"빠르게 많이" 집중 공급...집값 안정 효과?

■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
지난주 정부가 대규모 주택 공급을 위한방안을 발표했습니다. 개발제한 구역인 그린벨트를 해제하고재개발 재건축에 속도를 내면서빠른 공급에 집중하기로 했는데요. 집값 안정 효과가 있을지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 일단 8.8부동산 대책의 큰 골자, 대규모 공급정책인데요. 2029년까지 수도권에 42만 7천 가구 이상을 공급하겠다는 계획이 나왔습니다. 이 핵심이 그린벨트 해제인데 관련 내용부터 들어보고 오겠습니다.

[앵커]
하나하나 짚어보겠습니다. 이명박 정부 이후 12년 만에 대규모 수준으로 8만 호 이상 개발제한 구역을 풀겠다는 건데. 일단 이 정도면 공급 효과가 있을 것으로 보십니까?

[박원갑]
공급 우려를 어느 정도 해소할 수 있는 측면은 있는 것 같고요. 왜냐하면 입지적인 측면에서 봐야 합니다. 그린벨트들이 아무래도 도심 접근성이 좋지 않습니까? 그러면 요새 MZ세대들은 도심 근처에서 주로 맞벌이를 선호하기 때문에 어느 정도 수요를 충족시킬 수 있는 측면은 있고요. 그런데 문제는 지자체의 지원이나 도움이 있어야 하잖아요. 그런데 마침 서울시장 입장에서도 훼손지라고 해서 그린벨트 기능을 상실한 곳, 생태보존가치가 극히 떨어지는 곳에 한해서 개발을 하겠다. 그리고 그곳에 신혼부부를 위한 장기전세주택 같은 걸 공급하겠다고 밝혀서 일단은 정부하고 지자체 간의 의기투합은 되고 있다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
비닐하우스 벨트로 변질된 곳, 이런 곳들을 개발하겠다, 이런 언급도 나왔었는데. 그렇다면 시장의 관심은 어디에 풀 거냐 아니겠습니까? 11월에 세부 대상지를 발표할 예정이라고 하는데 언급이 되고 있는 주변의 분위기는 어떤지 궁금해요.

[박원갑]
일단은 그린벨트가 많은 지역에서 그런 기대감이 클 수밖에 없잖아요. 그래서 지금 서울의 그린벨트가 150킬로제곱미터 정도 됩니다. 이게 여의도의 한 50배 정도 되는 어마어마한 규모인데 그런데 주로 몰려 있는 데가 서초라든지 강서, 노원 그다음에 은평 이쪽으로 많이 몰려 있다, 이렇게 보시면 되고 그런데 이곳이 아마 13일부터 토지거래허가구역으로 지정이 될 겁니다. 이렇게 되면 실제 이용하는 사람 외에는 못 사거든요. 그래서 투기적 수요는 어느 정도 차단될 것이 아닌가. 그렇게 하면 거의 못 산다고 보시면 돼요. 그래서 순서대로 만약에 된다면 아까 말씀하신 것처럼 12년 만에 주로 서울에서 가까운 곳, 혹은 서울에서 대규모 택지개발이 진행된다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
토지거래허가구역으로 묶어놔서 당장의 투기적 수요는 막을 수 있겠지만 향후적으로 주변 집값만 띄운다거나 하는 부작용은 없을까요?

