[부동산 일타] 서울 집값 상승 폭, 한달 전보다 3배↑· 분양가도↑..상승세 계속갈까?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2024년 07월 24일 (수)

□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 대표 (광수네복덕방)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 이익선 : 이슈가 머니? 네 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하신 건 아니지만 이름만큼 구수하고 진한 정보를 주실 광수네복덕방 이광수 대표를 모셨습니다. 어서 오십시오.

☆ 이광수 : 안녕하세요.

◈ 최수영 : 이름만 구수하지 분석은 날카롭기가 조자룡의 창입니다.

☆ 이광수 : 노력하겠습니다.

◇ 이익선 : 오늘의 주제는 청약입니다. 공사비 상승으로 분양가가 가파르게 오르니까 이 청약시장 옥석 가리기도 심화되고 있다고요. 분양가가 급등하자 기존 매매 시장으로 눈을 돌리는 사람들도 나오지만 입지가 좋고 분양가가 시세 대비 저렴한 분양 단지는 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게 여전히 인기입니다. 전문가 모셨으니까 오늘 여기에 관련해서 궁금하신 분들 많으실 거예요. 나도 이런 비슷한 사정이에요. 저는 이런 지역에 이런 관심이 있는데 어떡할까요? 등등등 부동산 관련한 여러분의 궁금증 샵 0945 우물정 0945번 단문 50원 장문 100원 YTN 앱 유튜브 댓글창으로 질문하시면 되겠습니다.

◈ 최수영 : 첫 번째 질문 가볼게요. 집값 동향, 지금 서울 아파트 기준으로 보면 부동산 경기가 특히나 집값이 매매가 살아나는 건 분명합니까?

☆ 이광수 : 그렇습니다. 서울 아파트를 중심으로 해서 매매가격이 상승하고 있고요. 거래량이 증가하고 있습니다. 그래서 한국부동산에서 발표하는 6월 전국 주택가격 동향 조사에 따르면 실제로 6월에 서울 주택 가격이 0.38% 상승해서요. 지난달 대비해서 3배 가까 확대됐습니다. 그래서 이런 폭이면 이렇게 계속 상승이 되면 예를 들어서 한 10% 이상 더 오를 수 있는 거고요. 그래서 그런 차원에서 최근에 시장이 확실히 변하고 있다 이렇게 판단하시면 좋으실 것 같습니다. 근데 좀 다른 모습은 지역별로 격차가 좀 지역별로 편차가 좀 커지고 있고요. 종류별로도 좀 차이가 나요. 특히 최근에 아파트 가격이 많이 오르는 건 신축 아파트 그래서 가장 많이 오른 지역이 마포구와 성동구인데요.

◈ 최수영 : 마용성 마용성 하는데 진짜 그쪽이네요.

☆ 이광수 : 그렇죠 근데 이 마포구와 성동구 그러니까 용산구는 제외하고 왜냐하면 거래가 그렇게 많지 않기 때문에 마포구와 성동구의 공통점은 40% 정도 거래된 아파트 중에서 40% 이상이 10년 이내에 건축된 아파트들입니다.

◈ 최수영 : 신축한 아파트들이네요.

☆ 이광수 : 그렇습니다. 그렇다 보니까 최근에 신축 아파트의 가격 상승 폭이 크고 그리고 거래도 되게 잘 되고 있다 이렇게 판단하시면 됩니다.

◈ 최수영 : 그런데 이제 부동산이 우리가 그 집값이 매매가 있으니까 부동산 경기가 좋다 좋다 하는데 그럼 우리가 좋다 할 때 부동산 경기는 누구한테 좋은 건가요?

☆ 이광수 : 그 지점에 대해서 이제 명확하게 할 필요가 저는 있어 보여요. 굉장히 관행적으로 예를 들어서 집값이 오르고 거래가 잘 되면 시장이 좋다라는 표현을 하는데 예를 들어서 무주택자 입장에서는 시장이 좋은 건 아니죠.

◈ 최수영 : 오히려 집을 살 수 있는 기회가 좀 어려워지잖아요.

☆ 이광수 : 그렇죠. 그런 입장에서는 사실 좋다 나쁘다 이러는 가치 중립적이지는 않습니다. 그래서 저희가 어떤 시장을 판단할 때 저도 주의해야 하는 게 좋다 나쁘다라는 용어는 안 하죠. 그래서 거래량이 증가하고 있고 가격이 하락하고 있고 거래량이 하락하고 있고 줄어들고 있고 이런 표현들이 더 정확하지 부동산 시장이 좋다 나쁘다 그러니까 관행적으로 이 용어를 써요. 일반인들도 쓰거든요. 언론에서도 쓰고 사실 이런 부분에 대해서 저희가 좀 주의할 필요는 있어 보입니다.

