[이슈ON] 자투리 부지도 '영끌'한 주택공급대책, 관건은?

■ 진행 : 이하린 앵커, 이정섭 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 수도권에 주택 6만 호를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 도심 유휴지와 공공부지를 최대한 활용하겠다며 '영끌'이란 표현까지 썼는데요. 이인철 참조은경제연구소장과 함께분석해보겠습니다. 어서 오세요. 2030년까지 주택 135만 호를 공급하겠다고 공언했던 정부가 오늘 후속대책으로 구체적인 계획을 내놨습니다. 김윤덕 국토교통부 장관 발언부터 듣고 오겠습니다.

[김윤덕 / 국토교통부 장관 : 서울 용산과 태릉, 경기 과천 등의 도심에 위치한 부지나 낡은 청사 등을 활용하여 발굴하는 것으로 기존에 계획된 용산 물량을 포함하여 총 6만 호를 공급할 계획입니다. 불필요한 절차는 과감히 덜어내고 내년부터 착공이 이루어질 수 있도록 속도감 있게 진행해 나가도록 하겠습니다. 지난 몇 년 동안 서울의 주택 공급, 수도권의 주택 공급이 매우 부진하면서 실제 많은 국민들이 불안해하고 있는 것들을 해결하기 위해서 정말 여러 가지를 정말 '영끌'해서 뭔가 준비를 해 봤는데요.]

[앵커]
그러니까 가능한 부지는 최대한 끌어 모으겠다는 의지인 것 같은데 구체적으로 어느 지역인지 짚어볼까요.

[이인철]
장관님이 말씀하셨던 용산이라든가 태릉CC라든가 과천 하면 무주택자, 청년, 신혼부부 최고로 원하는 입지입니다. 이게 설명대로만 된다면 아마 무주택자들 기다릴 거라는 생각이 드는데요. 어쨌든 이번 대책은 지난해 9. 2 대책 공공을 주도로 해서 향후 5년간 135만 호, 연간 27만 호씩 꼬박꼬박 착공 기준으로 하겠다는 로드맵의 후속 대책입니다. 이번에 수도권에 총 6만 가구인데 배분을 보면 서울이 절반 이상이에요. 3만 2000가구. 그리고 서울, 경기, 수도권에 2만 8000가구인데 입지가 정말로 좋습니다. 그런데 늘 들었던 지역이에요. 용산부터 시작해서 태릉, 경기도 과천, 남양주 다 포함되어 있는데 일단 서울의 경우는 용산 국제업무지구, 가장 넓죠. 이걸 1만 2000가구까지 늘려보겠다는 거고. 태릉CC의 경우에도 군 골프장이 있는 것을 개발해서 6800가구 정도를, 과천 경마장에도 여기도 한 9800이니까 1만 가구 정도의 가구를, 또 남양주 군부대가 있는 곳에 4200호 정도인데 왜 영끌이라는 표현을 썼느냐, 모두 34곳이에요. 이게 전부 다 유휴부지, 노는 땅 내지는 공공청사가 있거나 조금 허름한 공유지들인데 봤더니 25가구도 있어요. 그리고 이외에도 동작우체국도 있어요. 여기 30가구가 들어섭니다. 그러다 보니까 25가구에서 물론 100여 가구 이상, 1000가구 이상 들어오는 데도 있는데 정말로 영끌했다는 말이 들어가는데.

[앵커]
25가구면 아파트 한 동 정도인 거잖아요.

