[생생경제] 앞으로 바뀌는 LTV, DSR 변경사항 알아두기!

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 6월 29일 (수요일)
■ 대담 : 손희애 금융 크리에이터 작가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 앞으로 바뀌는 LTV, DSR 변경사항 알아두기!

-갚을 수 있는 만큼만 빌려준다…LTV·DTI·DSR 차이 점 숙지해야
-청년 첫 주택 구입 대출 쉬워진다...미래 소득 반영
-대출 1억 넘으면 DSR…생애 첫 집, 무조건 LTV 80%
-정부, 50년 만기 모기지 도입…34세 이하·신혼부부 대상

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 재테크 초보들을 위한 부자 습관을 알기 쉽게 알려드립니다! <개념있는 경제생활> 오늘도 금융 크리에이터 손희애 작가! 화상 연결로 만나보겠습니다. 작가님 안녕하세요.

◆ 손희애 금융 크리에이터 작가(이하 손희애> 네 안녕하세요.

◇ 최휘> 오늘은 어떤 주제 갖고 오셨나요?

◆ 손희애> 최근에 부동산 규제 완화 관련 발표가 나오면서 관련 기사들이 마구 쏟아지고 있죠. 오늘은 주택담보대출의 필수요소들을 정리해보고, 어떤 것이 어떻게 바뀐다는 건지 최신 뉴스들까지 정리해보도록 하겠습니다. 먼저, 주택담보대출 필수개념 삼총사에 대해서 알아볼게요 .

◇ 최휘> 필수개념 3총사요?

◆ 손희애> 흔히 주택담보대출 용어 삼총사라 하면 LTV, DTI, DSR을 말하는데요. ‘주택 담보 대출 기준’이라고 해서 부동산 관련 기사에도 워낙 많이 나오고, 대출 상담을 하기 위해선 꼭 알고 있어야 합니다. 첫 번째로 LTV! ‘LTV’는 ‘Loan To Value’ 주택 담보 대출 비율이라는 뜻입니다. 쉽게 말해서, ‘주택’을 담보로 돈을 얼마나 빌릴 수 있냐는 거죠. 예를 들어서 은행에 5억짜리 주택 대출 상담을 받으러 갔습니다. 그런데 은행원이 “고객님~ 이 주택에 대해선 LTV가 40% 적용됩니다~” 라고 하면, 얼마를 빌릴 수 있다는 걸까요?

◇ 최휘> 2억인가요?

◆ 손희애> 2억을 빌릴 수 있다는 거죠. 따라서 LTV 숫자가 높아지면 높아질수록 대출을 받을 수 있는 금액은 많아집니다. 보통 LTV 비율은 지역 별로 다르게 정해지는데요. 서울이나 신도시 같은 투기과열지역은 LTV 비율이 비교적 낮게 책정이 되고요. 지방이나 비과열지역은 비교적 높게 책정이 됩니다. 물론 주택 가격도 영향이 있고요.

◇ 최휘> 근데 LTV로는 ‘대출 최대한도’가 결정되는 것이지, 그만큼 다 빌려주는 건 아니지 않나요?

◆ 손희애> 맞습니다. 아쉽지만 ‘DTI’라는 것도 충족을 해야 하는데요. Debt To Income의 줄임말로, 총 부채 상환 비율이라는 뜻입니다. ‘DTI’는 고객이 1년 동안 버는 돈, 즉 연소득에서 대출 원금과 이자를 얼마나 갚느냐를 따지는 비율인데요. 한 마디로 빌려준 돈을 갚을 능력이 있는지 따져보겠다는 겁니다. DTI는 매년 갚아야 하는 원금과 이자를 연소득으로 나눈 건데요. 예를 들어서 내 연봉이 3천만 원이고 DTI가 50% 조건이다, 그럼 1년 동안 갚아야할 주택담보 대출 원리금과 기타 대출 이자를 1천 5백만 원 이내까지만 빌려주겠다는 겁니다. 소득 대비, 즉 갚을 수 있을 정도로만 돈을 빌려주겠다는 거니까, 한도를 줄이든지, 상환기간을 늘리든지 선택을 해야 하는 거죠.