◇ 이익선 : 시장이 활성화된다는 건 좋은 거니까 그게 누구의 이익이든 아니든 활성화돼서 사람들이 많이 살아오고 붐비고 하는 거는 좋다 이렇게 표현할 수 있는 거 아니에요.

☆ 이광수 : 근데 부동산은 좀 독특한 다른 특성이 있어요. 예를 들어서 무슨 얘기냐면 거래가 막 잘 되면서 가격이 급등하면 사회적 부담이 커질 수 있거든요. 그러니까 지금처럼 잘 보시면 다시 말씀드리겠지만 최근에 이를 들어서 집값이 막 상승하는데 똑같이 증가하는 게 있습니다. 가계부채요.

◈ 최수영 : 그렇죠 동반 상승이구나.

☆ 이광수 : 그러면 사실 이 상황이 계속된다고 그러면 대한민국 경제는 굉장히 어려워질 수 있다는 거죠. 그래서 부동산이 거래가 막 잘 되고 가격이 계속 오르는 게 진짜 우리나라 경제에 좋은 거냐 이 부분에 대해서는 말할 수 없다는 거죠. 특히 지금 상황에서 우리나라가 개발 도상국이고 계속 경제가 성장하고 인구가 증가되는 상황 속에서 가격이 상승하고 수요가 들어오면 실수요가 들어오면 굉장히 좋은 신호고요. 그 자연스러운 현상인데 지금처럼 저성장 국면이고 그리고 앞으로도 사실 어떻게 해야 될지 모르는 불확실성이 크잖아요. 그런 차원에서 이렇게 부동산 가격만 오르면 예를 들어서 그런 우려들도 많이 얘기하지 않습니까? 일본처럼 되는 거 아니에요? 그래서 저희가 이 자산 가격의 과잉한 상승은 항상 유의할 필요가 있고 앵커님 말씀하신 것처럼 좋은 경우도 있습니다. 경기가 크게 위축되고 건설사들이 힘들고 이러면 거래가 증가하고 이러면 좋은 거죠. 그런데 지금처럼 집값이 높은 상황 속에서 오르는 건 경제 차원에서는 좋다 나쁘다는 조금 더 저희가 고민해 볼 필요는 있다라는 생각을 가집니다.

◈ 최수영 : 그래서 객관적인 용어를 쓰시는군요. 그냥 거래량이 많다 적다 올랐다 내렸다 알겠습니다.

◇ 이익선 : 말씀 중에 집값 지역 편차도 크다고 하셨거든요. 거래량 증가하고 지역 편차가 크다. 지역 편차는 어디 어디를 말씀하시는 건가요?

☆ 이광수 : 그러니까 말씀드린 것처럼 마용성이 최근에 집값 상승률이 크고요. 기본적으로 강남 지역 서초구라든가 상승률이 높게 나오죠. 오를 때 특히 상승할 반면에 대표적으로 노도강 지역에 노원구라든가 강북구라든가 도봉구라든가 이런 지역은 가격 상승률이 좀 낮게 나오고 오히려 하락하는 그런 분위기도 나오고 있습니다. 그리고 또 수도권의 일부 지역도 아직까지도 하락하는 모습을 보여줘서 지역별로 편차가 커지고 있는 그런 상황입니다.

◈ 최수영 : 그런데 이제 지금 신규 분양하는 것도 한번 여쭤보려는데 지난달 서울 민간 아파트 평당 분양가가 4천만 원을 넘어섰다는데 이러면 지금 말씀하신 대로 집값 상승 혹은 거래량이 거래량은 늘겠으나 집값 상승 폭이 더 커지는 것 아닙니까?

☆ 이광수 : 그러니까 이런 우려들을 많이 하시는 거예요. 그러니까 새 집을 짓는데 쉽게 말해서 돈을 점점 드는 게 많아지잖아요. 그러면 원가가 올라가면 가격이 오르는 거 아니냐?

◈ 최수영 : 뭐 당연하게 그렇게 생각하죠.

☆ 이광수 : 그런데 한번 우리가 아파트 말고 다른 재화를 한번 생각해 보시죠. 예를 들면 지금 사과 가격이 엄청 오르지 않습니까? 그런데 원가가 올라가잖아요. 그러면 어떻게 됩니까? 사과 가격이 계속 오를 수 없어요. 그렇게 되면 가격에 시장 조절 기능이라는 게 발동되면서 사과 가격도 사실은 다시 안정되고 이런 과정이 있을 수 있단 말이죠. 그런 차원에서 저희가 이렇게 해서 가격이 계속 공사비가 올라가는 걸 수요 감소로 이어지면 계속 이렇게 공사비가 오를 수 없다는 겁니다. 그리고 최근에 이 건설사들이 이 분양가를 올리는 가장 큰 동의는 뭐냐면 돈을 많이 벌려고 한 거예요. 자꾸 이런 얘기를 하니까 이윤을 많이 붙이기 시작했어요.그러니까 그 핑계를 어디에서 대냐면 철근비 올라갔어 시멘트값 올라갔다.

