비트코인 뛰면 강남 아파트도 뛴다? 이미 강남만 올랐는데 또?

- 암호화폐와 강남 아파트 가격 상관관계 있지만 직접적 영향은 글쎄
- 전국 아파트값 상승세 22주만에 보합, 서울 아파트값 상승 둔화 영향
-서울 아파트 9월 실거래가 지수, 올 들어 첫 하락세 "대출 규제 영향"
- 금리 인하 상관 없이 대출 규제 지속, 연말 '내 집 마련' 서두르지마라?
- 부동산PF 시행사 자기자본비율 20%까지↑ 영세 사업

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 11월 18일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산전문위원

- 디딤돌 대출 12월 2일부터 서울 + 수도권 일부 시행, 체크 포인트는?
- 서초 서리풀 그린벨트 해제, 보금자리 주택과 달리 전세 난민 가능성↓
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆조태현 기자(이하 조태현): 2부에서는 부동산 이슈 짚어보도록 하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈, <핫플 거기 어때?> 시간이고요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까? 먼저 흥미로운 연구 결과부터 하나 짚어보도록 할게요. 최근 들어서 암호 화폐 가격이 굉장히 빠르게 상승을 하고 있는데요. 이 암호 화폐 가격이 오르면 강남 아파트 가격에 영향을 줄 수 있다 이런 연구 결과가 있더라고요. 이게 어떻게 연결되는 겁니까?

◇김규정 한국투자증권 부동산전문위원(이하 김규정): 단국대 교수님이 9월에 발표하신 논문을 통해서 이런 비트코인 같은 암호화폐 가상자산, 주식자산 이런 것들하고 기타자산 간의 가격 영향 효과 이런 것들을 분석을 하셨어요. 그래서 주식이 급등하거나 비트코인 같은 암호화폐 등 가격이 급등했을 때 부동산 시장에도 유의미한 영향을 미쳤다. 특히 가격대가 높은 서울 강남구의 11개 동에 있는 아파트들이 더 민감하게 기타 자산들의 가격 급등이 반응을 하더라. 이런 분석을 내신 건데 그 원인으로는 아무래도 가상자산 투자 등을 통해서 돈을 번 2030 젊은 세대들이 강남에 고가 부동산 투자를 하고 이러한 일부 거래들이 전반 심리에 영향을 지면서 약간 수요자들을 부추겼을 가능성 그런 것들이 시장 전체의 변동성을 키우게 되는 역할을 했다 이렇게 좀 분석을 하셨어요. 물론 이 암호화폐 가격하고 부동산 가격의 상승 하락이 아주 직접적인 영향이 있다고 보기는 어렵지만 최근에 가상자산 포함해서 자산시장 전반의 이런 동행하는 움직임이라든가 상관성이 굉장히 높아지고 있기 때문에 이런 부분도 다른 자산시장 변동성도 영향을 줄 수 있다 이렇게 이해를 하시면 될 것 같고요. 정부에 대해서는 자산시장 전반의 영향력이 커지고 있으니까 정책을 마련할 때 시장 간의 영향이나 또 특정 자산시장의 가격 변동성이 부동산 시장에 상당한 영향을 부정적인 영향을 줄 수도 있는 이런 부분까지 감안해서 전체를 아우르는 정책 수립이 필요하다 이런 제언을 하고 계신 논문이 나왔습니다. 그래서 흥미로운 내용이고 좀 살펴보시고 이후에 전반적인 시장을 이해하시는 데도 도움이 되지 않을까 싶습니다.

◆조태현: 재밌네요. 근데 전반적으로 말씀해 주신 걸 들어보면 일단은 상관관계 정도가 확인이 된 거고 인과관계까지는 잘 모르겠다고 봐도 무방할 것 같습니다. 이제 본격적인 이야기에 들어가서 부동산 시장의 가격 흐름 살펴보도록 하겠습니다. 전국 아파트 가격 상승세가 22주 만에 멈췄다고 하는데요. 가격 동향이 어땠습니까?

