[스타트경제] 경매 쏟아진 서울 빌라...18년 만에 최다

■ 진행 : 이정섭 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 허준영 서강대학교 경제학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
최근 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 경제이슈는 허준영 서강대학교 경제학부 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 오늘은 부동산 얘기부터 해 보겠습니다. 서울 지역에서 경매로 나온 빌라가 지난 한 달에만 1400건이 넘었거든요. 이게 18년 만에 가장 많은 거라고요?

[허준영]
가장 최근 저번달 이전을 보면 2006년 5월에 보면 1475건이 경매에 나왔었고요. 2024년 4월 정확히 18년 전 후에 1456건이니까 거의 18년 만에 최고로 지금 빌라 경매 물건들이 굉장히 많이 나오고 있는 상황입니다.

[앵커]
건물이 경매에 많이 나온다는 건 그만큼 돈의 흐름에 문제가 있다는 말일 텐데 혹시 그래픽이 준비돼 있다면 띄워주시면 좋겠습니다. 지역별 분포나 연도별 현황을 보면 좋을 것 같은데요. 최근 이렇게 물건이 많이 몰리고 특히 지역별로 저렇게 강서구에 많은 이유가 있을까요?

[허준영]
최근에 이렇게 경매 시장이 조금 얼어붙은 것이 보면 결국 공급은 있는데 수요가 약하다는 뜻이지 않습니까? 그러면 수요가 왜 약한지를 보면 최근에 고금리 등등도 있지만 아파트 경매시장은 최근에 경매 낙찰이나 낙찰가율, 낙찰률은 꽤 올라가고 있는 편, 90% 이상 낙착률이 나오고 있는 편이거든요. 그런데 왜 빌라 시장만 이런가 생각해 봤을 때 결국 최근에 깡통전세 문제, 전세사기 피해. 이런 문제들이 발생한 것이 가장 크게 경매시장, 빌라의 시장을 얼어붙게 만든 것 같고요. 강서구가 우연치 않은 게 전세사기 피해가 가장 많이 발생한 서울시 내 행정구가 강서구이기 때문에 그 옆의 양천구까지. 그래서 강서구와 양천구가 경매에 많이 나오고 있는 것 같고요. 그리고 시간별로 흐름을 보면 2020년에 저희가 코로나가 발생한 이후 금리가 0%까지 내려갔었죠. 이때는 경매 낙찰률이 40%대 중반, 굉장히 지금에 비해서 훨씬 높았습니다. 그리고 경매 건수도 월 평균으로 나온 게 250건밖에 안 됐었고요. 그런데 이 경매 건수가 계속해서 추세적으로 늘면서 결국 금리도 올라가고 그리고 빌라 시장에서의 이런 악재들이 쌓이면서 최근에 경매 건수가 올해로 보면 월평균 1244건이거든요. 그래서 한 200건대 중반에서 4년 만에 1200건대까지 경매 건수는 올라가고 낙찰률은 떨어지고 그리고 낙찰가율도 떨어지고 이런 일이 벌어지고 있는 것 같습니다.

[앵커]
경매 낙찰에 대해서 설명을 해 주셨는데 수치로 보니까 낙찰률이 15% 정도라고요? 그런데 지난해에는 8% 정도였는데 그나마 2배 올랐지만, 역시도 아까 아파트가 90%라고 하셨으니까 절대적인 수치로 보면 굉장히 낮은 편에 속하는 거죠?

[허준영]
그렇습니다. 지금 보면 공급 측면에서는 깡통전세 매물들이 지금 계속해서 공급이 들어오고 있고요, 빌라 경매시장에요. 그리고 수요는 계속해서 약한 상황. 이렇게 봤을 때 경매시장에 참여하는 참여자들도 향후에 빌라의 경매 가격이 계속해서 떨어질 가능성이 있구나라고 하면 수요를 계속해서 뒤로 미루게 되죠. 그렇게 됐을 때는 결국 경매시장에서의 경매가율, 낙찰가율은 계속해서 떨어지고 낙찰률도 떨어지는 현상이 지속될 수밖에 없을 것으로 보이고요. 우리나라에서 특히 서울시내에서 좀 봐서 중요한 것은 서울시내가 전국보다 아파트 비율이 좀 낮습니다. 전국은 64% 정도, 2022년 기준 되는데. 서울은 60%가 약간 안 됩니다. 그리고 빌라나 이런 부분이 한 36%, 좀 높습니다. 이렇게 봤을 때 서민들의 주거안정을 위해서 굉장히 중요한 부분이 어떻게 보면 빌라 부분인데요. 이 부분에 있어서의 악재들이 서민들의 주거 안정과도 관련을 맺고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
그런데 유찰되는 건도 적지 않다고 들었습니다. 한 빌라 같은 경우는 감정가의 8.6% 수준, 2000만 원대에 나왔는데 찾아가는 주인이 없었다고 합니다. 이게 아마 아까 말씀하셨던 깡통전세, 전세사기 피해의 영향이 있어서 심리적으로 위축된 이유가 있을 텐데 이건 또 빌라 자체에 대한 시장의 가치가 떨어지는 게 아니냐, 이런 분석이 있더라고요.