[박원갑]
그렇지는 않았던 것 같아요. 과거에 강남권 세곡하고 내곡이 들어섰을 때 주변에 거의 집값이 그것 때문에 크게 오른 적은 없었던 것 같고요. 다만 그린벨트는 굉장히 민감한 부분이잖아요. 어떻게 보면 금단의 영역이라고 해도 과언이 아니었는데 공공재란 말이에요. 그리고 도시의 허파란 말이에요. 그래서 이걸 허물 때 과연 여러 가지 명분이 맞느냐, 이 부분에 대해서 좀 고민을 해 봐야 하는데 그래서 중산층 재테크장으로 전락시켜서는 안 되죠. 그래서 취약한 계층이라든지 신혼부부 이분들을 위해서 거주처를 마련한다면 어느 정도 좀 납득이 될 수 있다는 생각이 들고요. 그리고 또 하나는 진짜 그린벨트 기능을 하지 못하느냐. 비닐하우스로 덮여 있거나 아니면 이미 택지로 상당 부분 개발된 곳들도 있잖아요. 이런 곳들에 한정돼서 해야 할 것 같고 그리고 개발하기에 앞서서 환경단체들과 충분한 협의가 있어야 한다, 이런 생각도 해보고 있습니다.

[앵커]
공공재이자 또 도시의 허파이기 때문에 개발 전에 고려할 점이 많이 있다, 이렇게 말씀해 주셨는데. 실제 입주까지는 시간이 얼마나 걸리는지 궁금합니다. 정부는 5, 6년이면 분양할 수 있다고 밝혔지만 사실 3기 신도시만 해도 첫 삽도 못 뜬 곳이 절반 이상이라고 하더라고요. 실제 입주까지 시간이 얼마나 걸립니까?

[박원갑]
그건 기간에 따라서 탄력적이죠. 다만 중요한 것은 보상 문제예요. 그래서 과거 세곡동하고 내곡동 개발을 할 때 아무래도 땅주인으로부터 사야 되잖아요. 그때 가격 책정을 할 때 공시지가의 2배를 넘었습니다. 다른 수도권 택지지구는 2배가 채 안 됐거든요. 그 얘기는 집주인도 그걸 알고 있을 거잖아요, 땅 주인도. 그러면 기대심리가 더 클 수도 있는 거고. 그러면 보상가를 많이 줘야 한다는 건데 그런데 재원은 뻔하잖아요. 그래서 이런 보상가를 둘러싼 여러 가지 분쟁이나 절차를 최소화하는 데 달려 있다, 이렇게도 저는 보고 있습니다.

[앵커]
토지보상에 대한 합의가 시간이 오래 걸리지 않을까 말씀을 해 주셨는데요. 재개발도 여쭤보겠습니다. 지금 그린벨트 말고도 재개발, 재건축에 속도를 내겠다는 거죠?

[박원갑]
도심에서 필요한 것이 주로 재개발, 재건축을 통한 주택이라고 보면 되겠죠. 그래서 정부 생각은 여러 가지 복잡한 절차를 확 줄여버리겠다는 생각인 것 같아요. 그래서 재건축을 할 때 여러 가지 단계가 있는데. 기본계획이나 정비계획을 합쳐버리고 또 사업시행인가하고 관리처분계획인가. 관리처분이 주로 자기 집하고 새 집하고 바꿀 때 여러 가지 돈 계산하는 거거든요. 이 절차를 다 통합시켜버리겠다는 거예요. 그래서 최대한 3년 정도로 단축하겠다는 거고. 또 재건축을 할 때 여러 가지 절차 중에서 관건이 조합설립인가라는 게 있습니다. 이게 보통 동의율이 75%인데 이걸 70%로 낮춘다든지 동별 보통 보면 이게 2분의 1이거든요. 절반 정도 동의를 받아야 되는데 이걸 3분의 1로 낮춘다는 겁니다.

그러면 33% 동의만 받으면 일단 추진할 수 있도록 하겠다, 이런 게 골자라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 재건축을 쉽고 빠르게 하겠다고 간소화를 하는 건데 조금 전에 그래픽에서 단계가 나왔습니다마는 기본계획과 정비계획을 합치고 또 사업시행과 관리처분을 합치지 않습니까? 과거에는 이 두 군데가 시간이 오래 걸리던 작업이었나 보죠?

