대책 반복해도 안잡힌 집값..2025년 부동산 시장은 '어바웃 타임'

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 정채운 앵커
■ 방송일 : 2025년 12월 17일 수요일
■ 대담 : 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수, 김인만 부동산경제연구소장


- 2025년 부동산 시장은 '어바웃 타임', 대책 반복해도 집값은 안잡혀...
- 吳시장 토허제 해제 이후 새 정부 대책 거치며 올랐던 서울 부동산, 지금은 폭풍전야
- 거래량 줄었지만, 급매물 없어..입주물량 부족 넘치는 유동성 금리인하 기조에 집주인들 집값 상승에 베팅 중
- 내년 집값도 상승? 美 금리인상 등 대내외적 변수 없는 한 정부 대책 만으로 잡기는 어려워


- 지금 부동산시장 과열은 막차 수요, 2022년과 같아..이건 끝물
- 서울 아파트 시총 193조? 평균의 함정일 뿐, 삼전 하이닉스 올라 코스피지수 오르지만, 내 주식 안오르는 것과 똑같아
- 송파 분당의 경우 상승세 꺽이는 흐름
- '전세 씨말라?' 언론이 문제..올해 초와 비교해 전세물량 줄지 않아
- 李정부, 이르면 올 연말 늦어면 내년 설 전에 부동산 대책 내놓을 듯..LH활용한 반값 아파트 등 추진해야
- 李정부, 정신 차려야..부동산PF 건설사 눈치봐주다 망한다..공급 늦추는 이상한 플레이 해선 안돼

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇정채운: 네. 각 분야의 일타 강사 고수의 경제 이야기, 시간입니다. 이른바 ‘에브리싱 랠리(Everything Rally)’로 불렸던 올 한해 주식과, 금 코인에 이어서 부동산까지 거의 모든 자산의 가격이 오르는 현상을 보였죠. 특히 부동산은 새 정부 출범 이후 불과 넉 달 안에 고강도 대책이 잇따라 쏟아졌지만, 상승세를 제어하기엔 역부족이었던 것 같습니다. 일각에선 좀 약발이 먹히기 시작했다 라는 말도 나오는데요. 과연 어떤 말이 맞는 걸까요? 특별판, 2025년 결산과 2026년 전망 부동산 편. 전문가 두 분 모시고 진단하고 전망까지 해보겠습니다. 명지대 대학원의 실물투자 분석학과 한문도 교수, 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

●한문도, ◎김인만: 안녕하세요.

◇정채운: 올 한해 부동산 이슈가 유독 더 많았던 것 같아요. 앞서 오프닝에서 말씀드렸듯이, 꽤나 센 대책들이 몇 달 안에 갑자기 잇따라 나왔다 보니까 그 파장도 컸는데, 우선 두 분께서 올 부동산 시장 한마디로 정시한다면 뭐라고 정리하시겠습니까? 먼저 김 소장님.

◎김인만: 네. 저는 한마디로 정리하면, 영화 2013년에 제가 봤던 영화 ‘어바웃 타임’을 하겠습니다.

◇정채운: 로맨틱 코미디잖아요?

◎김인만: 그 영화를 보게 되면 시간 여행을 가게 되는데, 계속 반복을 해도 결국에는 현실이 그렇게 바뀌지 않거든요. 그래서 저는 노무현, 문재인 정부 이어 지금 세 번째인데 이게 수요 억제 정책을 계속했음에도 불구하고 집값이 올라가는 거 보면, ‘어바웃타임’ 영화가 갑자기 생각이 나서 말씀드렸습니다.

◇정채운: ‘닥터스레인지’ 도르마무 느낌으로 좀 돌아가는 이런 느낌인가요?

◎김인만: 계속 반복되고 있으니까, 국민들은 아마 그런 마음이 좀 들지 않을까. 왜 집값은 규제를 하는데 계속 올라갈까에 대한 두려운 마음, 걱정, 불안감이 저는 이 영화가 딱 떠올랐습니다.

◇정채운: 네 알겠습니다. 김 소장님 ‘어바웃 타임’이라고 정리해 주셨고, 한 교수님

●한문도: 저는 한마디가 아니라 한 문장으로 하겠습니다. ‘오세공과 갈아타기가 불러일으킨제2차 광풍! 신 정부의 맛보기 정책과의 싸움’

◇정채운: 좀 더 풀어서 설명을 해 주시겠어요?

