라든지 국민 경제 발전에 이바지한다고 얘기는 하지만 때때로 과도하게 징수되는 세금이 국민 경제에 타격을 주고 또 소비를 침체시키는 여러 가지 부작용들이 있기 때문에 상당 부분 고민을 많이 하고 있고.

또 이쯤되면 항상 과도하게 최근 몇 년 정도 우리가 생각했던 것보다 급진적으로 공시가격이 올라가다 보니까 조세에 대한 저항 같은 경우도 작년 동기 대비했을 때보다도 14배 정도 불복하는 그런 사례들도 나오고 민원들도 많이 나오고 있습니다.

[앵커]
조세저항도 지표로 확인되는 거군요.

[앵커]
예민하고 조세 저항이 많아질 수밖에 없는 이유가 보유세뿐만 아니라 의료보험 같은 것들도 여기에 기준에서 책정되는 거 아닙니까?

[송승현]
그렇죠. 이런 것들이 한 60여 가지 항목에 해당이 되는 그런 부분인데요. 보통 보면 조세라든지 또 복지, 감정평가 이런 부분들도 같이 연결됩니다. 보상을 하는 데 있어서 감정평가들도 하게 되잖아요.

소송이라든지 경매, 담보를 할 때 일정한 기준점이 있어야 되는데 그런 것들이 공시가격에 포함된다고 보시면 될 것 같고요. 그리고 아까 말씀하신 복지를 제공할 때 기초적으로 연금이나 또 장학금이나 기초생활보장 급여, 이런 것들도 같이 들어가기 때문에 활용을 많이 한다고 보시면 될 것 같고요.

또 우리가 세금 얘기를 말씀드렸잖아요. 재산세라든지 최근 들어서 항상 이슈가 되고 있는 종합부동산세라든지 또 증여, 건강보험료들 이런 것들이 다 있기 때문에 가격이 하나가 올라가서 그 공시가격만 볼 게 아니라 연동되는 60여 개가 움직이기 때문에 나한테 체감되는 금액이 1개가 아니라 60여 개 정도가 오른다고 생각을 한다면 굉장히 충격적으로 다가올 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]
그 말씀하신 공시가격을 현실화율 포함해서 시세 대비 공시가격을 말하는 의미인데 정부의 계획을 한마디로 요약하면 내년도 공시가격을 2020년 수준으로 하향조정하겠다, 환원하겠다는 건데 그 기준을 2020년으로 한 이유가 있을 것 같아요.

[송승현]
우선적으로 봤을 때는 2020년 이후로 주택가격이 너무 급등했기 때문에 체감하는 게 힘든 그런 상황이 왔다고 보시면 될 것 같고요. 또 2020년하고 지금 2022년 불과 2년이 지났는데 그와 반대로 최근 들어서 주택가격이 급락하고 있잖아요.

그러니까 주택가격의 변동이 굉장히 크다고 보여지고요. 앞에서도 말씀드린 것처럼 경제 상황이 지금 다양한 보고서가 나오고 있긴 하지만 우리나라 경제성장에 대한 둔화세도 이야기를 하고 있는데.

세금이 많이 오르게 된다면 2020년 같은 경우 주택가격이 올라서 소위 말하는 자산 효과 때문에 많은 사람들이 소비도 하고 경제 활동들을 다양하게 하는데 자산효과가 줄어들게 되는 상황에서 세금을 납부해야 된다면 결국은 소비를 줄이게 되고 이런 것들이 경기에 대한 침체까지도 일어날 수 있고 이런 것들이 세금은 징수하게 되겠지만 결국 시장 경제 시스템이 잘 흘러가지 않고 또 여러 가지 문제, 때로는 세금이 너무 많으면 임차인들에게 어떤 금액을 전가하게 되고 또 전가하는 것들이 너무 과도하면 임차인들이 거부하게 되면 또 임대인들 같은 경우 공실률이 발생되는 효과까지도 이어질 수 있기 때문에 공시가격에 대한 급등 이런 것들이 단순히 부동산, 세금뿐만 아니라 경제 시스템에도 악영향을 끼칠 수 있기 때문에 적정한 금액으로 움직이고 경제활동이 원활하게 됐던 시기라든지 급등 전의 단계가 2020년 정도의 기준으로 보는 것 같습니다.

[앵커]
정부 입장에서는 세금이 대폭 줄어드는 건데 이러한 부작용이랄까요, 이런 것들이 있을 것 같고. 통상적으로 봤을 때 고가 주택 보유자들이 혜택을 더 많이 받는 경향도 있을 것 같은데 어떻습니까?