◈ 최수영 : 원자재가 올라갔다는 이유로요.

☆ 이광수 : 근데 시멘트가 전체 공사비에 차지하는 비중이 3%밖에 되지 않아요. 그거 가격이 3배 4배 올라도요. 분양가가 이렇게 오르는 이유가 되지 못합니다.

◈ 최수영 : 그러니까 원자재 값이 많이 올랐다는 거는 저 핑계에 불과하다?

☆ 이광수 : 이유가 될 수 있죠. 이유는 되지만 그러니까 근데 이 정도로 오르는 건 사실은 과다한 측면이 있고 이런 것들을 편승해서 건설사들이 분양가를 계속 올리는데 수요가 아직까지는 받쳐주니까 건설사들이 계속 그러면 돈 벌어야 될 거 아닙니까? 심지어 분양가 상한제도 폐지됐거든 일부 지역은 이제 아직까지 적용되기는 하고 있지만 그러다 보니까 건설사들이 계속 분양가를 올리는 거예요. 근데 이런 상황이 저는 지속되기는 어렵다.

◈ 최수영 : 소비자들이 그걸 좀 안 사면 되잖아요.

☆ 이광수 : 그렇습니다. 근데 지금은 이제 시장이 다시 가격이 오르고 막 이러니까 차라리 분양 아파트 청약받는 게 낫지 않느냐 뭐 이런 심리가 적용되면서 그래서 아까 앵커님이 지금 이렇게 가격이 오르는데 누가 제일 좋으냐 라는 말씀을 드렸는데 아주 극명하게는 건설사들이 좋죠. 가격을 올리면서 높게 팔 수 있으니까요.

◇ 이익선 : 이슈가 머니? 오늘은 부동산 투자에 대한 이야기를 나누고 있습니다. 주제인 청약 상담 사연이 하나 와 있네요. 이 사연 좀 보겠습니다. 안녕하세요. 저는 취업하자마자 열심히 돈을 모은 29살 여성입니다. 저는 지난 겨울 운이 좋게도 올림픽 파크 포레온 소형 평수 청약에 당첨됐어요. 그리고 겹경사로 만나던 남자친구와 결혼을 약속해 내년 3월에 식을 올립니다. 이런 저의 고민은 신혼집입니다. 저나 남자친구나 젊을 때 모으자라는 몸테크를 할 생각으로 분양받은 청약 집은 저희에게 과분하다는 생각에 당연히 전세를 주고 오피스나 빌라의 신혼집을 차리려고 하는데요. 문제는 실거주 의무입니다. 미루어 봤자 3년 후에는 실거주해야 하는데 주변에서는 지금부터 들어가 살라고 하십니다. 그분들의 논리는 일단 들어가서 살고 나중에 유리한 매도 타이밍을 잡으라는 거죠. 저와 신랑은 각각 연봉 5천 그리고 8천이고 현재 자산은 1억 7천입니다. 만약 실거주시 대출은 5억 5천 주담대 하면 2년 이자는 약 5,500만 원이에요. 하지만 만약 계획대로 전세를 주면 전세가 4억 5천이라 가정한다면 960만 원 대출이자가 발생하고 저희가 실거주할 집을 보면 현재 자취방에서 산다면 월세 100만 원에 2년간 2천400만 원이 발생합니다. 비교해보면 2천200만 원 차인데요. 주변에서는 새 집에서 시작하라는데 저는 인테리어 비용과 부대 비용이 걱정됩니다. 또 자녀 계획으로 육아휴직 시 수입 감소 리스크도 있는데요. 무엇이 현명한 선택일지 저희 같은 신혼부부에게 조언을 부탁드립니다라고 주셨어요.

☆ 이광수 : 그러니까 청취자분들이 이해하기 쉽게 정리해 드리자면 이제는 강남의 아파트를 분양받으셨어요. 그래서 굉장히 그러니까 이때는 분양 상한제가 적용된 아파트니까 주변 시세보다 훨씬 싸게 지금 분양받은 그래서 올해 11월부터 올림픽 이 아파트가 올림픽 파크 포레온에 입주가 시작됩니다. 그러니까 이제 들어가서 살 거냐 아니면 전세를 주고 나는 다른 데 월세를 쉽게 말해서 임차료를 주고 살 거냐 이 결정이에요. 근데 내가 직접 들어가서 살면 이자가 대출을 받아야 되니까 이체가 2년 동안 5,500만 원 들고 그다음에 이거를 전세 주고 다른 데서 임차해서 살면 그거보다 2천만 원 적게 들여서 월세를 나간다 이거죠. 그래서 결국에는 쉽게 말해서 이거 이거 전세 주고 나 다른 데서 월세 살까요 아니면 나 처음부터 그냥 들어가서 살까요?

