"살다살다 주담대 오픈런?" 안 잡히는 집값에 대출 '반토막'으로 줄인다

YTN 라디오(FM 94.5) [조태현의 생생경제]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 07월 10일 금요일
■ 대담 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수, 이광수 국민일보 기자


이정환
- 담보가치 확실한 주담대, 은행권이 줄이는 이유
- 은행권, 가계대출 전방위 압박에 자체적으로 대출한도 줄이는 듯
- 은행권, 가산금리로만 대출 규제할 경우 이자장사 비판에 직면
- 서울 전세가, 주간 0.31% 상승..5주연속 0.3%대 오름세, 2015년11월 이후 10년 8개월만 대기록
- '빚투' 반대매매 막으려 당일 가능한 카드론 증가
- 대출 줄이면 실수요자 피해로 귀결..부동산 시장 안정에는 제한적


- 6월 금융권 가계대출 8조3천억 증가..증가폭도 4조5천억원
- 7월 1주 서울아파트 매매값 0.30% 올라..74주연속 상승추세
- 서울 성북, 구로, 중랑 등 순으로 상승
- 규제 묶인 '동탄', 1주간 1.29% 상승..올들어 15%, 연간 100% 상승률
- 집값 폭등세에 금리 올라도 대출 일으켜 무리해서라도 사자는 생각들
- 대출 축소 우려에 대출 수요 폭증..은행 창구 '주담대 오픈런'도
- 수도권 15억원 이하 대출수요 폭증

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 두 번째 키워드 만나보겠습니다. '안 잡히는 집값에 주담대 오픈런.' 은행권에서 전방위적으로 가계 대출을 조이고 있다고 해요. 가계 대출이 많이 늘었기 때문에 그러겠죠?

☆ 이광수 : 네, 많이 늘긴 했습니다. 6월에 전 금융권 가계 대출이 8조 3,000억 원 늘어난 것으로 잠정 집계됐습니다. 5월에 9조 3,000억 원이 늘어나서 그것보다는 적게 늘어나긴 했지만, 올해 1월부터 4월까지 월평균 증가 폭이 3조 5,000억 원에 불과했다는 점을 고려하면 6월의 8조 3,000억 원은 절대 그냥 넘어갈 수 없는 숫자라고 보여지고 있습니다. 특히 주담대(주택담보대출) 증가 폭이 4조 5,000억 원으로 확대된 점, 그리고 은행권에서만 가계 대출이 4조 3,000억 원이 늘면서 전반적인 잔액 증가를 이끌었다는 점, 이런 점들이 심상치 않다고 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 심상치 않은 정도를 넘어서 이 정도면 어마어마한 건데, 우리가 금리가 낮은 편이 아니고요. 금리를 또 올린다고 이야기를 하고 있잖아요. 그런데도 이렇게 계속 가계 빚 규모가 늘어나고 있단 말이죠. 이런 상황 속에서 KB국민은행이 자체적으로 주담대 한도를 절반으로 줄이겠다고 이야기를 했어요. 이것도 생소한 조치 같아요.

★ 이정환 : 은행이 수익만 생각하면 가계 대출을 많이 해 주는 게 좋습니다. 주담대가 대출 중에 가장 안전한 대출이고, 그다음에 수익 같은 것들이 확실하기 때문입니다. 아파트는 또 담보 가치가 확실하니까, 다른 사람이 사면 그 사람이 또 이어받기도 쉽고 이런 전반적인 프로세스가 있습니다. 그래서 주담대를 수익 차원에서 많이 하는 게 당연히 바람직하죠. 은행은 절대 손해를 안 보기 때문에 바람직하다고 보시면 될 것 같고요. 이것은 특별하게 안전한 자산이기 때문에, 기업 대출에 비해서 훨씬 안전하고 부동산의 유동성이 어마어마하기 때문입니다. 그래서 이거는 당연히 해야 되는 게 수익성 차원에서는 맞는 일이긴 한데, 정부가 가계부채에 대한 규제를 세게 하고 있습니다. 지난 대책에서 주담대 한도를 줄여버렸고, 이런 것들의 반영으로 결국 가계 대출을 늘리지 말라는 전방위적인 압박 같은 것들이 있으니까 자체적으로 한도를 또 줄여버렸다고 이해하시면 될 것 같습니다. 최근에 가산금리도 높다고 많이 하지 않습니까? 그런데 가산금리만 높이는 걸로는 또 문제가 되니까요. 가산금리가 높게 되면 수익이 늘어나게 되고, 수익이 늘어나게 되면 또 이자 장사한다는 비판을 받을 수밖에 없기 때문에, 이러한 다른 조치들을 통해 가지고 결국은 가계부채의 양이라든지 주담대의 양을 관리하려고 하는 이런 양상들을 보일 수밖에 없습니다. 결국은 은행 입장에서도 문제거든요. 제한은 있는데 대출을 하려는 사람은 너무 많고요. 대출하려는 사람이 너무 많다고 해서 가산금리 같은 걸 올려 금리를 높이게 되면 이자 수익이 많아져 이자 장사만 한다는 비판을 받기 때문에, 어쩔 수 없이 대출 한도를 또 줄일 수밖에 없는 이런 상황들입니다. 그래서 이런 여러 가지 것들을 통해서 대출을 관리하고 있다는 것을 정부에 어필할 수밖에 없는 상황이라는 말씀은 드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 우리나라 은행들이 정부의 간섭에서 전혀 자유롭지 못하기 때문에 이런 일이 벌어지는데요. 다 좋습니다. 다 좋은데 이 배경을 봐야죠. 이 배경을 보자면 부동산 전월세 이런 쪽이 걷잡을 수 없이 불이 붙었기 때문 아닙니까?

