[굿모닝경제] 또 꿈틀대는 집값...주택 공급 대책 '초읽기'

■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 유혜미 교수 한양대학교 경제금융대학

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.


[앵커] 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께합니다.
교수님, 어서 오세요. 먼저 부동산 상황부터 짚어보겠습니다. 최근 들어 부동산 거래가 늘어나며, 수도권을 중심으로 집값이 회복세를 보인다는 소식을 저희가 여러 차례 전해드렸는데요. 실제로 수도권 아파트 최고 가격이 직전 최고점의 85%까지 도달했다고요?

[유혜미]
그렇습니다. 부동산 가격 전고점이라고 하면 2021년 하반기를 주로 드는데요. 2021년 하반기에서 2022년 상반기까지 이루어진 거래 중에서 최고가 거래의 평균 가격을 살펴봤더니 서울은 한 12억 7000만 원 정도 되거든요. 그런데 이것을 올해 이뤄진 최고가 거래 평균 가격하고 비교해 봤더니 이게 한 11억 2000만 원 정도 돼서 전고점의 85% 정도로 회복했다는 건데요. 이 전고점을 회복한 정도가 서울 내에서도 지역별로 격차가 있고요. 그다음에 서울과 지방에도 격차가 있는데 이 격차가 벌어지는 것이 우려스러운 부분이라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
저희가 조금 전에 속보가 들어와서 잠시 이 속보 전해 드리고 이어가도록 하겠습니다. 단식 19일째를 맞은 이재명 더불어민주당 대표가 건강 악화로 병원으로 이송될 것으로 보인다라는 소식이 들어왔습니다. 어제가 단식 18일째였습니다. 구급하가 출동하기도 했었는데요. 이 대표가 강하게 거부해서 그대로 구급차가 철수하기도 했습니다. 결국에는 건강 문제로 이재명 더불어민주당 대표가 단식 19일째, 바로 오늘입니다. 병원으로 이송이 될 것으로 보인다라는 소식이 들어와 있습니다. 잠시 뒤에 저희가 또 추가 소식 들어오는 대로 계속해서 전해 드리도록 하겠습니다.

[앵커]
교수님, 다시 한 번 부동산 이야기를 나눠보면 설명을 해 주셨지만 수도권 안에서도 부동산 가격을 보면 지역별로 편차가 큰 것 같더라고요. 용산구, 강남구, 종로구 같은 경우는 회복세를 찾아가고 있는 것 아닌가 싶은데 노원구, 도봉구, 동대문구는 격차가 많이 벌어져 있는 것 같더라고요. 이게 이유가 있을까요?

[유혜미]
그렇습니다. 지금 용산구나 강남구 같은 경우는 전고점 대비 90% 이상 가격이 회복됐는데요. 말씀하신 도봉구라든지 다른 지역들은 80% 선에서 회복된 수준입니다. 격차가 서울과 지방 간 격차까지는 아니더라도 상당히 수도권 내에서도 격차가 벌어지고 있는데요.
아무래도 가격이 회복세가 더 두드러진 그런 지역들은 공급 대비해서 수요가 굉장히 탄탄한 지역들이겠죠. 수요가 탄탄한 이유들은 아무래도 그 지역의 인프라가 굉장히 잘 갖춰져 있고 개발 호재가 있다든지 아니면 교통이 편리하고 일자리가 몰려 있다든지 하는 그런 요인들이 있을 거고요. 여기에 이런 지역들은 대체로 밀집도가 굉장히 높아서 추가적으로 신규 주택이 공급될 여지가 크지는 않습니다. 그래서 그런 부분들을 고려할 때 공급 대비 수요가 굉장히 탄탄하게 몰려 있으니까 이런 핵심지를 중심으로 해서 일단 주택가격 상승세가 더 두드러지게 나타나고 있는 모양새라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
결국 부동산 시장의 양극화가 눈에 보이는 것 같은데 이런 상황이 부동산 시장 전반으로 확대돼서 추세적인 오름세로 이어질 가능성도 있습니까?

