'전세 종말'이 '전세 전쟁' 불렀다, 중개업소 "살다살다 이런 거 처음봐"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 8월 31일 월요일
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

- "1년에 30% 폭등..이게 주식도 아니고 집값이 말이되나요?"
- "문제는 성북 중랑 강서 등 하위구간으로 올수록 정말 피 터진다는 것"
- 지난주 서울 부동산 0.29% 상승..강남서초 하락에도 중랑 0.56%, 성북구 0.55%, 도봉 0.54%, 노원 0.5%, 서대문 0.45% 등 급등
- 비강남권 폭등, 세제개편안 부작용인가?
- '전세 종말'이 '전세전쟁' 불렀다 "전세는 물건 하나갖고 서로 아우성"
- '전세의 종말' 그 많던 전세는 다 어디로 갔을까?
- 23-30년 부동산 중개인들 "씨마른 전세, 살다살다 이런 현상 처음 봐..."
- 월세, 원룸도 월 70만원 깔고가고, 아파트는 월 150만원이 기본
- 2021년과는 다른 점, 그때는 '포모'..상승 열차에 타기위한 초조함에 매수로
- 지금은 '낙오되는 주거불안'으로 매수로 돌아서
- 삼성, 25억이하 5억대출..분당 용인수지 동탄 집값 다시 들썩일 것
- 동탄, 삼성 대출 발표되자 0.54%로 다시 폭등
- 삼성 무주택자 대출정책, 송파 동탄 창동까지 동남권 '셔세권' 집값 즉각적 반응 중

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 주말 사이에 개각이 있었습니다. 우리에게 관심이 가는 것은 아무래도 부동산 세제개편안 그리고 주택 공급 같은 국민적인 관심사가 아닐까 싶은데요. 또 그런가 하면 이재명 대통령이 오랜만에 SNS에 부동산 발언을 내놨습니다. 부동산 이야기, 오늘은 김인만 부동산경제연구소장과 함께 부동산 썰전으로 진행해 보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

◇ 김인만 : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 지난주에 보니까 부동산원 자료가 또 나왔어요. 저 이거 자료 나올 때마다 무서워요, 진짜.

◇ 김인만 : 저는 이제 담담합니다.

◆ 조태현 : 담담하십니까? 지난주에 중랑구, 성북구 이런 비강남권 집값이 또 무시무시하게 올랐던데요.

◇ 김인만 : 그러게요. 서울 전체 평균을 보게 되면 0.29%거든요. 8월 4주차가 0.29%, 8월 3주차가 0.22%니까 평균이 많이 올라갔어요. 많이 올라갔는데 서초구, 강남구는 마이너스입니다. 여전히 서초구가 마이너스 0.05%, 강남구가 마이너스 0.11%니까 강남은 확실히 빠지는 게 맞는 것 같아요. 제가 현장에 가 봐도 급매물이 많이 나왔더라고요. 이게 뭐 급매라고 하기는 좀 그렇지만 아무튼 매물이 많이 나옵니다.

◆ 조태현 : 30억짜리가 25억 원으로 나오고 있는 거네요.

◇ 김인만 : 25억까지는 안 떨어지고요. 한 36억짜리가 34억 정도, 그 정도 수준의 매물들이 많이 나옵니다. 많이 나오는데 일단 살 사람은 없죠. 지금 대출도 안 나오고, 세제개편안이 어떻게 되는지 모르기 때문에 일단 매수자들은 정중동하고 있습니다. 고가 아파트 시장이 조정 되는 건 바람직한데 평균이 올랐잖아요. 평균이 오르면 '나머지는 어디가 많이 올랐다는 거야?'라고 하면 사실 저는 이게 더 문제라고 생각하는데 중랑구가 0.56%예요. 노원구도 0.5% 넘었죠. 서대문구가 0.45%고요. '이렇게 올라도 되나?' 싶은데, 사실 우리 강남은 우리가 신경 안 써도 되는 시장이잖아요.

◆ 조태현 : 못 가니까.

◇ 김인만 : 어차피 못 가니까. 그런데 강북 보게 되면 성북구가 0.55%네요. 중랑구가 0.56%, 도봉구가 0.54%, 노원구 0.54%. 이것도 속도가 너무 빨라요, 지난 주말.

◆ 조태현 : 0.5가 넘는 곳이 총 7곳이에요. 강서구, 서대문구...

◇ 김인만 : 그런데 이게 변화 속도가 계속 0.5였으면 괜찮은데 8월 3주차가 0.4%, 0.3%였다가 툭 튀어 올랐단 말이에요. 그러면 결국에는 세제개편안의 부작용 효과가 이제 본격적으로 등장하는 것이 아닌가라는 우려가 나오죠. 중랑구도 원래 약세 지역이거든요. 서울에서 크게 주목받지 않는 지역인데 이들 지역이 집값이 0.5%면 폭등이에요, 이 정도면. 계속 폭등 양상이 이어지고 있다는 얘기는 일단 전월세는 사실 뭐 전쟁이더라고요, 얘기 들어보니까. 서로 아우성이고 물건 하나 가지고 지금 전쟁하고 있고, 앞 팀이 먼저 보고 계약해버리고 이런 상황이 계속 반복이 되고 있기 때문에 저는 좀 심각한 상황이다. 우리가 강남만 보지 말고 이 외곽, 우리 서민들 주거 안정...

