"장특공 폐지, 매물 더 숨는다..李대통령, 매물 늘리려 하신 것 같던데"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 22일 수요일
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표

- 장특공제, 집값 상승분 물가 헷지 수단..10년 보유에 따른 비용, 리스크 등 고려한다면 큰 혜택이라 보기 어려워
- 장특공 폐지, 매물잠김으로 연결될 가능성 커..대출규제 등 시장 재진업 장벽으로 파는 게 더 손해라고 여길 것
- 李대통령 발언, 5월 9일 임박하자 추가적으로 매물 늘리려고 하는 노력인 듯
- "서울 부동산시장, 분위기 급반전..매수 의향 늘고 급매물 호가도 올라"
- "5월9일 지나면 이거 또 매수 못하는 거 아닌가?" 매수자, 촉박해져..가격 반등 현상
- D-18일 '신청만해도' 다주택자 양도세 중과 유예? "매물잠김 해소 어렵다" 추가 매물 나오기는 촉박
- 급매물 이미 많이 소진, "초초급매만 매수 선호"
- 집값, 원래 가격 다시 찾아가는 중..매수? 매도? 지금은 매도자 우위
- '광명 19억 시대'..외곽 집값 뛴다
- 광명, 재건축으로 정주환경 많이 개선돼..가격 인상 요인으로
- 통계 마시지하는 부동산원? "급매물 찾기 어렵고, 집값 오르는데?"
- 부동산원 0.1% VS 서울시 1.9% 집값 통계 10배 차이..누구 말이 맞나?

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 정부의 고강도 규제가 예고가 되면서 서울 아파트 값이 주춤하나 했는데요. 다시 상승 흐름을 보이고 있다는 통계가 나오고 있습니다. 여기에 이 대통령이 SNS를 통해서 다시 던진 ‘양도세 장기보유 특별공제 논란’이 정치권으로도 확산되고 있습니다. 부동산 시장 다시 뜨거워지는 것 같습니다. 오늘은 송승현 도시와경제 대표와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 대표님 어서 오십시오.

◇ 송승현 : 네, 안녕하세요.

◆ 조태현 : 일주일도 안 됐는데 또 모시게 됐는데요. 그만큼 지금 부동산 시장에 대한 관심과 열기가 다시 오르는 것 같아서. 개인적으로는 걱정이 많이 되는데 현장에서는 어떻게 느끼고 계십니까?

◇ 송승현 : 예전하고 분위기는 많이 달라진 것 같아요. 실질적으로도 매수에 대한 의향들이 상당 부분 높아졌고, 그리고 실제로 거래를 하려고 했던 급매물 같은 경우도 과거 대비했을 때 호가가 많이 올라갔고. 그리고 5월 9일이라는 일정 자체가 거의 임박한 상황이잖아요? 그게 지나고 나면 시장에서는 ‘이거 매물 잠김 생기면 내가 원하는 매물을 또 매수를 못하는 거 아닌가?’라는 그런 생각들을 많이들 하시는 것 같아요. 그만큼 촉박해진 것 같고, 이런 수요세가 몰리다 보니까 가격에 대한 반등들 이런 것들이 나오고 있는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그래서 지금 ‘매물 잠김’ 말씀을 해 주셨는데요. 매물 잠김에 대한 우려가 굉장히 큰 상황에서, 그래서 정부에서 ‘토지 거래 허가 신청 5월 9일까지 하면 양도세 중과를 적용하지 않겠다’라고 밝혔어요. 약간의 기한을 조금 더 줬다라고 볼 수가 있는데, 이거 매물 잠김 현상을 막을 수 있습니까?

◇ 송승현 : 막기 어려울 것 같아요. 제가 들어오기 전에 날짜를 봤거든요? 한 18일 정도 남았더라고요. 정말 얼마 남지 않은 그런 일정이고 거기에 보면 이번 주 4월 25일, 26일 주말이잖아요? 또 5월 1일, 5월 5일...

◆ 조태현 : 빨간 연휴까지 있네요.