[박원갑]
그렇죠. 많이 걸리면 15년 걸리기도 하잖아요. 보통 재건축은 서울 시내에서 10년 이상 걸립니다. 대폭적으로 간소화한다는 건데. 그런데 문제는 제가 봤을 때 지금 재건축의 최대 걸림돌이 인허가나 이런 문제도 있지만 재건축 초과이익 환수제에 따른 재건축 부담금이 있습니다. 재초환이라고 흔히 얘기 많이 하지 않습니까? 그런데 이거는 강남권뿐만 아니라 1기 신도시도 다 맞물려 있는 문제입니다. 그래서 이번에 정부가 재초환을 폐지하겠다고 이번에 보도자료에 나왔거든요. 이미 국회에 계류되어 있는 겁니다. 그런데 야당에서 반대를 하고 있어서 과연 이게 어떻게 처리될 거냐가 또 다른 관건이 아닌가, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
지금 가장 큰 걸림돌은 높은 공사비 아니겠습니까? 분당, 일산, 산본 같은 1기 신당선 아파트들이 정부 목표는 27년에 착공하고 30년에 입주하겠다라는 건데 지금 같은 원가라든지 인건비라든지 이런 상황에서 가능한 계획일까요?

[박원갑]
일단은 속도를 낸다면 충분히 생각을 해 볼 수 있겠지만 역시 아까 말씀드린 재초환 문제도 있고요. 그리고 여러 가지 구성원들 간의 의기투합 문제도 있는 것 같고. 다만 정부는 일단 11월에 주로 1기 신도시 핵심지역을 중심으로 선도지구를 지정한다고 해요. 그래서 2만 6000가구 정도가 될 건데. 일단 속도는 낼 겁니다. 속도를 내면서 최종은 재초환 문제, 이거를 눈치를 봐가면서 아마 관리처분계획 같이 하지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
세부계획이 나올 것으로 기대가 되고요. 이제 비아파트 시장을 여쭤보겠습니다. 지금 부동산 시장에서는 이 부분에 주목하고 있다고 하는데. 그러니까 오피스텔이나 빌라의 공급도 대폭 늘리겠다는 거죠?

[박원갑]
사실상 아파트는 시장이 뜨겁고 비아파트는 어떻게 보면 냉기가 도는 이런 상황이잖아요. 그래서 아파트로 쏠리는 수요를 결국은 빌라를 대표하는 비아파트 시장으로 분산이동시키겠다는 그런 포석이라고 볼 수 있겠습니다.
그러면 어떻게 돼요? 아파트 시장도 조금은 수요가 안정될 수 있고 빌라 시장도 살릴 수 있다, 이렇게 생각을 하고 있는 건데. 지금 정부 입장에서는 비아파트에 대해서 공공부문이 나서서 매입해버리겠다는 겁니다. 그래서 2025년까지 11만 호 이상을 매입하겠다는 거고 서울은 무제한대로 매입을 하겠다는 거고.

[앵커]
민간이 짓는 서울 신축 빌라.

[박원갑]
그래서 이걸 좀 더 구체화하기 위해서 LH에서 전담조직까지 꾸리겠다. 그래서 그걸 지으려면 돈이 있어야 하잖아요. 그런데 제1금융권에서 90%까지 대출을 해 주겠다. 그리고 나중에 사들일 때 구입가격을 현실화해 주겠다, 이런 발표까지 지금 하고 있습니다.

[앵커]
비아파트를 지어라. 미분양 사태는 정부가 해결해 주겠다, 이런 얘기인 건데 그런데 LH 부채 비율이 200%가 넘더라고요. 이게 가능할까요?