◇ 이익선 : 실거주 의무 얘기가 있어죠?

☆ 이광수 : 그렇죠. 왜냐하면 분양가 상한제 아파트이기 때문에 처음부터 입주 시점부터 실거주 의무가 있었어요. 그런데 워낙 이게 뭔가 문제가 크다고 생각해서 워낙 대단지고 준비가 안 된 분들이 많아서 실거주 의무를 3년간 유예해 줬습니다.

◇ 이익선 : 그래서 3년 뒤에는 반드시 살아야 되는 거죠?

☆ 이광수 : 그렇죠. 일단 지금의 상황으로서 여기서 저는 이분이 굉장히 훌륭하신 분 같아요.그러니까 운 그러니까 이게 되게 럭키한 상황이잖습니까? 청약을 받기가 힘든데 또 그 당시에는 사실은 이게 미분양되기도 했어요. 지금은 시세 차액이 7~8억이 됐지만 당시에는 미분양이 돼서 미계약분도 사실 있었고 했거든요. 근데 그런 상황 속에서 이 계약을 유지했고 이런 것들은 굉장히 잘하셨는데 이분이 딱 서두가 너무 마음에 듭니다. 왜냐면 이런 이런 일련의 과정을 운이 좋다고 표현하셨어요.

◈ 최수영 : 겸손한가요?

☆ 이광수 : 사실은 전 부자가 되기 위해서 가장 큰 마음가짐은 이거라고 생각해요. 전 세계에서 돈으로 돈을 번 사람 가장 많이 번 사람은 워런 버핏입니다. 돈으로 돈을 버는 거죠. 근데 이분이 항상 비결이 뭐냐고 물어보면 운이 좋다고 얘기해요. 근데 이 운이 좋다고 얘기하는 건 사실 겸손을 얘기하고 이런 분들이 투자를 잘하세요. 그래서 나중에 10년 후에 이분은 너무 잘하실 것 같다. 그래서 그런 관점에서는 저희가 거주라든지 그런 차원보다 투자로 한번 생각해 볼게요. 투자 투자로 생각해 보면 우리나라에서 부동산 투자는 가장 좋은 투자 방법이 있습니다. 왜냐하면 1가구가 1가구가 1주택을 가지면서 계속 바꿔가는 투자가 사실은 가장 현명한 투자일 수 있어요.

◈ 최수영 : 집 채수를 늘리지 말고 한 채를 갖되 계속 좀 늘려가는 방법으로요.

☆ 이광수 : 왜냐하면 1가구 1주택은 가장 좋은 게 비과세기 때문입니다. 그래서 2년 거주가 되면 예를 들어서 그런 양도세라든가 혜택 규정이 되게 많고 1가구 1주택인 경우에 그러다 보니까 양도세가 발 세금을 비과세 낼 수 있는 거죠. 그러니까 사실은 저 가격이 오르면 또 팔고 이사 가고 이런 사실은 재테크 방법을 굉장히 많이 쓰거든요.

◇ 이익선 : 주변에 이사 많이 다니시는 분들 진짜 부러워요.

☆ 이광수 : 그렇죠 그런데 그게 되게 쉽지 않습니다. 생각해 보세요. 네 이게 처음에 들어가서 새 아파트에 막 살고 있어요. 네 이사 가기 쉽겠습니까? 하나 말씀드리고 또 하나 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 여기서 회피할 수 없는 조항이 하나 있어요. 내가 아무리 뭘 해도 회피할 수 없는 거 실거주 의무 회피할 수 없는 건 실거주 의무가 있고 결국엔 내가 계속 한 집에 살다가 이렇게 재테크 일종의 주택을 이용해서 돈을 벌고 싶으면 이사를 다녀야 되는데 그럼 회피할 수 없는 걸 빨리 하는 게 좋아요. 미루는 거에요. 그래서 그러면 이거 실입주가 낫다.

◈ 최수영 : 바로 들어가라. 밖에서 그러니까 조금 더 아낀다고 하지말고.