●한문도: 그러니까 오세훈 시장이 쏘아올린 공이라고 해서 뜬금없이 토허제를 풀었잖아요? 그게 발단이 됐고, 자산가들이 서울에 입성하고 싶어 했고 그걸 일시적으로 푸니까, 지방 자산가들이 엄청나게 지금 몰려왔었거든요. 3-4년 전부터 지방 자산가들이 몰려 있었어요. 서울에 진입하려고 특히 강남 4구에. 근데 계속 묶여 있으니까 못 들어오다가 이번에 다 들어왔어요. 그게 기폭제가 된 바람에 포모 현상이 벌어지기 시작했죠. 그러면서 갑자기 서울 수도권에 있는 자산가들조차도 다들 몰려가는 모습을 제가 현장에서 목도하고 있고, 그게 우리 서민 중산층 가격대까지 이어오고 6월까지 폭풍장이었죠. 서울이 지방 수도권은 조용한 반면에 그러다가 신정부가 들어왔잖아요? 들어와서 6.27 딱 던지면서, 또 맛보기라는 표현을 쓰신 바람에 다들 약간 쩔었지만, 9.7대책을 보니까 좀 맹탕 공급됐고 이러다 보니까 불안 심리가 다시 등장을 했고. 그게 쭉 치니까 10.15대책이 나왔잖아요? 조금 세하긴 한데 뭔지 잘 모르겠어요. 그리고 뭔가 대책 같긴 한데 이게 먹히나? 이렇게 헷갈리는 분들이 포모 현상에 젖어 가지고 마지막 막차 수요, 제가 볼 때 2차 막차죠. 2022년 초도 그랬잖아요? 2차 막차 수요가 있는데, 다행히 서울 입주 물량 부족 이슈가 내년에 있잖아요. 그게 넘어가고 나면 새로운 시장이 좀 펼쳐질 것 같아요. 그래서 하여간 좀 혼돈스럽죠. 우리 시청자분들한테 개인적으로 저도 같이 혼돈스럽기는 한데, 끝은 좀 보입니다. 개인적으로

◇정채운: 예. 일단 혼돈스러운 한해였다는 거에 두분 다 의견이 일치하시는 것 같아요. 부동산원 통계를 보니까 올해 서울 아파트값 상승률이 역대 최고치라고 하고, 문재인 정부 때인 8%보다 조금 더 높게 나올 것으로 보이는데, 올해 나타난 서울 집값 상승세 우선 평가해 주시겠어요?

◎김인만: 많이 오르긴 했죠. 통계를 보게 되면 8.1% 누적 통계. 물론 뭐 12월 끝까지 가지는 않았습니다만, 12월 말까지 집계하게 되면 8.1% 이상 나올 것 같습니다. 한국부동산원 통계인데 문재인 정부 시절에 2018년이 8.03%, 2021년이 8.02%인데 그게 뭐 통계 조작 논란이 좀 있었잖아요? 그 당시에. 그래서 사실상 문재인 정부가 더 올랐을 수도 있는데 우리가 지금 통계 조작 얘기를 하는 건 아니니까 통계만 본다면 올해도 많이 올랐다. 세 번의 파동이 있었죠. 교수님께서 말씀하셨듯이, 2월 3월 토허제 풀면서 한번 올랐고, 6월에 불확실성 제거가 되면서 올랐고, 9월 10월 또 9.7 대책 발표되면서 또 크게 한번 올랐는데

◇정채운: 봄, 여름, 가을 다..