◇김규정: 네 전국 아파트 가격 상승세 멈춘 요인으론 서울 아파트값 상승세가 둔화되고 있기 때문이라고 봐야 될 텐데요. 서울 아파트 가격이 한국부동산원 동향 발표에 따르면 지금 4주째 상승세가 계속 줄어들고 있는 상황입니다. 여기에 지방 아파트 시장은 여전히 하락세를 보이고 있다 보니까 전국 평균이 보합으로 멈춘 상황이라고 볼 수 있는데요. 실제로 지난주에 발표된 서울 아파 실거래가 지수를 보면 9월 지수가 발표됐는데 올해 들어서 첫 하락세로 전환이 됐어요. 9월의 지수 변동률이 마이너스 0.01%로 아무래도 거래가 좀 줄어들고 일부 저가 거래가 나타난 것에 영향인 것으로 보여지는데 대출 규제가 계속되면서 거래량이 줄고 가격 조정이 좀 예측이 되는 상황이다 보니까 이후에 서울 아파트 가격이 좀 조정을 받으면 전국이 하락세로 돌아설 가능성도 좀 예측이 되고 있는 상황입니다.

◆조태현: 실거래가 지수라는 거는 말 그대로 실거래가를 지수화한 거 이 정도로 이해를 하면 되는 겁니까?

◇김규정: 네. 실제로 거래하시고 나서 아파트 30일 이내에 거래한 가격 등 신고하시잖아요.이것을 통해서 지수를 만드는 건데 그러다 보니까 일단 시세조사를 통해서 발표되는 수치보다는 조금 더 직접적으로 거래 가격을 반영하고 있기는 하고, 다만 신고 자료 토대로 하다 보니까 한 두 달여 가량 발표되는 시차가 있습니다. 그래서 지금 11월인데 9월 지수가 발표된 거거든요. 이후에 저희가 10월 11월 계속 거래 변동이 있었으니까 지수의 조정을 조금 눈여겨서 보실 필요가 있을 것 같습니다.

◆조태현: 신고까지는 시간의 여유가 있기 때문에 이런 영향도 있는 것 같습니다. 전반적으로 봤을 때는 가격이 좀 주춤하거나 하락하고 있다라고 볼 수가 있는 것 같은데 가장 큰 원인이라면 역시 대출 규제를 꼽아야 될까요?

◇김규정: 그렇죠. 아무래도 대출 한도가 줄어들면서 자금 마련이 어려워진 수요자분들이 거래에 좀 어려움을 겪고 있고 이후에 금리 변동성도 좀 예측이 되면서 관망하는 분위기들이 좀 나타나고 있습니다. 그래서 대출 규제 영향으로 거래가 줄면서 가격 조정이 나타나고 있는 건데 실제로 9월에 스트레스 DSR 2단계 들어가면서 거래 관망세가 본격화됐다고 보여지는데, 스트레스 DSR은 3단계가 남아있고 내년에 적용될 예정이잖아요. 그래서 아무래도 내년까지도 이런 대출 규제가 계속해서 강화되면서 시장 수요자들의 구매력에 영향을 미칠 것으로 예측이 되고요. 반면에 기준금리는 이제 내려갈 것으로 예측이 되다 보니까 반대의 영향을 미칠 수 있는데 다만 기준금리 인하에도 불구하고 금융당국이 오히려 기준금리 인하랑 맞물려서 대출 잔액 관리 풍량 관리를 하고 있고 그것이 결국에는 가산금리를 통한 주담대 금리 관리로 연결이 되고 있다 보니까 기준금리가 내려가도 내 주택담보대출금리는 오히려 더 오른 것 같다라고 말씀하시는 분들도 계실 정도예요. 그래서 내년까지도 대출 규제는 계속해서 좀 강화되고 관리가 되면서 수요자들에게 영향을 미칠 걸로 예측을 하셔야 될 것 같습니다.

◆조태현: 다음 주에 금통위가 예정돼 있긴 한데 여기랑 관계없이 대출 금리를 조이는 그런 것들은 계속 이어질 것이다. DSR 3단계도 있다고 말씀을 하셨습니다. 그러면 이런 감소세 거래 감소세라든지 가격 둔화 이런 것들은 계속 이어질 걸로 봐야 되는 겁니까?