☆ 이광수 : 그렇죠 지금 들어가서 나중에 3년 후에서 회피할 수 있다면 그러면 저는 후자를 권해드리겠어요. 비용을 아껴라. 그건 요행을 바라는 거죠. 다시 운에 거는 건데 그거는 운이 좋았기 때문에 다음 운은 약간 그래서 이제 운을 기대하지 마시고 내가 회피할 수 없는 거는 결정하자. 빨리 그래서 조금 더 부담이 되더라도 안에 들어가서 하시라. 근데 이게 말씀하시잖아요. 인테리어 비용 부대 비용 이런 거 들지 마시고 그냥 기본적으로 거기가 들어가 있으니까 돈을 투자하지 마 대신 이렇게 말씀드리면 어떻게 이해하실지 모르겠지만 청취자분들이 오래 사실 계획은 하지 마시라.

◈ 최수영 : 그러니까 여러 가지 치장하지 말고 그냥 있는 옵션 그대로만 그냥 살아라.

☆ 이광수 : 그렇죠 그래서 그런 입장에서는 들어가서 하시고 그 대신 이자가 조금 더 많이 들잖아요. 1년에 한 2천만 원 넘게 드는데 그럼 한 달에 2년이라고 하면 한 100만 원 정도 들어갑니다. 100만 원 아끼면 됩니다. 그래서 외출하지 마시고 집밥 해 먹고 집에 집을 오래 계신 거예요. 집을 사용하는 거예요. 많이 사용 최대한 활용해 새 집이니까 좋잖아요. 최대한 활용해라. 그리고 주변에 집 앞에만 나가도 거기 공원도 있고 피트니스 센터도 좋거든요. 그래서 외출하지 마시고 돈을 아끼라. 집을 많이 쓰면 되잖아. 그래서 충분히 100만 원 아낄 수 있다.그래서 피할 수 없는 실거주 의무를 빨리 달성하는 게 좋다. 그래야 유연하게 대응할 수 있어. 그거는 해야 할 의무니까 여러분들이 어떤 선택을 할 때 내가 피할 수 없는 걸 먼저 하시는 게 좋아요.

◇ 이익선 : 매도 빨리 맞아요.

☆ 이광수 : 그래서 저 학교 다닐 때 그런 말 하더라고요. 제가 항상 그 얘기했거든요. 매도 빨리 맞는 게 좋지 않아 그랬더니 항상 제 친구 중에 늦게 맞는 애가 있었어요. 그래서 너 왜 이렇게 늦게 맞아 그랬더니 현명하긴 해요. 그 말이 뭐라고 하냐면 팔에 힘이 빠지니까 선생님 팔 팔에 힘이 빠지니까.근데 그 선택은 의미가 있어요. 변화잖아요. 변화죠. 그런데 이건 변화지 않잖아요. 제도의 문제니까 변하지 않는 사실을 회피하지 말고 먼저 해라. 예를 들어서 숙제해야 된다면 먼저 하고 그겁니다.

◇ 이익선 : 듣고 보니 너무 간단한 이야기인데 왜 생각을 못할까요? 우리는?

☆ 이광수 : 이사를 안 가잖아 그러니까 제가 이사를 못 가죠. 제가 지난번에도 말씀드렸듯이 투자로 생각하시면 생각이 바뀌어 그러니까 일반적으로 생각하면 쉽게 생각하면 이자비용 아끼는 게 좋다고 생각하시죠. 근데 투자로 보는 거죠.

◇ 이익선 : 근데 막상 들어가서 살았는데 너무 좋아. 근데 애도 생겼어. 애 키우다 보면 이사 가기 힘들어 막 이런 상황이 오면 눌러앉잖아.

☆ 이광수 : 그럼 안 돼. 그래서 적어놓으셔 그냥 적어 지난번에 그 말씀하셨잖아요 적어놓으셔라 적어놓으시라. 그래서 이제 이 어쨌든 아이도 낳고 그러면 지금 소형표이기 때문에 아마 거주가 쉽지 않으실 거예요. 그런데 그래서 항상 마음의 준비를 하시고 대신 집을 오래 잘 사용하시고 열심히.

◇ 이익선 : 언제든 떠날 채비 하면은 짐도 많이 안 쌓아놓으시겠다.

◈ 최수영 : 그러니까 유목민 정신이 필요한 거죠.

☆ 이광수 : 그렇죠 신혼부부시잖아요. 그러면 이제는 혼수도 막 하실 거 아니에요 하지 마시고 그거 절약하고 그거 비용 줄겠는 tv 하지 마시고 다 각자 스마트폰 보면 되잖아요.

◇ 이익선 : tv도 하지 말라고

☆ 이광수 : tv도 하지 마시고 라디오 들으시고 그리고 YTN 들으시고 그다음에 외출하지 마시고 딱 필요한 거 소형 냉장고 사시고요.

◇ 이익선 : 이렇게 해야 부자가 되는구나 알겠습니다. 그리고 사연 주신 분이 내년 봄에 결혼하신다는데 일단 축하드려요.