◎김인만: 그러네요. 봄, 여름, 가을 다 올라왔습니다. 겨울은 그나마 좀 조용한데, 이게 폭풍 전야 같은 기분도 살짝 들긴 하는데 그 이유를 좀 살펴보게 되면 뭐 한두 가지 이유는 아니고, 이재명 정부 입장에서는 살짝 또 억울하다는 생각이 들 수도 있습니다. 이유를 보게 되면 일단 공급이 부족한 부분은 분명한 사실인데, 공급 부족이 이재명 정부만의 문제는 아니잖아요? 이게 누적돼 왔죠. 서울 양극화 서울 집중화 문제의 하나의 원인이기 때문에 공급 절벽이고, 앞서서 멘트 주신 것 중에 금값도 오르고, 코인도 오르고, 주식도 오르고, 부동산도 올랐다 라고 하는데, 그 원인은 저는 유동성에서 좀 찾고 싶거든요. 지금 유동성이 굉장히 많이 풀렸다. M2가 거의 뭐 푸는 속도가 미국보다 빠르다 라고 그런 조사 결과도 나오니까 유동성이 많이 풀려서 사실 주식 코인 금값이 오르는데, 실물 자산인 부동산이 안 오른다? 그것도 대한민국의 집중화의 핵심인 서울 집값이 안 오른다는 건 저는 말이 되지 않는다 라고 생각이 되고, 정책의 실패가 서울시의 실패도 있고, 정부의 실패도 있는데 서울시의 실패는 교수님께서 말씀해 주셨고, 토허제를 굳이 그렇게 풀어서 자극을 준 거는 맞는데 작년 계엄 때부터 계속 누적은 됐잖아요? 집을 사야 되는 분들이 안 사고, 우리 사회의 양극화가 발생하고 있는 상황에서 토지를 푸니까 하나의 트리거 역할을 한 거지, 토허제만으로 집값이 올랐다고는 저는 보지 않습니다. 그리고 9.7 공급 대책이 사실 맛보기다. 사실 6.27 때 맛보기라고 말씀하셨을 때, 많은 분들이 ‘진짜 와 그럼 메인 디쉬는 도대체 뭘까..’

◇정채운: 에피타이저가 좀 센가? 뭐 이렇게..

◎김인만: 굉장히 기대감을 가지고 있었는데, 9.7 공급 대책이 봄 메뉴라고 생각을 하고 뚜껑을 열었는데 그냥 135만 호라고 하니까 많이 들어봤는데, 윤석열 정부 때는 270이라고 했는데? 뭐 이런 생각이 들면서 또 실망한 분들이 포모 현상이 생기고, 집값이 올랐기 때문에 이런 여러 가지 현상들이 결합된 2025년이었다고 생각이 됩니다.

◇정채운: 이렇게 서울 집값이 급등한 결과, 서울 아파트 시가총액이 1년 새 193조 원이나 늘었다고 하는데, 더 놀라운 건 그중에 83%가 한강 벨트 중심으로 해서... 참 83%가 몰렸다는 것도 놀라운데, 그래서 올 한 해 언론도 그렇고 참 많이 나왔던 단어가 똘똘한 한 채 선호 현상이었던 것 같아요. 배경 어떻게 진단하세요?

●한문도: 근데 그 똘똘한 한 채 현상은, 정부의 제도로 빚어진 결과인데요. 일단 한 채를 갖고 있으면 세제 혜택이 많다 보니까, 다들 다주택자분들이 똘똘한 한 채로 움직이고 있고. 이번에 말씀 주신 대로 주로 선호 지역 강남 3구, 4구라고 그럴게요. 4구하고 마용성하고, 서대문이나 동작 정도, 양천구 정도 이렇게 좀 많이 움직이고 있잖아요? 8개구 정도가. 근데 이 193조 중에서 110조가 강남 3구 상승 폭이에요. 그럼 우리가 평균의 함정에서 좀 챙겨올 게 있는데, 주택 가격이 만약에 어느 단지가 5천 세대가 있는데 옆에는 300세대가 10개가 있어요. 그럼 3천세대밖에 안 되잖아요? 근데 여기의 어떤 주택 가격 상승보다 만약에 5천 세대에서 하나가 거래가 됐어요. 하나가 거래가 되면 얘는 5천 세대가 올라간 걸로 계산합니다. 5천 배를 곱해요.

◇정채운: 흔히 말하는 대장 단지 이런 데 말씀하시는 거예요?

