[더뉴스] 3분기 가계 빚 '사상 최대' ...공시가격 현실화, 경제에 미칠 영향은?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 김광석 한양대 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
지금 국토교통부의 발표 내용 들으신 대로 내년부터 적용될 부동산 공시가격 현실화율. 일단 동결하기로 한 거죠. 그러면 69%가 되는 것 같습니다. 올해 3분기 가계 빚도 14조 원가량 늘면서 사상 최대 기록했죠. 고금리에 주택담보대출 계속 늘고 있어 걱정인데요. 전문가와 함께 짚어볼까요?

[앵커]
관련해서 김광석 한양대 겸임교수와경제 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요. 안녕하세요. 국토교통부 발표 내용이 있었습니다. 공시가격 현실화율을 조금씩 현실화하겠다는 게 정부 계획이었는데 일단 동결하기로 했네요.

[김광석]
그렇습니다.

[앵커]
그럼 몇 퍼센트가 되는 거예요?

[김광석]
69%가 2020년 기준의 현실화율이었는데 그걸 계속 동결하겠고 24년의 경우에도 역시 69%를 계속 유지해 나가겠다. 변화를 안 주겠다.

[앵커]
21년, 22년, 23년, 24년 그러면 4년간 동결되는 거네요?

[김광석]
그렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
교수니, 저희 정부 발표를 듣고 왔는데 공시가격이 뭔지 공시가격 현실화율 한다는 것이 뭔지 그것부터 알려주시죠.

[김광석]
그런데 이 공시가는 재산세를 부과한다든가 아니면 연금을 제공한다든가 아니면 국가의 행정적인 관점에서 공시가를 정해 놔야 그것에 맞는 재산세를 부과하고 할 수 있지 않겠습니까? 그래서 국가 행정적인 차원에서 매년 정하는 가격이 공시가격이고 실거래 가격은 우리가 거래하는 가격인데. 그런데 실거래가격은 올랐다 떨어졌다 하잖아요.

그런데 결과적으로 공시가랑 안 만날 수가 있겠죠, 계속 오른다면. 그러면 그 오른 실거래가보다 공시가격이 아직 못 미치니까 실거래가에 맞춰서 현실화해 나가겠다. 그래서 결국 현실화율을 높게 적용할수록 실거래가와 가깝게 공시가격을 정하니까 집을 가진 자에게 더 많은 세금을 부과할 수 있는 수단이 될 수 있겠죠.

[앵커]
그런데 이게 원래는 계속 높여나가기로 한 게 문 정부 때 원래 계획이었죠. 그리고 지금 윤 정부도 그걸 이어가기로 한 거였죠. 그런데 동결한 이유는 어디에 있는 겁니까?

[김광석]
일단 목표는 문재인 정부는 90%까지 올려가겠다라는 게 목표였거든요. 그리고 윤석열 정부 같은 경우는 공약에서 80%로 단계적으로 2040년까지 상향하겠다. 이게 어떤 로드맵에 해당됩니다. 왜냐하면 현실화율을 갑자기 끌어올리면 엄청난 세 부담이 있을 수 있고 경착륙이나 연착륙 같은 이상한 일들이 벌어질 수 있으니까 점진적으로 적용하겠다, 이게 계획이었어요.

[앵커]
보니까 윤석열 정부에서는 2040년까지 시세의 80%, 그리고 문 정부에서는 2035년까지 시세의 90%까지 올리기로 한 거군요. 네, 알겠습니다. 로드맵이 각자 다른데 지금 이제는 동결했으니까 이제 69% 지만 만약에 80%로 상향했을 때 그 경우랑 비교해서 세 부담 차이는 얼마나 납니까?

[김광석]
세 부담 차이는 엄청납니다. 그러니까 가격이 만약 동결된다고 해 볼게요, 우리 실거래 가격이. 그러니까 올해나 내년이나 가격이 변함없이 보합이라고 일단 가정을 해 볼게요. 그러면 현실화율이 만약에 69%다, 그러면 결과적으로 우리가 내는 재산세는 큰 변화가 없다고 해석해 볼 수 있겠죠. 그런데 현실화율이 유지된다고 했을 때 가격이 올라가도 재산세는 부담이 더 되겠죠. 어쨌든 가격이 유지된다고 가정하에 먼저 말씀을 드리면. 그런데 여기서 80%까지 올려 잡는다, 그러면 재산세가 굉장히 많이 부담되니까.