[유혜미]
그럴 가능성도 있기는 하지만 시간이 걸릴 것으로 생각됩니다. 추세적으로 모든 부동산이 다 반등을 하기 위해서는 아무래도 지금 여러 가지 시행되고 있는 대출규제도 더 완화돼야 될 것이고요. 그다음에 현재 고금리 수준에 머물러 있는 금리도 더 내려와야 될 것이고요. 거기에 공급도 더 확대가 된다면 , 공급은 그대로 있다고 하더라도 수요는 계속해서 회복되려면 이런 자금 공급이 더 원활해져야 할 텐데요. 그렇다고 하더라도 수도권과 지방 간의 격차 내지는 서울에서도 지역 간의 격차는 앞으로 당분간 계속해서 지속될 것으로 생각이 됩니다.

[앵커]
일단 부동산 시장이 이렇게 들썩이니까 정부가 추석 전에 대책을 마련하겠다라고 이야기를 했는데 여기에 어떤 내용이 담길까요?

[유혜미]
일단 공급 확대에 초점을 두고 대책을 마련하고 있다고 지금 알려져 있습니다. 그 이유는 최근에 가계대출도 증가세로 돌아서고, 주택가격도 계속해서 상승하게 된 배경에 주택 공급이 줄어드는 것에 대한 우려가 있다고 보기 때문인데요. 올해를 지난해 상반기하고 비교해 보면 주택 착공실적은 50% 이상 하락을 했고요. 그다음에 주택 인허가 실적도 30% 가까이 하락을 했습니다. 이 얘기는 앞으로 수년 내에 주택공급이 많이 위축될 수 있다는 얘기거든요. 그러면 주택공급이 줄어든다는 전망이 나오면 사람들은 앞으로 주택 가격이 더 오를 거니까 미리 사야겠다 하는 생각을 할 수밖에 없죠. 그래서 정부가 주택공급 대책으로 크게 두 가지 정도를 준비하고 있다고 알려져 있는데요. 첫 번째는 건설사들을 위한 금융 지원책입니다. 최근에 부동산 프로젝트 파이낸싱이 부실화되면서 자금 조달이 원활하지 않은 측면이 있어서 부동산 프로젝트 파이낸싱이라든지 건설 사업들에 대해서 자금 조달이 원활히 이뤄질 수 있도록 금융 지원책을 발표할 예정이고요. 이것 이외에 비금융 규제완화라고 해서 3기 신도시를 좀 더 빨리 분양할 수 있도록 여러 가지 규제를 완화한다든지 아니면 주택공급을 가로막고 있는 재건축 초과이익 환수제나 아니면 실거주 의무, 그걸 완화하는 법안들이 사실 국회에 계류 중인 것들이 있거든요. 그래서 이런 법안들이 빨리 처리될 수 있도록 촉구를 한다든지. 하지만 본격적으로 굉장히 많은 양의 신규 주택이 공급될 거라는 대책이 포함될 가능성은 크지 않습니다. 그래서 얼마나 실효성이 있을지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
이 부동산이 금융시장과 밀접하게 관련이 있는데 금융당국이 특례보금자리론을 축소하는 등 지금 가계대출 억제하기 위한 대출을 내놓고 있지만 증가세는 좀 꺾이지 않고 있는 것 같아요.

[유혜미]
그렇습니다. 이번에 가계부채 관리 방안을 발표했습니다. 여기에 몇 가지가 포함돼 있는데 아까 말씀하신 특례보금자리론을 더 이상 공급하지 않겠다고 했는데요. 그런데 이 부분이 그렇게 실효성이 있을지 모르겠습니다. 왜냐하면 특례보금자리론은 올해 공급 목표 한도액을 이미 95%까지 채운 상황이거든요. 그래서 한 5% 정도 남은 한도를 더 이상 공급하지 않는다고 해서 이 부분이 자금 조달을 크게 죄는 그런 효과는 별로 없을 것으로 생각되고요. 여기에 50년 만기 주택담보대출을 그 대출액을 산정할 때 최대 40년까지를 만기로 계산을 하는 등 해서 좀 대출 한도를 조이는 대책들이 나오고 있기는 한데요. 아까 말씀드렸다시피 자금줄을 차단하는 효과가 있기는 하겠지만 문제는 공급이 늘어나야지 사람들의 집값 상승에 대한 기대가 꺾일 텐데 이런 부분에 대해서 실효성 있는 대책을 내기가 어려운 상황이기 때문에 그 부분이 앞으로도 집값 상승을 얼마나 건드릴 수 있을지 그 부분에 관심이 집중되고 있는 상황입니다.

