[굿모닝경제] '시한폭탄' 부동산 PF...그래도 '시스템 리스크' 아니다?

■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커
■ 출연 : 허준영 서강대학교 경제학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.

[앵커]
오늘 굿모닝경제는 허준영 서강대학교 경제학부 교수와 함께합니다. 안녕하세요?

[앵커]
교수님, 먼저 부동산 프로젝트 파이낸싱 얘기부터 해 보겠습니다. 시한폭탄이라는 우려가 크다. 여러 매체에서 나오고 있는데 일단 이 PF라는 게 어떤 건지 설명 좀 해 주시죠.

[허준영]
앵커님께서 어디 가서 예를 들어서 돈을 빌리신다 하시면 보통 돈을 내주는 기관들은 앵커님의 신용이나 담보를 보고 내주죠. 그렇게 하는데, 프로젝트 파이낸싱은 뭐냐. 신용이나 담보를 바탕으로 내주는 게 아니고 미래의 프로젝트를 함으로써 나올 현금 흐름과 그것으로부터의 상환 능력에 따라서 그것 때문에 내주는 대출들을 PF 대출이라고 하고요. 부동산 PF라고 하는 건 제가 말씀드린 그 프로젝트가 부동산 프로젝트인 경우가 부동산 PF가 됩니다. 즉 부동산을 나중에 분양을 하게 돼서 거기서부터 현금이 들어올 것이지 않습니까? 그것으로 갚을 것을 예상하고 그리고 그때 부동산이 완공되면 담보물이 생기잖아요, 부동산이라는. 그걸 바탕으로 대출이 나가는 것, 이런 것을 부동산 PF라고 합니다.

[앵커]
교수님, 최근 들어서 부동산 PF 연체율이 계속해서 상승하고 있습니다. 9월 말 기준으로 봤을 때 2.4%를 넘어섰다는 기록이 나왔는데요. 왜 이러는 거죠?

[허준영]
아무래도 이게 빌리는 거다 보니까 금리랑 관련이 있는데 최근 들어서 고금리 기조가 유지되고 있고요. 또 하나는 부동산 시장이 2020년 하반기부터 2021년까지는 굉장히 좋았어요. 그러다가 작년들어서 굉장히 꺾이기 시작해서 아직 부동산 경기가 살아나지 않고 있는 상황이잖아요. 그런 측면에서 부동산 경기가 침체되어 있는 것이 문제죠. 제가 아까 말씀드린 것처럼 이거는 결국 분양이 돼서 최종적으로 현금이 돌아와야지 상환되는 건데 그런 부분들에 있어서 부동산이 완공이 되더라도 분양이 잘 안 되고. 그런데 여기 들으시는 시청자분들께서 부동산이라고 하면 저희가 보통 아파트만 생각하시는데 사실 이게 상업용도 들어 있습니다. 예를 들어서 상업용 건물이라든가 더 크게는 최근 들어서 문제가 될 가능성이 있는 것이 물류센터들. 이런 것들까지 다 포함하고 있습니다.

[앵커]
업권별로는 큰 차이를 보인다고 합니다. 은행권 연체율은 0%로 문제가 없어 보이는데 반대로 증권사나 상호금융권, 저축은행권 연체율은 상당히 높습니다. 왜 이런 차이가 발생할까요?

[허준영]
저희가 생각하기에 안전한 부동산이 있고 조금 덜 안전한 부동산이 있죠. 순서대로 세워보면 안전한 부동산은 상대적으로 아파트 같은 주거용은 안전한 부동산이다, 안전하다는 게 어떤 의미냐면 지어놓고 나면 분양이 잘 되어서 최종적으로 이 PF가 완료 단계까지 갈 수 있을 것 같다라는 것들이 있고요. 조금 덜 안전한 것들은 이런 리스크가 큰 것들이 있죠. 이것들은 상업용 부동산이라든가 아까 말씀드린 대로 물류센터 이런 것들이 있습니다. 그리고 지역적으로 보면 서울, 수도권이 좀 더 안전하다고 저희가 생각하고 분양이 잘 되고 지방이 좀 덜 안전하다고 생각되죠. 그러면 증권사들이나 여전사 이런 쪽에서 들어가 있는 것들이 상대적으로 덜 안전한 부동산 PF이기 때문에 그럴 가능성이 큽니다. 실제로 데이터를 봐도 여전사나 증권사 이런 데가 들어가 있는 것들은 상업용이 주거용보다 조금 더 많고요. 주거용 중에서도 아파트보다는 아파트가 아닌 쪽의 비중이 조금 더 큽니다. 그래서 이런 쪽으로 아무래도 부동산 시장의 직격탄을 맞을 수 있는 조금 더 취약한 부분에 들어가 있는 것들이 결국 연체율 상승으로 이어지고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
짚어주셨던 것처럼 고금리 상황은 계속 길어지고 있고 부동산 시장은 좀 휘청이고 있잖아요. 결국 부동산 PF 문제도 생길 여지가 커지는 셈인데 정부는 이런 위험은 없을 것이다라는 입장입니다. 교수님은 어떻게 보세요?

