[이슈플러스] 이 대통령, 주택임대사업 혜택 정조준...매물 출회로 이어질까?

■ 진행 : 이여진 앵커, 장원석 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령이 등록 임대 주택자에 대한양도세 혜택을 재차 지적했습니다. 양도세 중과를 피해 매물로 나오면 집값 안정 효과를 기대할 수 있단 건데요. 이인철 참조은 경제 연구소장과 관련 내용 짚어보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
지금 문재인 정부 때 도입된 제도, 등록임대주택제도, 간략하게 설명해 주실까요?

[이인철]
일단 당시에 워낙에 집값이 많이 뛰었고 그러다 보니까 전셋값 동반 상승을 막기 위해서 서울 시내에서는 사실 민간이 대부분의 주택을 공급하고 있거든요. 그래서 아마 8년 임대를 하게 되면 그 사이에 임대료를 연간 5% 이상 제한하면서도 임대사업자를 활성화하기 위해서 여러 가지 혜택을 줬습니다. 특히나 가장 중요한 게 2주택을 샀을 경우에 특히나 공시가격 6억 원 미만의 주택을 샀을 경우에는 2주택을 8년 이상 보유하고서 임대주택을 임대운영하고서 팔 경우에는 양도소득세를 면제해 주겠다는 약속을 하고서 모집을 했기 때문에 당시에 상당수 임대사업자들이 등록했던 거거든요. 그러면서 2020년 만료되면서 8년에서 10년으로 늘어나긴 했지만 그 물량이 지금 이 대통령이 언급했던 4만 2500호가 지금 서울에 등록돼 있다. 그런데 이 물량을 보면 우리가 지난번 동판교, 서판교 합치면 한 2만 9000가구예요. 4만 2000가구라는 건 굉장한 물량이에요. 그러니까 이게 다 쏟아진다면 정말로 공급 가뭄 해소되죠, 또 매수 우위 시장으로 바뀌게 되면 가격이 떨어질 여력은 분명히 있거든요. 그런데 지금 여기에 갑작스럽게 이렇게 되니까 대한주택임대협회가 또 입장문을 내고 크게 반발하고 있는 상황이거든요. 등록임대주택에 적용된 과세특례라는 게 지금 민간임대사업자가 공공임대에 준하는 의무를 준수했기 때문에 그에 대한 대가인데 그리고 정부 정책 믿고 등록을 했는데 갑자기 정책을 바꾸고 이것도 소급 적용한다고 하니까 굉장히 반발하고 있는 상황인데요. 물론 당시 임대주택등록 기준이 공시가격 6억 원 이하였기 때문에 7~8년 전이거든요. 아마 4만 2000호라고 해도 올해 나올 수 있는 물량이 아마 2만 호 가량 그리고 내년, 내후년까지 갈 거예요. 그런데 문제는 뭐냐 하면 여기는 이제 정부가 공공임대주택은 아니지만 2+2, 최장 4년까지 살 수 있다고 들어와 있는 상황이거든요. 이게 지금 법으로 개정해야 되는 사안인데 지난달에 여기에 들어갔던 분은 4년간 의무적으로 살 수 있거든요. 그렇기 때문에 아마 상당히 세제개편안을 어떻게 내용을 담느냐에 따라서 파장이 달라질 수 있습니다.

[앵커]
말씀하신 대로 법률이 충돌하는 느낌인데 헌법재판소의 위헌법률심판을 받게 되면 이게 실제로 시행될 수 있을까, 어떻게 보세요?