[앵커]
그런가 하면 지금 금융권 예금 유치 경쟁도 다시 가열되고 있다고 하더라고요. 연 4% 정기예금이 다시 등장했다고 하는데 예금금리가 높아지는 걸 우려하는 목소리도 나오더라고요. 이게 어떤 이유 때문인 건가요?

[유혜미]
예금 금리가 높아지면 대출 금리도 따라서 올라가기 때문인데요. 이 예금 금리가 올라가는 이유가 무엇인가 하니, 작년 이맘때쯤에 레고랜드 사태가 있었지 않습니까? 그때 회사채 시장이 굉장히 불안에 휩싸이면서 은행채가 우량채라서 자금을 전부 다 흡수한다는 우려 때문에 금융 당국에서 은행채 발행을 자제를 주문했었거든요. 그래서 은행채로 자금을 조달하지 못하니까 은행에서 수신 경쟁을 벌인 거죠. 그래서 예금금리를 높게 제한함으로써 자금을 조달하는 방법을 사용했었는데요. 그때 당시에 많이 조달했던 자금이 정기예금으로 조달한 것인데 이게 대체로 1년 만기 정기예금을 많이 드시니까 만기가 곧 도래를 하게 됩니다. 그러면 이 자금이 또 은행에서 이탈할 수 있으니까 이탈하지 않도록 은행이 다시 또 예금 금리를 높이려고 하는 건데요. 은행은 대출을 위한 자금 조달을 하기 위해서 예금을 한 60~70% 정도 활용을 합니다. 그러니까 예금 금리가 높아진다는 것은 은행들이 자금을 조달하는 비용이 올라간다는 것이고 비용이 올라가니까 당연히 자금을 운용할 때 높은 금리를 적용하게 되는 것이죠. 따라서 순차적으로 대출금리가 상승하는 것으로 이어지니까 대출금리가 올라가면 원리금 상환부담이 높아지고 따라서 가계들의 소비가 다시 또 위축돼서 경기 회복의 발목을 잡을 수 있는 그런 점이 우려가 된다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
이번에는 국가 채무 관련된 얘기를 나눠보겠습니다. 지금 국민 1명이 책임질 나랏빚이 2200만 원에 육박했습니다. 10년 만에 2배가 넘게 늘어난 건데요. 이렇게 1인당 갚아야 되는 국가채무가 빠르게 증가한 배경에는 뭐가 있습니까?

[유혜미]
일단 국가채무가 늘어난 배경은 재정지출이 많이 늘어난 것이 있겠죠. 그래서 지난 코로나 위기 때 같은 경우에는 국민들에게 재난지원금도 지급하고 소상공인들에게도 금융 지원을 하고 또 이것뿐만 아니라 방역이라든지 여러 가지로 재정 지출이 늘어날 환경이 되었었죠. 그래서 재정 지출이 많이 늘어나면서 국가채무가 늘어난 부분도 분명히 있고요. 그런데 여기에 덧붙여서 인구 고령화가 계속해서 진행되고 있습니다. 인구가 계속해서 고령화된다는 것은 고령 인구를 대상으로 한 복지 재정 지출 수요가 늘어난다는 것이고요. 반면에 은퇴자가 늘어나니까 경제 활동 인구는 줄어들면서 세수는 덜 걷힌다는 것이거든요. 따라서 여태까지도 상당히 빠르게 국가채무가 늘어나게 됐는데요. 이 부분이 앞으로도 계속 지속될 것으로 예상된다는 것이 더 우려되는 점입니다.

[앵커]
앞으로도 지속되는 게 우려된다고 얘기해 주셨는데 결국은 미래세대가 그 부담을 지게 되는 거잖아요. 그러면 빚을 줄이고 재정건전성을 높일 수 있는 방법은 뭐가 있을까요?