[이인철]
우체국이 빠지면 거기에 아무리 위로 짓는다 하더라도 두 동 내지 한 동이면 못 짓잖아요. 그러니까 30가구가 들어선다는 얘기는 거기 복합개발한다고 하더라도. 복합개발이라는 건 밑에는 상가를 놓고 위에는 주거시설을 놓는 걸 얘기하는데 한다고 하더라도 36가구, 25가구는 한 동 정도예요. 그런데 우체국은 그렇게 크지 않습니다. 그런데 여기 지금 34곳 가운데 우체국이 무려 9곳이에요. 제가 아까 생각나서 물어봤잖아요. 혹시 뉴스 전달하다가 네덜란드에서 우편 서비스를 축소하고 있다라는 소식 들었냐고 물어봤는데 사실은 이게 없어서는 안 되거든요. 이걸 옮겨서 새로 갈 곳을 마련하고 난 다음에 다시 이분들이 비워줘야만 거기서 개발이 가능하기 때문에 아마 좀 더 지켜봐야 되겠습니다.

[앵커]
그러니까 있는 땅은 진짜 다 끌어서 땅은 확보했는데 결국에는 착공을 하고 건물을 지어야 되는 거잖아요. 그런데 언급하신 것처럼 원래 있던 건물을 옮기고 시설을 옮기고 이러면 속도를 내기 힘들지 않을까 싶은데 과천 경마장이나 군 방첩사령부 등도 그런 곳 아닌가요?

[이인철]
맞습니다. 민감하니까, 어차피 공공이 주도하고 있으니까 정부 입장에서 당연히 대체지만 있다면 가라고 하면 가야죠. 공무원이기 때문에. 그런데 문제는 국토부 장관이 2027년 착공. 착공이라는 건 첫 삽을 뜬다는 얘기예요. 실질적으로 공사에 들어간다는 얘기인데 속도감 있게 추진을 해서 2030년까지인데 주로 봤더니 34곳 가운데 2027년 착공하는 곳은 3~4곳. 대부분 3분의 1은 2030년입니다. 그런데 착공이라는 말이 들어간 땅, 아까 제가 공공기관이든 유휴부지든 공공이 하면 일처리 속도가 빨라질 수 있어요. 그러면 첫 삽 뜨고라도 이런 사업은 적어도 3~5년 걸리거든요. 그러다 보니 그러면 이게 지금 정상으로 진행되고 첫 삽 뜬다고 하더라도 이게 2030년 개발되는 곳이 거의 한 3분의 1, 11곳이 넘습니다. 34곳 가운데. 그러다 보니까 이거 과연 청년이나 신혼부부들이 앞으로 2030년, 35년까지 기다려야 하는데 이걸 과연 믿을 수 있을까? 이 부분에 대해서 회의적입니다.

[앵커]
믿을 수 있을까. 그 부분이 중요한데 노원구 태릉골프장 부지도 사실 문재인 정부 때도 공급대책 나올 때마다 언급됐던 곳이에요. 그동안 뭐 한 거죠?

[이인철]
맞습니다. 여기는 두 가지가 문제예요. 여기는 일단 태릉CC의 경우에는 환경개발 때문에 세계유산으로 지정된 태릉이 있기 때문에 이건 세계문화유산 평가를 받아야 합니다. 그래서 이 영향평가를 추진하기 위해서 고층으로 못 짓거든요. 고층으로 못 짓기 때문에 당초 한 1만 가구 정도, 태릉골프장을 옮겨서 1만 가구 정도 하던 것을 중저층 개발로 인해서 6800호 가구 정도를 공급하겠다라는 건데 그러면서 정부의 의도는 이겁니다. 어쨌든 세계문화유산과의 협조를 통해서 문화재위원회의 협조를 통해서 조속히 마무리하겠다는 얘기인데, 문제는 뭐냐, 지금 사실은 종묘도 똑같은 논란이었어요. 종묘 고층도 정부 입장에서 보면 사실은 이것도 경관 해칠 수 있기 때문에 고층 개발은 제한하고 있는데 여기는 또 문화유산 왕릉이 있단 말이에요. 태릉과 광릉 왕릉이 있어서 이렇게 되면 종로 세운상과 4구역과의 역차별 문제도 있어요. 그 주민들이 걱정하는 건 거기 1만 가구 이상, 6800가구가 들어온다면 교통란이 심각하거든요. 교통 인프라를 먼저 해소하고 난 다음에 개발하라는 입장이었기 때문에 이게 매번 거론은 되는데, 태릉 지역은 거론은 됐는데 현실화가 굉장히 어려웠던 곳이었기 때문에 정부가 얼마나 이걸 중재하느냐가 중요합니다.

