[뉴스라이브] "집값 풍선효과 근절"...추가 부동산 대책 효과는?

■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 김규정 / NH투자증권 부동산 전문연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
최근 아파트 등 주택가격 상승세가 심상치 않습니다. 이른바 풍선효과로 수도권의 비규제지역까지 현금이 몰리고 있다, 이런 얘기가 나오고 있습니다.

[앵커]
정부가 이 같은 부동산시장 풍선효과를 차단하기 위해 규제지역 내 전세대출과 함께 전입의무 규제를 강화하는 등 추가 부동산대책을 확정했는데요.

얼마나 효과가 있을지 김규정 NH투자증권 부동산 전문연구위원와 함께 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
잠시 뒤에 정부가 종합대책을 다시 또 내놓게 되는데요. 그렇게 되는 이유는 부동산 시장이 움직임이 심상치 않기 때문이잖아요. 지금 현재 상황이 어떻습니까?

[김규정]
작년 11월 이후로 약간의 조정세를 보였던 강남권 고가 아파트 시장의 하락세도 완전히 멈추면서 상승전환이 된 상황이고요.

강남권이 조정을 받을 때도 상대적으로 저렴한 가격 때문에 수혜자들의 흐름이 보였던 경기, 인천 지역 그리고 지방의 일부 미분양이나 신규 아파트 쪽에서 계속해서 갭투자라든가 소액 단타 투자를 하는 투기적인 흐름들이 늘어나는 것으로 파악되고 있습니다.

그러다 보니 정부가 추가적인 규제를 해서라도 이런 고조되는 투자심리를 진정시키려는 대책 준비하고 있다는 얘기가 시장에서는 이미 나왔었죠.

[앵커]
지금 저희가 화면으로 아파트값의 동향을 보여드리고 있는데. 서울의 대표적인 고가 아파트 지역에서 강남 쪽에서 아파트들이 한동안 좀 가격이 빠지는 듯했는데 다시 상승세로 돌아섰어요?

[김규정]
맞습니다. 5월부터 낙폭이 빠르게 줄어들더니 6월 현재는 소폭이기는 하지만 상승 전환이 된 상황이고요.

특히 강남권에 급매물이 대부분 소진되면서 하락요인이 없어졌고 몇 가지 대형 개발호재까지 발표되면서 다시 투자심리가 높아진 상황입니다.

[앵커]
지금 정부에서도 여러 번 부동산 정책을 내놓고는 있지만 이 정책을 통해서 한쪽을 누르면 다른 쪽이 올라가는 이런 효과도 있거든요.

그러다 보니까 지금 수도권지역의 집값이 계속해서 들썩이고 있고 이런 것 때문에 지금 과연 문재인 정부가 부동산값을 잡을 의지가 있느냐. 이런 청원이 국민청권에 올라오기도 했는데 아주 단시간에 많은 호응을 얻었더라고요. 그걸 어떻게 봐야 될까요?

[김규정]
일단 계속해서 굵직한 규제대책을 내놓고 있고 사실 지금 쓰여지고 있는 여러 가지 대출규제나 세금규제들의 강도가 굉장히 높습니다.

그래서 규제적으로는 시장안정 의지가 높다고 볼 수 있겠는데. 아무래도 저금리 상황에서 시중에 풀려 있는 유동성이 너무 많다 보니 또 그리고 코로나 사태에 따른 실물경기 침체 이런 것들이 생각보다 빠르게 조정양상을 보이다 보니 투자심리가 다시 자산시장에서 들끓고 있는 것으로 판단됩니다.

사실상 정부가 계속 규제를 하고 있지만 쉽게 시장이 진정세로 돌아서지 않고 계속 움직임을 보이고 있는 데다 안 좋은 전망은 저금리 유동성 장세 효과가 꺾이지 않는 경우 하반기 계속해서 자산시장 특히 부동산 주택가격의 오름세가 나타날 가능성이 높다는 겁니다.

[앵커]
사실 문재인 정부에서 부동산 가격을 안정시키겠다는 정책적인 의지는 누구도 의심할 수 없는데 그런데 시장에서 그게 먹히느냐 하는 부분이거든요. 왜 부동산 시장이 안정되지 않고 있는 겁니까?

