[뉴스큐] 지분 1% 화천대유가 577억 원을?...대장동 개발 의혹 쟁점은

■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 김성훈 / 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 경기도지사가2015년 성남시장 재임 당시 추진했던판교와 분당 바로 인근이었던대장동 땅 개발 사업에서특정 신생업체에 상당한 개발이익이 돌아가면서 특혜 의혹이 제기되고 있습니다.

이재명 지사는 공공개발의 모범사례였던 사업에 대한무분별한 흑색선전이라고 반박하고 나섰는데요.이 사업을 둘러싼 진실은 무엇일까요?

논란의 개요와 쟁점들을 김성훈 변호사와 함께 자세히 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

[앵커]
의혹의 중심에 서 있는 대장동 개발사업이요. 이 대장동이 굉장히 요지에 있는 땅이라면서요? 판교 바로 옆에 있다고요?

[김성훈]
네, 터널 하나를 지나면 중심부까지 한 5분이면 도달할 수 있는 거리여서 사실상 판교의 일부로 보기도 합니다. 그래서 원래 개발할 때부터도 고급 주택지구로 개발을 할 것을 예정하기도 했었고요. 그만큼 높은 시세차익이 개발이 된다면 기대되는 곳이었기 때문에 여러 가지 분쟁들도 사실 많았습니다.

처음에는 완전히 공공개발로써 기획이 2005년도에 되다가 나중에는 민간사업으로 가는 것으로 변경이 되다가 또 민간 사업자들끼리도 갈등도 있었던 곳이고요. 결과적으로 개발이 되고 나서 굉장히 큰 성과가 이루어진, 그리고 또 시세차익도 높게 이루어지 그런 사업이 되었습니다.

[앵커]
공공개발로 개발이 됐고 현재 지금 아파트가 들어서고 있는 것이고요?

[김성훈]
지금은 마지막에 종국적으로는 공공과 민간이 함께하는 개발 사업으로 변경이 되었고요. 결과적으로는 성남도시개발공사가 50% 이상의 지분을 가지되, 나머지는 민간이 참여하게 됐고 좀 독특하게 이런 부동산 개발에서는 보통 은행이나 금융기관들이 프로젝트 파이넨싱이라고 해서 대출만 하게 됩니다.

그런데 사업 관련된 지분들도 금융기관들이 출자해서 참여해서 굉장히 규모가 크게 이루어졌던 그런 사업입니다.

[앵커]
그런데 이 사업 자체가 개발 이익을 도민에게 분배하자. 이런 도민 환원제라고 하던데. 어떤 방식으로 이루어진 겁니까?

[김성훈]
아까 말씀드렸다시피 결국은 공공과 민간이 공동으로 개발을 하는데 공공에 있어서 성남도시개발공사라는 공기업이 들어가기 때문에 결국은 이 사업의 수익에 대한 것은 여러 가지가 있습니다.

비용과 수익이라는 것은 비용의 가장 큰 부분은 토지 보상 같은 거겠죠. 그리고 수익이라는 건 이걸 분양하게 되면 분양 후 얻게 되는 수익이 있을 겁니다. 토지들을 분양하게 될 테니까요.

그것을 결국 나누게 되면 순수익이 나게 되는데 이 중에 상당수를 민과 공이 공동으로 하기 때문에 공동이라고 할 수 있는, 공이라고 할 수 있는 도시개발공사로 수익이 환원이 되면 결과적으로는 그것이 굉장히 큰 이익이, 개발 사업의 이익이 공공으로 환수되는 것이 아니냐라는 논리에서 결과적으로 성남시 도시개발공사로 들어간 돈을 환수했다, 이렇게 이야기를 하는 것이다라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
이 개발 사업이 굉장히 큰 규모입니다. 1조 원이 넘는 규모의 사업이죠. 그래서 이것을 일단 우선협상 대상자를 선정했고요. 그 우선협상 대상자가 성남의 뜰 컨소시엄이라는 곳인데 여기에 지분을 1% 넣은 자산관리회사가 등장합니다. 화천대유인데요. 성남개발공사의 지분은 50%이고요.