◆ 조태현 : 강남 별로 안 중요하죠.

◇ 김인만 : 아니, 어차피 못 가니까요. 어차피 가지도 못하는 거, 저는 뭐 연예인들 생활에 크게 관심이 없습니다. 그냥 내 삶, 내 친구, 내 주변 사람들이 잘되면 좋겠는데 그렇지가 않기 때문에 지금은 상당히 위기 상황이라는 말씀드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 한 주에 0.56%면은 연 복리로 했을 때 30%가 조금 넘습니다. 30%가 1년에 오른다는 건...

◇ 김인만 : 이게 주식도 아니고 집값이 이게 말이 되나요?

◆ 조태현 : 1년에 30% 오른다는 건 굉장한 폭등세니까요.

◇ 김인만 : 10억짜리가 13억인데 이게 평균이잖아요. 그래서 사실은 평균이 이 정도 오른다는 얘기는 우리가 일반적으로 생각하는 역세권에 학교가 있고 좀 살 만한 아파트는 훨씬 더 많이 올랐다. 안 오르는 아파트도 있기 때문에, 반 평균이 80이라고 해서 잘하는 애들은 95점, 못하는 애들은 60점이 나오기 때문에 평균의 함정에 빠지면 안 됩니다. 실제로는 훨씬 더 심각하다는 거죠.

◆ 조태현 : 그런데 아까 조금 전에 소장님께서도 언급을 해 주셨지만 지금 전세는 더 큰 문제잖아요. 제가 지금 KB 부동산 통계로 쭉 보니까요, 이재명 정부 출범 이후에 전세수급지수가 대부분 30%, 30포인트, 이정도 이상은 다 올랐더라고요. 어마어마하게 가파르게 오르고 있는데요. 현장 상황은 어떻습니까?

◇ 김인만 : 전세는 이제 뭐라 그럴까요? '종말', '소멸' 단계라는 표현을 쓰고, 최근에 KBS하고 MBC에서 다큐멘터리가 나왔는데 둘 다 주제가 똑같습니다. 전세 종말에 대한 주제가 나왔는데 그 다큐멘터리 한번 보면 좀 심각성을 우리가 더 깨달을 수는 있는데, 없어요. 일단 전세는 매물이 없습니다. 매물이 있어야 우리가 가격을 협상하는데 이건 협상의 문제가 아니라 일단 매물이 씨가 말랐기 때문에 그 많던 전세가 어디 갔는지...

◆ 조태현 : 협상 자체가 불가능한 그런 상황 아닌가요?

◇ 김인만 : 뭐가 있어야 협상을 하죠. 그래서 부동산 사장님들도 20년, 30년 하시는 분들도 '이런 현상은 처음 본다'라고 얘기할 정도로 이거는 일시적인 현상도 아닌데, 이제 또 가을 이사철이잖아요. 이사철까지 겹쳐 가지고 최악의 상황이 될 것 같아요. 그리고 요즘 또 결혼도 많이 하는데 그럼 이제 월세로 가야 되잖아요. 월세 가격은 또 왜 이렇게 오르는지. 너무 빨라요. 150만 원짜리가 250만 원 가고, 이제 원룸도 기본 안 좋은 것도 70만 원은 이제 기본 베이스로 까니까. 아파트는 이제 150만 원, 그냥 강북의 아파트도 이제 월세 150만 원, 200만 원 기본 준비를 하고 들어가야 되는데, 아니 월급 얼마 받는다고 월세를 200만 원, 250만 원 내버리게 되면 생활이 안 되죠. 그래서 지금 발을 동동 굴리고, 그래서 집을 사는 거예요.

◆ 조태현 : 어쩔 수 없이.

◇ 김인만 : 그러니까 이게 2021년하고 좀 다른 게 그때는 이제 포모(FOMO)가 와서 '야, 지금 안 사면 너 벼락거지 돼. 상승 열차에 너 못 타면 안 돼.' 이런 분위기. 그러면 그때는 뭔가가 내가 이 상승 열차에 타기 위한 약간 조바심...

◆ 조태현 : 대안은 있었지만 포모 때문에 매수를 했다.

