서울 집값 드디어 떨어졌다?...전문가 "착시 현상" [Y녹취록]

■ 진행 : 이정섭 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◆ 앵커 : 최근 저희가 서울 아파트값이 많이 오른다는 얘기 전해드렸잖아요. 그런데 정말 최근에는 일부가 떨어졌고 특히 강남에서 하락이 나타났다고요?

◇ 석병훈 : 상승폭이 떨어졌죠. 상승한 건 맞는데. 한국부동산원에 따르면 9월에 서울 집값이 전월 대비 0.54% 상승했는데요. 8월에는 0.83% 상승을 했습니다. 그래서 상승 폭 자체가 0.29%포인트 하락한 것입니다. 그런데 이게 왜 놀랍냐면 지난 4월부터 서울 집값이 가파르게 상승하기 시작했는데요. 4월에 서울 집값이 상승으로 돌아선 이후에는 5개월 만에 상승폭이 처음으로 줄어들었기 때문에 이것이 주의를 끄는 것이고요. 그런데 여기서 주의를 기울여야 될 것은 무엇이냐면 강남에 있는 초고가 아파트에서 가격이 크게 떨어진 것이 몇 개 나타났다라는 점입니다. 그래서 국토교통부 실거래가 공시시스템에 타르면 서울 반포동 아크로리버파크 전용 84제곱미터가 지난달에 40억 원에 거래됐는데요. 이건 여전히 고가지만 직전 신고가인 51억 원에 비하면 10억 원가량 낮은 금액으로 거래가 됐습니다. 그다음에 레미안 84제곱미터도 지난 8월에 60억 원 신고가를 기록했는데 같은 달에는 10억 원 낮은 50억 원에 거래된 경우도 있었거든요. 그런데 이게 무엇인가 했더니 집값이 비쌀수록 대출규제의 영향을 많이 받은 것이 아니냐라는 주장도 제기되고 있습니다. 스트레스DSR 2단계 규제가 시행이 돼서 DSR 규제라는 것은 연간 모든 대출의 원금과 이자 상환액이 연간 소득의 일정 비율을 넘어갈 수 없게 하는 규제거든요. 거기다가 변동금리 대출의 경우에는 스트레스금리라고 해서 가산금리를 더해서 이 대출 상한을 설정하기 때문에 초고가 아파트 같은 경우는 아무리 맞벌이 고소득자라 할지라도 대출 상한이 낮으면 대출을 통해서 집을 구매하는 자금을 마련하는 데 한계가 있습니다. 그래서 초고가 아파트 같은 경우는 큰 폭의 하락을 겪은 것이 아니냐 하는 해석이 제기되고 있습니다.

◆ 앵커 : 그렇다면 중요한 게 앞으로의 집값 흐름일 텐데 이런 추세가 꺾였다고 봐야 될까요? 아니면 당분간은 관망세가 유지된다고 봐야 될까요? 어떻게 전망하세요?

◇ 석병훈 : 저는 서울 집값이 잡힌 것으로 보이는 것은 착시 현상이다라고 보고 있습니다. 왜냐하면 올해 4월부터 서울 집값이 상승을 한 가장 큰 이유는 첫 번째는 제가 계산을 해봤는데 지난해 서울의 주택 건설 인허가 실적이 2013년부터 2022년까지 10년간 평균치의 절반인 53%에 불과했습니다. 그런데 주택 건설 인허가와 준공 간에는 3년에서 4년의 시차가 존재하거든요. 그래서 이것은 결국은 앞으로 3~4년 뒤에 서울의 신축 주택 입주 물량이 급감할 것을 시사합니다. 그래서 3~4년 뒤에 전세 가격과 매매 가격이 급등할 것이 예상이 되기 때문에 4월부터 실수요자들이 다급한 마음에 영끌이라고 하죠, 대출을 동원해서 주택을 사기 시작한 거였거든요. 그래서 앞으로 서울의 향후 신축 주택이 급감할 것이라는 사실은 여전히 변화하지 않았고요. 그리고 주택시장에 대한 전망은 어떠하냐라고 살펴보면 한국은행에서 매달 발표하는 주택가격전망 CSI 소비자동향지수라는 것이 있습니다. 이게 100보다 크게 되면 1년 뒤에 지금보다 주택 가격이 상승할 것이라고 답한 가구 수가 반대로 응답한 가구 수보다 많다는 것인데요. 이게 지난 4월에 100을 넘어섰습니다. 그다음에 6월달부터 4개월 연속 상승해서 9월에는 119가 됐습니다. 그러니까 여전히 주택 가격이 지금보다 올라갈 것이다라는 기대가 만연한 상황인데요. 지금 그래서 주택 가격이 잡힌 것은 스트레스DSR 2단계 규제가 시행이 됐고 그다음에 올해 경상성장률보다 가계부채 증가율을 낮춰서 우리의 GDP 대비 가계부채 비율을 장기적으로 80%까지 낮추겠다는 그런 금융당국의 의지로 시중은행들에게 자율적으로 대출규제를 하라고 유도를 하고 있죠. 그래서 시중은행들이 1주택자들에게 대출을 틀어막고 있는 영향 때문입니다. 그런데 과거의 성향을 봤을 때 금융당국이 작년에도 그랬지만 연초에는 시중은행들이 대출을 자유롭게 공급할 수 있도록 느슨하게 규제를 풀어줬고 연말로 갔을 때 이 경상성장률보다 가계부채 증가율이 커질 것 같으면 다시 대출을 틀어막는 패턴을 반복해왔거든요. 이런 게 계속된다고 하면 내년 초에 지금 억눌려 있던 주택 구매 수요가 다시 폭발할 가능성이 있어서 내년 초에 주택 가격이 상승할 수가 있어서 이에 대한 대비가 필요하다. 그래서 DSR 규제를 확대 적용한다든지 전세자금대출로. 아니면 내년에 가계부채 증가율이 경상성장률보다 낮아질 수 있도록 시중은행들의 대출공급량을 월별로 고르게 분산시키는 대책이 필요하다 보고 있습니다.


대담 발췌 : 정의진 디지털뉴스팀 에디터

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