☆ 이광수 : 네, 맞습니다. 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매 가격이 0.30% 주간 단위로 올랐다고 분석이 되는데, 무려 74주 연속 상승 추세를 이어가고 있습니다. 서울 내에서는 성북구, 구로구, 중랑구 순서로 많이 올랐다고 볼 수가 있고, 특히 지난달 30일에 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 지정된 곳들 동탄구, 기흥구, 구리시 역시 강세가 이어졌습니다. 동탄구 같은 경우에는 전주 대비해서 상승 폭이 0.17%포인트 축소되어 1.29% 상승한 것으로 나타났는데,

◆ 조태현 : 1.29%가 한 주 동안이요?

☆ 이광수 : 네, 올랐습니다. 그래서 3주 연속 상승 폭이 둔화세를 이어갔다고도 볼 수 있지만, 여전히 상승세가 너무 높은 상황입니다.

◆ 조태현 : 1.29%가 한 주에 오른 거면,

☆ 이광수 : 한 주에 오른 겁니다.

◆ 조태현 : 연으로 하면 얼마인 줄 아세요? 100%정도 된다고 합니다.

☆ 이광수 : 이런 추세가 계속된다고 하면 올해 이미 거의 15% 가까이 올랐다고 해요. 다른 지역 같은 경우에도 한 주에 0.56% 올랐다고 볼 수가 있고, 또 구리시 같은 경우에도 0.64% 올랐다고 합니다. 이 밖에도 수원시 영통구, 성남시 분당구, 광명시 등도 굉장히 강세가 이어지고 있다고 볼 수가 있고요. 또 서울시가 집계한 데이터도 집값 상승을 가리키고 있습니다. 지난달 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 가격 상승률이 작년 10.15 대책 발표 이후에 최고치를 기록한 것으로 집계가 됐고요. 이에 따르면 6월 접수된 서울 전체 토지거래허가 신청 평균 가격이 한 달 전보다 2.67% 상승했다고 보여지니까, 아무래도 집을 사시려고 하시는 분들, 실수요자분들이 서두를 수밖에 없는 것 같습니다. 금리가 올라도 대출을 일으켜서 무리해서라도 사자, 이런 생각을 할 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

◆ 조태현 : 진짜 무섭다니깐요, 요즘 가보면. 그런데 더 무서운 게 전월세 시장 쪽인 것 같아요. 이번 조사 결과를 보니까 서울의 전세 가격이 한 주 만에 0.31% 올라가지고 5주 연속으로 0.3%대 오름세를 기록했거든요. 5주 연속으로 이렇게 0.3%대를 기록했던 전 기록이 언제인지 혹시 아세요, 교수님?

★ 이정환 : 언제입니까?

◆ 조태현 : 그게 언제냐면 2015년 11월 9일 이후입니다. 10년 8개월 만에 대기록을 써 내려가고 있어요. 전세 시장이 굉장히 어렵긴 어려운가 봐요.

★ 이정환 : 임대차 시장에 대한 이야기들이 계속 나오고 있고요. 임대차 시장은 신규 분양하고 굉장히 밀접한 관련이 있습니다. 신규 분양하고 밀접한 관련이 있다는 이야기는 어떤 거냐 하면, 신규 분양 아파트들이 굉장히 많아지게 되면 바로 들어가실 분보다는 보통 청약 같은 것들을 하신 분들이 많기 때문에 전세 같은 것들을 끼고 사는 분들이 많고, 전세 같은 걸 끼고 산다는 이야기는 다른 임차인이 들어와서 살아야 된다는 이야기거든요.