●한문도: 네네. 이 평균의 함정이 그 부분인데, 그러다 보니까 다 오른 것처럼 보이지만 총액은 올라가진 않아요. 그러니까 우리가 코스피에서 삼성하고 하이닉스 주가가 올라가면 코스피 지수는 올라가지만 내 주식은 안 오르잖아요. 지금 실제로 한 18개 구, 나머지 17개 구는 집값이 전고점 회복도 안 되고, 하락한 데도 있거든요. 서울에 노원구는 계속 하락 중이잖아요? 지금도 그러면 우리가 그거를 평균의 함정에서 벗어나야 되는데 기사들의 패턴은 뭐예요? 일단 올라가는 분위기를 계속 쓰잖아요. 물론 유동성 문제로 어느 정도 상승 예견은 되지만 도가 좀 지나치죠. 우리가 경제가 좋은 것도 아니고, 소득이 있는 것도 아니고, 전혀 이게 앞뒤가 안 맞는 상황 속에서 다들 혼동스러운 거죠. 지금 그래서 정부의 대책도 기다리고 있는데 아까 말씀하신 것처럼 약간 맹탕 같은 느낌이 오니까 다들 혼동스러워가지고, 결정적인 건 최근의 거래량입니다. 이런 분위기가 이어짐에도 불구하고 이게 끝물이라고 또 말씀드리고 싶은 게, 거래량이 갑자기 급감하잖아요? 10,15 대책에. 돈들이 있으면 다 살 텐데, 물론 이렇게 얘기하죠. 대출 막아서 못 산다? 그건 아니죠. 집값이 내려올 수 있잖아요. 계속 가면. 그러니까 장기적으로 보신다라면 지금 집값 오른 거는 현재까지 올라간 가격을 반영한 것이고, 이것이 더 올라갈 수 없다 라는 게 최근에 보이는 건 뭐냐 하면 송파나 분당 같은 데 한 3-4개월 동안 계속 상승이 한 8-90%였어요. 거래가 만약 10개 있으면 60에서 7-80%가 상승인데, 최근에 와서 한 5대 5로 바뀌고 있습니다. 12월 들어와서 조금 꺾이는 거네요. 이게 조금씩 드디어 시장에 살살 스며드는 모습이 보여요. 그래서 이게 이어질지는 지켜봐야겠습니다. 그러면 또 시가총액 193조가 다시 조금 더 내려갈 수도 있는데, 이 뉴스도 아이러니한 게 193조라는 이런 단어를 오랜만에 들어보셨을 거예요. 서울 집값이 전체가 얼마인지도 모르고, 뭐 이런 부분도 기사거리가 점점 소재가 떨어지다 보니까 찾아내서 지금 쓰는 거 아닌가라는 생각을 합니다. 개인적으로.

◇정채운: 아, 숫자를 일부러 만들어냈다?

●한문도: 아니 만든 게 아니라, 찾아서 평소에 안 쓰던 지표들인데, 이거를 갑자기 올리는 거는 포모 현상을 일으키잖아요? 이런 부분도 우리가 좀 같이 봤으면 좋겠어요.

◇정채운: 앞서 평균의 함정이라는 말씀, 그리고 집값 상승이 약간 송파나 분당 중심으로 꺾이는 것 같다 라는 의견 주셨는데, 김 소장님 의견은요?

◎김인만: 저는 다른 의견을 드리고 싶습니다. 어디가 꺾이는지 솔직히 잘 모르겠고요. 현장에 가봐도 꺾이려면 급매물이 나와야 되고, 집주인들이 하락 매물을 내놔야 되는데 해당 하락 매물을 찾아볼 수가 없습니다. 거래량이 줄어든 건 사실이죠. 강력한 대책이 나왔고, 전세를 끼고 사고 팔 수도 없고, 대출을 막았기 때문에 우리가 집을 사려고 하면 한마디로 구매 능력이 있어야 되는데, 자기 자본 대출 전세인데 대출과 전세를 거의 다 틀어막았잖아요? 그러면 집 사는데 당연히 제약을 받겠죠. 우리 앵커님 같이 젊은 분들이 결혼해 집 사려고 하는데, 대출 안 나오면 내가 자기 자본을 모을 수 있는 시간이 절대적으로 부족한데 집을 못 사는 거죠. 그러니까 안 사는 게 아니라 실질적으로 못 사는..

●한문도: 집값이 너무 비싼 거죠. 그렇잖아요.

◎김인만: 집값이 비싼 거를 지금 갑자기 뚝 떨어뜨릴 수는 없는 거잖아요.

●한문도: 그러니까 집이 비싸다는 이유를 같이 해 주시면 좋겠다는 말씀이죠.

