"가장 큰 타격"...영끌족 몰린 노도강 '한숨' [Y녹취록]

■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

◆앵커 : 부동산 이슈를 짚어볼 텐데 지난해 6월입니다. 0.05% 하락에서 7월에 상승 전환한 이후에 쭉 오름세를 이어오다가 12월이죠, 다시 하락세로 전환한 것으로 지금 나타나고 있습니다. 이렇게 분위기가 바뀌었다고 봐야 할까요? 또는 분위기가 바뀐 배경에 대해서 어디에 있다고 보십니까?

◇석병훈 : 분위기가 바뀐 가장 큰 배경은 고금리가 장기화하고요. 그다음에 몇 가지 원인이 있는데 또다른 것은 정책자금대출이었는데 특례보금자리론의 일반형. 그래서 6억에서 9억까지의 주택에 대해서 공급을 하던 특례보금자리론 일반형이 작년 9월을 기준으로 공급이 중단됐었습니다. 그래서 대출이 좀 어려워진 측면, 그다음에 작년에 앵커님께서 아까 말씀하신 것처럼 7월달부터 5개월 연속 전월 대비 집값이 상승하다 보니까 부동산 가격이 너무 많이 상승한 것이 아니냐, 집값 상승에 대한 피로도로 이제는 좀 관망을 해야 되겠다라는 관망세가 강해지면서 급매물이 아니면 계약이 체결되지 않았습니다. 그래서 거래량이 급감하고 소수의 급매물 위주로 계약이 체결되다 보니까 실거래가가 떨어지기 시작했습니다. 이러한 요인들이 합쳐져서 12월달에 전월 대비 -0.1% 감소를 하는. 그래서 작년 6월 이후로 6개월 만에 하락세로 전환한 것으로 보입니다.

◆앵커 : 심지어 서울에서 집 사려는 수요도 살아나지 않고 있다는 이야기가 나오는데 이 부분은 어떤 내용입니까?

◇석병훈 : 서울도 아까 말씀드린 것처럼 서울이 가장 집값 상승세가 빨랐습니다. 가장 장기간 상승을 해 왔고요. 그러다 보니까 집값 상승에 대한 피로도가 컸고요. 그다음에 작년 9월에 특례보금자리론 일반형 공급이 중단되면서 특히 서울 외곽 지역, 노원구, 도봉구, 강북구 같은 서울 외곽 지역이 가장 큰 타격을 받았습니다. 그런데 일반적으로 부동산 시장에서도 업무 핵심지역에 가까운 곳, 아니면 학군지에 가까운 곳이 집값이 상승을 할 때는 가장 큰 폭으로 상승을 하고요. 그다음에 집값이 하락할 때는 또 가장 작게 하락을 합니다. 그래서 핵심은 학군지에서 먼 곳부터 집값 상승기에는 제일 늦게 집값이 상승을 했다가 하락기에는 또 제일 먼저 큰 폭으로 하락을 하는 이런 패턴을 보이는데요. 그러면 특례보금자리론 일반형의 수혜를 받던 서울 외곽 지역이 가장 먼저 집값이 큰 폭으로 하락하는, 그런 식으로 하락을 하면서 전반적으로 서울 주택가격의 선행지표라고 하는 서울주택매매소비심리지수도 큰 폭으로 하락을 해서 이게 100을 넘어가면 상승을 기대하는 공인중개사라든지 주택을 구매하고자 하는 사람들이 더 많은 것이고요. 하락을 기대하는 사람들보다 더 많은 것인데 100 아래로 내려가고요. 이게 95~114까지면 보합이라고 보는데 지금 보합 수준, 지금 99.6으로 나타났습니다.

◆앵커 : 아까 말씀하셨죠. 노도강 지역. 그러니까 노원구, 도봉구 그리고 강북 지역의 지금 하락세가 두드러지는 상황이잖아요. 아무래도 30대 영끌족의 유입이 많은 곳이라서 타격이 클 것 같거든요. 피해가 우려되는 상황이죠?