[박원갑]
저는 좀 선택을 해야 하는 부분이 아닌가 싶어요. 지금 민간부문이 집을 안 짓고 있잖아요. 그러면 누군가는 총대를 메야 될 거 아니에요. 그러면 LH가 나서야 하는 건데 LH는 말씀하신 것처럼 지난해 말 기준으로 부채비율이 200%를 훨씬 넘었어요. 그래서 지난해 218%가 정확한 수치인데 이게 기재부로부터 재무위험기관으로 지정이 됐습니다. 그 얘기는 무슨 얘기예요? 부채를 줄이라는 얘기죠. 그래서 2027년까지 208%로 맞추기로 합의가 돼 있단 말이에요. 그러면 지금은 사업을 더 벌리려면 돈이 필요하다는 얘기는 채권을 발행해야 된다는 거잖아요. 그러면 부채비율이 높아지겠죠. 그래서 제가 아까 선택이라고 말씀을 드렸는데. 아마 두 가지 방안이 있을 것 같아요. 일단 알짜자산을 더 팔아야죠. 다이어트를 해야 한다는 생각이 들고요. 그리고 부채비율을 높이는 부분을 용인하는 것도 아마 하나의 방법인데 약간 불가피하다고 보는 거죠. 왜냐하면 LH가 옛날에 통합했잖아요. 통합해서 출범할 당시 2009년인데 그때 당시 부채비율이 524%였습니다. 어떻게 보면 완충을 두는 그런 방안들도 아마 대안으로 나오지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
약간의 무리수가 되더라도 일단은 추진할 가능성이 있어 보인다, 말씀을 해 주셨고. 그런데 일단은 비아파트, 그러니까 오피스텔과 주택에 대한, 빌라에 대한 수요는 정말 살아 있는가. 이게 중요할 것 같아요. 왜냐하면 전세사기 이후에 수요가 확 식지 않았습니까? 어떻게 보십니까?

[박원갑]
시장에 또 다른 양극화가 나타날 가능성이 있습니다. 이번에 수도권 기준으로 따져보면 빌라는 공시가격 5억이죠. 그리고 면적은 85제곱미터 이하를 사면 여러 가지 세금도 깎아주고 또 나중에 청약할 때 무주택자로 인정해 준다는 게 큰 겁니다.

[앵커]
갖고 있어도 무주택으로 인정해 준 다는 거.

[박원갑]
굉장히 큰 겁니다. 그러면 공시가격 제가 5억이라고 말씀드렸잖아요. 그러면 시세로 따지면 8~9억 정도 될 겁니다. 이걸 사면 무주택이에요. 그리고 청약을 어떻게 보면 무주택자로 나설 수도 있다 보니까 메리트가 큰데. 다만 투자자 입장에서 보면 허허벌판에 빌라는 잘 안 사려고 그러겠죠. 나중에 아파트로 바뀔 곳, 그러니까 재개발 예정구역에서 빌라나 다세대, 다가구 투자는 조금은 늘지 않을까 이렇게 예상해 보고 있고요. 그렇지 않은 나머지, 개발 가능성이 없는 지역은 그렇게까지 활성화되지 않을 거다, 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.

[앵커]
지금 공시지가로 5억 정도면 시세로는 8~9억 정도 되는 빌라를 85제곱미터 이하의 집이라면 나중에 청약할 때 무주택으로 봐주겠다. 큰 메리트라고 설명을 해 주셨는데요.

[박원갑]
그런데 조심하셔야 될 게 입주자 모집공고 현재 공시가격 5억이에요. 나중에 집값이 올라가잖아요. 그러면 혜택을 받을 수가 없습니다.

[앵커]
앤드잖아요. A 조건과 B 조건, 이런 식으로. 그렇습니다. 그런데 근본적인 질문을 드릴게요. 지금 이런 공급 위주의 정책이 만능키가 아니다, 이런 얘기도 있는데 그러니까 수요억제책에 대해서는 미흡한 것 아니냐, 이런 지적도 있습니다. 특히나 지방 같은 경우에는 당장 급한 게 미분양 사태인데 이런 해소는 없이 수도권에 공급하겠다는 거냐, 이런 비판이 있거든요. 어떻게 보십니까?

