[더뉴스] 전세대출 금리 6% 돌파...서울 월세 거래량 '최다'

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
금리 인상이 계속되면서 시중 은행 전세자금 대출 금리도최고 6%까지 나오고 있고요.

올해 상반기 서울 아파트 월세 거래량도 2011년 이후 가장 많았던 것으로 나타났습니다. 전세의 월세화가 빨라지고 있습니다.

앞으로 추이가 어떻게 될지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
금리가 계속 급등하고 있잖아요. 실제로 주택담보대출 금리가 6% 넘었습니까?

[김규정]
주택담보대출 금리 상단이 시중 4개 은행 16일 발표 기준으로 보니 6.21%까지 올라갔습니다. 6% 넘는 전세대출 금리 상단이 발표된 건 2010년 이후로 거의 처음이라고 은행 관계자들이 얘기하더라고요.

그래서 최근에 기준금리가 급격하게 오르고 또 시장금리도 선반영이 되고 실제 전세대출의 기준금리라고 할 수 있는 코픽스 금리가 급등을 하면서 전세대출 금리 상단이 급격하게 올라서 비교를 해 보니까 은행들이 발표하는 전세대출 말고 주택담보대출 고정금리의 상단보다도 지금 전세대출 금리 상단이 높아진 것으로, 역전이 된 것으로 나타나고 있습니다.

[앵커]
이런 6%대 금리가 지난주 한국은행 0.75% 금리 올린 것은 반영이 안 된 거죠?

[김규정]
맞습니다. 아직 반영이 되지 않은 수치라서 더 오를 것으로 우려하시는 분들이 많습니다.

실제 7월 코픽스 금리가 발표되면 그 금리를 기준으로 내달 8월 중순부터 새롭게 인상 적용이 될 텐데 7월 코픽스 금리에는 이번에 한국은행이 급격하게 금리 인상을 한 빅스텝이 반영되지 않았기 때문에 금리가 더 오를 수 있다는 우려가 있습니다.

[앵커]
문제는 그런데 금리가 더 오를 수 있다는 거 아닙니까? 현재도 크게 부담인데 어떻게 대처해야 할지 걱정입니다. 일단 지난해 말과 비교해 보면 대출 이자 부담이 2배 가까이 는 겁니까?

[김규정]
실제로 평균 한 3%대까지도 쓸 수 있었던 대출 금리 상품들이 거의 사라지고 지금 상단이 6%. 잘 받으셔도 5%대라는 거니까 거의 2배 가까이 매달 내셔야 되는 이자 부담이 늘어난 것으로 볼 수 있고요. 그러다 보니까 실제로 전세금이 최근에 계속 오르고 있기 때문에 2년 재계약 기간이 돌아와서 금리를 확인하고 대출을 이용해서 보증금을 올려주셔야 되는 분들이 대출을 받기보다는 차라리 월세로 일부를 전환하려는 고민을 많이 하고 계신 것 같습니다.

[앵커]
실제로 월세로 전환하는 분들도 늘고 있고 전월세 전환 비율 보니까 전세자금대출 금리보다는 더 낮더라고요. 그러면 이게 더 유리한 건가요?

[김규정]
계산상으로 그럴 수 있죠. 지금 시중은행들이 발표하고 있는 전세대출금리의 상단이 6%가 넘어가고 보통 한 5% 후반 정도로 최근에 신규 계약을 하시면서 쓰게 되신다고 하면 현재 시장에서 계약하고 있는 전월세 전환율이 한국부동산원 통계로 보니까 4.8% 정도 되거든요.

그리고 실제로 법정 전월세 전환율은 지금 기준금리 2.25% 기준으로 하면 4.25%니까 사실은 대출을 받아서 대출이자를 갚으면서 전세금을 높여주는 것보다 그 일부를 월세로 전환하는 게 금리상으로는 훨씬 저렴하다는 계산이 나옵니다.

[앵커]
그렇다면 실제로 월세 전환 비중도 계속 늘고 있겠네요. 얼마나 됩니까?

[김규정]
실제로 6월까지 거래된 시장의 월세 거래량이 올해 상반기 서울 아파트 기준으로 4만 2000건 정도로 역대 최대치를 기록하고 있는 상황이고요. 실제 전체 전월세 거래시장에서 월세가 차지하는 비중이 40%를 육박하고 있는 상황입니다.