◆ 조태현 : 어찌 됐건 임차 물량을 공급을 해 주는 게 있네요.

★ 이정환 : 흔히 말해서 대규모 분양 같은 것들이 이루어지게 되면 임차 물량을 크게 공급해 주는 역할을 할 수 있다는 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 그런데 2022년, 2023년부터 고금리가 되면서 결국은 아파트들이 안 지어지게 되다 보니까, 안 지어지게 된 효과가 나타나는 거죠. 서울하고 경기권의 신규 분양 물량이 거의 반토막 났다는 이야기가 나오고 있을 정도로 이제는 아파트 신규 물량이 없다 보니까, 기존의 어떤 임대 주택, 전세 주택에, 전세를 받아야 되는 이런 주택에 사람들이 몰릴 수밖에 없고요. 그렇게 되면 가격이 더 올라갈 수밖에 없는 상황들이 발생을 한다고 보시면 됩니다. 특히나 최근에는 빌라에 대한 수요가 굉장히 많이 떨어졌기 때문에, 예전에는 빌라도 훌륭한 임대 주택으로 역할을 할 수가 있었는데 보증금 문제라든지 이런 게 터지면서 빌라에 대한 선호도가 떨어지고 있고 아파트 신규 물량까지 감소하다 보니까요. 아파트 신규 물량 감소가 서울하고 경기에 동시에 일어나고 있거든요. 동시에 일어나다 보니까 임차인들이 집을 구하기가 힘들고, 그러면 당연히 수요가 늘면서 가격이 빠르게 올라갈 수밖에 없는 이런 상황들이 조성되고 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이렇게 시장이 불안하면 당연히 사람들은 '지금이라도 더 늦기 전에 빨리 집을 사야겠다'라는 심리가 들 수밖에 없고요. 그래서 시장에서 많이 하는 얘기 중에 하나가 '강제 매수다' 이런 말이 나올 정도인데요. 이런 심리 속에서 은행 창구 쪽에는 오픈런까지 벌어진다고 해요. 이거 대출받으려고 오픈런 하는 겁니까?

☆ 이광수 : 맞습니다. KB국민은행이 이렇게 결정했다고 하니까 다른 시중은행도 비슷한 결정을 내릴 수 있다, 이런 우려 때문에 이렇게 대출 수요가 폭증하고 있다고 볼 수가 있고요. 가장 간편한 게 인터넷 전문은행이에요. 그래서 인터넷 전문은행으로 실제로 대출이 얼마나 나오는지 이런 것들을 확인하시는 분들이 많아서 거의 한도가 빨리빨리 차고 있는 상황입니다. 그런 분위기여서 굉장히 현장에서는 당혹감을 감추지 못하는 그런 모습이라고 하고요. 가장 영향이 큰 수요층은 수도권 규제 지역에서 15억 원 이하 주택을 구입하려고 고민하셨던 분들, 이런 분들이 말씀하신 것처럼 빨리 대출받아서 '강제 매수하자, 매수 빨리하자' 이런 분위기라고 합니다.

◆ 조태현 : 근데 집만 문제가 아니라 주식 시장에서도 빚투 수요, 이쪽도 문제가 되는 것 같아요. 최근 들어서는 빚투가 잘 안 되니까 카드론까지 손을 벌린다 이런 이야기까지 들리더라고요.

☆ 이광수 : 네, 맞습니다. 증시가 워낙 가파르게 오르니까 여기서 돈을 벌어서 집을 사야겠다고 생각하시는 분들이 많은데요. 이미 신용대출 받고 마이너스 통장 받고 했는데도, 최근에 변동성이 있었잖아요. 그래서 조금 속칭 물렸다고 보시는 분들, 평가 손실을 보고 계신 분들이 이런 부분들을 어떻게 해결을 하냐면 카드론 같은 걸 받아서 해결을 한다고 해요. 그래서 그 부분은 굉장히 큰 금융기관의 뇌관이 될 수 있다 이런 얘기가 나오고 있습니다. 두 자릿수인데 주가가 올라주면 모두가 행복한 건데, 시장 상황이 앞서 1부에서도 거론했듯이 쉽지 않은 상황이잖아요. 그래서 이런 부분들이 굉장히 문제입니다. 대환 대출, 리볼빙 이런 잔액들이 계속 늘어나고 있어서 굉장히 우려할 만한 상황이라고 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 절박감 같은 게 느껴지는 것 같기도 한데, 당장 실수요자들에게 타격이 되고 있는 것도 문제인 것 같아요. 제 주변에 있는 분이 계약을 해 가지고 잔금을 치를 날이 다가오고 있는데, 이 소식이 나오고 주변에서 잔금 치르기 며칠 전에 대출이 안 나온다 이런 소식까지 전해지니까 엄청 격앙돼 있더라고요. 화도 내면서 엄청 긴장하고 있던데, 이런 실수요자들의 문제로 퍼져나갈 가능성도 있는 거 아닙니까?