[허준영]
저는 이거 내년까지는 위험요소로 남아 있을 것 같아요. 이유 중의 하나는 부동산 기업 중에 한계 기업의 비중이 조금 다른 업권보다 높습니다. 한 28%, 저번 분기 기준으로 그렇고요. 그런 기업들의 부채비율도 높은 상황입니다. 그러면 앞으로 이렇게 상대적으로 한계기업도 많고 부채도 높은데 앞으로 어떻게 이 기업들이 풀릴 것이냐는 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될 것이냐와도 굉장히 관련이 있지 않습니까? 그리고 또 하나는 앞으로 금리가 더 올라가는 기조냐, 내려가는 기조냐도 관련이 있을 것 같은데요. 첫째로 금리 측면에서 보면 미국발 금리인상이 거의 끝났다고 보고 있는 상황에서 금리가 상대적으로 오랜 기간 동안 높이 유지는 되겠지만 더 이상 올라가지는 않을 거다. 그러면 얼마나 이런 기업들이 이런 금리 부담을 버틸 수 있느냐가 첫 번째. 두 번째는 향후에 부동산 시장이 어떤 식으로 풀려나갈지 이것이 두 번째일 것 같습니다. 그런 측면에서는 저희가 예측할 수 있는 위기는 위기가 아니라고 얘기하지 않습니까? 그런 측면에서 내년까지는 이것들이 어떻게 풀려나갈지 뇌관으로 남아 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 다음 주제로 넘어가 보겠습니다. 지난해 총수가 있는 상위 10대 기업 집단의 내부거래 금액이 대폭 늘었다고 합니다. 이 내부거래라는 게 먼저 어떤 건지 설명 좀 해 주시죠.

[허준영]
예를 들어서 어떤 기업이 물건을 조달할 때 두 가지 방법이 있습니다. 자기 계열사가 있다면 계열사로부터 그런 물건들을 사오는 방식이 있을 수 있고요. 두 번째로는 시장에 나가서 그 물건을 사오는 방식이 있는데 내부거래라고 하는 것은 기업집단에 속한 회사들끼리 서로 상품이나 서비스를 사고 파는 행위, 이것을 내부거래라고 부릅니다.

[앵커]
그러니까 지금 이 내부거래가 늘어나서 지금 문제가 되는 건데 얼마나 늘어난 거예요?

[허준영]
그러니까 내부거래가 비중으로 보면 계속해서 2019년 이후로 계속 줄어들고 있다가 올해 처음으로 다시 늘기 시작했습니다. 그래서 재작년에 한 155조였는데 그런데 2022년에는 이게 다시 한 200조 가까이로 조금 더 늘어났고요. 한 13.9조 정도 늘어난 상황입니다. 그런 상황에서 내부거래가 가지는 장단점이 있습니다. 내부거래의 장점은 효율적이죠. 왜냐하면 같은 계열사에서 물건을 사오고 그리고 영업비밀이 보호될 수도 있고요. 그리고 저희가 보통 경제에서 얘기하는 규모의 경제라는 게 있거든요. 저희가 물건을 사도 더 큰 묶음을 사면 좀 더 싸게 살 수 있잖아요. 그런 규모의 경제가 있을 수 있습니다. 반면 단점은 저희가 늘 얘기하듯이 일감 몰아주기. 그래서 지배주주 일가로 편법적인 부가 이전될 가능성이 있고요. 그리고 그것을 통해서 시장 경쟁이 저해가 될 가능성, 그 와중에 소액주주의 이익을 침해받을 가능성들이 있어서 장점도 존재하고 단점도 존재하는데 최근 들어서 내부거래가 총수가 있는 대형 기업 집단을 중심으로 늘어나고 있다라는 것을 보면 조금 더 저희가 경계해야 될 부분이 있지 않나 싶습니다.

[앵커]
말씀해 주신 대로 대기업 총수 일가 중심으로 늘어나고 있다. 기업별로 보면 지난해 내부거래 비중이 가장 많이 커진 곳이 SK고 지난 5년으로 따지면 현대차라고 합니다. 이들 기업에서 내부거래가 늘어난 이유가 뭘까요?