◇김규정: 실제로도 거래량이 특히 서울 아파트 실거래 신고량이 빠르게 줄어들어서 아마 눈여겨보고들 계실 것 같은데요. 서울 아파트 실거래 신고량이 7월에 9천 건을 넘어서면서 고점을, 정점을 찍었는데 8월에 6,400건대로 떨어졌고 9월에 3,090건, 10월에 3,254건으로 현재 신고가 되어 있는 상황입니다. 11월 현재는 아직 신고 기간이 한 달 반 정도 남긴 했지만 485건 500건에도 미치지 못하는 정도로 거래가 급격하게 지금 줄어들고 있는 상황이거든요. 그만큼 최근에 대출 규제 영향 그리고 금리 변동성 예측 같은 변수들이 영향을 수요자분들에게 많이 미치고 있다고 판단이 되고요. 이런 감소세가 앞으로도 이어질 것 같아 거래량 변화가 결국에는 또 매물 호가 변화나 이런 것들하고 영향을 미칠 수 있기 때문에 투자를 좀 고려하고 계시는 분들이 이 상황을 좀 보시면서 구입 시기나 적정 가격 판단에 도움을 받으셔야 될 것 같습니다.

◆조태현: 투자자분들은 일단은 약간 열외로 두도록 하고요. 만약에 제가 지금 전세가 끝나고 이제 내 집을 좀 마련할까 말까 고민을 하고 있는 실수요자라고 가정을 하면 지금은 집을 살 시기가 아니고 조금 기다려봐야 되는 그런 타이밍이라고 봐야 되는 겁니까?

◇김규정: 단기적으로는 지금 대출 규제나 금리 변동성 때문에 거래가 급격하게 변동성을 보이고 가격 조정 가능성도 나타나고 있어서 너무 연말에 서두르실 필요는 없지 않나 라는 판단이기는 합니다. 다만 전세 계약이 끝나고 매매를 고려하실 때는, 또 전세를 선택하실 경우에는 2년 정도의 임차 생활을 더 하셔야 되고 또 구매 기간이 그만큼 길어지는 부분도 있고 하다 보니까 그런 변수들도 조금 감안해서 생각을 하셔야 될 것 같고요. 재고주택의 구입뿐만 아니라 내년부터 이제 3기 신도시 분양 같은 것들도 공공분양 같은 것들도 조금 본격화되는 시기이기 때문에 재고 주택을 구매할 것인가 혹은 공공분양 같은 청약을 조금 시도해 볼 것인가 자금 마련이 어려워서 전세를 한 번 더 살 것인가 이런 것들을 조금 여러 가지 선택지를 놓고 조금 굉장히 조금 긴밀하게 분석을 해보셔야 되는 시기인 것 같습니다.

◆조태현: 지금은 대출이 만만치가 않은 시기니까 개인의 자금 사정에 맞춰서 여러 가지를 검토해 보시고 선택을 하는 게 좋겠습니다. 다음 이슈를 한번 보도록 할게요. 우리나라 경제의 최대 뇌관, 여러 가지가 있지만 역시 부동산 프로젝트 파이낸싱 이 문제를 빼놓을 수가 없는데요. 정부가 뇌관 수술에 들어갔다고 해요. 어떤 내용이 발표된 겁니까?

◇김규정: 이번에 발표된 내용 골자는 시행자들의 자기자본 비율을 높여서 사업 안정성을 높 내용이 일단 골자라고 보여지는데요. 현재는 보통 한 3 내지 5% 수준에 불과한 자기자본 비율로 토지자금 대출 그리고 본 PF를 통해서 프로젝트 파이낸싱 사업을 진행하게 이러한 자기자본 비율을 20% 수준까지 끌어올리는 작업을 해서 전반적으로 사업의 안정성을 높이겠다는 거고요. 실제로 금융 회사 은행들 등의 경우에도 자기자본 비율이 낮은 TF 사업에 대출을 해주게 되면 충당금을 더 많이 쌓게 해서 아무래도 이런 안정성이 있고 자기자본 비율이 높은 사업 위주로 대출이 시행되도록 관리를 하겠다는 내용이 골자라고 보여지고, 이런 것들을 위해서 전문 평가기관을 인증하고 그것을 통해서 사업성 평가도 의무화하는 이런 내용들까지 제도적으로 포함이 되고요. 리츠 활용에 대해서도 조금 주요한 내용이 나왔는데 토지주들의 리츠 현물 출자를 유도해서 아무래도 전체적으로 자기자본 비율도 높이면서 시장을 조금 선진화하겠다는 이런 내용들도 골자 중에 한 가지로 포함이 됐습니다.