[유혜미]
일단 GDP 대비 국가채무가 중요한 것인데요. 국가채무의 절대값 자체를 줄이는 건 상당히 어렵습니다. 아까 말씀드렸다시피 고령화가 계속 진행되고 있기 때문에 다른 것을 아무것도 하지 않는다고 하더라도 자연적으로 국가채무가 늘어날 수 있는데요. 그래서 관건은 국가채무가 늘어나는 것 자체를 막을 수 없겠지만 그래도 GDP보다는 늘어나는 속도를 조금 늦추는 것. 그래서 GDP 대비 국가채무 비율을 조금 낮추도록 하는 것을 목표로 해야 될 텐데요. 현재 정부는 재정건전성을 강화하기 위해서 재정적자폭을 GDP의 3% 이내로 관리하겠다고 발표했습니다. 재정적자를 조금 줄이게 되면 그 재정적자를 메우기 위해서 국채를 발행할 필요성도 낮아지기 때문에 국가채무를 늘리는 속도를 낮출 수 있습니다. 그래서 불필요한 재정지출은 걷어내고 가장 필요한, 꼭 필요한 부분 위주로 재구조화하고 그리고 세수를 더 걷기는 사실 세율을 올리거나 하는 건 조세저항에 부딪힐 수 있기 때문에 상당히 어려운 문제거든요. 결국에는 재정지출을 필요한 부분 위주로 재구조화하면서 재정건전성을 높이려는 그런 노력을 지속하는 것이 국가채무의 증가 속도를 늦추는 데 가장 중요한 부분이라고 할 수 있겠습니다.

[앵커]
이번 주 주요 경제 일정도 짚어보겠습니다. 현재 시간으로 오는 19일부터 20일에 미국 연방공개시장위원회 FOMC 회의가 있을 예정인데 아무래도 기준금리 동결이 유력하게 전망이 되죠?

[유혜미]
그렇습니다. 기준금리 동결은 거의 기정사실이라고 보시면 되겠고요. 그런데 이번에 가장 중요한 것은 이번 기준금리를 어떻게 운영할 것인지보다는 앞으로 11월에 있을 FOMC에서는 어떻게 할 것인지. 그리고 향후 미 연준이 바라보는 경제 전망이나 기준금리의 전망은 어떻게 되는지가 더 중요한 부분이거든요. 왜냐하면 이번에 미 연준에서 경제 전망을 발표를 합니다. 그래서 미 연준 인사들이 생각하는 실업률이라든지 GDP 성장률이라든지 또 기준금리 전망들을 2026년에 대해서까지 발표를 하게 되는데요. 우리가 흔히 점도표라고 부르는 거죠. 그래서 이 점도표를 보면 앞으로 미 연준이 기준금리를 어떻게 운용할 거고, 고금리가 얼마나 지속될 것인지에 대해서 조금 더 강한 힌트를 얻을 수 있기 때문에 그런 면에서 FOMC 결과가 더욱 주목되고 있습니다.

[앵커]
그리고 또 20일에는 중국이 1년물과 5년물 대출 우대금리 LPR을 발표하는데 이 LPR이 정확히 뭐고 어떻게 발표될 것으로 전망되는 건가요?

[유혜미]
이 LPR이라는 것은 대출은행인데요. 이게 인민은행이 발표하는 기준금리 격이라고 보시면 됩니다. 그래서 한국은행이나 미국이 발표하는 기준금리처럼 인민은행은 대출우대금리를 통해서 통화 정책의 방향을 결정을 하는데요. 얼마 전에 인민은행이 지준율을 인하했습니다. 그래서 은행들이 더 많은 유동성을 시중에 공급할 수 있도록 했는데요. 사실 기준금리 격인 이 LPR은 더 인하하기가 어려운 측면이 있습니다. 최근에 위안화 확율이 높아지면서 그 가치가 계속해서 절하되고 있는데요. 이 부분이 외국인 자금 유출이라든지 이런 부분을 통해서 중국 경제에 상당한 부담이 되고 있거든요. 따라서 기준금리격인 이 LPR을 더 낮출 경우에 미국과의 기준금리 격차라든지 이것이 확대되면서 자금이 유출될 가능성이 있고 환율도 더 높아질 수 있기 때문에 인민은행으로서는 기준금리격인 LPR을 낮추는 것은 부담스러워할 전망이 되고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 굿모닝 경제 유혜미 한양대 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.