[생생경제]인구감소 서울시 주택은 양극화 될 것.

[생생인터뷰]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 김덕례 주택산업연구원 연구위원

◇ 김우성> 경제 뉴스는 좀 웃게 만드는 기분 좋은 뉴스가 왜 없을까요? 앞서 뉴스도 그렇지만 어려운 점들이 많아서 그럴 겁니다. 두 번째 인터뷰입니다. “천만 서울시민 여러분”, 이런 말이 선거철에 자주 등장하는데요. 이제 그 표현 쓸 수 없을지도 모릅니다. 서울시 인구가 이달이 지나면 1천만이 안 된다는 예측이 거의 확실시 되고 있습니다. 이유는 부동산, 집값 때문입니다. 올라도 너무 올랐고요. 전·월세난은 말 그대로 난민을 만들어내고 있습니다. 문제는 없을까요? 또 어떤 해결책이 있을까요? 전문가와 함께 이 문제 알아봅니다. 주택산업연구원 김동례 연구위원 연결하겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 김덕례 주택산업연구원 연구위원(이하 김덕례)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 인구 감소 때문에 서울시가 1천만 인구가 안 된다는 이야기가 나오고 있습니다. 정확히 어떤 상황입니까?

◆ 김덕례> 행정자치부에서 매달 주민등록 인구 통계를 보고하고 있는데요. 4월 기준으로 보면 인구가 1천만은 조금 넘습니다. 1천만하고 3천 명 정도가 더 있는데요. 이게 지금 보면 지난해 3월부터 계속 감소하고 있고요. 한 달에 6천 명에서 1만 명 정도가 꾸준히 서울에서 빠져나가고 있기 때문에, 이런 속도라면 아마 상반기 내에, 다음 달이라도 1천만 명 이하의 서울이 도래하지 않을까 하는 우려가 있는데요. 이것 중에서도 세대별로 보면 30대 정도, 한창 취업을 해서 결혼을 하고 가족을 형성해야 하는 30대가 서울을 떠나는 현상이 두드러지게 나타나고 있기 때문에, 이것이 지금 현재 서울시가 인구감소와 함께 젊은 층의 유출이라고 하는 그런 문제가 나오고 있습니다.

◇ 김우성> 네, 30대면 사실 인구가 늘어나는, 아이도 낳고 결혼도 하는 세대인데요. 그 세대가 떠난다는 것은 당분간 더 크게 줄어들 것이다, 이런 예측이 가능한 거죠?

◆ 김덕례> 네, 이렇게 되면 도시에는 성장하는 도시가 있고, 성숙된 도시고, 쇠퇴하는 도시가 있는데요. 젊은 층들이 빠져나간다는 것을 아무래도 도시의 활력이 조금 줄어들 수 있고, 전체적으로 이들에 의해서 30대라든가 청년층에 의해서 결혼을 해서 아이들이 나와야 하는데, 그런 부분이 없기 때문에 도시 자체가 조금 고령화되는, 그런 모습들이 나타날 수 있기 때문에, 청년층의 도시 내 유출이라고 하는 것은 경쟁력 문제뿐만이 아니고, 성숙한 도시에서 성장하기가 조금 어려운 한계에 봉착할 수 있는 문제가 될 수 있습니다.

◇ 김우성> 네, 심각한 문제인데요. 혹시 과거나 지난 시대에도 이렇게 주택 가격이나 부동산 관련한 이유로 인구가 이동하거나 줄어든 사례가 있을까요?

◆ 김덕례> 지금처럼 가격에 의한 영향이라기보다는, 과거에 우리나라는 개발 시대를 거쳤기 때문에, 서울시 같은 경우는 1960년대에 당시 시장님이 서울에 있던 무허가 주택이 굉장히 많았습니다. 그런 무허가 주택들에 살던 120만 명 정도 되는 인구들을 외곽으로 내보내고 서울시를 개발해야 되겠다고 해서, 광주 대단지 조성계획 같은 것에 의해서, 대단히 계획된 인구 이동이 있었고요. 최근에는 재개발, 재건축이 일어나면서 아무래도 가구 이동이 조금 진행되는데요. 서울에서 자리를 못 잡게 되면 인근, 경기도 외곽으로 나가는 경우가 있고요. 또 최근에, 지난 정부부터 있었던 세종시라든가 혁신도시, 기업도시, 이런 식으로 정책적 목적으로 만들어 둔 도시에 의해서 이주되는 인구 이동들이 목격되지만, 최근에 나타나는 전세값 부담이 있어서 외곽으로 나가야 하겠다는 청년층 중심의 인구이동은 그렇게 크게 흔한 경우는 아니라고 할 수 있습니다.

◇ 김우성> 네, 그래서 사실 조금 더 걱정인데요. 위원님께서 3~40대 인구가 이동한다는 것, 이것은 서울의 지역 간 주거형태가 양극화 현상을 빚어낼 수 있다, 이렇게 예측하셨거든요. 조금 더 자세히 이야기 부탁드립니다.