그런데 이 회사는 지분이 1% 들어갔다고 하더라고요. 어떻게 구성이 되어 있습니까?

[김성훈]
지금 나와 있는 것처럼 대부분은 금융권 기관들이 있고요. 그리고 도시개발공사가 있는 이런 구조인데, 그래서 화천대유 자산관리가 1%를 가지고 있는 구조입니다.

컨소시엄이기 때문에 기본적으로 저 각자의 지분들을 가지고 있고 나중에 수익에 대해서도 배당을 받고, 또 출자도 하게 되는 부분인데요.

이건 다른 사업과 가장 크게 다른 점, 그리고 화천대유 관계자로서 인터뷰 한 사람이 밝힌 부분 중의 하나는 자산관리회사는 보통 이런 사업에서 자산관리업무만 담당을 하고 자산관리회사가 지분을 넣지 않고 배당을 받지 않고 그 자산관리에 따른 위탁 수수료만 받게 되어 있습니다.

그 수수료만 받게 되는데 이 건 같은 경우에는 자산관리회사로 하여금 직접 출자도 해서 참여를 하라라고 해서 자기들이 참여를 한 것이다, 이렇게 이야기를 하고 있고요.

그래서 일단 이 성남의뜰 지분구조에 따르면 여기 사업 시행에서 나오는 종합적인 이익에 대해서 각자 가지고 있는 지분에 따라서 배당을 받을 수 있습니다.

배당에 있어서 기본적으로 우선주와 보통주라는 구분되는 게 있는데요. 우선주에서 먼저 배당에 있어서 우선적으로 받을 권리가 있는데 사실은 이 수익이 어느 수준 이상이 되게 되면 우선주도 배당하고 남은 금액이 이미 있기 때문에 보통주 배당도 기대가 되는 거고요.

결국 이 사건에 대해 여러 가지 복잡한 구조가 있었지만 결과적으로는 이 시행 사업이 성공할 가능성이 객관적으로 당시에 얼마나 인정되고 있었는가. 그리고 만약 그것이 굉장히 높은 상황이었다면, 그렇다면 굉장히 높은 수익이 보장되는 사업이라고 할 수 있는데 그러한 사업자들을 선정하는 과정에 있어서 혹여라도 다른 무언가가 없었는가가 결국 의혹의 핵심이 될 수밖에 없습니다.

[앵커]
의혹이 일고 있는 부분이 1%의 지분을 갖고 있었던 그 화천대유라는 회사가 3년 만에 배당금 577억 원을 받았습니다. 지분에 비해서 많이 받은 것 아닌가 하는 생각이 들기도 하거든요.

[김성훈]
네, 그래서 결과적으로 그 금액에 대해서는 3년 동안 배당을 받았다라고 나와 있는데 구체적으로 어떻게 산정되어 있고 뭐에 근거한 것인지는 나와 있지 않습니다. 일단은 두 가지 가능성이 있습니다. 하나는 배당에 관해서 별도의 협약이 있어서 더 많은 배당을 가져갈 수 있는 권리를 확보했을 가능성도 있고요.

[앵커]
컨소시엄에 구성된 주주들끼리 계약을 맺었을 가능성이 있다?

[김성훈]
그렇죠. 아니면 더 큰 가능성은 사실은 개발이익 자체가 워낙 크다 보니까 1%라고 하더라도...

[앵커]
좋은 땅에 건물을 짓고 아파트를 짓고 집을 지으면 성공할 가능성이 높죠.