[송승현]
실제로도 그렇더라고요. 고가 주택분들이 혜택을 많이 받는 것들이 소위 주택가격이 가장 높은 지역들 강남의 대표적인 반포 지역 같은 경우도 지금 시세를 추정해 보니까 약 2~3억 정도가 시뮬레이션으로는 줄어드는 형태가 나오는데.
그 안에서는 타 단지, 한 10억, 20억 정도 차이나는 곳보다도 한 4~5배 정도 준 형태가 되는 거고요. 결국은 보는 시각마다 다를 수는 있겠지만 이런 부분에 있어서는 부자감세라는 그런 얘기도 사실 그런 비판은 피하기는 어려울 것 같습니다.

그런 비판도 클 수밖에 없고요. 아까 말씀드렸던 재산세라든지 종부세, 사실 종부세 같은 경우는 투기를 억제할 수 있는 장치거든요, 2005년에 도입된. 그래서 이런 투기에 대한 우려가 다시 생길 수가 있다는 것들을 걱정할 수밖에 없고요.

또 종합부동산세가 사실 걷히게 된다면 수도권하고 지방 같은 경우 교부를 해서 지방에 대한 발전이라든지 수도권과 서울 또 지방하고 연결하는 인프라 구축이라든지 주거 복지에 활용하게 되는데 세금이 적게 걷혔다는 건 지금 당장 세금은 적게 낼 수 있을지 모르겠지만 어떤 국가 시스템의 다양한 기반시설 확충 이런 것들의 속도 지연이라든지 기대했던 서민들이 가지고 갈 수 있는 체감적인 것은 줄어들고 부자들은 세금이 줄어드는 이런 시선도 존재하기 때문에 아마 이 정도 낮춰지는 것이 현실적으로 다가온다고 했을 때는 결국 부자감세에 대한 비난은 일어날 수밖에 없다고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 그 질문을 당겨와서 드리면 부자감세 논란 말씀하셨거든요. 사실 돌이켜보면 공시가격 현실화율 로드맵을 제시했을 당시에는 부동산값이 높았고 그래서 부동산 불평등 문제를 해결하기 위해서 나왔는데 물론 지금 부동산 시장이 내려갔기 때문에 다시 또 사실상 폐기하는 단계에 들어왔는데 참여연대 같은 경우는 시민단체의 목소리로는 공시가격 현실화 없이는 부동산 불평등 문제 해결이 요원해질 거라는 입장 발표도 했거든요.

지금의 시장 상황과 맞물려서 이 같은 시선은 어떻게 해석할 수 있을까요?

[송승현]
그 시선도 일정하게 공감이 되는 부분입니다. 왜냐하면 부동산 특히나 외국하고 다르게 우리나라에서는 부동산에 대한 불패신화도 강한 것도 사실이긴 하거든요.

그리고 다른 자산하고 다르게 부동산이라는 자산이 부의 격차를 굉장히 키워놨고 또 주택가격이라든지 이런 공시가격이 높다고 평가받는 지역들 안에 교통이라든지 어매니티라든지 학군이라든지 이런 것들이 집중되어 있다 보니까 이런 것에서 주택가격이나 공시가격의 세를 걷히지 않는다면 그 세금이 많게 걷기도 어려울 수밖에 없다고 보이고요.

그다음에 앞으로 소위 말하는 주택가격을 받칠 수 있는 세력을 키워주는 형태가 되는 거거든요. 참여연대에서 바라보는 시각도 다양하게 맞을 수밖에 없다고 보여지고. 세계적인 글로벌 트렌드 자체가 보유에 대한 세금들은 올려주고 또 거래에 대한 비중은 낮춰주는 이런 트렌드가 전체적인 선진국의 시스템이 되는데.

오히려 한 발 뒤로 다시 물러서서 보유세는 다시 내려가고 거래세는 그렇게 생각했던 것처럼 빠르게 낮춰주지 못하는 이런 문제점들이 있고요. 특히나 재산세라든지 세금이 걷히면 그런 연구결과들도 있습니다.

세금을 가지고 지역 안의 보안이라든지 교통, 기반시설들이 확충되다 보니까 주택가격이 더 안정적으로 올라가고 그런 시설들을 활용할 수 있는 거거든요.

그런데 이런 세금들이 걷히지 못하면서 특정 지역은 안전하게 움직이고 지방하고 서울과의 격차는 벌어지는 그런 현상들. 그리고 지금 전체적으로 선진국 반열에 올랐다, 그리고 시선 자체도 이제는 도약해야 된다는 시각이 있는데 거래세는 둘째치고 보유세가 다시 한 발 후퇴됐다는 시각은 시민단체뿐만 아니라 많은 시민들, 특히나 종부세라든지.