★ 이정환 : 아무래도 불확실성이 커지고 있습니다. 가계 대출 규제를 점차 강화하고 있는데, 은행들이 자체적으로 심사 과정을 보다 엄격하게 한다든지 최근에 모기지 보험 같은 것들을 가입 안 시키면서 한도 같은 걸 축소시킨다든지 이런 일들을 많이 하고 있다고 이야기가 나오고 있거든요. 신청 한도에 비해서 돈이 덜 나온다든지 하게 되면 다급하게 돈을 구해야 되는 이런 상황들이 발생할 수밖에 없습니다.

◆ 조태현 : 굉장히 치명적인 문제가 되죠.

★ 이정환 : 아까 카드론 마찬가지인데, 빚투 하다가 담보 가치가 떨어지면 당장 돈을 넣어야 되는데 카드론은 당일날 나오니까 넣을 수 있는 이런 거거든요. 신속하기 때문에 금리가 어마어마하게 비싼 카드론을 빌려서 하고 있는 것인데, 대출이 예상보다 덜 나온다든지 한도가 축소돼서 나오게 되면 나머지 돈을 또 마련해야 합니다. 그 나머지 돈을 마련하지 않으면 계약금에 대한 위약금 같은 것들도 이미 사려는 사람들이 물어야 될 수밖에 없는 구조이기 때문에 불확실성이 커지고 있다는 말씀은 드려야 될 것 같고요. 이것들이 정부가 안정적으로 딱 가이드라인을 주면 좋긴 한데, 이것들에 대한 불확실성을 줄여주고 계약의 이행 같은 것들은 엄밀하게 하라는 지침 같은 것들을 주는 것 역시 바람직할 수가 있습니다. 결국은 집을 한번 사게 되면 계약금 내고 중도금 내고 잔금까지 치러야 되는데 이때마다 돈이 들어가야 되는 상황들이 발생을 하고, 특히나 잔금 같은 거 치를 때 불확실성이 커지게 되면 안 되니까 이런 전반적인 관리는 해달라는 요청이 가야 되지 않느냐 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이거 어떻게 해야 돼요, 그런데? 대출 틀어막으면 지난 6.27 대책 때도 봤지만, 이 대출을 틀어막았을 때 그 피해는 거의 실수요자들에게 오고 현금 부자들은 전혀 대미지를 안 받거든요. 그리고 시장을 안정화시키는 그런 기능도 굉장히 제한적이었는데 계속 이렇게 가야 됩니까, 이거?

★ 이정환 : 집을 공급하는 게 가장 좋은 방법이고요. 집을 공급하는 게 가장 좋은 방법이고, 이걸 자가로 공급할 것이냐 임대로 어떻게 공급할 것이냐에 대한 플랜은 나와야 됩니다. 임대차 시장하고 자가 시장은 약간 상호보완적이기도 하지만 다른 시장이거든요. 임대차 수요가 줄고 있지 않다고 하면 임대차 수요까지 어떻게 보면 맞춰줄 수 있는 대책 같은 것들이 나와야 되는 게 정상이고요. 임대차 수요가 적절하게 공급이 많아지게 되면 또 자가를 사려는 수요가 줄어들기 때문에 집값이 안정되는 이런 영향성도 있거든요. 지금은 자가에 대한 규제를 굉장히 강화하고 있고 공공임대에 대한 이야기를 하고 있는데, 우리나라는 민간 주택이 임대 시장의 거의 80%를 다 차지하고 있기 때문에 민간 주택에서 임대를 어떻게 활성화할 것인가에 대해서 대책이 나오고 이것을 관리하는 방향들이 필요한 것이 아니냐는 의견들이 나오고 있습니다. 시장을 분양 아파트랑 공공임대만 놓고 보면 그 중간에 어마어마한 민간 임대 시장들이 있는데 그것들이 무시되고 있는 것 같다는 의견들이 나오고 있어 가지고, 그런 전반적인 체계를 채워야 되는 것이 아니냐는 이야기는 나오고 있다 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.