[김규정]
말씀 나눈 것처럼 사실은 시중에 워낙 소위 돈이 많이 풀려 있는 상황인데 투자처가 마땅치 않다 보니 소액투자를 포함해서 부동산 시장에 젊은 20, 30대까지 뛰어들고 있는 상황으로 판단되고요.

또 과거 금융위기 당시에 한 6개월여 정도의 가격조정을 거쳐서 다시 정상화된 후에 상당 기간...

[앵커]
김현미 국토부 장관으로부터 부동산 투기 근절 추가 대책 발표를 함께 들으셨습니다. 다양한 대책이 나왔는데요. 가장 눈에 띄는 것이 일단 투기과열지구 또 규제지역을 크게 확대했네요.

[김규정]
맞습니다. 수도권 그리고 일부 지방에서도 이런 투기지역 흐름이 보이다 보니까 경기, 인천 일부를 제외한 거의 전 지역. 그리고 대전과 청주 상당 지역을 조정대상지역으로 묶었고요.

그리고 경기도와 대전, 인천지역 상당수를 투기과열지구로 묶었습니다.

그렇게 되면 종전에 없었던 대출규제라든가 세금규제 같은 것들이 강화되고 또 조정대상지역에서 투기과열지구로 확대지정된 곳들은 고가주택 대출규제 같은 것들이 더 까다로워지면서 투기수요를 억제하는 데는 효과가 있을 수 있습니다.

[앵커]
그리고 앞서도 저희가 잠깐 언급했습니다마는 이게 지금 유동자금들이 부동산시장으로 몰리다 보니까 여러 가지 투기 의혹들이 일고 있는데 갭투자 역시 이번에 확실하게 막겠다 이런 의지를 밝혔어요.

[김규정]
대출규제와 관련해서 실거주 요건 또 전입요건 같은 것들을 상당 부분 강화했고요.

또 전세대출에 있어서도 종전 9억 원 초과 주택 구매 시에 보증제한 하던 것들을 3억 원 초과까지 대폭 낮춰서 사실상 전세대출 등을 통한 자금마련으로 갭투자를 하기가 상당히 어려워진 상황으로 볼 수 있습니다.

[앵커]
지금 저희가 화면으로 주요 내용을 정리했는데요. 개발호재 인근지역의 토지거래허가구역을 추가 지정하는 방안이 들어가 있고요. 갭 투자 차단을 위해서 주택담보대출 요건도 강화가 됐습니다.

최근 문제가 되고 있는 부동산 법인을 통한 투자를 줄이기 위해서 규제가 강화됐고요. 임대사업자 주택담보대출 조건도 역시 강화됩니다.

재건축 안전진단도 강화가 되면서 앞으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않은 그런 상태가 되는 거 아닌가 하는 우려가 나올 수 있는데요.

이 가운데 일단은 자금수요를 줄이면서 부동산으로 자금이 흘러들어가는 것을 막는 게 주된 방법이 아닌가 싶어요.

[김규정]
일단은 갭투자 같은 것들, 대출을 통한 투자가 비규제 지역에서는 계속 있었기 때문에 1차적으로 비규제 지역을 좀 더 줄인 것으로 볼 수 있겠고요.

또 기존 대출규정에서도 좀 더 실거주 요건이라든가 전입 요건이라든가 금액대에 따른 전세대출보증요건 같은 것들을 강화해서 아무래도 실거주 목적자 외에 대출을 이용해서 다주택 투자를 하거나 하는 것들을 차단하겠다는 목적인데. 이 부분은 일정 부분 효과가 있을 수 있습니다.

그런데 워낙 시중에 또 개인 유동자금을 가진 투자자들이 여전히 적지 않다는 면을 보면 완벽히 차단하는 데는 한계가 있을 수 있고요.

또 하나 상당 지역에 규제지역 설정을 확대하기는 했지만 여전히 비규제지역이 남아 있는 만큼 최근까지 나타났었던 비규제지역으로써의 유동성 풍선효과 같은 것들이 다시 나타나지 않는지 지켜봐야 할 것 같습니다.