◇ 최휘> 한 가지는 무엇인가요?

◆ 손희애> 마지막으로 DSR가 남았는데요. LTV, DTI 보다 더 강화된 지표, 끝판왕입니다! DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 다뤘는데, DSR은 너무하게도 여기에 기타 대출 원금까지 끼워버립니다. 예를 들어 학자금대출, 자동차 할부금 등이 여기에 해당되죠. 이러면 연 소득은 똑같은데 갚을 금액은 올라가버리니까 대출 한도가 줄어들게 되는 거죠. 엄청 빡빡하죠?! 대출을 받기 위해서는 오늘 알려드린 삼총사를 꼼꼼하게 알아두는 것이 좋으니까요 각 내용 잘 살펴두시는 것이 좋겠습니다.

◇ 최휘> 그런데 DSR 산정 시에는 미래소득 반영폭도 확대된다는데, 이건 무슨 얘긴가요?

◆ 손희애> 장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR 산정시 상환능력이 과소평가되는 청년층에 대한 DSR을 개선하는 겁니다. 실질적인 소득흐름을 반영하도록 통계청 고용노동통계 상 연령별 소득 자료를 기초로 장래소득의 계산방식을 개선하고 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 할 계획이라고 하는데요. 현재는 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나 앞으로는 장래소득 산정 시 20년(현행 최대 만기) 또는 실제만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택할 수 있게 됩니다. 이에 따라 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도가 현행 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12.0%에서 51.6%, 17.7%로 각각 확대됩니다.

◇ 최휘> 이번에는 완화된 규제에 대해서 얘기를 좀 해볼게요. 규제가 완화돼서 희망을 품을 수 있는 분들이 많아진 것 같은데 맞을까요?

◆ 손희애> 네 맞습니다. 다만 모든 분들에게 해당되는 것은 아니고요. 이번 규제완화가 희망이 될 수 있는 분들도 있고 또 기존 규제를 그대로 적용받는 분들도 있습니다. 우선 생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에게는 희소식입니다. 대출 규제가 굉장히 많이 완화되는데요. 앞서 설명드린 LTV를 생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에 대해서는 80%까지 적용해주겠다는 겁니다. 기존에는 투기지역, 투기과열지역 등 규제지역에 대해서 40-50% 수준으로 LTV가 적용됐고, 서민 실수요자 요건이 해당된다고 하더라도 최대 50-70% 수준에서 LTV가 책정됐습니다. 그런데 이제는 생애최초로 주택을 구입하시는 분들이라면 어떤 지역이든 상관없이 최대 80%까지 대출을 해준다는 것이 가장 크게 달라지는 점이라고 볼 수 있습니다. 또 기존에는 LTV 비율 자체가 높아도 대출 가능 금액이 총 4억원까지로 제한됐었는데 이제는 LTV는 80%, 대출 가능 한도는 6억원까지 가능하도록 조정이 됐습니다.

◇ 최휘> 그럼 이렇게 바뀐 내용은 언제부터 적용되는 건가요?

◆ 손희애> 기사화된 내용들을 살펴보면 ‘3분기 중’, ‘7월 중’이라고만 표현되고 있습니다. 아직 정확한 날짜가 확정된 건 아니라는 건데요. 관련 법이 개정돼야 하기 때문에 이 같은 절차를 고려한다면 7월 중순 쯤부터 적용될 확률이 높아보입니다.

◇ 최휘> 말씀하신 ‘생애최초’라는 것은 말 대로 집을 처음 사는 사람은 다 해당되는 건가요?