[허준영]
우리나라는 보면 아파트 시장이랑 빌라 시장은 특히 서울에 있어서 굉장히 분리된 시장으로 보고 있습니다. 이 상황에서 빌라 시장에서는 이런 악재들이 쌓이면서 결국 빌라 가격 그리고 빌라 경매 가격 이런 것들이 결국 올라가지 않는 일이 벌어지는 거죠. 그런데 문제는 제가 아까 말씀드렸듯이 서울시내에서 빌라가 차지하고 있는 주거 비중으로 따졌을 때 빌라 쪽에서 이렇게 풀리지 않으면 아파트 전세매물 가격에좀 영향을 줄 가능성도 있고요. 그렇게 아파트 전세매물 가격이 추세적으로 탄력을 받게 되다 보면 이것이 매매가에 영향을 줄 가능성도 있기 때문에 사실 저희가 빌라 시장과 아파트 시장이 주거시장으로서는 분리돼 있지만 이 경매시장에서의 얼어붙는 현상들이 지속적으로 아파트 가격, 아파트 시장, 아파트 전세시장에 미칠 영향들도 저희가 주목해 봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 방금 언급하신 것처럼 빌라 한 채, 그러니까 집이 2000만 원대에 나오니까 억대가 아니잖아요. 이렇게 싸게 나오는 체감 때문에 투자를 해 보면 어떨까 생각하시는 분들 많으실 것 같거든요. 관련해서 조언을 해 주신다면요?

[허준영]
아무래도 입지 같은 것을 보고 투자하시는 게 좋을 것 같습니다. 결국은 빌라 시장 자체가 지금 얼어붙어 있는 것이 얼마나 지속될지는, 또 최근 들어서 어쨌든 간에 부동산 시장에서의 건설비 상승이나 부동산PF 문제, 부동산 시장의 악재들이 아직까지 완전하게 해소되지 않은 상황이기 때문에 가장 취약한 부분이 영향을 받을 가능성이 크고 그렇게 봤을 때 빌라 시장이 영향받을 가능성이 크거든요. 그런 측면에서 빌라 중에서 입지가 좋거나 예를 들어서 역에서 가까운 거리에 있거나 아니면 서울로 봤을 때는 한강변에서 가까운 빌라들, 이런 빌라들이 향후에 아파트로 다시 재건축이 된다거나 그럴 가능성들이 있어서 개발 호재 영향을 받을 가능성, 이런 것들을 중심으로 판단을 하시는 게 어떨까 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
앞으로 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 다음은 물가 얘기로 넘어가 보겠습니다. 외식물가가 여지없이 올랐어요. 요즘 올랐다는 뉴스 너무 많이 나와서 뭐가 올랐는지 헷갈릴 정도인데 품목 하나하나 따지는 게 의미가 없어 보일 정도로 터무니없는 물가인 것 같습니다. 이런 추세가 얼마나 더 갈까요?

[허준영]
저희가 이걸 단기적인 현상으로 볼 수 없을 것 같은 이유가 몇 가지 있습니다. 첫째로 외식물가 상승률이 소비자 물가 상승률 전체상승률을 상회하는 것이 최근 35개월째 이어지고 있습니다. 가장 마지막으로 이것이 역전됐던 게 2021년 6월이거든요. 그 이후 2021년 7월부터는 계속해서 외식물가 상승률이 소비자물가 상승률보다 추세적으로 높습니다. 시계를 확장해 보면 2000년 대비 지금 물가상승률의 한 82.5% 정도 올라 있습니다, 물가가. 그런데 외식물가는 101%, 그러니까 추세적으로 지금 더 높았습니다. 그리고 최근 들어서 외식물가 상승률과 소비자물가 상승률을 보면 아주 특정한 기간을 빼고 제가 한번 계산을 해 봤는데요. 2010년 이후에는 172개월 중에 38개월만 소비자물가상승률이 외식물가 상승률보다 낮았고요. 그러니까 3분의 1도 안 되는 거죠. 그리고 2020년 코로나가 발발한 이후로 보면 52개월 중에 외식물가 상승률이 낮았던 건 6개월밖에 되지 않습니다. 그렇게 봤을 때는 뭔가 이게 추세적인 게 있는 것 같은 거죠. 그래서 외식물가 상승률이 지금 전체 물가상승률이 낮아진다고 하더라도 쉽게 낮아지지 않을 거라고 볼 수 있는 여러 가지 이유가 있고요. 그리고 제가 조금 더 중장기적으로 봐야 될 부분이, 우리나라 소비자업에서의 생산성이 좀 낮기 때문에 서비스가 전체적으로 비싼 편입니다. 그러니까 예를 들어서 최근에 일본으로 엔화 약세 때문에 많이 가시는 게 결국 일본의 서비스를 이용하러 가시는 거잖아요, 여행을 가신다는 게. 그게 어떤 분들은 그런 얘기를 하시더라고요. 국가 전체 차원에서는 좋지 않은 일이지만 개인 차원에서는 되게 현명한 소비다. 왜냐하면 우리나라 서비스 물가가 좀 비싼 편이어서 제조업 제품은 우리나라 제품을 이용하고 서비스는 외국 나가서 사용하는 게 어떻게 보면 더 합리적인 소비다라고 얘기하는 분들도 계시거든요. 그럴 만큼 서비스업이 조금 비싼데 어떻게 보면 지금 외식물가에서 가장 크게 영향을 받는 게 결국 서비스업, 인건비 이런 부분이 굉장히 크기 때문에 이런 부분들에 있어서 외식물가 상승률이 쉽게 잡힐 거다라고 생각하기는 조금 어려운 부분이 있지 않을까라는 생각이 듭니다.