☆ 이광수 : 그리고 너무 잘 되실 것 같다 그치 그래서 운도 좋으시고 이 운을 운으로 얘기하신 분들이 없거든요. 흔치 않아요. 그러니까 다 당신이 잘해서 돈 벌고 자기가 잘해서 돈으로 집으로 돈 벌었다고 생각하거든요. 운이 좋아서 하는 표현이 처음부터 하신 말씀이 부자 될 자격이 있어요.

◇ 이익선 : 점수 따셨네. 여기서 잠깐 광고 듣고 오겠습니다. 수요일 코너 이슈가 뭐니? 광순의 복덕방 이광수 대표와 함께하고 계십니다. 방송 들으시면서 나도 비슷한 사정인데 나도 이거 궁금한데 그런 생각하고 계신 분들 생각에 멈추지 마시고 얼른 문자 주세요. 시간 별로 없습니다. 샵 0945 단문 50원 장문 100원 유료 문자 열어두겠습니다. 유튜브에서 그 천덕에 님이 비싼 새 아파트 사지 말고 층이 낮은 구파트 싸게 사서 살다가 재개발을 노리는 게 나을 듯이요. 냉장고 크기 줄이니까 음식도 적게 사고 버리는 것도 훨씬 줄어요.

☆ 이광수 : 그러시네요. 저는 각자의 가치가 틀리겠지만 굉장히 좋은 말씀이라고 생각합니다. 왜냐하면 예를 들어서 지금 신축 아파트가 거래되는데 서울에서 신축 아파트는 10년 전에 다 구축이었습니다.

◇ 이익선 : 그렇겠죠.

☆ 이광수 : 그러니까 제가 투자라는 얘기를 자꾸 꺼내는 이유가 투자에서 또 가장 중요한 건 변화를 인정하는 거거든요.그 러니까 지금의 신축은 10년 후에 구축이 될 거 아닙니까? 근데 사람들은 지금만 보죠. 그래서 지금 구축은 예를 들어서 나중에 신축이 될 거거든요. 그러면 이런 변화를 사실은 읽으면 말씀하신 것처럼 지금은 좀 힘들겠지만 그건 아까하고 반대가 되면 됩니다. 너무 구축이고 그러면 싸게 살 수 있잖아요. 네 근데 집에 있기가 좀 힘드시잖아요. 많이 나가세요.

◈ 최수영 : 그때는 또 많이 나가서 외식도 하고

◇ 이익선 : 아직 그 얘기하시는 거구나.

◈ 최수영 : 많이 나가서 활동해라

◇ 이익선 : 그렇죠. 세이브 됐으니까 그 자금이

☆ 이광수 : 몇 억이 내가 싸게 살 수 있다.

◇ 이익선 : 야 이거 재밌는데요.

☆ 이광수 : 그래서 비싸게 나오면 안 해 사용 싸게 사시면 밖에 많이 나오시고 집은 가끔 들어오시고

◈ 최수영 : 집은 잠자러 들어오고

☆ 이광수 : 지금 최근에 신축 아파트에서 조식 준다고 되게 관심이 많아요.

◇ 이익선 : 비싼 아파트가.

☆ 이광수 : 그래서 막 9천 원의 조식이 싸다 되게 편하고 좋지 않습니까? 심지어 이제 석식도 준다고 하는데 근데 저는 되게 아이러니한 지점이 있거든요. 예를 들어서 제가 막 대출을 많이 일으켜서 가서 조식 먹는 거 하고 조식 안 싸게 사서 돈 벌어서 나중에 호텔에서 조식 먹는 거 하고요.

◇ 이익선 : 그러네요.

☆ 이광수 : 이거는 제가 강요할 건 아니고요. 우리가 좀 선택하자.

◈ 최수영 : 그 잘 보이지 않는 측면인데 흥미롭습니다.

◇ 이익선 : 구축이 신축이 되기 위해서는 보통 평균적으로 몇 년 걸리나요?

☆ 이광수 : 평균적으로 그렇게 따지기가 힘든데 일단은 지금의 재건축 연한이라고 하는 게 예를 들어서 30년 정도 되면 이제 재건축이 시작되거든요. 근데 30년이 도달된 아파트가 과거에는 한 10년 12년 정도 되면 신축 아파트가 됐어요. 근데 지금 정부에서는 빨리 해주겠다 절차를 간소화시키겠다 이런 정책들을 많이 발표해서 그거보다는 한 3년 정도 단축될 가능성이 있습니다. 그래서 여러분들이 지금 막 구축인 아파트는 제가 보기에 한 7~8년 후에는 새 아파트가 되고 10년 후에는 입주도 가능한 그런 구조가 되지 않을까?

◇ 이익선 : 시간과의 싸움이군요.