최근 8%라고는 하지만 그 8%에 들어오신 분들이 한 50만 원 정도 되거든요. 5% 이상 정도 되는 사람들 외에는 불만이 있을 수밖에 없다고 생각합니다.

[앵커]
시간을 절약하기 위해서 짧게 짧게 몇 가지만 더 질문드리면 결국 이 시점에서 가장 궁금한 건 그래서 2년 전으로 보유세가 내려갈 것인가 하나와 또 한 가지 다시 부동산 시장이 그럴 가능성이 높지는 않지만 반등하면 다시 현실화율 문제는 어떻게 되는 것인가에 대한 질문 아니겠습니까? 합쳐서 질문드리면요.

[송승현]
그렇습니다. 2020년 수준으로 하겠다는 것들은 공청회에서도 이야기를 한 것처럼 가능성이 완전히 없지는 않다고 보여집니다. 충분히 가능성들이 있는데 비중에 있어서도 사실상 그런 것 같아요.

전 정부에서는 급격하게 올랐다면 이번 정부에서는 급격하게 내리기 때문에 2번의 공청회를 거치면서 중간 정도 지점 안에서 찾으려고 하지 않을까 하는 생각을 할 수밖에 없고요.

그리고 공시가격을 비롯해서 보유세라는 것이 상당히 달콤한 세금입니다, 국가를 운영하는 차원 안에서. 그리고 가장 안정적인 세금이기 때문에 지금 세금에 대한 부담을 낮춰주기 위해서는 적정한 금액 안에서 이루어지지 않을까 생각하고 있고요.

그다음에 투기에 대한 우려들, 사실 보유에 대한 세금이 낮아지게 된다면 투기 우려는 아무래도 클 수밖에 없습니다. 다만 조금 과거보다는 우려가 덜한 게 저금리라는 그 기조가 끝나 있는 상황이고 추가적으로 금리인상이라든지 경기둔화, 또 분양률 저조, 청약률 저조 이런 것들로 봤을 때는 보유세에 대한 부담은 낮춰졌지만 결국 투기까지는 이어지기에는 시스템의 한계가 있다.

다만 다시 저금리로 전환됐을 때는 다시 투기의 우려가 있기 때문에 그때는 또 미세조정이 필요한 거 아닌가 생각됩니다.

[앵커]
부동산 시장 분위기도 짚어봐야 될 것 같습니다. 지금 전세시장 사정이 워낙 안 좋기 때문에 역전세난에 대한 공포가 확산하고 있다, 이렇게 분석하더라고요.

[송승현]
역전세난의 공포가 크고요. 역전세 공포뿐만 아니라 보증금을 반환하지 못하는 그런 결과들이 있을 것 같아요. 그러면 전세를 활용하려고 하는 그 수요들이 줄어들었다고 볼 수 있습니다. 상당 부분 월세가 아무래도 주거비 목적에서는 적기 때문에 이런 부분들도 있는데.

이 역전세난을 줄이기 위해서는 전세 활용하는 수요가 줄었을 때는 최대 80%까지도 전세자금대출을 활용할 수 있던 비중 자체를 수요가 줄었을 때75%라든지 70%라든지 점진적으로 줄여나가는 것이 필요하고요.

지금 신용을 비롯해서 다양한 금리들이 올라가서 부담스러운 상황에서는 지금 당장은 아니더라도 중장기적으로 봤을 때는 전세자금대출에 대해서도 DSR 같은 경우도 일정하게 적용해 줘야지, 집주인들도 소득 대비해서 이자를 부담할 수 있는 세입자가 들어오는 거고 집주인도 반환할 수 있는 적정 규모 안에서 전세금을 댈 수 있는데 저금리다 보니까 임차인은 임차인대로 너무 급격하게 전세수요로 몰렸고 임대인은 임대인대로 무한정 전세가격이 오르다 보니까 이런 것들이 갑자기 변화된 시장 환경 안에서는 역전세난이 커질 수밖에 없고 또 급격한 하락까지 이어질 수밖에 없었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
경기침체 속에서 집값은 하락했고 역전세난이 우려되는 상황에서 또 한 가지 깡통전세에 대한 우려도 확산되고 있는데 혹시 깡통전세에 대비해야 되는 아이디어가 있을까요, 대비책?

[송승현]
일단 깡통전세의 다양한 아이디어는 보도를 통해서 접할 수 있을 것 같은데 저 개인적으로는 강한 아이디어를 드리면 전세가율이 너무 높은 데 그냥 안 들어가는 게 맞다고 보여지고요.