◇ 송승현 : 거기에 5월 2일, 5월 3일 주말이고. 5월 9일도 또 토요일이에요. 실질적으로 보면 ‘실무적으로 쓸 수 있는 날짜가 한 열흘 정도밖에 안 된다’라고 봐야 될 것 같고요. 그리고 지금까지 나와 있던 매물이 단순히 일정이 부족해 가지고 매물이 나왔던 게 아니라, 지금까지 나왔던 매물들은 이 대통령께서 말씀하셨던 보유세 인상에 대한 위축으로 나온 매물, 그리고 양도세를 통해서 절세를 희망하는 매물, 그리고 수익 실현을 희망했던 그런 매물들이 누적이 됐던 거거든요. 그런 부분들이 일정 부분 소진이 됐고 이미 나와 있는 매물이기 때문에 거기서 추가적으로 나오는 데는 한계가 있고. 실무적으로도 일정이 상당 부분 촉박한 상황이기 때문에 국무회의 소득세법 시행령 개정안 통과된 게 어제인가요? ‘실무적인 해결이 어려울 정도의 촉박한 시간이다’라고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그런데 갑자기 생각나는 게, 어제까지 안 나왔던 게 이거 한다고 나서 나올 것 같지도 않고요. 실제로 ‘급매가 늘어나고 있다’는 보도도 있는 것 같은데 분위기가 어떤 것 같습니까?

◇ 송승현 : 급매물은 이미 많이 소진이 된 것으로 보여져요. 급매물이라고 하는 물건 중에 최근 실질적으로 수요자들이 부담 가능한 정도의 가격 선들이 있거든요? 그런 매물들은 최근에 가격이 급등을 하다 보니까 초급매 중심으로만 매입을 희망을 하시는데. 지금 송파구 리센츠 전용 84제곱미터가 36억보다 한 5~6억 정도가량 떨어진 매물 중심으로 거래들이 됐었거든요? 그러니까 29억에서 30억. 최근에 나와 있는 호가들을 보면 33억에서 한 37억 정도 나오고 있는 거예요. 원래 가격을 찾아가고 있기 때문에 지금은 시장에 나와 있는 급매물은 그냥 매물 정도로 봐야 되지 급한 매물로 보기는 어렵고. 또 매수자하고 매도자들 안에서 줄다리기 하는 정도 이 정도. 아니면 안 팔겠다, 아니면 안 사겠다 그 정도 시장 흐름이라고 봐야 될 것 같아요.

◆ 조태현 : 진짜 급한 급매들은 이미 다 소진이 된 거고. 지금은 그냥 줄다리기 하는, ‘안 팔리면 말아라’ 이런 느낌인 거예요?

◇ 송승현 : 줄다리기 힘이 지금 집주인들이 힘이 더 세져서, 옛날에는 끌려갔더라면 지금은 당겨가고 있는 흐름입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. ‘안 팔리면 버티겠다’ 이런 생각도 하는 것 같은데요. 지금 보니까 외곽들 커뮤니티에 보니까 ‘철산 자이 헤리티지는 왜 이렇게 비쌀까’라는 게시글도 있었더라고요. ‘광명 19억 시대’를 열었답니다. 외곽으로 지금 집값이 너무 많이 오르는 거 아니에요?

◇ 송승현 : 지금 외곽으로 많이 밀려난 가격선들이 있죠. 수요자들이 상당 부분 쏠려가면서 가격들이 올라가는 것도 있고요. 그리고 광명이라는 지역이 단순히 서울하고 비교해서 높다고 평가도 해 볼 수 있지만, 최근 들어서 재건축이 활발하게 일어나면서 정주 환경이 많이 바뀌었어요. 과천 같은 경우도 그런 형태거든요.

◆ 조태현 : 거기도 어마어마하던데요?

◇ 송승현 : 거기서 재건축이 많이 일어나면서, 서울과의 접근성이 좋은 곳에서 새로운 신규 아파트들이 들어온다는 거는 그 가격을 올릴 수 있는 주요 원인으로 볼 수 있는데. 다만 우리가 가격을 볼 때 ‘19억이라는 가격 자체는 미래에 있는 가격도 일정 부분은 기대감을 가지고 끌고 온 거 아닌가’ 그리고 최근 들어서 ‘서남권 대개조’라는 프로젝트를 전반적으로 서울시에서 추진을 하고 있거든요? 서쪽의 남부 지역들의 중공업 지역들 이런 지역들이 많은데, 그런 것들을 중심으로 해서 향후에 ‘서울의 판교처럼 만들려고 하는 그런 상황’이기 때문에. 거기에 일자리하고 또 정주 환경들이 바뀌는 모습들로 인해서 가격들이 올랐는데. 너무 급격하게 올라갔다는 거는 조금 주의를 해 볼 필요가 있는 거죠.