◈ 최수영 : 청약시장 한번 잠깐 볼게요. 최근 이제 주택 공급 부족 문제가 좀 현실화되니까 수도권 주요 청약 지역에서 이제 과열 현상이 나타나고 있는데 특히 서울 1순위 청약 경쟁률이 상당히 높다는데 그렇습니까?

☆ 이광수 : 일단 이것도 약간 그 편차가 있는데요. 그러니까 우리가 신문에서 보고 많이 이제 접하시는 경쟁률이 100대 1이다 200대 1이다 이런 거는 기사 분양가 상한제 아파트들 그러니까 주변보다 시세 차이가 막 10억씩 이렇게 되니까 그러니까 당연히 와인 아시죠? 청약 참여 일단 해보는 거죠. 그런 차원에서 이게 돈이 드는 건 아니고 인터넷에서 청약 가능하니까 그런 차원에서는 청약이 그런 주변 시세보다도 낮은 아파트의 경우에 경쟁률이 상당히 높게 나오고 높지 않더라도 일부 이제 좋은 주거지에는 또 경쟁률이 높게 나오는 상황입니다. 근데 흥미롭게도 이게 과거하고 다르게 청약시장이라든지 전체적으로 시장의 분위기가요 같이 움직여요. 그러니까 뭐냐면 가격과 거래량이 증가하면 청약도 좋아지고 예를 들어서 경매 시장도 좋아지고 이렇게 그러니까 과거는 선행 지표가 있고 후행 지표가 있고 이렇게 좀 다르게 지표가 움직였는데 독특한 특성은 최근에 한국의 부동산 시장은 이 모든 지표가 동시에 움직입니다. 그래서 예를 들어서 갑자기 또 가격이 하락하고 거래량이 줄기 시작하면 청약 경쟁률도 떨어지겠죠. 그러니까 이게 지금의 시장의 이런 분위기가 연출되는 이유는 사람들의 심리에 따라서 움직이기 때문이에요. 그러니까 내가 내 집 마련 계획을 장기적으로 세우고 그리고 내 계획을 마친 게 아니라 시장의 분위기에 따라서 갑자기 청약 참여하고 맞아요. 또 아니면 또 지난번에도 말씀해 주셨어요? 안 했다 이렇게 심리적 영향이 크다 보니까 이런 지표들이 동반해서 움직이는 경향성을 보입니다.

◇ 이익선 : 네 신혼부부나 생애 최초 특공 제도라고 그러나요? 이 청렴 당첨 비중이 해마다 늘고 있다면서요.

☆ 이광수 : 일단 정부에서 이런 특공 비중을 높여가고 있어요. 그러다 보니까 신혼부부나 생애 최초 중에서 청년이 대부분이고요.

◈ 최수영 : 출산율하고 이제 결혼을 좀 높이기 위해서 이제 이렇게 특별 제도 하는 거죠.

☆ 이광수 : 그렇습니다. 그러다 보니까 아무래도 이런 정부의 정책에 맞춰서 상대적으로 비중이 계속 증가하고 있습니다.

◈ 최수영 : 근데 청약 말씀 주셨으니까 올 9월에 이제 청약 통장 개편안이 시행되면서 월 납입 인정액 한도가 조금 이제 10만 원에서 20억 원으로 늘어났더라고요. 그런데 이렇게 청약 통장을 가진 분들에게 좀 조언이 될 만한 말씀해 주신다면 어떻게 하십니까?

☆ 이광수 : 그러니까 이렇게 증가하면서 저희가 부담이 된다 이런 생각을 하실 수 있죠.그런데 청약 통장에서 한 월에 납입 금액이 부담이 되면 이제 유지가 어렵겠지만 여러분들이 꼭 청약 통장을 유지하셨으면 좋겠다.

◈ 최수영 : 이거는 정말 꼭 지켜야 된다.

☆ 이광수 : 이게 왜 이런 고민을 하냐면 청약통 청약 통장이 금리가 시중부보다 낮아요. 약 통장 내가 이거 이 그러면 청약 당첨도 안 되고 경쟁률도 높은데 근데 내가 어차피 안 될 걸 이걸 왜 내가 계속 붓고 있지 이런 생각을 갖고 있단 말이죠. 그런데 이거는 보험 측면에서 그러니까 나중에 어떤 일이 벌어질지도 모르고 좋은 기회가 또 생길 수도 있으니까 여러분들이 청약 통장은 요즘 해지하는 분들이 많아진다고 해요. 그래서 해지하지 마시고 너무 큰 부담이 안 되신다면 유지하셨으면 좋겠어요.

◈ 최수영 : 그러니까 결국 로또도 복권을 사야 맞는 것 아니겠습니까? 청약통장을 갖고 있어야 당첨이 되든 말든 하죠.