계속해서 이 월세 비중 자체가 늘어나고 있는데 특히나 기존에 전세로 계약하셨던 분들도 높아진 전세금을 대출 등을 이용해서 높여주시기 어려우니까 일부를 월세로 전환하는 사례들이 늘어나면서 실제로 반전세라든가 준전세라든가 준월세 같은 보증금 규모가 작고 월세로 주로 내는 월세 형태보다는 전세에 가까운 형태들의 비중이 계속 높아지고 있는 상황입니다.

[앵커]
이런 식으로 전세에서 월세로 바뀌는 현상이 좀 빨라지게 되면 부동산 시장에서 전세 매물이 줄어들게 되잖아요. 그렇게 됐을 때 결국은 사람들이 빚을 내거나 아니면 영끌 해서 집을 사는 사람들이 늘어나게 되는 거 아닙니까?

[김규정]
실제로 전세 자체가 계약하기 어려워지고 월세를 일단 선택하시는 젊은 분들이나 소형주택, 연립이나 다가구 같은 월세가 많은 유형들이 늘어나게 되면 아무래도 전체 수요시장 입장에서는 내집마련으로 가는 구조를 밟기가 점점 어려워집니다.

저희 같은 경우에 전세를 통해서 어느 정도 목돈을 마련하고 그것에 계속 자금을 충당하고 대출을 더해서 집을 사는 이런 중간 단계로 전세를 이용했었다면 요즘 젊은분들은 전세금 대출도 어렵고 전세금이 너무 높아져버리니까 어쩔 수 없이 일부 자발적이라고 표현도 합니다마는 월세를 선택하다 보니 목돈을 모을 기회가 점점 더 줄어들고 내집마련까지는 점점 요원해지는 상황이죠.

동시에 말씀하신 것처럼 시장에서 월세로 계약하려는 집주인들도 늘어나서 월세화가 빨리 진행이 되면 시장에서 전세 찾기는 어려워지면서 월세 부담이 또 커지는 시기에는 내집마련으로 수요가 한꺼번에 몰릴 수도 있어서 시장이 굉장히 좀 변동성이 커지는 상황이라고 볼 수 있습니다. 그래서 이런 수요자들의 내집 마련 디딤돌식, 계단식 내집마련을 위한 방안들이 좀 더 강구해야 할 것으로 보입니다.

[앵커]
그렇겠네요. 금리 상승은 부동산 시장의 악재고요. 실제로 우리나라 부동산 매매시장 보니까 약세가 두드러진 상황 아니겠습니까?

그러다 보니까 주택매매가보다 전세가가 높은 아니면 매매가와 전세가가 비슷해지는 깡통전세가 많이 늘고 있다고 하더라고요. 실제 상황은 어떻습니까?

[김규정]
실제로 시장에서 매매 시세의 70~80% 상회하는 전세가격이 책정되면 깡통전세 우려가 큰 상품으로 분류를 하는데요.

왜냐하면 경매 같은 것들로 넘어갔을 때 처분을 해도 전세금을 돌려주지 못하게 되는 사고가 발생할 우려가 크기 때문인데 이렇게 전세 가격이 매매 시세에 육박하거나 혹은 예외적으로 역전하게 되는 사례들이 최근에 좀 통계상에서 늘어나고 있는 상황입니다.

특히 수도권 대도시보다는 지방에 주택가격이 좀 저렴한 지역에서 빈번하게 발생하고 있고요. 주택 유형으로 치자면 단독, 다가구라든가 연립이라든가. 이렇게 전세 가격이 오히려 더 높게 책정되는 상품들에서 빈번하게 발생하고 있는데 문제는 이러한 것들에 전월세 계약을 하시는 분들이 상대적으로 저소득층이나 젊은분들이 많아서 이런 분들이 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고를 당할 우려가 커지고 있는 겁니다.

[앵커]
그럼 그런 분들은 어떤 점을 미리 조심해야 될까요?