[김성훈]
그렇죠. 93만 평, 아까 이야기 나와 있는데 판교 바로 옆을, 한창 개발이 이미 완성된 판교 옆에다가 만드는 것이기 때문에 이런 상황에서 높은 수익이 이미, 소위 말해서 모본이라고 할 수 있는 수익이 있는 상황이기 때문에 거기서 지분 비율이 몇 퍼센트라고 하더라도 실제로는 가져갈 수 있는 이익이 굉장히 크다라고 볼 수도 있는 거고요.

아까 저기 나와 있는 또 여러 가지 증권회사나 그런 부분들, 금융기관들이 나와 있는데 사실 더 쟁점이 되는 것은 그런 금융회사들의 이익에 관련된 부분이 외관상으로는 금융회사로 되어 있지만 신탁이라든지 특정금전신탁 같은 방식으로 최종적으로 그 수익을 가져갈 수 있는 사람들은 정해져 있습니다.

[앵커]
투자자죠?

[김성훈]
투자자는 명부상으로는 SK증권으로 되어 있는데 SK증권에 돈을 출자해서 여기에 투자해 달라.

[앵커]
6명이라면서요.

[김성훈]
그렇죠. 펀드와 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 그렇게 해서 받아간 분들이 있는데 그것이 굉장히 소수의 인원이고 그분들이 받아간 금액이...

[앵커]
얼마 입니까?

[김성훈]
4000억이 넘는다라는 얘기가 나오고 있습니다.

[앵커]
화천대유도 대주주가 1명이라면서요. 지분 100%.

[김성훈]
그렇습니다. 그런데 여섯 분 정도가 화천대유와 밀접하게 관련이 있는 분들로 담당했던 관련된 변호사분이라는 이야기도 있고 정확한 내용은 확인해 봐야 합니다.

그렇기 때문에 결과적으로는 두 가지 점이 있습니다. 이 개발사업 관련해서 굉장히 큰 조 단위의 이익이 발생했고 조 단위 이익에 대해서 성남도시개발공사나 또 다른 공공기관에서 상당한 이익을 가져간 것도 맞습니다.

그런데 여기에 참여한 민간도 굉장히 큰 이익을 본 것도 맞습니다. 그런 상황에서 그러면 당시의 상황에서 이 사업의 성공이 얼마나 우리가 객관적으로 인정할 수 있는 상황이었고 얼마나 기대가 되는지 상황을 봤을 때 이게 분명히 엄청난 수익을 거둘 수 있는 사업이라면 그런 중요한 사업에 민간에 참여해서 이익을 받아가는 사람의 선정들이 얼마나 제대로 이루어졌는가.
혹은 그 치열한 과정을 거쳐서 공정한 과정을 거쳐서 이루졌는가, 혹은 그렇지 않은가가 결국은 이 부분과 관련해서 사업에 대한 결과 보고가 아니라 의혹이 제기되고 논쟁이 벌어지는 핵심적인 요소라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
그래서 변호사님 얘기하신 말씀과 비교를 해 보면 화천대유 측이 얘기하는 게 초과이익이 나지 않으면 돈을 벌기 어려운 구조였다라고 항변을 하고는 있지만 사실상 이게 수익이 많이 날 수 있는 구조였다면 그것도 문제가 될 수 있다라고 지적을 해 주시는 것 같거든요.

[김성훈]
그렇습니다. 결과적으로 쟁점은 두 가지로 저희가 좁혔는데요.

하나는 얼마나 객관적으로 성공 가능성이 높았는가와 그렇게 높았음에도 불구하고 어떻게 선정했는가인데, 전자를 먼저 얘기하자면 사실 성공 가능성이 굉장히 높은 사업이다라고 보입니다. 두 가지 측면에서 그런데요.

첫 번째로는 저런 시행 사업과 관련해서 여러 가지 문제들이 발생하는 가장 큰 부분들이 사실은 행정청과의 갈등입니다. 각종 인허가라든지 이런 모든 것들에 있어서 갈등이 생기거나 그것과 관련돼서 소송이 걸리게 된다면 사실은 그 과정에서 법률분쟁으로 수년을 허송세월을 하게 되거든요.