[앵커]
2040년까지 80%이기 때문에 한꺼번에 올리겠다는 건 아니고.

[김광석]
한꺼번에는 아닙니다. 점진적으로, 예를 들면 종전 계획이 70대, 70대 중반 그리고 70대 후반 이렇게 점진적으로 올려나가겠다는 게 계획이었는데 그 계획대로 올려잡았다면 세 부담이, 집을 보유한 보유세가 더 가중되는 의미라고 볼 수 있겠죠.

[앵커]
여기에 대해서 여러 가지 해석이 나올 것 같아요. 전문가들은 어떤 의견들을 갖고 있나요?

[김광석]
제가 오는 길에 가격이 상승할 것이라고 보시는 전문가분들 또 하락할 것이다라고 보시는 전문가들.

[앵커]
이게 부동산 가격에도 영향을 미칠 것이다.

[김광석]
양쪽 전문가들의 의견도 들어봤습니다. 들어봐서 제가 말씀을 공유해 드린다면 일단 현 정부의 집값을 어느 정도 수호하겠다. 집값이 안 떨어지게 만들겠다는 의지를 보여주는 것이라고 볼 수 있겠습니다. 왜냐하면 금리가 올라가면 대출하는 부담이 커지고 집을 사기가 부담되듯이 어쨌든 세 부담이 커지면 커질수록 집을 갖고 있어야 될 유인이 사라지는 거거든요.

집을 팔아야 될 유인이 많아지는 거거든요. 결과적으로 이건 수요와 공급에 영향을 미치는 요인이기 때문에. 그러니까 세 부담을 어쨌든 종전의 계획보다는 경감시키겠다는 것은 주택가격에 영향을 미치는 요인이라고 볼 수 있겠고요.
물론 방금 발표에서 국토교통부에서 표현을 했죠. 최근 23년, 24년 경제가 녹록지 않다.

고물가, 고금리, 가계부채 부담 이런 것들이 굉장히 힘든 과정에서 세 부담까지 가중되면 얼마나 힘들겠느냐. 그래서 그런 국민적 부담을 우리가 위로를 해 주는 차원에서 동결하겠다는 뉘앙스로 표현을 한 겁니다.

그런데 역시 갈리겠죠. 왜냐하면 집을 가지고 있는 자에게 세 부담을 경감시키고 집을 갖지 못한 자에게는 집값을 못 떨어뜨리게 만들어서 계속 상승 압력을 줌으로써 더 영원히 가난하게 만드는 양극화를 더 초래하게 만드는 일 아니겠느냐. 이게 현실화하는 이런 정책기조가 결과적으로 집을 많이 가진 자가, 다주택자가 더 많은 세금을 부과하게 함으로써 양극화를 해소하기 위한 움직임도 포함되는데. 그 부분에 대해서 아마 굉장히 큰 반대 의견이 많이 있을 거라고 생각합니다.

[앵커]
교수님, 형평성 말씀하셨는데 현실화율을 높인다고 얘기를 계속했던 게 지역 간에 부동산 시장들 형평성을 좀 높이기 위해서 나온 정책이었잖아요. 그런데 이 부분은 앞으로 해소해야 될 텐데 어떻게 대책을 내놓을까요?

[김광석]
참 형평성이라는 관점에서 예를 들면 이런 거예요. 실거래가가 예를 들어서 10억입니다. 그런데 공시가가 만약에 8억이라고 해 볼게요. 그런데 어떤 집의 경우에는 실거래가가 8억인데 공시가가 10억인 경우도 있겠죠. 그러면 이건 형평성에 어긋나지 않겠습니까? 나는 실거래가 8억짜리 집 사는데 이 집은 10억짜리 집 사는데 오히려 세금을 덜 내네? 형평성에 어긋나잖아요.

[앵커]
같은 아파트 내에서도 다르던데요?