◆ 조태현 : 강서구의 마곡 이런 데처럼 바뀐다는 겁니까?

◇ 송승현 : 그렇죠.

◆ 조태현 : 그런데 문제는 ‘가격’이죠. 그런데 지금 주간 아파트 가격 지수 이런 데에서는 오름세가 둔화하는 흐름들이 감지가 됐는데요. ‘시장 상황과는 거리가 있다’는 지표도 보이는 것 같아요. 서울시 쪽에서 아파트 매매 사례 전수 분석 나왔는데, 여기에서는 오히려 급등세가 나왔거든요. 지금 어느 지표가 맞는 겁니까?

◇ 송승현 : 예전에 한국 부동산원에서 엄청나게 지적을 받았던 것들이 그거죠. 소위 말하는 ‘통계를 마사지한다’라는 평가들이 많거든요. 정부에서는 소위 이런 급등세나 심리를 낮추기 위해서 일정 부분 마사지를 하는 그런 경향들이 있는데...

◆ 조태현 : 우리 휴먼 인텔리전스로 약간만 순화를 해볼까요?

◇ 송승현 : 그럴까요? ‘시장에서는 가격들이 이렇지가 않은데, 왜 이거밖에 상승세가 없지?’라고 인지를 하잖아요. 그런 것들이 수요자들 같은 경우도 급매물 찾기 어렵고 집값들도 올라가고 있는데 이런 흐름이 맞나라고 생각들을 한 것 같아요. 서울시 안에 있는 가격을 전반적으로 전수조사를 해보니까 지금 가격이 1.9% 정도 올랐다라는 거죠.

◆ 조태현 : 언제에 비해서요?

◇ 송승현 : 한 달 전 대비했을 때 1.9%가 올랐다라는 거는 굉장히 큰 수치라고 볼 수 있거든요?

◆ 조태현 : 이게 2월 지표죠?

◇ 송승현 : 그렇죠. 한국 부동산원을 보면 최근 들어서는 서울이 한 0.1% 정도 상승하는 거로 보면 그 0.1하고는 한 10배 이상 차이가 나는 그런 구조니까, 굉장히 시장 흐름 자체의 경향성하고 벌어졌다라고 보고요. 그리고 실거래를 바탕으로 한 가격이 가장 핵심이잖아요? 실제 거래한 가격들을 보더라도 강남권 같은 경우는 한 2% 정도 벌써 가격의 반등이 나타났다. 상승을 한 그런 상황으로 나오고 있기 때문에 지금 아마 실무로 느끼시는 분들 같은 경우는 서울시의 흐름이 더 현실적으로 더 가깝지 않나. 피부로 그렇게 느끼고 있는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이렇게 부동산 시장이 다시 뜨거워지는 흐름이 있다 보니까, 아무래도 이재명 대통령께서 다시 ‘2주택자 양도세 장기보유 특별공제 폐지 방침’을 사실상 공식화했는데요. 일단 ‘장기 보유 특별공제’가 뭔지 한번 여쭤볼 거고요. 지난번에 출연을 저희한테 하셨을 때 ‘이거는 폐지를 장기적으로 하는 게 맞다’라고 말씀을 해 주셨어요. 그렇게 보셨던 배경까지 설명 부탁드릴게요.