[허준영]
원래는 속성을 봐야 되는 게 첫 번째입니다. 수직계열화라는 개념이 있는데 이게 뭐냐 하면 기업이 인수를 하거나 계열사를 두는 겁니다. 그래서 수직으로 생산 단계 모든 걸 다 하는 겁니다. 예를 들어서 자동차라고 하면 자동차 부품 만드는 것부터 조립부터 판매까지 다 한 기업에서 하게 되는 이런 걸 수직계열화라고 하는데요. 원래 수직계열화가 높을수록 내부거래 비중이 높아지는 것은 사실입니다. 대표적으로 지금 말씀주신 현대자동차 아니면 SK, 두 기업들이 그런 예가 될 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 지금 SK나 현대자동차 같은 경우 내부거래 비중이 늘어난 것은 업황하고도 관련이 있습니다. 작년에 에너지 가격이 굉장히 비쌌지 않습니까? SK는 결국 에너지 비중이 높은 기업이라서 이쪽에서 지금 매출이 증가하는 부분 때문에 수직계열화를 하는 그 과정에서 내부거래 비중이 늘어났거나 금액이 늘어난 부분이 있고요. 현대자동차도 최근 들어서 어쨌든 우리 주력 수출품이 자동차고 자동차 완성차 시장이 최근에 굉장히 활황이지 않습니까? 그런 부분 때문에 금액이 증가해서 내부거래가 증가한 것으로 보입니다.

[앵커]
지금 아까 말씀을 해 주셨는데 그러니까 총수 일가의 지분율이 높을수록 내부거래 비중도 커지는 상황인데 이런 현상이 나타나는 근본적인 원인이 뭐라고 보시는 거예요?

[허준영]
사실 여기에 대해서는 데이터가 존재하는 건 아닌 것 같습니다. 다만 총수일가가 있는 기업들에 있어서는 저희가 예전에도 항상 통용되는 예는 아닙니다마는 총수일가가 자기들 이름으로 회사를 만들어서 그 회사에 일감을 몰아줌으로써 조금 편법적으로 부가 그쪽으로 가고, 이런 것들 때문에 지적을 받은 경우도 있고 이것이 법적으로 문제가 된 경우도 있지 않습니까? 지금 걱정하는 부분은 이게 우연한 것인가, 아니면 뭔가 총수일가가 비중이 높은 데가 실제로 내부거래를 통해서 부의 이전이 불법적으로 일어나는 것인가, 이런 데 대해서 관심이 모아져 있는 것 같고요. 공정위에서도 여기에 대해서는 확실하게 결론을 내리는 것 같지는 않습니다.
다만 앞으로 조금 이런 부분들에 대해서 주시하겠다라는 방향을 가지고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
교수님, 그럼 결국에 계열사 간 내부거래 비중이나 금액이 크다고 해서 이걸 부당거래라고 단정지을 수는 없는 거잖아요. 이것에 대한 기준이 있습니까?

[허준영]
사실 지금 기준은 없는 것 같습니다. 이건 거의 케이스 바이 케이스고 봐야 되는 부분, 그래서 기업들의 자료를 봐야 되는 부분이 큰 것 같아요. 아까 말씀드린 대로 내부거래할 경제적인 동기도 있습니다. 그러니까 효율성의 측면에서의 동기도 있기 때문에 이것을 좀 잘 발라내는 것이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 교수님, 끝으로 해외증시 상황도 짚어보겠습니다. 이번 주에 미국 연방준비제도의 공개시장위원회, FOMC가 예정돼 있는데 간밤 뉴욕증시는 어떤 흐름을 보였었 습니까?

[허준영]
3대 지수 다 상승했고요. 지금 FOMC의 경계감이 약간 있는 것 같습니다마는 최근에 나온 데이터 중에 미국의 기대인플레이션이라는 데이터가 있거든요. 그게 뭐냐 하면 경제주체들이 향후 1년 후에 인플레이션이 어느 정도일 것인지를 예상하는 건데 이건 낮으면 사실 2%가 좋은데 2% 근처에 있으면 있을수록 좋은 겁니다. 그런데 최근에 이게 굉장히 높았었습니다. 이게 점점 낮아지고 있다는 징후가 나오고 있거든요. 이건 경제주체들이 인플레이션이 잡혀가고 있다는 기대를 갖게 해고 그리고 연준의 운신의 폭을 넓혀주는 데이터라서 결국은 이 부분을 보고 인플레이션이 생각처럼 잘 잡히고 있구나, 시장이 환호하는 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 허준영 교수님과 함께했습니다. 교수님 고맙습니다. 고맙습니다.