[박원갑]
이번에 지방 활성화 대책도 포함돼 있습니다. 그러니까 PF 대출 보증한도를 35조로 늘린다든지 CR리츠로 지방아파트를 매입하는 것도 있고요. 그리고 지방아파트는 2025년, 내년 말까지 사게 되면 이때 준공형 미분양에 한해서요. 주택 양도세나 이런 특례 같은 게 있거든요. 그런데 그것도 법이 개정되어야 하기는 합니다. 그런데 아마 이번 대책에서 정부 입장에서는 주로 수도권에 있는 빌라 이 시장을 어쨌든 어떻게 보면 정상화시켜야 하니까 이 부분에 초점을 둔 것 같고. 지방은 계속해서 발표를 해 왔거든요, 그동안. 그래서 그게 약간 플러스알파 되는 내용들이 대책으로 나왔다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
수도권 공급에 너무 주목돼서 그런지 지방에 대해서도 충분히 대책이 나와 있다, 그렇게 말씀을 해 주셨고요. 정부가 디딤돌과 같은 정책대출에도 금리를 인상할 조짐인데 이렇게 되면 소득이 상대적으로 낮은 분들은 집 살 기회가 사라지는 것 아닙니까?

[박원갑]
시장 전체를 볼 거냐, 아니면 개인의 목표를 볼 거냐에 따라서 조금 달라요. 그래서 이런 얘기도 하거든요. 집 사는 사람들이 다 서민층이고 어떻게 보면 불쌍한 분들이잖아요. 그런데 한꺼번에 모이면 어떻게 돼요. 이게 광풍으로 가는 거거든요. 그래서 이 부분을 어떻게 할 거냐 하는 문제인데 그래서 디딤돌 대출을 보니까 최근 3개월 동안 전체 주담대 60% 정도가 나갔어요. 그런데 이게 대출이 최저 한 2.4%까지 낮아졌단 말이에요. 이걸 활용해서 집을 사는 건데. 그런데 이게 제 생각에는 정부 입장에서는 두 가지 목표를 갖고 있는 것 같아요. 지금 대출이 갑자기 확 늘어나고 있잖아요. 상당 부분을 차지하고 있는 주담대를 어떻게 보면 좀 속도조절을 해서 전체 가계부채를 조절하겠다, 그런 뜻이 있는 것 같고 또 한편으로는 서울, 수도권 중심으로 집값이 너무 뜨겁잖아요. 이것을 좀 쿨다운 시킨다는 그런 두 가지 포석을 가지고 이런 얘기를 한 게 아닌가, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
어느 한쪽을 억제하면 어느 한쪽이 커지고 이런 게 부동산 시장이다 보니까 고민이 좀 있는 것 같은데 어쨌든 실수요라 하더라도 그게 모이면 광풍이 될 수 있으니까 이 부분에 대한 경계가 드러난다. 그러면 마지막 질문이 될 것 같은데요. 1%대의 신생아특례대출 금리는 조정하지 않기로 한 것 같습니다. 집값에 미치는 영향이 그렇게 크지 않다고 판단한 걸까요?

[박원갑]
그렇다고 보는 것 같아요. 제가 최근에 신생아특례대출 나간 걸 보니까 보통 대출의 한 30% 정도가 신규 구입자금으로 나갔습니다. 일부 영향을 주는 것은 맞습니다. 다만 이게 저출생 부분이 우리나라의 국가적 재앙이잖아요. 이 부분을 그러면 방치할 수는 없잖아요. 그래서 이런 고민이 많았을 것 같은데. 그래서 이거는 국가적인 목표를 가지고 출생률을 늘리려고 하다 보니까 이 부분을 좀 빼야 되는 것 아니냐, 이런 의견들이 나와서 이번에 디딤돌대출만 금리를 올리고 신생아특례대출은 조금은 지켜보겠다, 이런 생각을 하고 있지 않느냐. 해석을 해 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 수도권 지역의 대규모 공급 계획, 또 그린벨트 해제 계획까지 나온 상황인데 세부 조율이 조금 더 이루어져야 될 것 같습니다. 여기까지 말씀 나누겠습니다. 박원갑 수석전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.