◎김인만: 집을 못 사는 이유를 말씀을 드리는 건데, 그럼에도 불구하고 자금력이 되시는 분들은 하나씩 사요. 부모님한테 어떤 부의 대물림을 받거나, 본인이 어떤 사업 소득이 굉장히 높거나, 능력이 되거나 이런 분들은 사는데 이런 분들도 좀 제한을 많이 받아요. 제가 최근에 상담하신 분 보니까 부부가 전문직이에요. 월 수입이 4천만 원 정도 되시는 분인데.

◇정채운: 월 수입 4천이요?

◎김인만: 월 수입 4천인데도 불구하고, 종잣돈이 많을 수는 없잖아요. 모으는데 이게 절대적인 시간이 걸리니까.

◇정채운: 물려받은 게 아니라면?

◎김인만: 월 4천 정도면 강남이나 용산 정도를 생각을 하실 텐데, 대출이 25억 넘어가게 되면 2억이 나오니까 이분은 20억 아파트를 못 사요. 잘해야 20억 정도밖에는 못 삽니다. 이런 현상들이 발생을 하는데 그럼 이분이 그럼에도 불구하고 사자 라고 하면, 성동구나 마포구나 아니면 다른 데 사겠죠. 그래서 사기는 사는데 거래량은 줄어들었다. 그럼에도 불구하고 저는 사는 사람들은 있더라. 그 한 개가 거래가 되면 아파트는 거래 비교 사례법이잖아요? 그러니까 내 집이 떨어지려면 불안한 마음에 급매로 던져야 되는데 집주인들은 입주 물량도 부족하고, 유동성도 많고, 기준금리도 올라가는 기조는 아니기 때문에 상승에 대한 베팅을 하고 있는 거고, 매수자들은 불안해서 내년엔 진짜 안정되는 거 맞아? 우리 결혼도 해야 되는데. 집을 사시는 분들이 줄어는 들었습니다만 한두 명이 사니까, 여전히 신고가는 나오는 것은 아닌가. 그래서 저는 상승 기조가 꺾이지는 않았다고 생각합니다.

◇정채운: 상승 기조가 꺾이지 않았다. 그리고 한 교수님께서는 좀 꺾이는 것 같다 이렇게 좀 상반된 의견을 주셨습니다. 자 그런데 토허제가 서울 전역이랑 또 경기도 12개 지역에 확대 시행이 되면서, 많이 나오는 단어가 전세의 월세화인 것 같아요. 전세 매물이 줄면서, 제 주변 봐도 전세 매물 구하는 데 어려움을 겪는 지인들도 많이 봤거든요. 여기에 대해서는 어떻게 생각하세요?

●한문도: 그런데 이게 언론이 참 문제인데요. ‘전세 매물이 씨말라’ 이런 얘기 들으셨잖아요? 우리나라는 언론이 참 나라를 망치는 것 같아요. 왜냐하면 ‘전세 씨말라’ 기억나시죠? 성산시영 아파트 3710대인데 딸랑 1건, 이게 2021년도 영끌 때 기사들입니다. 요즘은 기사가 뭐가 나오냐면, 아직 전세난이 나지도 않았는데 마치 난 것처럼 전부 도배가 돼 있어요. 그 얘기를 거꾸로 말씀드리면 올 초에 전세 물건이 2만 2천 건이었어요. 지금 2만 4천 건이에요. 무슨 전세난이에요? 데이터 보고 제가 얘기하는 거 오늘 보고 왔습니다. 하여간 전세 물건이 2만 2천 개가 8월달이었어요. 막 주택 집값 오를 때, 2만 2천까지 내려갔었어요. 그게 다시 2만 4천대로 왔다가 3천 왔다 갔다 하거든요? 그럼 전세 물건이 줄지 않았단 말이에요. 그런데 지금 말씀하신 것처럼 전세 그 분위기가 나오고 있고, 언론에 ‘전세의 월세화‘ 하도 얘기하시잖아요? 근데 전세가 월세가 된 건 2018-19년부터 이미 월세 비중이 좀 많았습니다. 유독 요새 와서 그 부분을 부각시키는 기사가 많죠. 아시겠지만 주택 가격이 많이 오르다 보니까 반전세라고 그럴까요? 그 월세와 그거를 포함할 때 기준이 조금 다르잖아요? 그런 걸 하다 보니까 우리가 백데이터 정확한 수치를 올리지는 않아요. 기사들을 보면 프로테이지, 퍼센트만 올리고 그러니까 이런 부분을 볼 때 월세화 현상은 앞으로 갈수록 집값이 오르면 오를수록 당연히 보증금이 부족하고, 중요한 건 전세 대출 한도를 지금 안 늘리잖아요? 안 늘리다 보니까 월세로 갈 수밖에 없다는 얘기죠. 이 부분을 우리가 받아들일 수밖에 없고, 그 현상은 뭐 계속 이어질 것 같아요. 집값이 내려오지 않는 한은. 그러니까 전세 보증금과 월세하고 전세보증금 대출을 받아서 이자를 내잖아요? 이 이자 비용과 월세 비용을 비교하면서 소비자를 선택하거든요. 요즘 소비자들이 2-3년 전부터 전세 사기 났잖아요. 그러고 나니까 아파트 사시는 분들도 소형 아파트 들어갈 때 좀 불안한 거예요. 지금 8-90%를 주면 보증금 한 반 정도나 30%만 하고, 월세로 가는 게 안전한 거예요. 비용을 따져보니까 월세가 좀 비싸긴 하지만 월세는 장점이 있잖아요. 이런 것들로 수요의 변화, 어떤 소비자들의 선호 대상이 아 월세가 그래도 안전하니까 그 정도 비용을 지불한다 라면서 그 거래량이 좀 더 늘어난 게 분명합니다. 올 한 해는 작년부터 좀 그래 왔습니다. 전세 사기가 약간 그런 영향을 많이 준 것 같아요. 그러면서 이거는 계속될 것 같아요. 제가 볼 때