[김규정]
일단은 전세계약을 하시기 전 단계라면 집주인들이 혹시 세금 체납 같은 것들이 있어서 경매로 넘어갈 우려라든가 다수의 갭투자 임대사업을 하고 있는 유형이라서 사고가 발생할 가능성이 많은 것들을 좀 확인해 보시고 피하시는 게 좀 더 안전을 보장할 수 있는 방법이고 계약을 하신 이후에는 확정일자 등을 통해서 대항력을 기본적으로 마련하시는 부분하고 최근에는 전세금을 기관으로부터 먼저 사고가 났을 때 돌려받을 수 있는 보증보험 상품이 3곳 정도에서 나오고 있어서 그것들을 본인이 적정한 상품에 따라서 가입을 하시면 되는데 이 상품조차도 가입을 할 수 없는 경우들이 있어요.

가입할 수 있는 전세금 조건 같은 것들이 있기 때문에 알고 있어도 사각지대에 놓이게 되는 세입자들이 있을 수 있고 또 보증보험 가입하시게 되면 적게라도 보증보험 가입료, 보험료가 들어가시기 때문에 이런 것들에 대한 부담들이 있어요.

그러다 보니까 정부에서 이러한 것들을 방지하는 대책을 다시 내놓겠다는 방침이고 이런 전세대책에 보증보험료를 완화해 준다든가 이런 세입자들, 젊은 세입자들을 위한 요건들도 포함할 것으로 현재 알려지고는 있습니다.

[앵커]
오피스텔의 경우에 매매가보다 전세가가 더 높은 경우가 있다고 하고요. 실제로 일각의 젊은이들은 매매가보다도 더 비싼 내고서 들어가는 경우가 있다고 하는데 실제로 그렇습니까?

[김규정]
오피스텔의 경우에는 다소 특이한 사례일 수도 있는데요. 기본적으로 임대수입을 위해서 투자하신 임대인들이 많다 보니까 상대적으로 현금 흐름을 원활하게 받을 수 있는 월세를 선호하시는 경우들이 많은 상품이었거든요. 그러다 보니까 전통적으로 오피스텔 시장에서 좋은 상품의 전세를 구하기가 어려운 편이었습니다.

그러다 보니까 좀 목돈을 내고 거주하는 전세를 선호하는 분들은 시세에 육박하거나 좀 위험이 있어도 전세계약을 하시는 경우들이 있었는데 최근에 상대적으로 대출 문제라든가 또 세금 문제 때문에 임대인들이 월세를 선호하는 경우들도 늘어나고 있고 이러다 보니까 상대적으로 그런 수급불균형은 계속될 수 있는 상황이기도 하고요.

그래서 오피스텔 같은 전세 계약을 하실 때 방금 말씀드린 사전 안전을 강구할 수 있는 방안들 그리고 사후 장치들을 조금 준비해 놓으시는 게 개인적으로도 필요할 것 같습니다.

[앵커]
짧게 하나만 여쭤볼게요. 처음에 전세 들어갈 때는 매매가가 높았는데 2년 뒤에 매매가가 전세가보다 낮아졌을 때가 있잖아요. 그럴 경우에는 어떻게 해야 됩니까?

[김규정]
실제로 세입자 입장에서는 집값 하락을 본인이 관리하는 건 아니기 때문에 문제가 되지는 않을 텐데 실제로 현실적으로는 집값보다 불안해진 전세금 때문에 그 전세금을 받아서 돌려줄, 회전을 시켜줄 세입자를 찾기가 굉장히 어렵다는 문제들이 있습니다.

그래서 세입자들이 계약을 만료하고 나가겠다고 하지만 집주인들이 같은 금액의 세입자를 구하지 못해서 전세금을 돌려주지 못하고 계약이 연장되는 경우들이 있거든요.

[앵커]
세입자 입장에서는 어떻게 하는 게 좋겠습니까? 불안하잖아요.

[김규정]
이럴 때는 사실 전세권 같은 것들을 설정해 놓고 이주를 하시는 기본적인 안전장치를 하시든가 아니면 세입자를 좀 구하기 위한 노력을 현장에서는 같이 도모를 해서 최대한 금액을 받고 이동하시는 쪽으로 하고 있는데 그렇게 보면 사실상 별다른 대책이 없다는 뜻으로도 해석이 되고 있습니다.

[앵커]
참 안타깝습니다. 부동산 시장 상황 또 전세, 월세. 월세가 계속 늘고 있다는 상황까지 짚어봤습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다.

잘 들었습니다.

[김규정]
감사합니다.