◇ 김인만 : 그때는 초조한 마음으로 이 상승 열차에 타겠다는 거고, 지금은 상승 열차가 아니라 아예 그냥 낙오되는 주거 불안 때문에 어쩔 수 없이 사는... 그래서 저는 지금 사시는 분들 얘기 들어보게 되면 집값이 뭐 몇 억이 올라가고 그런 게 문제가 아니에요. 최근에 상담하다 보면 지금 불안해서, 내가 주거가 안 되니까 내 돈에 맞춰서 내 생활을 안정할 수 있는 그런 집을 찾기 위한 노력이니까, 이거는 생존 전략으로 봐야지 투자 전략은 아닌 것 같습니다.

◆ 조태현 : 제가 임장을 다녀온 곳이 있었는데 얼마 전에 갔을 때랑 지금이랑 월세가 2배 차이가 나더라고요. 깜짝 놀랐어요, 취재차 갔던 건데.

◇ 김인만 : 이제 집값도 올라가잖아요. 얼마 전에 보니까 아시는 분이 자기 조카가 집을 구한다고 해서 강서구에 소형 아파트 17평짜리인데, 8억 6천이랍니다. 그래서 구축인데 '야, 이게 17평이 8억 6천이 맞아?' 그래서 가격 실거래 가격을 확인하니까 올 초에 6억 7천이더라고요.

◆ 조태현 : 그게 벌써...

◇ 김인만 : 이게 8억 6천이니까 몇 퍼센트 올랐어요? 그러니까 이렇게 본다면 벌써 상반기 말 대비 30% 이상입니다.

◆ 조태현 : 30% 넘네요, 진짜 오름폭이.

◇ 김인만 : 그런데 더 올라갈 가능성이 높다는 거니까 진짜 심각한 거죠. 그래서 이게 하위 구간으로 내려올수록 정말 피 터집니다.

◆ 조태현 : 더 걱정하는 분들도 있는 게 지금 서울 주로 말씀을 드리고 있는데 서울만이 문제가 아니고요. 지금 삼성전자가 9월부터 무주택 임직원에게 연 1.5%로 5억 원까지 대출해 주겠다고 해요. 매매가 이게 25억 원 이하, 84제곱미터 이하로 국한이 된다고 해요. 그렇다면 생각나는 지역이 딱 동탄 이쪽이 되는 거잖아요. 소위 말하는 셔세권 이쪽이 되는 건데, 맞습니까?

◇ 김인만 : 동탄이 이번 주 껑충 올랐죠. 지난주가 0.12%였거든요. 대출 발표되자마자 저는 이거 보고 '와' 이랬는데, 0.54%로 올랐습니다, 일주일 만에. 대출이 이제 나오잖아요. 5억까지 나오는데 금리가 1.5%밖에 안 됩니다. 이번에 또 금리 올랐잖아요. 그래서 은행 가면 이제 한 5% 줘야 되거든요, 대출 금리가.

◆ 조태현 : 지금 상단은 7% 넘었어요.

◇ 김인만 : 상단은 7% 벌써 넘었고, 1.5%면 사실상 그냥 공짜 대출이잖아요. 저도 이거 받고 싶은데 어떻게 삼성전자가 저 좀...

◆ 조태현 : 이 금액이면 일단 무조건 받아야죠.

◇ 김인만 : 이거는 뭐 공짜 대출입니다. 그런데 금액도 집값이 25억 아래, 기준을 또 정해줬어요. 정부가 가이드라인을 준 것 같은데, 그럼 25억 아래의 집은 굉장히 피 터지죠. 차라리 저는 삼성전자에 거주하시는 분들 중에도 돈 좀 있는 분들 있잖아요. 그런 분들은 가격 기준 안 정해주게 되면 30억도 사고 35억도 샀으면 좋겠어요. 왜냐하면 수요가 좀 분산돼야 되는데 최대 25억 원 이하라고 하면 갈 데가 25억 원 아래 아파트로 찾으니까 분당이나 용인 수지나 동탄이나 이런 지역들로 수요들이 또 더 집중할 수밖에 없으니까요. 동탄 신도시가 다시 또 주춤해지다가 0.12까지 내려왔는데 다시 또 폭등을 합니다. 이거는 파급 효과가 이것도 유동성이잖아요. 결국에는 단기간 유동성이 또 늘어나겠다. 동남권부터 해서 또 셔틀버스가 많이 다녀요. 삼성하고 하이닉스는 강북의 도봉구 창동까지도 다니거든요.

◆ 조태현 : 수도권은 다 다닌다고 봐야죠.

◇ 김인만 : 수도권 다 다닙니다. 그래서 저는 이게 또 한 번 영향을 줄 수도 있겠다. 하지 말라고 할 수는 없는데, 저는 차라리 성과급도 많이 받는데 좀 비싼 집을 사라고 했으면... 안 그래도 서민들 지금 중랑구 집값 올라가고, 노도강 집값 올라가고, 동탄 집값 올라가는데 이 구간에 또 들어오니까요. 이걸 기다렸던 것 같아요, 성과급 나올 때까지. 그러다 나오니까 즉각적으로 반응을 하고 있습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)