◇정채운: 일단 올 한해 아파트값이 상승했다는 데는 이견은 없는 것 같은데, 문제는 내년에 공급 물량이 좀 줄어든다는 자료가 나왔더라고요? 올 한해 보면, 2월부터 이달 초까지 45주 연속 거의 1년 내내 집값이 오른 건데, 이 상승세를 언젠간 좀 멈출 필요는 있다고 보이거든요? 거기에 필요한 조건은 뭐라고 보세요?

◎김인만: 상승세를 멈추는 거하고 가격을 떨어뜨리는 거는 좀 다른 문제라고 생각을 합니다. 그래서 저도 상승세를 멈추는 낮추는 거는 적극적인 찬성이지만 여러 가지 정책을 통해서 6. 27 대책도 한 두달 정도 상승률이 떨어졌었고요, 10.15 대책도 지금까지는 0.54에서 0.18%까지 내려왔는데, 11월 12월을 보게 되면 11월 한 달 정도는 0.54에서 0.17-18까지 빠르게 내려왔어요. 그다음 12월로 접어들면서 이게 지지부진하거든요? 0.17 0.2.. 주춤하기 때문에 생각보다 좀 저항이 강하다 라는 생각도 들고요. 올해 은행 가보면 총량 대출 규제에 막혀가지고, DSR, LTV 또 6억. 다 만족을 하는데도 불구하고 대출이 안 나오는 경우들이 상당히 많이 있습니다. 그러면 내년 되면 또 대출 총량이라도 풀리면 학습 효과가 있잖아요? 2025년 보니까 조건을 다 만족해도 대출이 안 나올 수도 있구나 그러면 2026년에는 조건이 만족되면 서둘러서 사야겠다 라는 불안 심리가 작동이 되면, 또다시 불안해질 수도 있습니다. 그래서 저는 상승세는 안정시키는 거는 맞다. 한 0.05% 정도로 안정시키는 건 맞는데, 가격을 떨어뜨리는 거나 하는 건 다른 문제인 것 같습니다. 그러면 경제적으로도 여러 가지가 있는데 떨어뜨리려면 전제 조건은, 우리 과거 30년을 바라보게 되면 언제 집값이 떨어졌냐 그러면 IMF 외환위기 때 97-8년도 떨어졌었고요. 2008년도 글로벌 금융위기 때 떨어졌었고, 박근혜 정부 때 그때도 2차 하락 한 번 있었고, 최근에 2022년 하반기 미국이 기준금리 올리면서 떨어집니다. 결국 정책으로 집값 떨어뜨리는 건 경우가 없었고요. 많이 떨어진 걸 말합니다. 결국에는 대내외적인 변수이기 때문에 이번에도 만약에 집값이 떨어진다면 떨어질 수도 있잖아요? 우리가 떨어진다는 거는 저는 미국에서 물가가 올라서 기준금리를 어쩔 수 없이 많이 올리는 상황이 발생하게 되면, AI 버블론이 좀 불거지면서 주식 부동산 동반, 큰 폭의 하락이 나올 수는 있습니다.
근데 그런 경우 아니라면 어떤 정부의 정책에 의해서 집값이 하향 안정화가 된다? 정부 마음은 조금만 내리고는 싶은데 시장이라는 건 그렇지가 않거든요. 한번 내릴 때는 팔 사람들은 막 던지고, 살 사람들은 아무도 안 사면서 폭락을 하기 때문에 주식 부동산이 폭락할 때 동반 폭락은 가능하겠으나, 정책으로 이어지는 건 저는 쉽지 않다고 생각합니다.