물론 정부도 계속해서 이런 지역을 모니터링하면서 추가적으로 규제를 해 나가겠다고는 하고 있는데 일시적으로 한 번에 시장이 안정세로 돌아서기는 쉽지 않을 것 같아서 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그럼 오늘 발표된 21번째. 벌써 21번째 부동산대책인데. 이 대책으로 당장의 어떤 효과가 확 눈에 띄게 드러나기는 쉽지 않다고 보시는 건가요? 어느 정도 효과가 있을 것으로 보세요?

[김규정]
일단 올 상반기에 경기 남부권 그리고 인천지역이 상대적으로 서울지역보다 주택가격이 저렴하기 때문에 새 아파트나 신규 분양시장에서 굉장히 과열양상이 있었고요.

그리고 대전이나 이번에 확대 규제지역으로 들어간 청주나 이런 지역에서 미분양을 대량 구매하는 법인의 투자나 이런 투기적인 행태 거래들이 포착됐었기 때문에 그런 지역에서는 아무래도 실거주 요건이나 대출규정들이 강화되면서 이후에 계속해서 투기적인 흐름이 이어지면서 가격이 오르는 것들은 차단할 수 있을 것으로 보여집니다.

그런데 주요 규정들이 또 관련법 개정이나 이런 것들을 거쳐서 시행되는 데 시간이 조금 걸리는 것들도 포함돼 있기 때문에 금융규제 같은 경우에는 금융당국 간의 가이드나 이런 안내 교육을 통해서 7월 정도부터는 바로 적용하겠다는 방침인데 시점이 딱 날짜가 정해진 것은 아니기 때문에 약간 인터벌이 있을 수 있겠고요.

다른 규정들도 올해 연말이나 내년 관련 세법이나 도정법 개정을 거쳐서 시행되기 때문에 그 사이에 또 피해갈 수 있는 사업장이나 대상들에 대해서는 빠른 거래나 이런 흐름들이 나타날 수 있어서 그런 부작용이나 피해가는 수요들이나 거래상황들을 어떻게 걸러낼 것인가도 관건이 될 것 같습니다.

[앵커]
김현미 장관이 최근에 부동산 시장의 불안요인으로 꼽은 것 가운데 하나가 거래량이 최근에 2배가량 급상승하면서 부동산시장이 불안정해졌다 이렇게 얘기했는데 거래과정에서 자금조달계획서를 다 제출하는 것으로 규정을 강화하는 것으로 돼 있어요. 이것도 투기수요를 차단하는 데 도움이 되겠죠?

[김규정]
맞습니다. 종전에는 규제지역에서 3억 원을 넘어가는 주택을 거래할 때만 자금조달을 어떻게 했는지 그리고 증빙자료 같은 것들을 내도록 돼 있었는데 앞으로는 금액에 상관없이 규제지역에서 주택을 거래하시게 되면 자금조달계획서를 제줄하고 증빙서류들도 다 내야 되기 때문에 아무래도 조금 까다로워지기는 합니다.

그래서 투기적인 수요심리를 억제하는 데 영향이 있을 것 같고. 또 법인을 통해서 우회적으로 주택 같은 것들을 투자하는 흐름들이 최근에 많이 포착됐었기 때문에 이번에 법인 형태의 거래에 대해서도 많이 규제를 강화했습니다.

대출 부분도 좀 더 까다롭게 하고 그 안에서도 법인들이 자금 마련한 것들에 대한 실거래 조사라든가 이런 것들을 좀 더 까다롭게 하는 내용들이 담겨서 전반적으로 말씀하신 자금조달에 대한 증빙내용들 이런 것들이 걸러지면 수요심리나 투기적인 수요를 걸러내는 데는 도움이 될 수 있습니다.

[앵커]
지금 일단 투기를 막기 위한 이런 대책들인데. 이게 혹시나 실거주를 하려고 하는 내집 마련을 꿈꾸고 있는 사람들에게까지도 혹시나 피해가 가지 않을까 이런 우려들도 있거든요. 어떻게 보세요?

[김규정]
실수요자들 입장에서는 가격이 워낙 많이 오르다 보니까 규제를 반기시는 분들도 계시지만 소위 갭투자도 나도 좀 나의 자산이나 내집마련을 하기 위한 방편으로 사용한 건데 이게 불법이냐라고 말씀하시는 분들도 계시거든요.