[이인철]
이게 아마 양도 차액에 대해서 어느 정도 아마. 세제 개편은 보통 재정경제부, 기획재정부였죠. 여기에서 아마 7월에 세법 개정안을아 발표해요. 그때 아마 담을 것 같아요. 왜냐하면 대통령 이렇게 언급했는데 김윤덕 국토부 장관도 필요하면 결단하겠다고 했단 말은 세제 개편 가능성, 정책변화를 강력하게 시사하고 있는 거거든요. 그러면 가능한 게 뭐냐. 물론 정부가 단기적인 매물을 유도하겠다. 어쨌든 집값 안정을 최우선 과제로 하고 있는 만큼 임대의무 종료기간에도 유지해 왔던 양도세 중과 혜택 이걸 과연 단계적으로 폐지하거나 아니면 축소하는 내용이 다음 세제 개편안의 핵심이 될 것으로 보여요. 그렇게 되면 당연히 매물 유도할 수 있는 효과가 나타나고 공급 가뭄에 시달리고 있는 서울 아파트시장에는 실질적인 가격 하락 압박을 받을 수밖에 없는데. 다만 기존에 임대사업자들의 경우에는 신뢰 문제, 정부 정책을 믿고 나는 임대사업이라는 이름으로 돈이 묶여서 사업을 해 왔고 정부 정책에 순응해 왔는데 이걸 다시 양도소득세를 철회한다고 하면 헌법소원 가능성, 분명히 있고요. 또 하나는 이게 임대주택을 계속 매년 연결됐던 매물인데 이제 매도로 전환하게 되면 전세 물건이 감소하는 거예요, 그만큼. 그러다 보니까 가장 우려하는 게 전세 매물 감소에 따른 시장 불안을 어떻게 최소화하느냐 이게 유예기간을 설정해야 되거든요. 앞서서 법 통과가 예를 들어서 7월이라고 하면 6월까지 임대주택에 들어가신 분은 최장 4년간 살 수 있기 때문에 아무리 정부가 정책적으로 매물을 유도한다고 하더라도 앞으로 2026년, 2030년까지는 정말 세입자 때문에 팔아도 실수요가 되지 않기 때문에 이런 문제를 어떻게 할지, 유예기간 설정을 어떻게 할지를 지켜봐야겠습니다.

[앵커]
말씀하신 대로 대한주택임대인협회는 헌법소원을 불사하겠다고 밝혔고 지금 의무임대기간을 채우지 않고 팔 경우에는 임대사업자에게 최대 3000만 원의 과태료가 나오고 있잖아요. 이 점도 언급하면서 지금 매도를 종용하면 저렴한 임대료로 안정적인 거주를 이어가고 있는 임차인이 쫓겨나게 된다. 이 부분은 어떻게 할 거냐라는 건데요.

[이인철]
맞습니다. 이게 사실 정책이 상충되고 있기 때문에 저는 정부의 고민이 충분히 이해가 가요. 1. 29 대책의 핵심이 뭐였느냐, 서울과 수도권이 6만호였어요. 공공이 부여하고 있는 유휴부지 다 알짜 땅들이에요. 용산, 과천부터 시작해서. 그런데 정작 착공, 첫 삽을 뜨는 시기가 2028년에서 2030년이에요. 그러고도 5년 내지 7년. 이렇게 보면 단기공급 대책이 아니라 중장기 공급 대책이거든요. 그러면 단기적으로 공급대책을 내놓기 위해서는 지금 민간이 보유하고 있는 다주택자들의 매물이 나오든가, 그래서 다주택자의 중과세 유예기간 5월 9일까지는 없다. 그러고 난 다음에 여러 가지 부작용 때문에 등기 때문에 4개월에서 6개월 유예해 줬거든요. 그런데 여기 임대사업자까지 주택 처분을 하게 되면, 압박하게 되면 전월세 공급 쇼크는 불가피한 상황이 있고요. 실제로 전월세용으로 공급됐던 주택이 매매로 강제전환되다 보니까 이미 서울 아파트 전월세 매물은 최근 6개월 새 두 자릿수 줄고 있거든요. 그러다 보니까 단기 전세 불안을 해소할 만한 대책이 뒷받침되지 않으면 실제 정부의 정책 때문에 실수요자들이 조금 어려워지는 현상이 나타날 수 있습니다.

[앵커]
대통령은 일종의 시장의 주택 공급 현상을 바라면서 이런 정책을 얘기한 건데 지금 한강벨트 쪽에 매물이 늘고 있다는 보도도 있었거든요. 실제로 그런 현상이 나타나는 겁니까?