[김광석]
그러니까 그런 식으로 실거래가격에 가깝게 공시가격을 만들어야 형평성에 어긋나는 일을 해소할 수 있고 또 양극화 문제도 해소할 수 있고. 집을 가진 자와 못 가진 자 간의. 여러 가지 면에서 형평성이나 양극화를 해소하기 위한 정책적 목표가 현실화율이라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
집값 안정책 가운데 하나로도 보인다라는 말씀을 해 주셨는데 가계빚 얘기로 넘어갈게요. 지금 3분기 가계 빚 발표, 보니까 또 사상 최대치를 기록했어요. 정부가 대출을 조이고 있는 상황 아니에요. 그런데도 왜 빚이 계속 늘고 있는 거예요?

[김광석]
일단 빚이 늘고 있는 현상을 제가 들여다보니까 전체 가계신용이 늘고 있지만 지금 발표된 것이 가계신용입니다. 그런데 약 1900조에 달하는 가계신용 규모인데 거기서 최근 2분기, 3분기의 가계신용이 어떤 식으로 늘어나나 봤더니 주택담보대출을 중심으로 늘어요. 주택담보대출을 제외한 나머지 대출은 오히려 줄어듭니다. 왜냐하면 고금리 상황이니까 소위 어려운 표현이지만.

[앵커]
고금리 상황에서도 지금 집을 사겠다는 분들이 많은 거예요?

[김광석]
그런 것들이 발견되니까 집 가격이 계속 하락하다가 나름 강보합에 가깝게 올라온 거거든요.

[앵커]
지금 다시 하락하고 있다는데요.

[김광석]
다시 하락하고 있다고 표현하기보다는 관망세에 해당된다고 생각을 해요. 왜냐하면 11월 들어 금리가 다시 올라갔거든요, 시중금리가. 그래서 관망세가 나타나면서 보합에 가깝게 움직인 거라고 볼 수 있고요. 어쨌든 23년 중반 정도부터 집가격의 바닥을 찍고 회복되는, 주로 수도권을 중심으로. 시청자 여러분들께서는 공감하시는 분들이 반, 공감하지 못하시는 분들이 반일 겁니다.

[앵커]
보도도 그렇게 헷갈리게 나오더라고요.

[김광석]
어쨌든 평균 가격으로 보면 전국 평균 아파트 가격으로 보면 23년 중반 7월 말을 기점으로 바닥을 찍고 평균 가격이 조금은 완만하게 상승한 건 사실이에요. 그런 상승하는 흐름을 보면서 주로 많은 투자자들이나 아니면 내 집 마련을 하고자 하는 잠재적인 수요층들이 집을 지금이라도 사야겠다 하는 움직임이 가미되면서 주택담보대출 규모가 늘고 그게 집가격의 상승에 완만한 흐름으로 야기한 것이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같아요.

[앵커]
지금 2분기 연속 늘어난 건데 앞으로는 어떻게 전망하세요?

[김광석]
시중금리를 좀 전망하는 게 제일 좋습니다. 시중금리 전망할 때 파월 얘기가 나오고 옐런 얘기가 나온 만큼 미국 국채금리를 봐야 됩니다. 미국 10년물 국채금리가 아마도 11월 초에 최고치를 기록했던 것을 기억하실 겁니다. 그것이 우리나라의 시중금리에 반영이 돼요. 우리나라는 지금 7연속인가 계속 기준금리를 동결만 해 왔잖아요.

그런데 시중금리는 10월 말, 11월 들어서 오히려 다시 고점을 향해 올라왔거든요. 이게 글로벌 시중금리가 우리 한국 경제에도 영향을 미치는 거거든요. 그러는 과정에서 지금은 또 시중금리가 떨어지고 있어요, 다시 정점을 찍고. 그러면 다시 가계부채가 늘어날 수 있는 그런 구조에 있겠다, 저는 이런 생각을 해 봅니다.

[앵커]
가계부채가 계속 증가하고 있는 것에 대해서 국제기구에서도 계속 경고의 메시지를 보내고 있잖아요. 정부도 대출을 조이고 있고요. 어떻게 해야 됩니까?