그런데 어쨌든 이번 대책들로 전반적으로 대출규정이라든가 실거주 요건 또 거주 의무기간 강화 이런 것들이 대폭 더 추가되면서 아무래도 실제 거주하지 않는 주택형태의 내집마련이나 이런 것들은 어려울 것 같고요.

그리고 대출의존도가 높을 수밖에 없는 자금력이 부족한 젊은 세대나 서민들은 아무래도 주택 마련하기가 좀 더 어려워진 상황입니다.

집값은 계속 올라가고 있는데 대출이라든가 이런 것들을 통한 자금마련이나 소위 일부 가능했던 갭투자나 이런 것들이 다 불가능해질 수 있기 때문에 한편에서는 그런 분들의 내집마련이 더 어려워진다라는 부분을 저희가 신경 써야 될 것 같습니다.

정부가 공공분양이나 임대주택 같은 것도 계속 지원하고 있지만 아무래도 상품의 성격도 조금 다르고 또 투자를 겸한 내집마련을 원하는 젊은층이나 서민들 입장에서는 우회적으로 해결할 수 있는 방안을 좀 더 마련해 달라는 요구도 높아질 수밖에 없습니다.

[앵커]
지금 15억 초과되는 주택에 대해서는 주택담보대출이 안 나오잖아요.

[김규정]
투기과열지구로 해서 안 나오고 있습니다.

[앵커]
그런데 9억 초과분에 대해서도 역시 규제가 있단 말이죠. 서울에서는 지금 6억 원 이하 아파트가 거의 없는 상황이라는 보도가 얼마 전에 있었는데 그렇다면 실수요자가 주택을 구매하기 위해서는 이제는 은행의 대출을 받기보다는 현금을 그만큼 더 많이 들고 있어야 된다, 그런 얘기가 되겠네요?

[김규정]
맞습니다. 지금 서울의 아파트 중위 가격, 중간 가격이 이미 9억을 넘어서고 있는 상황이기 때문에 단순히 생각해도 절반 이상이 9억을 넘고 상당수가 5억 이내에서는 찾아보기 힘들다는 얘기인데 그러면 대출이 좀 더 어려워지면, 물론 9억 이하도 40~50% 이렇게 LTV 규정을 받고 있기 때문에 아무래도 대출을 통한 자금마련이 좀 더 줄어들면 자기의 근로소득이라든가 다른 신용대출이라든가 이런 것들을 통해서 자금을 좀 더 마련해야 되는 부담들이 커질 수밖에 없습니다.

그래서 이런 것들로 공적대출 같은 것들, 모기지론이나 이런 것들이 지원해 주고 있습니다마는 그런 대출을 이용할 경우에 살 수 있는 주택의 가격대의 제한이라든가 이런 것들이 있다 보니 아무래도 가격대가 높아진 서울이나 수도권 핵심 주거지역에서는 소위 신규 아파트나 이런 선호하는 유형의 주택을 마련하기는 사실상 굉장히 어렵습니다.

[앵커]
들고 있는 돈이 많지 않다 보니까 집이 없는 분들 가운데 갭투자에 나서는 분들이 많이 있거든요. 그런데 지금 오늘 나온 대책으로 갭투자도 사실상 좀 어려워진 거 아니겠습니까? 어떻게 평가해야 되나요?

[김규정]
지금 계속해서 실거주 요건이나 아니면 대출 등을 이용한 경우에 바로 전입을 해야 되는 요건 같은 것들이 까다로워지고 있습니다.

종전에 조정지역이나 투기과열지구에서 1년, 2년 내에 전입을 하면 됐었던 규정에서 6개월 이내로 좀더 단축이 돼서 사실 대출을 쓰고 집을 마련하면서 전세를 주는 방식을 쓰기는 어렵고 사실은 본인이 바로 입주에 들어가야 되는 상황이다 보니까 종전처럼 자금이 모자라서 일단 전세 낀 투자를 해 놓고 나중에 좀 더 자금을 모아서 내집으로 들어가거나 자산을 축적해 나가려고 하던 그런 갭투자 방식을 쓰셨던 분들은 사실상 불가능하다고 볼 수 있죠, 규제지역에서는.

[앵커]
그렇군요.

[앵커]
정부가 21번째 부동산 대책을 내놨는데요. 과연 시장에서는 어떻게 반응할지 관심 있게 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산 전문연구위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.

[김규정]
감사합니다.