그런데 이 건 같은 경우에는 원칙적으로 의결권이나 이런 것들 대부분을 성남도시개발공사가 가지고 있는, 어떻게 보면 사업 시행에 대한 인허가권을 가지고 있는 곳이 사실상 참여한 곳이나 마찬가지. 공사와 기관은 구분되기는 하지만요. 그렇기 때문에 그런 리스크가 굉장히 낮은 상황이었고요. 토지 자체의 입지라든지 여러 가지 면에서도 사업성이 굉장히 높은 상황이었습니다.

사실은 많이 지나서 지금은 우리가 이걸 정치적인 관점으로 보지만 자본시장에서는 이 당시에서는 굉장히 화제가 됐던 게 은행이나 증권사들이 여기에 직접 참여하는 것들에 대해서 화제가 됐었습니다.

왜냐하면 보통 은행들은 PF대출이라고 해서 안정적인 담보대출만 하는 것이지 구체적으로 사업에 직접적으로 자기 자금이 들어가지 않거든요.

그렇다면 것은 자본시장에서 이 사업의 안정성과 수익성이 굉장히 높게 보장돼 있다라는 평가가 있었습니다. 자본시장 내부에서 일종의 평가였고요.

그렇다면 첫 번째 쟁점인 이 사업에 관한 수익성이 굉장히 높게 기대될 수 있고 예상이 된다는 것들은 어떻게 보면 크게 논쟁이 안 될 수도 있다고 생각합니다.

당시. 그런데 그렇다면 그런 경우에 공공이 아니라 민간이 참여한다면 그 민간사업자로서도 굉장히 안정적이고 높은 수익을 가져갈 수 있었을 것입니다. 그러면 이 민간을 누구를 참여하게 할 것이냐는 굉장히 중요한 소위 말해서 이권이 되는 거겠죠.

[앵커]
공정한 경쟁을 통해서 참여시켜야겠네요?

[김성훈]
그렇죠. 그 부분들이 어떻게 이루어졌는지가 결국은 이번의 의혹이 어떻게 더 진행되는지에 대한 변곡점이 될 것으로 보입니다.

[앵커]
그런데 이 사안은 성남시의회가 나름대로 감사를 할 수 있어요. 왜냐하면 거기 성남개발공사가 들어가니까. 그런데 성남개발공사가 50%를 투자했는데 왜 이렇게 배당금을 조금 받았냐. 그래서 계약서를, 화천대유라는 회사와 계약서를 공개하라. 그렇게 요구하고 있는데 아직 공개하지 않고 있다면서요?

[김성훈]
그래서 그 부분에 대해서는 저희가 한번 어떻게 보면 추측을 해 봤을 때 단순하게 산술적으로 봤을 때는 50%의 지분을 가진 곳에서 50%의 배당금을 다 받아가는 게 맞습니다.

그런데 만약에 그렇지 않다면 이럴 가능성이 있죠. 수익에 따라서, 지분에 따라서 배당을 하는데 이렇게 A, B, C로 나누자면 기대되는 수익이 예를 들어서 1조가 있는데 1조보다 낮은 경우에는, 그런 경우에는 50%, 5000억을 무조건 도시개발공사로 귀속시키도록 하는 계약은 있고.

[앵커]
특별한 계약을 맺었을 것이다.

[김성훈]
아마 우선주, 보통주 얘기를 거기서 하는 것 같고요. 그게 아니라 만약에 그런데 2조가 넘어가는 경우, 이런 경우에는, 그런 경우에는 그 수익에 대해서 이 자산운영위가, 시행의 주체가 되는 민간 쪽에서 더 많은 걸 가져갈 수 있는 옵션에 대한 계약이 나와 있을 가능성이 있습니다.