◇정채운: 그러니까 대내외적 정책으로는 좀 어렵고, 아예 슈퍼 메가 변수같이 미국에서 뭐가 터질 때, 다 같이 내려갈 때 좀 이게 잡힌다는, 과거 사이 데이터를 말씀을 해 주셨는데 그러면 정책으로 집값을 잡기 어렵고, 그러면 이럴 때 나오는 얘기가 그래서 공급을 늘려야 된다 인데, 문제는 또 정작 사람들이 많이 살고 싶어 하고, 들어가고 싶어 하는 택지에 어디에 지을까, 어디 뭐 지을 데가 없는데? 이런 얘기도 나오잖아요. 그럼 공급 부족에 별다른 대안은 없을까요?

●한문도: 지금 뭐 정부가 9.7 던질 때 다들 조금 저부터도 맹탕 정책이라고 했고, 근데 구체화되거나 우리가 피부를 느낄 수 있는 디테일이 없었거든요. 근데 저도 회의를 가끔 들어가지만, 최근에는 조금 그거를 구체화시키고, 조금 디테일한 내용들을 발표하려고 준비 중인 것 같아요.

◇정채운: 언제쯤에 혹시 발표가 될까요?

●한문도: 제가 알기로는 빠르면 12월 말, 늦으면 설날 전에...계속 하고 있는 것 같은데요. 아까 말씀 중에 정책으로 집값 잡기가 어렵다고 말씀하셨는데, 집값을 잡은 적이 딱 두 번 있습니다. 대한민국 역사에 더 확대하면 세 번인데요. 물론 개발도상국 시절이야 집값이 폭등하는 시절이니까, 박정희 시대 때 투기 정책하고 이건 접어두고 노태우 정부 때 집값이 또 폭등할 때니까 우리가 88 올림픽 샴페인 터뜨릴 때 그 성장률이 뭐 아시겠지만, 7에서 10%일 때니까 경제 성장률이 그때 노태우 정부가 도저히 그 주택에 문제가 있다고 그러니까 그때 2년으로 임대차가 바뀌었잖아요? 그때 던진 게 200만 호 정책이지 않습니까? 1기 신도시 속칭 1기 신도시를 던질 때 처음엔 반응이 살짝 없었습니다. 없었다가 분양가를 공고를 했습니다. 시세의 한 반 수준이었어요. 분당의 평당 분양가를 150에서 200만 원에 분양하겠다고 발표를 합니다.

◇정채운: 상상도 안 되는 가격인데, 지금으로 치면.

●한문도: 네. 그러니까 지금이 얼마나 비싼지가 또 거꾸로 연결될 거예요. 그러면 사람들이 생각을 하는 거죠. 가만히 있어보자, 집이 200만 원인데 위치도 괜찮고 그러면 이번에 집 사는 게 아니라 한번 기다려볼까? 이런 심리가 생기죠. 그러니까 분산 효과가 생긴거죠. 그 수요가 진짜 노태우 정부 때 군부 정권이다 보니까, 또 계속 메시지를 던지니까 사람들이 그때부터 안 사기 시작합니다. 그러면서 아시는 바와 같이 98년도까지 주택 가격이 대한민국 역사상 제일 안정된 때예요. 도리어 폭락한 데도 많죠. 그러면 성공했잖아요? 성공의 포인트가 뭐예요? 거기도 공급 대책을 던졌지만 분양가를 공지했다는 거죠. 그리고 돌아보면 MB 때 어땠어요? 서울 집값 지방 풍풍 뛸 때 서울 집값은 계속 횡보했습니다. 내리거나. MB 때도 똑같아요. 그 당시 2010년도에 처음에 보금자리를 발표했는데, 그때 100만 원 계획을 했습니다. 할 때 지금 여기서 가까운 하남, 미사, 고양, 장흥지구 이런 데들이 다 보금자리예요. 그 분양가가 강남부터 말씀드리면 세곡 내곡동에 보금자리를 했잖아요? 그때 분양가를 토지 임대분은 800만 원, 일반 분양 아파트는 1200만 원에 한다고 고지를 합니다. 그때 시세가 2500에서 3천이에요. 평당 반값이죠.