[이인철]
맞습니다. 왜냐하면 이미 지난달 말부터 SNS를 통해서 대통령이 강력하게 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 상황이기 때문에 부동산 빅데이터 플랫폼인 아실을 보게 되면 오늘 날짜 기준이에요. 서울 아파트 매물이 지난달 23일과 비교해서 거의 두 자릿수 가까이, 10% 가까이 늘어났습니다. 매물이 늘어났다는 거죠. 한 6만 1000여 가구로 전체 17개 시도 가운데 서울 아파트 매물이 가장 큰 폭으로 늘었어요. 그런데 늘어난 지역을 보면 25개 자치구 가운데 성동구예요. 가장 알짜인 성동구가 25%로 매물이 가장 많이 늘었고요. 광진구, 마포구, 대부분 한강벨트고요. 송파구, 서초구, 강남구 역시 두 자릿수 이상 증가하고 있는데 아마 5월 9일뿐만 아니라 유예를 해줬지만 계속해서 고민할 거예요. 다주택자들의 경우에는 지금 이것을 여기에서 중과유예 시점 이전에 팔아야 해는지, 아니면 이제 이걸 계속해서 갖고 가야 하는지, 아니면 사전 증여를 할지 이런 걸 고민할 텐데 팔더라도 똘똘한 한 채는 남겨두더라고요. 외곽지역부터 다주택자들의 주택이 많이 갖고 있다고 하더라도 그 입장에서, 집주인 입장에서 보면 외곽 지역부터 서서히 할 것이기 때문에 아마 강력한 대책은 될 수 있는데. 다만 지금 전세금 예외적으로 실거주의무를 완화하면서 세입자 낀 다주택자의 경우에는 2년 정도 유예해 주었다고 했기 때문에 사실상 한시적으로 갭 투자가 허용된 측면이 있거든요. 이렇게 되면 매수자 입장에서는 초기자금 부담이 좀 줄어들어요. 그러면 이렇게 나온 물건은 접근성이 좀 용이해지기 때문에 아마 이런 것들을 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

[앵커]
지금 다주택자 양도세 중과 유예시한 그러니까 5월 9일까지는 매물이 나오더라도 그 이후에는 매물이 어떻게 될 것이냐. 아예 잠겨버리는 것 아닐까 이런 분석도 있더라고요.

[이인철]
다주택자 양도세 중과는 이미 문재인 정부 시절에서도 한번 해 봤던 거고 그 당시에 똑같은 효과가 나타났어요. 단기적으로는 매물이 늘어나면서 시장이 숨고르기 국면이 나타나지만 그 시점이 지나고 난 다음부터는 세금 우려로 인해서 매물 자체가 줄어듭니다. 그러면 매물 자체가 줄어든다는 얘기는 전세가액에 바로 영향을 미치거든요. 그러다 보니까 지금 물론 잔금과 등기 때문에 넉 달에서 6개월 정도 유예를 해 주었다고 하더라도 학습효과로 인해서 전세시장을 불안하게 만드는 요인이 있기 때문에 중요한 건 뭐냐. 결국 해법은 공급이거든요. 공급인데 구체적인 공급 없이 지속적인 가격 안정을 기대하기는 좀 어렵다는 겁니다. 그래서 아마 다주택자 매물 유도 플러스 그다음에 임대사업자에 대한 압력. 여기다가 당근책으로 인해서 실거주요건 2년 정도 세입자가 껴 있다면 유예해 줄게 이런 당근책까지 나온 상황이어서 사실은 이 대책은 정부가 추진하는 것과는 결은 맞지 않지만 그럼에도 불구하고 정부가 지금 할 수 있는 부분이 없어요. 왜냐하면 민간주택에 대한 압박 이외에도 특히나 안 나와 있는 걸 예를 든다면 비아파트 부문, 단기적으로 보면 아파트는 굉장히 착공부터 공급까지 시간이 걸리기 때문에 연립이나 빌라, 다세대와 같은 공급을 늘려서 공급 공백을 늘리는 방안도 아마 후속대책으로 뒷받침돼야 됩니다.