◆ 김덕례> 3~40대가 주로 거주하는 주택이라고 하는 것은 아주 고가주택도 아니고요. 특히 30대 같은 경우에는 주택 구입을 본격적으로 하는 세대라기보다는 전세 같은 임차 주택에 살다가 조금 자산을 모아서 조금 더 큰 전세로 옮기고, 그 다음에 주택을 매입하는, 그런 생애주기적인 사이클을 가지고 있는데요. 이들이 빠져나간다는 것은 그런 가격대, 주로 중산층이나 서민층이 있을 수 있는 3~4억 대의 매매라든가, 2억 대의 전세 가격들 자체가 많이 없어지는 것이라고 생각할 수 있고요. 그렇게 되면 결국 강남의 재건축을 통해서 최근에 논란이 되는, 평당 4천만 원까지의 아파트도 있는데, 그런 곳의 주거지와 아예 저가로 되어 있어서 비아파트 중심의 저가 주거지로 양극화가 되는 현상이 나타날 수 있다고 보이고요. 일반 3~40대 중산층이 살 수 있는 저가 주택들은 오히려 경기도 인근으로 많이 흡수되는, 그런 양상으로 나타날 수 있어 보입니다.

◇ 김우성> 네, 정말 중간, 허리가 뚝 사라지고 아주 값싼 1인 주택이거나, 아니면 아주 비싼 주택만 남는 현상이 될 수 있다, 이런 이야기인데요. 지금 서울 평균 전세 가격이 4억 정도 되더라고요. 이 정도가 되면 결국 주변 도시, 위성 도시로 가더라도 그 도시 역시 부동산이 오르는 악순환이 생기지 않을까요?

◆ 김덕례> 아무래도 서울 수요가 경기도 수요로 가면, 경기도 입장에서 보면 수요가 늘어나는 것이기 때문에 가격의 상승 압력은 있을 수밖에 없는 부분이 있고요. 그런데 보통 보면 경기도 인근 지역의 전체적인 상승이라기보다는, 서울을 중심으로 해서, 동남권에 있는 수요 같은 경우에는 그 인근 지역으로 가기 때문에, 하남이라든가 이런 쪽의 가격이 좀 오르고, 그 다음에 여의도 같이 동서권에 있는 지역들 같은 경우에는 김포나 고양 쪽으로의 주거지를 선택할 수 있는, 그런 부분이 있어서, 그런 지역의 가격이 오르고요. 이들은 아무래도 서울에 직장을 기반으로 두고 있기 때문에 출퇴근도 굉장히 중요한 요소거든요. 그래서 기본적으로 광역 교통망이 있거나, 아니면 광역버스 노선이 있다거나, 전철망이 연결되어 있거나, 이런 신도시 중심으로의 가격 상승을 유발할 수 있는 요인이 있습니다.

◇ 김우성> 네, 이렇게 서울을 떠나는 게 주변 지역 집값을 올릴 수 있다는 이야기인데요. 이렇게 공동화 되는 게 사실은 서울뿐만 아니라 집값이 비쌌던 다른 해외 도시들도 마찬가지였다고 하더라고요. 서울시도 지금 다양한 대책을 내놓고 있습니다. 이런 대책들은 어떻게 평가하십니까?

◆ 김덕례> 서울시는 워낙 인구가 많고, 주거문제의 종류도 굉장히 다양하게 가지고 있습니다. 그래서 주택이라는 것이 고가의 주택부터 저렴한 주택까지 다양하게 공급이 되어야 하는데요. 서울시 같은 경우에는 그동안 아무래도 서민층들이 살 수 있는 주택들의 가격이 많이 오른 상태여서, 청년층이라든가 아니면 신혼 부부 중심의 주택들을 많이 활용할 수 있는 정책을 내놓을 수 있고, 특히 서울이 집값이 비싼데, 의외로 빈 집도 많이 있습니다. 그래서 이런 집을 사용해서 조금 더 저렴한 주택을 공급하는 정책은 맞는 것 같고요. 또 하나 중요한 것은 서울이 서울시만의 문제가 아니고 우리나라를 대표할 수 있는 세계 도시의 경쟁력과도 관계가 있다고 봅니다. 그래서 도시에서 유출되는 인구들이 다시 돌아올 수 있는, 지불할 수 있는 가격대의 다양한 주택 공급을 할 수 있는 것이 필요해 보입니다.

◇ 김우성> 네, 다양한 주택 공급, 이 말이 대안이 될 수 있다는 생각이 듭니다. 이렇게 결국 부동산 때문에 서울시를 빠져나가는 경우, 언젠가 주택 가격이 떨어질 것이라는 의견도 있습니다. 표현이 이상할 수 있습니다만, 주택 가격이 정상화 될 것이다, 이런 이야기가 있는데, 어떻게 보십니까?

◆ 김덕례> 주택 가격이라고 하는 것이 인구가 유출이 된다고 해서 갑자기 변동을 받을 수 있는 부분은 조금 아닌 것 같고요. 서울시 내에서도 지역 간 편차는 조금 있을 것 같습니다. 그래서 모든 사람들이 가고자 하고, 선호하는 지역의 가격들은 조금 더 오를 수 있을 것 같고요. 그리고 서울 내부에서도 외곽에 있는 지역이라든가, 아니면 아파트가 아닌 단독 연립 중심으로는 수요가 적어지게 되면 공가라든가 빈 집이 많아지면서 가격이 조금 조정될 수 있는 부분도 있어서, 전체적으로 가격이 떨어질 것이라고 볼 수는 없을 것 같고요. 지역에 따라서 달라질 수 있어 보입니다.

◇ 김우성> 네, 가격이라는 게 여러 가지 다양성이 있겠지만, 뚝 떨어지는 일은 없다, 이렇게 정리가 되겠군요?

◆ 김덕례> 네.

◇ 김우성> 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 김덕례> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 지금까지 김덕례 주택산업연구원 연구위원이었습니다.