[앵커]
알겠습니다. 언급해 주신 2020년에는 82.5%, 24년에는 101%, 소비자물가와 외식물가의 차이가 이렇게 큰데 여기에 물가지표와 그리고 실제로 체감하는 물가들이 있잖아요. 이 사이에도 괴리감이 있거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

[허준영]
그러니까 저희가 소비자물가지수라고 하는 건 우리나라의 대표적인 소비자가 사용하는 모든 물품들의 가중치가 들어가 있는 거고요. 그런데 예를 들어서 저희가 그중에서 생애주기별로 보면 어느 분은 교육을 좀 더 많이 소비하기도 하고요, 아이들 때문에. 그리고 도시에 사는 분들은 또 외식을 많이 하시기도 하고 이런 일들이 있지 않습니까? 아무래도 자기가 사용하는, 자기가 실제로 구매하는 물품들은 전체 소비자물가지수의 구매 바구니 안에 있는 것 중 일부일 가능성이 크고요. 이 부분에 대해서 조금은 물가가 빨리 상승하면 왜 이렇게 소비자물가상승률보다 내가 느끼는 체감물가가 더 빨리 오르는 것 같지? 그런 생각이 드는 거고 그렇게 생각하면 결국 나오는 얘기는 월급 빼고는 다 오르네라는 얘기로 가시는 거죠. 그래서 아무래도 특히 도시에 계신 분들, 우리나라 교육비 상승이 빠른데 교육비 지출이 많으신 분들, 이런 분들은 아무래도 조금 체감물가 상승률이 높을 수 있고 저희가 오늘 얘기한 것처럼 외식물가나 이런 부분들이 빠르게 올라가기 때문에 또 외식을 많이 하시는 분들, 직장인들 이런 분들은 체감물가를 높게 느낄 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]
또 다음 주제로 질을 드리자면 물가가 오르게 되다 보면 사람들은 또 저렴한 물건을 찾기 마련이잖아요. 그러면 인터넷을 뒤지게 되고 이런 심리를 잘 파고든 게 아마 중국 이커머스 플랫폼, 알리나 테무 정도가 될 텐데 그런데 여기서 파는 제품들이 다 무조건 싼 건 아니라면서요?

[허준영]

맞습니다. 예를 들어서 라면이나 저희가 먹는 시리얼이나 콜라, 이런 것들. 혹은 물티슈 이런 것들은 번들을 잘 구매하면 사실 우리나라 이커머스가 좀 더 싼 케이스도 많습니다. 그래서 개별적인 상품 묶음을 비교해 보면 어떤 데는 알리가 더 싸고 어떤 데는 우리나라 이커머스가 더 싸고. 전반적으로는 알리가 조금 더 싸겠죠. 하지만 이런 일이 벌어지는 게 결국 이커머스에서 가격을 판매자가 결정하는 거거든요. 알리나 이커머스 당사자가 결정하는 게 아니고요. 그래서 판매자들이 기존에 우리나라 이커머스와 거래하던 것들에서 알리로 갈 때 그렇게 가격을 많이 낮추지 않는, 그건 자발적으로 우리나라 이커머스와의 의리 때문에 그럴 수도 있고 아니면 여러 가지 다른 이유 때문일 수 있는데 그렇게 해서 가격을 책정하다 보면 알리가 모든 제품이 더 싸지는 않을 수 있고요. 그런데 문제는 소비자들은 알리 익스프레스에 가서 뭘 구매할 때 사는 김에 다른 것도 같이 사자. 그러니까 어떤 품목만 거기서 사고 더 싼 품목은 예를 들어 우리나라 이커머스로 가시는 것보다는 모두 다 한쪽에서 구매하시는 게 많다 보니까 어떻게 보면 알리 입장에서는 약간 더 비싸게 파는 품목이 있다 하더라도 전반적으로 싸다는 인상을 주게 되면 알리 쪽에서 사게 되는 효과가 발생을 하는 것이죠. 그런 것들에 대해서 저희가 생각해 볼 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]
중국 플랫폼 이용도 좋지만 품목별로 한국 플랫폼과 비교를 해서 구매하시는 게 좋을 것 같다는 생각이 듭니다. 오늘 경제이슈 허준영 서강대학교경제학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.