[앵커]
지구에 따라서 추진하는 데 이슈들이 있어 보이는데 방금 언급하신 앞서서 용산 국제업무지구 인기가 높은 곳이잖아요. 이곳도 서울시와 이견이 있는 곳인가요?

[이인철]
오늘 오세훈 시장이 기자회견까지 했어요. 크게 쟁점이 보니까 일단 정부 입장에서는 여기는 너무 전 국민이 다 바라보고 있는 곳이기 때문에 고밀도 개발을 하자. 당초 서울시는 한 8000호 가구가 적정일 것 같은데 여기 1만 가구 넘어서 한 1200여 가구를 용산업무국제지와 하려고 하고 있는 것 같아요. 그런데 문제는 뭐냐 하면 이게 이렇게 되면 개발 규모가 커지게 되면 학교와 같은, 학교 이전 용지와 같은 기반시설 계획에 대해서 대폭 수정을 하게 되면 시간이 좀 지연됩니다. 계획 변경 절차가 오랜 시간이 소요되고 있기 때문에 서울시는 그렇지 않아도 단기 공급 물량이 달리는 상황에서 서울시, 국토부 간 입장 차가 좁히지 않은 것으로 보이는데요. 문제는 뭐냐, 이번 6만 가구의 20%가 여기예요. 그렇잖아요. 1만 2000가구니까. 그러면 양측 협의가 서울시나 정부가 협의가 원활하지 않게 된다면 이게 또 추진 동력을 잃을 수 있거든요. 그러니까 아마 이번 선거에서 선거 결과에 따라서 조금 판도가 달라질 수 있습니다.

[앵커]
말씀하신 부분 오세훈 시장이 직접 밝힌 것은 아니고 서울시가 입장을 냈다는 점을 정리해 드리고요. 지금 정부가 조바심이 날 수밖에 없는 게 서울 아파트 가격이 51주 연속 상승을 했어요. 그런데 상승폭도 3주 연속 커지고 있거든요. 그러면 결국 이 공급대책이 실효성이 있어야 하는데 어떻게 예상하십니까?

[이인철]
조금 전에 한국부동산원의 주간통계 또 나왔어요. 그래서 52주 연속이에요. 1년 내내 올랐다는 얘기거든요. 그래서 지난해 연간 서울지역의 아파트값 상승률이 9%에 육박해서 문재인 정부 시절 상승률을 웃돌고 있는 상황이거든요. 문제는 오늘 통계를 봤더니 상승폭이 점차 커지고 있어요. 그래서 아마 국토부가 오늘 날짜를 잡은 게 아닌가 생각이 드는데. 오늘 서울 아파트값 1월 넷째 주 기준 일주일 만에 0. 31%가 올랐습니다. 지난 이달 첫째 주부터 넷째 주까지 주간 상승률이 계속해서 2배 정도로 뛰어 있는 상황이고 그러면 서울 25개 자치구 가운데 한강라인이나 강남 3구가 상승률 1위냐. 거기가 아니에요. 상승률 1위가 관악구예요. 관악구가 0. 5% 뛰었고요. 두 번째 많이 뛴 데가 성북구예요. 이건 왜냐. 그동안 강남 3구, 한강변도 많이 뛰었지만 지금은 대출이 용이한, 그리고 매물이 많이 줄고 있는 상황에서 상대적으로 대출이 용이한 강북 지역으로 상승세가 늘어나고 있고. 문제는 뭐냐 하면 지금 조금 있으면 학군 때문에 전세철인데 전셋값이 전국적으로 오르고 있습니다. 지난주보다도 상승 폭이 더 커지고 있는 상황이어서. 물론 지난주부터 이재명 대통령이 계속해서 SNS를 통해서 규제 강화, 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 없다 못 박고 있죠. 그리고 1주택자라고 하더라도 장기보유 특공 재검토할 수 있다, 이런 얘기를 하고 있기 때문에 과연 더 나아가서 가장 강력한 카드는 보유세 카드거든요. 정부가 내놓을 카드들이 있기 때문에 아마 추가 공급 대책까지도 오늘 나왔기 때문에 상승폭이 다음 주 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.