◆조태현: 리츠가 뭡니까?

◇김규정: 일단 투자를 통해서 부동산 개발이나 혹은 부동산 운영 등을 통해서 거기서 나온 자금으로 이제 배당을 하는 투자 상품이라고 보시면 돼요. 국내에서는 리츠를 통해서 이런 프로젝트 사업 개발을 하거나 아니면 자기 자산 부동산 자산을 운용하는 사업체들이 사실은 그렇게 많지가 않아요. 선진국들에 비해서 규모도 작고 건수도 작은 상황인데 앞으로는 이런 것들 리츠를 활성화하겠다는 기본적인 방향을 정부가 가지고 있고 이번 PF 안정화 방안에서도 토지주들을 리츠의 주주로 참여시켜서 자기자본 비율도 높이는 한편 사업 안정성을 높이는 내용까지 포함이 된 상황입니다.

◆조태현: 알겠습니다. 이 부동산 PF 문제는 약간의 주기를 두고 항상 반복되는 문제인데 그때마다 대책이 나왔죠. 그래도 크게 달라진 거 없는 것 같아요. 이번에는 효과를 좀 볼 수 있을 것으로 전망하십니까?

◇김규정: 일단 건설업계에서는 그동안 요구했던 책임준공 관행 개선이나 PF 수수료 개선 방안 같은 것을 내년 정도에 마련하겠다는 정부 발표를 환영하는 입장이고요. 이번에 내용 중에 자기자본 비율을 높이게 되면서 영세 시행사들은 좀 진입하기가 어려워진다, 문턱이 높아진다. 그리고 이런 자기자본 비율이 갑자기 높아지면서 영세 사업 위주로 규모들이 축소되는 이런 좀 부작용들도 생길 수 있다는 우려들도 있는 상황이어서 협회 등에서는 이게 자기자본 비율을 높이는 안정성 방향에 다들 찬성은 하지만 단계별로 현실에 맞춰서 시행을 해줬으면 좋겠다는 얘기들을 하고 있는 상황입니다.

◆조태현: 참 어려운 문제네요. 아무튼 이 부동산 PF 문제가 잘 해결이 됐으면 좋겠습니다. 큰 그림에서 이야기를 좀 해봤고요. 다시 한 번 실수요자들에게 와 닿을 만한 그런 이야기로 돌아 가자면요. 말도 많고 탈도 많았던 이 디딤돌 대출 규제 다음 달부터 수도권에 적용이 된다고 하잖아요. 그러면 수도권 아파트를 살 때 대출 한도 얼마나 줄어드는 겁니까?

◇김규정: 바뀐 내용을 보시면 파악이 되실 텐데 지금 수도권 아파트 디딤돌 대출을 받을 때 한도가 제한되면서 소액 임차인을 위한 최우선 변제금만큼 반공제 적용이 필수적으로 들어가게 됩니다. 현재 최우선 변제금이 서울 같은 경우에 최대 5,500만 원이니까 최대 5,500만 원까지 한도가 줄어들 수 있는 상황인 거죠. 수도권 과밀 억제권 같은 용인이나 김포 같은 지금 최우선 변제금 최대 4,800만 원까지 있으니까 그런 것들을 적용했을 때 내 대출받을 수 있는 금액이 줄어들 수도 있겠다는 거고요. 그거 외에도 일단 후치 담보대출 금지라고 해서 등기가 나지 않은 신축 아파트에 준공 전에 대출을 해주는 내용들도 이제 금지가 되게 됩니다.

◆조태현: 12월부터 시행이다 그러면 12월 1일까지 대출 신청 분 이것까지는 가능한 건지 그리고 내년에 상반기에 입주할 때는 잔금 대출은 가능한 건지 이런 것들도 많이 궁금해 하실 것 같은데요. 입주를 계획하시는 분들이라면 어떤 부분을 체크해야 될까요?