◆ 손희애> 정말 한 번도 본인의 명의로 주택을 산 적이 없는 사람으로 구성된 ‘세대’여야 합니다. 예를 들어서 부부라면, 실 거주는 별도로 한다고 하더라도 한 세대로 간주합니다. 뿐만 아니라 공동명의의 경우에도 집을 소유했던 것으로 간주합니다. 단 한번이라도 주택 구매에 대한 지분을 갖고 있었다면 생애최초로 보지 않겠다는 거죠. 소형 주택 역시 모두 ‘주택’에 해당되기 때문에 생애 최초 주택 구입자에서 제외됩니다. 한마디로 등기부등본상에 소유주로써 이름이 한번도 기재된 적이 없는 사람들이 여기에 해당된다고 보시면 됩니다. 과거에 주택을 소유하고 있다가 지금은 무주택자라고 하더라도, 생애최초 주택구입자에 해당되지 않습니다.

◇ 최휘> 그런데 사실 LTV를 완화해도 DSR 때문에 대출이 안 나오는 경우가 많은 걸로 알고 있어요?

◆ 손희애> 맞습니다. 앞서서 DSR은 우리의 수입이 얼마인지를 고려한다고 말씀드렸죠. 그런데 버는 돈 만큼 100% 다 주는 게 아니라 버는 돈 대비해서 40%만 고려해준다고 합니다. 즉 DSR 규제 40%라고 가정했을 때, 앞서서 우리가 이제 최대로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 ‘6억원’이라고 말씀드렸잖아요. 이 6억원 대출을 연 4%로 30년 만기 대출을 받는다면, 1년에 원리금을 3400만원 정도를 상환하게 되거든요. 이 값을 거꾸로 계산해보면 3400만 원 정도가 40%에 해당하는 소득은 약 8600만원 정도가 되는데요. 즉 연봉이 약 8600만 원 이상 돼야 해당 대출을 최대로 받을 수 있다는 말이되니까 LTV 값을 늘려준다고 하더라도 DSR를 고려하면 늘어난 대출 한도 6억원을 최대로 받을 수 없다는 말이 됩니다.

◇ 최휘> 그렇다면 상대적으로 소득이 적은 분들은 대출받기가 어려울 것 같은데, 다른 방법은 없는 건가요?

◆ 손희애> 갑작스럽게 소득을 늘리는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에, 만기를 연장하는 방법이 있습니다. DSR은 1년 동안 원리금을 얼마나 상환하는가, 소득 대비 비율이 너무 큰 것은 아닌가. 이것을 고려하는 지표라고 설명드렸죠. 즉, 상환하는 기간을 비교적 길게 늘리게 된다면 1년 동안 상환하는 총액의 값이 작아질 겁니다. 이렇게 만기를 연장하게 되면 DSR을 상대적으로 여유있게 적용받을 수 있기 때문에 약간의 여력이 생깁니다.

◇ 최휘> 관련해서 만기가 더 길어진다는 얘기도 있던데요.

◆ 손희애> 맞습니다. 40년 만기 정책모기지의 경우 50년으로 확대됩니다. 적격대출과 보금자리론 지원대상으로 34세 이하나 7년 이내 신혼부부 대상이 됩니다. 비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용되고요. 1억 원을 초과한 신용대출 취급 시 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 사지 못하게 됩니다. 이 경우 주택임대 및 매매사업자의 주택담보대출은 예외입니다.

◇ 최휘> 더불어서 체증식 상환방식 도입 확대를 통한 청년층 상환부담도 완화한다는 얘긴 뭔가요?

◆ 손희애> 이건 용어가 좀 어렵죠. 체증식 상환방식이란 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금 이 증가합니다. 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입해 소득이 적은 대출초기 상환부담이 완화될 것으로 기대를 모으고 있는데요. 이밖에도 보금자리론, 적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식)에서 0.9%(3년 슬라이딩 방식)으로 25% 인하합니다.

◇ 최휘> 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다!

◆ 손희애> 네 감사합니다.

◇ 최휘> 금융 크리에이터 손희애 작가였습니다.

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)