☆ 이광수 : 너무 좋은 말씀이요. 그래서 로또 청약도 하려면 청약 통장이 있어야 돼 있어야 하는 거니까 그래서 여러분들이 너무 부담 안 되시면 이걸 아끼시고 치맥을 덜 드시라.

◈ 최수영 : 하여튼 오늘 뭘 하나 하는 게 있으면 줄이는게 있으면 좋겠네요.

◇ 이익선 : 경매 시장이 좀 살아나고 있나요?

☆ 이광수 : 예 그렇습니다. 최근에 서울 아파트의 낙찰률이 올라가고 있는데요. 92.9%예요. 그래서 22개월 만에 최고치인데요. 낙찰율이라고 하는 건 이제 경매 가액이 있지 않습니까? 그래서 낙찰되는 금액 그래서 100원의 금액이 나왔으면 지금 93원에 누군가 가져간다는 얘기입니다. 그래서 낙찰률이 올라가고 있다는 건 시장이 경쟁이 많다는 얘기에요. 그리고 뭐냐면 사람들이 이제 경매 시장에 많이 뛰어들고 있다 이런 신호를 보여주고 있는 거죠. 근데 마찬가지로 시장이 좋아지니까 그러니까 시장이 예를 들어서 가격이 상승하고 거래량이 증가하니까 낙찰률이 올라가는 그런 동일한 현상을 보이거든요. 그래서 과거에는 이런 해석이 가능했어요. 뭐냐면 경매 시장이 이렇게 낙찰율이 상승하면 따라서 가격이 오른다. 근데 지금은 같이 움직입니다. 그래서 지금은 과거하고는 좀 다른 해석이 필요하다는 말씀을 드립니다.

◈ 최수영 : 네 이런 거 궁금해하시는 분도 있을 것 같아요. 그러니까 실수요자들 입장에서는 수도권 중에서는 이제 가격이 이미 오를 때로 오른 거고 이른바 그 꼭지까지 간 데보다는 미분양대를 찾아보고 있다는데 미분양 단지 중에서도 뒤늦게 또 완판 소식이 들려오는 곳도 있다 뭐 이런 또 소비자들의 분석이 있더라고요.

☆ 이광수 : 맞습니다. 대표적으로 서울의 아파트들이 미분양이 됐었는데 그러니까 최근에 이것도 마찬가지거든요. 가격이 오르고 거래량이 증가하니까 이제 미분양 아파트가 팔리기 시작하는 거죠. 그래서 일부 아파트들 상도동의 한 아파트는 이게 전체가 771호 중에서 197채가 미분양 됐었어요.

◈ 최수영 : 상도동이 그렇게 나쁘지도 않는데?

☆ 이광수 : 근데 분양가가 높았어요. 너무 세니까. 그래서 이제는 잘 안 팔리고 미분양이 됐었는데 최근에 이제 집값이 오른다. 불안하니까 그래서 미분양 아파트를 매입한 건데 사는 사람들이 증가한 건데 이 미분양 아파트의 또 특징이 하나 있습니다. 뭐냐면 저희가 유통시장에서 거래를 하면 일시불로 다 내야 되잖아요. 근데 아파트를 미분양 아파트를 사면 중도금이라든지 자금을 순차적으로 낼 수 있다는 거죠. 그리고 혹시 또 이런 기대를 하는 분들도 계세요 무슨 얘기냐면 집값이 더 오르면 내가 이거 분양권을 전매해야겠다 그런 분들이 이제 생겨나고 있거든요. 그래서 이거는 또 하나의 뭐 예를 들어서 이 기대처럼 내가 자금이 없는데 대출 중도금 대출받아서 사놨다가 나중에 입주 시점에 어떤 일이 벌어지냐면 그러니까 왜 이런 말씀을 드리냐면 중도금은 대출 규제를 안 받아요. 근데 마지막에 잔금 낼 때 대출받아서 돈 내야 되는데 그때는 내 신용 상태나 자금 상태가 안 돼서 대출 전체를 못 받아요. 그럼 입주를 못하는 거예요? 근데 팔리지도 않아 저런 그래서 여러분들이 꼭 미분양 아파트라든지 이걸 사실 때는 가장 먼저 나의 자금 계획을 먼저 잘 생각하시고 최악을 항상 감안하셔라.

◈ 최수영 : 항상 제일 나쁜 것을 염두에 둬라.

◇ 이익선 : 네. 알겠습니다. 시간이 다 됐어요. 오늘 이슈가 머니? 광수의 복덕방에 이광수 대표와 함께 얘기 나눠봤습니다. 좋은 정보 감사합니다.

☆ 이광수 : 네, 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)