◇김규정: 정확하게는 12월 1일까지 입주 모집 공고가 나고 또 입주 시작일이 내년 25년 6월 30일 이내에 들어오는 경우에는 예외로 인정해서 일단 후지 담보대출이 허용되게 됩니다. 그렇다고 하면 내년 하반기에 입주하시는 물량에 대해서는 준공 전에 미리 대출을 받으실 수 없게 된다는 것 입주 날짜가 굉장히 중요해질 수 있겠고요. 간혹 일정이 지연돼서 하반기에 입주하게 되면 어떡하냐, 이렇게 물어보시는 분들이 있는데 이것은 공고문에 기재돼 있는 입주 날짜를 기준으로 적용을 한다고 하니까요. 공고문에 입주 시작일이 내년 6월 30일까지로 기재가 되어 있는지를 확인하시는 게 대출을 예측하실 수 있는 방법이 될 것 같습니다.

◆조태현: 그러니까 공고문보다 늦어진다 하더라도 공고문이 그 기간 안에 있다면 이 부분은 문제가 없을 수 있다는 말씀이신 거죠? 알겠습니다. 이번에는 ‘핫플’로 마무리를 해보도록 하겠습니다. 이번 주에 아무래도 주목받았던 핫플은 그린벨트죠. 그린벨트 해제 이후에 주목받고 있는 서초 서리풀 지구가 아닐까 싶어요. 이 부분에 대해서 굉장히 문의가 많이 늘었다고 하는데 상황이 어땠습니까?

◇김규정: 실제로 지구 내에 있는 토지 혹은 지구 주변에 있는 아파트들에 대한 문의들은 굉장히 전화를 많이 받으셨다고 하시더라고요. 주변에 있는 중개업소들 같은 다만 실제 거래나 이런 것들은 이미 가격 조정이 좀 되기도 했고 사전에 예측됐던 부분이 있었는지 실제 거래나 이런 것들이 폭증하는 상황까지는 아니고요. 주변에 있는 아파트들의 호가 같은 것들은 조금 상향 조정이 되어 있는 상황이라고 합니다.

◆조태현: 약간의 상향 조정 정도가 있다. 근데 이게 저희도 한번 짚어봤었지만 사실 지금 관건이 몇 가지가 있는데요. 토지 보상이 제대로 될 것인가 그래서 제때 입주할 수 있을 것인가 이런 부분들은 지금 물음표가 많은 상황이고요. 또 하나 짚어봐야 될 게 전세 난민이 생기는 것이 아니냐 이런 우려잖아요. 이 부분은 위원님 어떻게 보십니까?

◇김규정: 일단 정부는 이미 그린벨트 기능을 좀 많이 상실하고 그 위에 여러 가지 보상할 물건들이 그렇게 많지 않은 지역들이라서 계획대로 빨리 진행을 해서 31년도에 첫 입주 진행을 해내겠다는 얘기인데 현장에서는 여전히 걱정이 많은 상황입니다. 토지 보상할 필지 내역이야 확보가 됐지만 그 위에 있는 여러 가지 보상할 대상물 이런 것들이 조사가 되고 실제로 가격 협상을 하는데 좀 난항이 있을 거라는 우려들이 있어서 좀 지켜봐야 될 것 같고요. 과거에 보금자리주택 지을 때 그린벨트 해제했을 때 반값 주택 공급된다고 하면서 전세 대기하시는 분들이 늘어나서 전세 난민이 대두되기도 했었는데 실제로 이번에는 아무래도 공급양이라든가 대상 같은 것들이 신혼부부나 청년층에 국한되는 상태도 있고 하다 보니까 이 주택 때문에 전세로 돌아가서 대기하거나 이런 현상들이 크지는 않을 거라고 분석하시는 분들이 좀 더 많은 것 같습니다. 다만 서울의 입주 아파트 완공 주택량 자체가 내년 후년에 계속 충분치 않을 거라는 우려들이 시장이 좀 있는 상황이다 보니까 그린벨트 해제 때문만은 아니지만 전세 가격이 좀 변동성이 커진다든가 전세를 적정한 가격에 찾기 어려운 상황이 된다든가 이런 것들에 대한 우려는 여전히 남아 있기는 합니다.

◆조태현: 알겠습니다. 다양한 부동산 시장의 이슈 이번 주에는 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇김규정: 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)