[앵커]
이렇게 땅도 영끌해서 더 이상 끌어올 땅도 없고 만약에 착공이나 준공도 개발하는 시간이 그렇게 오래 걸린다면 방금 언급하신 세금 부분들이 매물을 나오게 할 수 있는 다른 카드가 될 수 있을까요?

[이인철]
맞습니다. 사실은 약간 기다려준 측면이 없지 않아 있죠. 왜냐하면 다주택자 양도세 중과라는 건 2022년 5월이었으니까 매년 해마다 연장해 왔어요. 그래서 이번에도 연장할까, 아니다 이런 설왕설래가 있었는데 어쨌든 대통령이 잘랐기 때문에 아마도 다주택자가 매물을 내놓는 방법은 당근책과 그리고 채찍이 있겠지만 그동안 4년 동안 당근책을 준 게 아ㅣ냐. 중과 유예를 했으면 다주택자는 매물을 내놨어야 되는데 그렇지 않아서 오히려 매물잠김현상이 나타났다. 그래서 정부는 후자에 무게를 두고 있어서 어쨌든 5월 9일 기점으로 해서 그동안 양도차익이라는 건 기본적으로 최저 6~45%의 세율인데 5월 10일날 팔게 되면 3주택자의 경우에는 최고 82. 5%예요.

[앵커]
거의 이익의 대부분을 세금으로 내야 한다 이런 얘기잖아요.

[이인철]
맞습니다. 내가 3개 주택을 가지고 있고 1개 주택을 매도했는데 10억 정도, 규제지역 내예요. 서울과 경기도 12개 지역 내에서 매도를 할 경우에는 10억의 이득이 났다면 러프하게, 물론 기본공제 같은 건 있습니다마는 8억 2500만 원을 세금으로 내야 한다는 상징적인 의미가 있거든요. 그러니까 아마 눈치싸움을 할 거예요. 그런데 시간이 너무 없어요. 왜냐하면 지금 1월 하순이고 그리고 5월 9일이기 때문에 거의 100일 정도 내에 집을 판다? 이게 쉽지 않거든요. 왜냐하면 토지거래허가구역은 실거주인 사람, 현금 갖고 있는 사람들이 살 수 있기 때문에 대출 받고는 거의 못 삽니다. 그러다 보니까 오히려 핵심 지역의 매물 잠김 현상으로 전세가에 영향을 미칠 수 있는 거 아니냐는 우려도 있는데 어쨌든 아마 굉장히 눈치싸움이 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
다주택자 매물이 나올지 또 오늘의 부동산 공급대책이 어떤 실효성이 있을지 짚어봤습니다. 주제를 바꿔서 증시 이야기를 해 보겠습니다. 오늘 코스피가 5200을 넘겨서 마감을 했죠?