◇ 송승현 : ‘장기보유 특별공제’는 ‘부동산을 보유를 하고 있다고 하면 양도세를 낮춰주는 제도’입니다. 1주택자가 보유와 거주를 하게 되면 최대 한 80% 정도 낮춰주는 그런 제도인데, 사실은 집값을 낮추기 위해서, 그다음에 투기가 빈번하게 일어나는 것들을 막기 위해서라기보다는 소위 말하는 주택 가격, 인플레이션하고 영향이 있잖아요? ‘짜장면값도 오르는데 집값은 안 오르냐’라는 얘기들을 하는 것처럼 4% 정도의 물가 상승률 이런 것들을 인플레이션들을 해제하기 위해서, 한 4% 올랐다라고 해도 물가가 전반적으로 올랐으니까 그런 부분들을 일정 부분 해지하기 위해서 그런 거거든요. 이런 부분들은 단순히 투기라든지 이익 실현 이런 거로만 단순히 볼 수는 없다고 보는 거고요.

그리고 제가 말씀드렸던 장기 보유 특별공제는 폐지를 해야 된다라고 보는 입장은 저는 ‘장기 보유를 하게 된다면 시장에서 거래될 수 있는 물량 자체가 굉장히 축소된다라고 보는 입장’이거든요. 왜냐하면 10년 동안 보유를 하고 거주를 해줘야지 최대 80%까지도 혜택을 받을 수 있다는 거예요. 그러면 이 혜택을 누리기 위해서는 10년 동안 갖고 있으려고 하다보니까. 지금 시장의 문제는 유통될 수 있는 물량들, 시장에서 유연하게 움직일 수 있는 물량들이 많이 나와줘야지 가격 안정에 도움이 된다고 보는 입장이거든요. 예전에 말씀드린 것처럼 집을 예전에 볼 때는 6층도 보고, 5층도 보고, 옆동도 보고, 안 되면 옆에 부동산에 전화해서 옆 단지도 보고, 새로운 아파트도 봤거든요. 지금은 어떤 아파트 하나를 보기 위해서는 대기를 해야 될 정도로 없으니까. 그러면 장기 보유를 한다는 건 시장에 유통 물량을 줄일 수 있다는 지적 때문에 저는 폐지를 하는 게 맞다고 보는데. 그 전제 조건은 폐지를 하더라도 지금 당장은 안 되는 게 지금 한 45% 정도의 양도 소득세, 거기에 조정 대상 구역은 20에서 30%가 중과가 됩니다. 2주택, 3주택. 그러면 82.5%가 된단 말이에요? 그 정도 올라간 상황에서 80%를 공제를 해준다는 거는 한 3만 원짜리 피자가 있으면 3만 9천 원으로 올려놓고 3만 9천 원짜리를 30% 할인해 준다 그런 느낌을 받는 거란 말이에요. 저는 45%라는 일반 세율 자체도 30%로 낮출 필요가 있고, 그다음에 지금 1에서 12%까지 올라가 있는 취득세도 3% 이내로 낮출 필요가 있다.

◆ 조태현 : 거래 자체를 더 활성화시켜야 되니까?

◇ 송승현 : 그렇죠. 전반적으로 거래는 활성화시키기 위해서 거래세는 낮추고, 보유세는 올리는 방향으로 가게 된다면 장기 보유 특별공제라는 이 혜택, 폐지냐 아니냐에 대한 논란도 없지 않을까라고 보는 거죠.

◆ 조태현 : 그럼 대표님께서 말씀하시는 거는 결국에 이거는 거래 활성화를 위해서 폐지를 해야 된다는 거고. 이재명 대통령이 말씀하신 것처럼 이게 공정과세 측면에서 어긋나는 거다. 이거랑은 또 거리가 있는 거네요?

◇ 송승현 : 저는 공정과세하고는 다르게 보는 입장이에요. 10년 동안 보유를 하면 말씀하신 말씀드렸던 것처럼 인플레이션에 대한 일종의 방어로 공제를 해 주는 측면도 있고요. 그리고 우리가 주택을 보유하는 데 있어서 보유 기간 동안 세금이라든지, 유지비라든지 그다음에 가격 하락, 자금 묶임 이런 것들도 같이 고려를 해 봐야 되는 거거든요. 장기 보유라는 게 투기 억제라기보다 그분들이 10년 동안 보유하면서 보유에 대한 여러 가지 비용, 리스크, 물가 상승률 같은 걸 고려를 해 본다면 지금 양도소득세 내면서 거기에 일정 부분 낮춰주는 것들이 굉장히 큰 혜택이라고 보기에는 어려운 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그런데 개인적으로 걱정이 되는 게요. 말씀하신 것처럼 대표님은 거래 활성화를 위해서 폐지돼야 된다, 그런데 이재명 대통령께서 말씀하신 것처럼 폐지가 된다면 저 같으면 지금 갑자기 폐지가 돼서 내가 집을 팔아야 되면, 엄청난 세금을 내야 된다고 가정을 한다면 저는 그냥 안 팔 것 같거든요? 매물 잠김으로 연결되는 거 아닙니까?