◇석병훈 : 그렇습니다. 지금 아무래도 30대들이 기초 자산이 부족한 관계로 특례보금자리론 일반형을 많이 활용해서 서울 지역에서 주택을 매수할만한 곳이 서울의 외곽 지역, 그중에서도 노원구, 도봉구, 강북구 지역이 주로 타깃이었습니다. 그래서 그쪽의 주택을 많이 구매한 것으로 보이는데요. 문제는 아까 말씀드린 것처럼 부동산 가격의 패턴이 핵심 업무지역 그다음에 핵심 학군지역에서 먼 지역일수록 집값의 상승은 가장 늦고 하락은 제일 먼저 일어나는 그런 패턴을 원래 보이게 되어 있고요. 그다음에 상승폭도 제일 적은 반면에 하락폭은 제일 큰, 항상 이런 패턴을 보이게 되어 있습니다. 그러다 보니까 서울 외곽지역인 노도강 지역이 지금 가장 큰 폭으로 주택가격이 하락하고 있는 상황이고요. 그래도 지금 전 분기 대비로는 대부분 60% 가까이 하락을 했는데요. 그래도 전년 동기 대비로는 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 서울 같은 경우도 전년 동기 대비로는 실거래가가 9% 상승을 했고요. 전국으로 봐도 실거래가가 전년 동기 대비로는 2.78% 여전히 상승한 수준입니다. 그래서 전분기 대비로는 하락을 했지만 전년 동기 대비로는 상승한 수준이다. 그렇지만 중요한 것은 당장 30대 영끌을 해서 구매한 분들이 전 분기 대비로 집값이 큰 폭으로 하락했기 때문에 마음고생이 심한 것으로 안타까운 상황입니다.

◆앵커 : 교수님, 그러면 이 질문을 드려야 될 것 같은데 집값 하락세가 언제까지 이어질 것으로 보십니까? 일단 한은이 기준금리를 8연속 동결한 것과도 연관지어서 생각해 볼 만한 지점이 있을 것 같거든요. 어떻게 보십니까?

◇석병훈 : 저는 상반기까지는 집값이 침체기를 겪을 가능성이 크고요. 하반기부터는 집값이 상승세로 돌아설 것으로 예측을 하고 있습니다. 두 가지 정도 이유를 생각해 볼 수 있는데요. 첫 번째는 한국은행이 통화정책 기조를 하반기부터 전환할 것으로 예상하기 때문입니다. 아까 앵커님께서도 말씀해 주신 것처럼 한국은행이 기준금리를 동결하고 있는데요. 이번에 이창용 한국은행 총재도 6개월 정도는 기준금리 인하를 언급하기는 시기상조다 이렇게 언급을 했고요. 지금 물가가 하락하는 속도를 봤을 때는 빠르면 7월달부터 0.25%포인트 정도 기준금리 인하가 시작될 것으로 보이고요. 그다음에 한국은행에서 수차례 올해 말이나 내년 초에는 2% 물가 안정 목표를 달성할 것으로 예측을 하고 있다라고 밝혀왔습니다. 그래서 이 한국은행의 물가 예측이 예상대로 진행이 된다고 하면 2% 물가 안정 목표 달성시에 기준금리는 2~3%인 중립금리 수준 범위까지 낮아질 수 있다고 예측을 하고 있습니다. 제가 예측하기로는.

그러면 올해 말에서 내년 초까지 낙관적으로 보면 기준금리가 2.5%, 그다음에 좀 보수적으로 보면 2.75%까지 내려갈 수 있다고 보고 있습니다. 그렇게 되면 하반기부터는 기준금리 인하가 대출금리 하락을 유발해서 부동산 수요가 상승할 수 있고요. 또 다른 요인은 올해도 정부가 정책자금대출을 공급한다는 것입니다. 첫 번째는 신생아특례대출, 27조 원 규모로 공급을 해서 9억 원 이하, 최대 5억 원까지 대출을 할 것이기 때문에 이것이 특히 아까 말씀드린 노도강 지역 같은 수도권에 9억 원 이하 집이 몰려 있는 지역의 부동산 수요를 다시 끌어올릴 가능성이 있고요. 그것뿐만 아니라 특례보금자리론이 이달 말에 종료가 되는데 그것의 후속으로 보금자리론을 재출시할 것을 지금 검토하고 있습니다. 그래서 보금자리론 같은 경우에는 특례보금자리론의 우대형과 유사하게 6억 원 이하의 주택, 거기에 3억 원 수준으로 대출 가능하게 공급할 것으로 전망이 되기 때문에 이것은 지방이나 수도권 외곽지역 같은 곳의 수요를 끌어올릴 가능성이 큽니다. 그래서 이런 정책자금대출 공급과 하반기부터는 한국은행 기준금리 인하, 이 두 가지 요인으로 하반기에는 주택 가격이 상승할 가능성이 크다, 저는 이렇게 보고 있습니다.


대담 발췌 : 정의진 디지털뉴스팀 에디터