[김광석]
일단 주요 국제기구들의 경고를 잠깐 요약해 보면 IMF도 경고했고요. 서너 차례 했습니다. 그리고 IIF, 국제금융협회에서도 경고를 했습니다. 한국 경제 가계부채 위험하다. 또 OECD도 경고했고요. 월드뱅크, BIS. 각종 경제 관련 국제기구들이 공통된 의견을 제시하고 있는데. 한국 경제를 놓고 봤을 때 세 가지 가계부채 문제가 있다.

하나는 절대적인 규모가 GDP 대비 규모가 많다. 두 번째는 증가하는 속도가 너무 빠르다. 세 번째는 상환능력이 떨어지고 있다. 그러니까 상환능력이 중요하거든요. 부채 규모가 늘어난다 하더라도 상환능력이 있다고 하면 아무 문제가 없을 수도 있어요, 해석을 해 본다면. 그런데 상환능력마저 떨어지고 있다. 그래서 가계부채를 우리는 적극적으로 관리를 해야 되는데 답이 나옵니다.

규모를 줄여야 된다. 증가 속도를 둔화시켜야 된다. 마지막 세 번째, 상환능력을 올려놔야 된다. 상황능력은 대체로 이런 겁니다. 분모에 소득을 놓으세요. 가구당 가처분소득. 그리고 분자에 원리금 상환액을 놓으시면 됩니다. 그런데 예를 들어서 가처분소득이 100만 원인데 매월 이자와 원금을 20만 원씩 상환한다. 그러면 채무상환비율이 20%가 되죠.

[앵커]
이런 상황인데 정부가 어떻게 해야 되는 거예요?

[김광석]
지금 말씀드린 채무상환비율로 봤을 때 분모를 탄탄하게 만들고 분자를 줄이는 정책이 필요한 거죠.

[앵커]
정부가 소득을 늘려줄 수는 없잖아요.

[김광석]
그러니까 가장 대표적으로 일할 의지가 있는데 일자리가 없는 경우라고 한다면 공적 일자리를 제공해 주는 노력도 필요하겠고. 그런 것도 한 가지의 수단이 되겠고요. 그러니까 분모를 탄탄하게 만드는 거죠. 혹은 일자리를 추가적으로 원하는 청년들의 경우 일할 기회를 제공하는 중소기업들의 미스매치 현상이 있지만 중소기업들의 일자리 여건을 개선시켜 줌으로써 일할 수 있게 하고 그게 소득을 탄탄하게 하는 거죠. 또 분자에 해당되는 원리금 상환 부담을 좀 경감시키기 위한 금융정책, 이런 것들도 동시에 마련된다면 그래도 가계부채 문제를 해소하기 위한 노력이 될 수도 있지 않을까 생각합니다.

[앵커]
상환능력 떨어진다는 점 말씀해 주셨는데 2030 세대 대출 연체율이 굉장히 크게 늘었더라고요. 그 영향도 있을까요?

[김광석]
그렇습니다. 전체 연체율이 있고요. 그중에 세대별 연체율이 있겠고 아니면 금융기관별 연체율이 있겠고요. 아니면 임금근로자와 자영업자 간의 연체율이 다 다릅니다. 그런데 이중에서 가장 취약한 고리를 해석해 본다면 자영업자의 연체율입니다. 자영업자 연체율이 정말 역사상 정점을 찍으면서 갱신되고 있어요. 그러니까 전체 가계부채 연체율은 0.4% 정도인데 자영업자 연체율은 1.3%에 가깝습니다. 굉장히 높습니다.

그러면 절대적인 가계부채 규모에서, 자영업자가 짊어진 빚 중에. 1.5% 가까운 그 빚은 연체하고 있다, 빚을 못 갚고 있다. 이만큼 자영업자의 부채 문제는 심각한 상황이라고 생각할 수 있습니다.

[앵커]
3분기 가계 빚이 사상 최대인데 국제기구에서도 우려하고 있고요. 그리고 정부가 오늘 공시가격 현실화율을 그대로 동결하기로 했다는 소식 관련해서 김광석 한양대 겸임교수와 얘기 나눠봤습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다.