◇정채운: 그러네요. 딱 절반 정도네요.

●한문도: 네. 그러고 나니까 3-4년 쭉 멈췄습니다. 쭉 멈추고 만약에 박근혜 정부에서 빚내서 집 사라는 정책을 안 했으면, 지금 이 지경이 안 됐어요. 대한민국 집값이 이게 다 결론은 뭐예요? 부채 늘어난 걸로 메꾼 거잖아요. 지금 올린 거잖아요. 부채가 쌓아올린 탑이에요. 이게 다 아시는 것 같이 경제도 문제가 있고, 그러면 제 얘기는 뭐냐? 이번 정부도 공급 대책만 던지지 얼마냐를 아예 얘기를 안 하잖아요? 만약에 얼마냐는데 공급 대책을 보니까 땅은 있잖아요. 문재인 정부 때 만들어 놓은 땅이 있잖아요? 택지들이 그럼 걸금을 하거든요. 대한민국 역사상 택지가 있는데 안 지는 데가 없어요. 그러니까 하는데 부동산, PF, 건설사 눈치 봐주다가 망하는 거 봐주다가 공급 늦추는 이런 이상한 플레이를 전 정부하고 이번 정부도 그거를 자꾸 헷갈리고 있는 것 같은데, 이번 정부 정신 차리셔야 될 것 같아요. 청년들이 이렇게 힘들어하고 있는데 나라의 미래가 부동산 때문에 문제가 있다는 걸 총재도 얘기하고, 대통령도 얘기했잖아요. 그러면 진행해야죠. 미래를 위해서. 그렇다라면 반값에 분양할 수 있냐? 60%는 다 될 것 같아요. 제가 계산해 보니까. 그러면 정부가 마음만 먹으면 되잖아요. 정말 다행인 거는 뭐냐 하면, 최근에 엊그제인가 미팅 업무 보고 뭐 이런 자리에서 LH 그 자리에서 이 얘기를 했습니다. 제가 한 몇달 전부터 주장하던 건데, 소장님하고 나갔던 방송에서 제가 말씀드렸잖아요. LH의 부채가 많다 보니 임대주택 재원을 마련하기 위해서 분양가를 높이 받을 수밖에 없다는 게 명분이었어요. 그런데 LH의 임대주택 개정을 딴 선진국처럼 영국, 미국, 프랑스 이런 데처럼 국민의 복지잖아요, 지출이잖아요? 그걸 왜 LH에 둬 가지고 부채를 만들어요, 빼서 이렇게 두면 LH 부채의 건전성이 좋아지거든요. 그러면 LH의 부채가 160조인가 그랬는데 지금 빼면 60조 한 80% 70%가 주는 거예요. 지금 그러면 전 현재 부채 비율이 한 100% 수준밖에 안 되면 건전성이 좋은 기관이 되거든요. 그러면 공급을 할 때 부담을 못 느끼는 거예요. 원가보다 이익을 나누면 되니까 조선 원가 적용하고, 반값 가까이 해도 돈이 남아요. 그러면 이건 시행할 수 있다는 얘기죠. 그러면 결론은 정부에서 만약에 반값 정책에 가까운 그런 정책을 쓴다 라면, 제가 볼 때는 이번에도 노태우 때 이명박 때에 이어서 세 번째 정말 칭찬받는 정부도 될 수 있다. 아니면 반대로 비판받는 정부가 되겠죠.

◇정채운: 일단 뭐 과거의 정책에서 나온 실수, 또 실책들을 되풀이하지 않는 게 중요할 것 같습니다.