그래서 소위 말해서 그렇게 성과 보수로 어떻게 규정을 했든 아니면 초과이익이 발생할 경우에 거기에 대한 배당 비율을 다르게 정했든 그런 부분들이 있기 때문에 금액과 비율이 안 맞을 가능성이 있다. 다만 구체적으로 그것을 보려면 해당되는 계약서 내용을 정확하게 볼 필요가 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 수익이 높을 것을 예상했기 때문에 누구를 선정하는가도 중요한 과정을 봐야 된다라고 설명을 해 주셨는데 화천대유가 포함된 컨소시엄이 우선협상자로 선정이 되면서 사업계획서를 접수한 지 하루 만에 바로 허가를 받았거든요. 이렇게 빨리 지정이 될 수 있느냐, 이런 지적도 있거든요.

[김성훈]
거의 없지 않을까 싶습니다. 물론 당시의 배경들을 봐야겠지만 우선협상대상자라는 건 기본적으로 사업시행권에 대해서 우선적으로 선정했다라는 이야기가 되는 건데요.

더 중요한 것은 우선협상대상자의 선정 통보가 아니라 과정에 있을 겁니다. 사업계획서에 그렇다면 이 A회사 말고 B, C, D, E가 누가 있었는지. 소위 말해서 경쟁자가 누가 있었고 어떤 경쟁이 벌어졌고, 무엇보다 그중에서 여기를 선정한 이유가 무엇인지를 사실 설명을 해야 하는 거죠. 만약에 그 부분이 없다라고 한다면 당연히 문제가 될 수 있는 사안이라고 보입니다.

[앵커]
당시 성남시장이었던 이재명 지사가 어제 긴급 기자회견을 열어서 대장동 사업은 사실은 모범사업이다. 민간 개발 특혜 사업을 막고 실제로 공공개발을 함으로써 5500억 원을 시민 이익으로 환수한 사업이었다라고 이야기하고 있습니다. 이재명 지사의 주장은 어떻습니까?

[김성훈]
일단 모범사업의 의미 정의가 분명하게 돼야 될 것 같은데요. 사실은 두 가지 면에서 모범적인 사업이다라고 생각을 합니다.

첫 번째로는 이 사업의 추진 과정이나 최종적인 과정에 있어서 소송이나 여러 가지 지체 없이 빠르게 잘 이루어졌습니다. 여러 가지 법적 분쟁 없이 깔끔하게 이루어졌다. 그건 굉장히 좋은 의미에서 모범사업이라고 볼 수 있고요.

두 번째로는 그 금액과 관련돼서 결국 공공에게도 전체적인 이익의 상당 부분들이 들어갔다는 부분에 있어서도 모범적이라고 볼 수 있습니다.

다만 우리가 문제 제기를 하는 것은 공공 혜택 5000억이라는 돈이 환수가 된 것이라든지 아니면 사업 시행과정에서 잡음이 별로 없이 잘 이루어졌다는 것이 문제 제기가 되는 게 아니라 결과적으로는 이 사업으로 인해서 상당한 엄청난 큰 이익이, 지금 보도된 내용에 따르면 수천억이라는 이익이, 특정 민간, 정확하게는 특정 사람들한테 돌아갔는데 이 과정이 왜 이루어져 있고 무엇 때문에 이 사람들이어야 했고 왜 이렇게 큰 이익이 보장될 수도 있고 기대될 수 있는데 이런 부분들을 이렇게 소수의 사람들이 많이 가져갈 수 있는 사업구조로 짰는가. 그게 사실 핵심적인 질문이어야 하고요.

그 질문에 대한 대답이 돼야 하는 게 이 사업 자체가 모범적인 사업과는 또 별개의 논점이 아닌가라는 생각이 듭니다.

[앵커]
알겠습니다. 대장동 개발의 여러 의혹들, 쟁점 또 풀어야 할 과제까지 아주 자세히 짚어주셨습니다.

김성훈 변호사와 함께했습니다. 잘 들었습니다.