[이인철]
맞습니다. 국내 증시에 브레이크가 없다, 이런 장세에서는 호랑이 등에 올라탄 것처럼 가만히 있어야 해요. 정말로 돈 버신 분들은 70대 이상, 시장 잘 안 보시는 분들, 10대 이하, 엄마아빠가 적금으로 놔뒀기 때문에 얘는 깰 일이 없는 이런 애들이 수익률이 좋아요. 삼성전자 9만 원에 팔았는데요. 제 주위에도 많아요. 12만 원 넘어가니까 그다음에는 못 사는 거예요. 제가 판 가격이 있기 때문에. 그런데 오늘도 마찬가지예요. 오늘은 어제 SK하이닉스, 오늘 삼성전자 실적 나왔는데 둘 다 비슷비슷해요. 다 잘했거든요. 잘했는데 오늘은 삼성전자는 조금 떨어졌고요. SK하이닉스가 일단 승이에요. 왜냐, 여기 영업이익은 삼성전자가 더 많아요. 20조 남짓이고 그리고 SK하이닉스는 19조 1000억 원인데 SK하이닉스는 반도체 하나로만 벌었어요. 삼성전자는 반도체만 뚝 떨어내면 14조 6000억. 한 2~3조 정도 SK하이닉스가 돈을 더 잘 벌었고. 여기다 마진이 중요하거든요, 영업이익. 물건 팔아서 얼마나 돈이 남느냐. 마진 거의 SK하이닉스가 60%에 육박합니다. 58%. 그러니까 거의 대만의 TSMC보다도 더 좋아요. 그러다 보니까 오늘 84만 원까지 갔어요. 이게 86만 원, 주가 2% 올랐기 때문에 86만 원 갔는데 저는 가장 중요한 건 엔비디아의 6세대 칩이 나와요. 루빈칩이라고 하는 이 칩의 지금까지 5세대는 SK하이닉스가 거의 60%, 70% 가까이 점유율을 가지고 있었는데 이걸 얼마나 삼성이 가져오느냐 이게 관건이고. 또 하나, 엔비디아가 마진이 너무 높기 때문에 여기는 마진이 거의 70~80%예요. 그러다 보니까 어드밴스 마이크로 디바이스라는 경쟁사, 브로드컴이라는 경쟁사, 구글도 지금 TPU라는 자기만의 칩을 만들고 있거든요. 점유율 때문에 싸우고 있어요. 그것 때문에 아마 버블 논란이 있는 거고. 그런데 삼성과 SK는 뒤에서 느긋하게 즐기면 돼요. 왜냐하면 니네 싸워도 우리 칩 없으면 안 돼라는 거예요. 모두 다 SK하이닉스, 삼성전자의 칩을 필요로 하기 때문에 우리는 즐기면 되는데. 그럼에도 불구하고 우리 개인 소비자 입장에서는 이게 칩이 좋은 게 아니에요. 왜냐, 칩이 1년 전에 비해서 D램 가격이 4~5배 올랐어요. 그러면 지금 당장 가보시면 아시겠지만 신학기 가 보면 PC값 올랐고요. 휴대폰값 오른다고 합니다. 가전제품값 오른다고 하고요. 이게 다 올라요. 그러니까 소비자들은 별로 좋지는 않은데 그럼에도 불구하고 수출 잘하는 반도체니영구 응원하고 있는 건데, 트럼프가 저렇게 반도체 관세를 빌미로 해서 계속 지렛대로 이용하고 있기 때문에 아마 주가는 희비가 엇갈릴 수 있습니다.

[앵커]
이렇게 세계에서 칩 경쟁을 계속하고 있으니까 국내에서 오늘 본회의에서 반도체특별법 통과됐잖아요. 그러면 경쟁력에서 우위를 점할 계기가 될까요?

[이인철]
당연히 있죠. 왜냐하면 우리는 세금을 깎아주는 거예요. 다른 데들은 전폭적으로 돈을 지원하는 거고요. 우리는 지금 세액공제, 저리대출, 그리고 용수나 전력 같은 거 국가, 지자체가 지원하자는 거예요. 그동안 SK하이닉스 이거 못 해서 공장 지연됐거든요. 그때만 제대로 지원됐어도 지금 거의 정말로 달러를 긁어올 수 있는 건데. 어쨌든 이것도 했으니까 어쨌든 나쁘지는 않은데 그럼에도 불구하고 지금 우리가 반도체만큼은 글로벌 넘버 2 내지 1이거든요. 그러니까 아마 글로벌 경쟁에서 대응할 수 있는 최소한의 제도적 장치는 됐다라고 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 저희 지금까지 부동산과 증시 이인철 참조은경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.