특히나 시세가 없는 신축빌라는 아주 저렴하지 않다면 그냥 월세를 선택하는 게. 지금 상황에서는 긴가민가 판단하는 것보다 과감하게 그냥 월세를 선택하는 게 낫다고 생각합니다.

그래서 적정하게 이런 저런 판단을 하는 것보다 지금 월세시세도 오늘 부동산원 자료를 보니까 상당 부분 많이 떨어졌더라고요. 그러니까 월세도 일정한 조정기를 겪고 있는 상황으로 조만간 돌입할 것 같은데.

전세에서 월세로 전환을 하시고 월세에 대한 급등 우려는 과거보다 줄어들었기 때문에 적정한 시세 안에서 주거비 부담을 하면서 들어가는 게 낫다고 보여집니다.

[앵커]
또 다른 부동산 이슈가 있는데 이 부분도 짚어보겠습니다. 미도아파트 35층 룰이 폐지됐는데 이 부분도 많은 분들이 관심을 가지고 있는 것 같아요.

[송승현]
그거는 재건축에 관심 있는 분들이 제일 관심이 많은 것 같고요. 일반적인 분들은 조금 덜한 것 같기는 합니다. 그런데 35층 룰이라는 게 어떤 도시에 대한 경관이라든지 다양성, 이런 것들을 획일화하다 보니까 단점들이 존재했던 건 사실입니다.

다만 50층으로 올려주는 데 있어서 이유가 있을 겁니다. 그 이유라는 거는 결국은 주택의 공급에 대한 패러다임이 일정하게 변하고 있다. 지금 금리가 인상되고 주택경기가 하강 국면을 겪다 보니까 민간 중심으로 개발하는 건 한계가 있거든요.

그러면 공공성을 부여한 상태에서 개발이 되는 건데 이런 것들이 서울시에서 추진하는 신통기획과 맞물려서 2040 서울도시기본계획에 대한 방향성을 제시하고 서울의 경쟁력도 높이고 이런 형태의 변화라고 볼 수 있을 것 같습니다.

그런데 제가 앞에 말씀드린 것처럼 재건축단지만 관심을 가질 수 있겠지만 앞으로 남아 있는, 서울이라는 도시가 노후가 되어 있기 때문에 큰 방향성은 긍정적이라고 보고 있습니다.

[앵커]
제한적 관심사이기는 하지만 부동산 시장에 미칠 수 있는 이게 들썩거리면 시장에 영향이 있을 수 있기 때문에 한번 추가 질문을 드리면 정리해 보면 층수가 늘고 가구수가 늘고 그러면 자산가치가 증가한다는 측면은 있습니다마는 한축에서는 형평성 논란도 있는 게 사실이더라고요. 어떻습니까? 형평성, 정책의 일관성 논란에서 질문을 드린다면?

[송승현]
일단은 토지는 활용도가 높아진다는 거는 토지가격을 강등시킬 수 있는 주요 요인 중의 하나가 되거든요. 30층 올라갈 수 있는 토지하고 35층 올라갈 수 있는 토지의 활용도는 완전히 다른 것이고 그다음에 35층에서 50층이라는 15층에 대해서 높이에 대해서 조망에 대한 가치 이런 것들을 평가해 본다면 분명히 특정 토지주들이나 조합들에게 이익이 가는 거는 당연할 것으로 보여집니다.

그래서 35층에서 50층에 대한 룰이 패러다임을 바꿨지만 그 안에서 생겨나는 이익 같은 경우는 공공이라든지 지역 주민들이 같이 공유할 수 있는 형태로 변화가 필요하다고 보여집니다.

그래서 저도 최근 들어서 여러 가지 이야기를 했는데요. 이런 상승하는 이익을 가지고 공공기여의 형태가 아니라 최근 들어서 상생 기여 형태로 가는 공급 방식으로 가야 된다.

결국 어떤 재건축 단지가 지금 많은 사람들이 불만 제기를 하는 게 특정한 지역에 성을 쌓는 형태의 개발이 되는 거거든요. 그러니까 재건축단지에 커뮤니티라든지 이런 것들도 전면적으로 개방을 해서 많은 사람들이 공유하고 지역주민들도 같이 공유할 수 있는 형태의 개발로 패러다임이 바뀌어져야 된다.

그렇지 않고 단순히 특정 조합들의 층수만 올려주고 일정 부분 공공기여라든지 임대주택을 공급하는 정도의 개발 방식으로는 한계가 있다고 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 송승현 도시와경제 대표였습니다. 고맙습니다.

[송승현]
감사합니다.