[앵커]
이런 가운데 지난해 6. 27 대책 때 주택담보대출이 제한되면서 주식 그리고 채권을 판 돈 2조 원 넘게 부동산으로 흘러들어갔다. 부동산, 서울 주택을 사는 데 썼다. 이런 얘기가 있더라고요.

[이인철]
맞습니다. 정부는 지금 그 반대를 원하고 있어요. 부동산에 쏠린 유동성을 가능한 한 주식이나 자산가치로 증액하는 부분으로 조금 유동성이 흘러가길 원하는데 실제로 봤더니 6. 27 대책 이후에 주택담보대출 받지 못하니 오히려 그 사이에 주가 많이 올랐잖아요. 그러니까 6. 27 대책에서 수도권 아니라 전체 서울을 포함해서 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되다 보니 오히려 값이 오른 주식과 채권을 매각한 대금을 가지고 오히려 집값을 충당하고 있다는 겁니다. 실제로 최근 7개월 동안 서울 아파트 매입에 유입된 금융자산이 얼마냐, 2조 4000억 원이에요. 그 돈 가운데 거의 40% 가량이 어디에? 강남권에 집중돼 있습니다. 38% 가량이. 대출 규제가 심할수록 현금 동원 능력이 뛰어난 자산가들, 주식으로 차익을 실현해서 오히려 안전자산이라고 생각하는 강남아파트로 옮겨가는 자산 포트폴리오가 재편되고 있는 게 아니냐라는 건데. 사실 정부가 대출을 규제한 건 빚 내서 집 살지 말라는 징후인데 오히려 주식시장에서 큰 수익을 낸 자본들이 대거 오히려 강남으로 입성하고 있기 때문에 정부가 의도하고 있는 바와는 반대 방향으로 가고 있는 게 아니냐. 왜냐하면 우리가 주식에서 돈 벌어서 집 사겠다는 얘기를 하지만 집 팔아서 주식 투자하겠다는 얘기는 안 하거든요. 그런 현상이 나타나고 있는 겁니다.

[앵커]
마지막으로 더불어민주당이 어제 부동산감독원 설치법을 발의했습니다. 이에 대한 평가도 부탁드리겠습니다.

[이인철]
맞습니다. 부동산의 저승사자라고 하는데요. 어쨌든 이게 여당 입장은 세금 탈루하는 거 못 보겠다. 그리고 청약 비리라든가 다운계약서, 시세조작 같은 전세사기까지 정말로 전문적으로 조사하겠다는 겁니다. 그러면서 이제 국무조정실 내에 감독기구를 만들어서 올 하반기부터는 정말로 불법을 샅샅이 들여다보겠다는 얘기인데요. 문제는 여기에 뭐가 들어가 있느냐. 효율적인 감시를 위해서 영장 발부 없이도 개인의 대출정보와 같은 민감한 데이터를 들여다볼 수 있는 권한을 부여하겠다는 거거든요. 물론 당정의 불법 투기 근절이라는 취지는 분명히 이해가 가지만 그럼에도 불구하고 이 순기능을 넘어서 개인정보 침해와 시장 위축이라는 부작용에 대해서 우려하시는 분들이 상당하거든요. 특히나 일반 시민들까지 주택만 거래했다고 하면 잠재적인 범죄자로 분류가 될 수 있기 때문에 사생활 침해 논란이 나올 수밖에 없는 상황이고 이렇게 또 과도한 감독은 정상적인 거래까지 위축됩니다. 그러다 보니까 이런 것들을 얼마나 해소할지 그리고 또 하나, 국토교통부, 금감원, 국세청, 지자체 모두 부동산 시장을 감독하고 있는 기구가 있어요, 따로. 그럼에도 불구하고 또 다른 권력기구를 만든다는 자체에 대해서 이제 예산 낭비, 옥상옥 구조가 아니냐라는 지적도 있습니다.

[앵커]
오늘 도움 말씀 여기에서 줄이죠. 이인철 참조은경제연구소장이었습니다. 감사합니다.