◇ 송승현 : 네, 매물 잠김으로 연결될 가능성이 크죠. 앞서 말씀드린 것처럼 거래세를 낮추게 된다면 그런 부분들이 매물이 유연하게 움직일 텐데, 지금 상황에서 장기보유 특별공제를 폐지를 하게 된다면 매물 잠김이 클 수밖에 없죠. 왜냐하면 여기서 실질적인 세금을 내고 나면... 주택이라는 거는 내가 한 8년에서 한 10년 정도 거주를 해서 자녀들이 크고 하면 일정 부분 면적도 넓히고, 그리고 학군지라든지 업무 중심지로 다가가고 싶은 게 일종의 주거의 이동의 일반적인 상식이거든요. 그런데 이 상황에서 이렇게 많은 세금을 가져가게 된다면 그렇게 큰 실익이 없는 거예요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 송승현 : 그리고 지금 취득과 전세, 토지거래 허가 구역들을 고려를 해보면 실제로 실무적으로 만나시는 분들 같은 경우 얘기를 하면 그거를 팔고 나서 다시 사기에는 취득에 대한 비용... 대출도 안 나오죠? 그다음에 소위 말하는 토지거래 허가 구역 때문에 전세를 활용해서 매입도 못한다는 거죠.

◆ 조태현 : 그럼 이걸 끼고 사는 수밖에 없다?

◇ 송승현 : 그렇죠. 이거를 팔고 나면 다시 사기가 어렵다는 거예요. 그러면은 세금도 문제지만 다시 재진입을 하고 재취득하는 데 있어서 각종 경비와 부담, 대출에 대한 부분들이 어렵기 때문에 실질적으로 파는 게 더 손해라고 보는 거죠.

◆ 조태현 : 이재명 대통령께서는 이걸 ‘점진적, 단계적으로 폐지하면 매물 잠김 부작용이 최소화될 거다’ 이렇게 이야기를 하고 계시거든요. 맞습니까?

◇ 송승현 : 점진적으로 축소한다는 게 그런 거잖아요? 6개월 정도 유예 두고, 6개월 정도는 한 절반만 떼고, 그다음에 한 1년 정도라고 하면 완전 폐지. 이런 쪽으로 간다고 말씀을 하시는 것 같은데 그렇게 보기는 어려워요. 지금 이 시장을 이해를 해야 되는데 시장의 이해관계자들 얘기들을 많이들 안 듣는 것 같아요. 이해관계자들은 시장을 이해를 하시는 분들이거든요. 이해관계자들은 일종의 본인들의 투기 세력으로 규정을 하면서 이런 흐름 자체나 시장의 흐름에 움직임들을 전혀 파악을 못하고 계신 것 같아요. 이렇게 유예기간을 두고 폐지를 하게 된다는 것들이 예전에 X발언 때 양도세 같은 경우도 초반에 물량들이 매물들이 급진적으로 늘어났고 시간이 지나갈수록 점점 축소된 모습처럼, 최근에 매물 잠김에 대한 이슈가 크고 5월 9일이 임박했잖아요? 그러다 보면 추가적으로 매물을 늘리려고 하는 노력 정도로 봐야 되는 거지, 이런 점진적인 축소가 거래세를 낮춰주는 그런 구조랑 이루어지지 않는다고 하면은... 이거는 1년 이내에 폐지를 한다는 거는 시장에 매물 늘리는 거는 굉장히 제한적이고 앞서 말씀드린 것처럼 팔고 나도 다시 사기에는 정말 어려운 진입 장벽이기 때문에 팔려고 하지 않을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이런 정책들은 조금 더 정밀하게 갔으면 좋겠어요. 오늘은 송승현 도시와경제 대표와 함께 했습니다. 오늘도 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네, 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)