"박근혜 탄핵 땐 부동산 거래량 1/3토막" 尹 탄핵, 8년 전과 다른 딱 한가지

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 12월 16일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, <핫플 거기 어때> 시간입니다. 윤석열 대통령에 대한 국회 탄핵 소추안이 가결됐다는 말, 오늘도 벌써 여러 차례 드리고 있는데요. 정치적인 불확실성 일부 해소되긴 했지만 여전한 대출 규제로 인한 거래량 감소, 정부 주도의 공급 대책 빨간불이 켜질 수 있다, 이런 우려도 겹치면서 부동산 시장은 불안해하는 기류가 강합니다. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 안개 속의 부동산 시장 살펴보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 위원님 오랜만에 뵙는데 탄핵안 그리고 계엄 상황 이후에는 처음 연결을 하게 되는 것 같습니다. 탄핵 소추안이 지난주 말 지난주 토요일 가결이 됐는데 이 가결 소식 들으신 직후에 어떤 게 제일 걱정스러우셨나요?

◇ 김효선 : 네 아무래도 모든 국민이 다 마음이 굉장히 무거우실 거라고 생각이 되는데요. 일단은 이런 정치적인 불확실성이 부동산의 특성상 가격에 당장 영향을 주기보다는 거래 절벽으로 이어질 수 있을 것 같다는 생각이 1차적으로 들었고 또 이런 정책적인 혼란이 진행되고 있었던 공급의 지연이나 중단으로 확대되는 것이 아닐까 이렇게 됐을 때는 장기간 수급 불균형이나 건설사 부실 문제 같은 것들, 또 지방 경제가 더욱 도태되는 문제로 확산될 수도 있어서 이런 부분이 가장 좀 염려가 됐습니다.

◆ 조태현 : 거래 절벽과 공급 불안 두 가지를 들어주셨는데 과거 상황도 한번 보긴 해야 될 것 같아요. 2016년 박근혜 전 대통령이 탄핵이 됐는데 당시에 부동산 시장 어떻게 반응했습니까?

◇ 김효선 : 네 탄핵 국면이 2016년 10월부터 다음해 2월 정도까지 이어졌었는데요. 당장은 당시에도 거래량에 먼저 영향을 줬습니다. 2016년 10월부터 11월까지 거래 건수가 좀 많이 줄어들었고 전체적으로 석 달 만에 거래량이 66% 감소가 됐었습니다. 그렇지만 오히려 이제 2월에 탄핵이 인용이 되고 대통령 선거 그 사이 동안은 실거래가가 상승하는 움직임도 보였거든요. 그래서 단기적으로는 거래량 하락 같은 것들이 이어졌지만 오히려 결정이 되고 나서는 일부 지역들은 또 실거래가가 상승하는 문제들이 좀 혼재가 되는 그런 상황이었습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 우리는 앞서서 두 번의 탄핵 정국을 경험을 했었는데 노무현 대통령 탄핵 당시에는 큰 타격은 없었단 말이죠. 이렇게 두 가지 상황에서 뭐가 그렇게 결정적으로 달랐던 겁니까?

◇ 김효선 : 일단 노무현 당시에도 거래량은 일시적으로 감소는 했지만 시간이 지나면서 큰 변화는 없었거든요. 둘의 차이점을 좀 본다고 하면 일단 공통적인 거는 단기적으로는 거래량에 영향을 줬다는 건 이런 정치적인 이슈가 부동산 시장에 단기적인 영향은 분명히 주지만 장기적으로 봤을 때는 부동산에 직접적인 영향을 미치는 공급이라든가 아니면 금리나 대출에 관련된 부분들이 장기적인 방향성을 결정한다고 볼 수 있을 것 같습니다. 왜냐하면 박근혜 대통령 당시에 금리나 대출 같은 것들을 굉장히 좀 완화하면서 대출을 받고 집을 사라는 그런 말이 나올 정도로 유동성이 좀 좋았던 시기였거든요. 그러니까 오히려 정치적인 불확실성이 어느 정도 해결이 된 탄핵이 인용된 이후에는 지금이 매수 타이밍이 아니냐 이런 생각들이 또 확산이 됐었습니다. 그래서 장기적인 방향성은 정치적인 이슈보다는 부동산 시장 자체에 영향을 미치는 요인들에 좀 더 주목을 해야 된다는 그런 교훈을 얻을 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 지금 같은 상황에서는 유동성을 대단히 시장에 공급할 수 있는 그런 상황도 아니기 때문에 여러 가지 측면을 좀 지켜봐야 될 것 같은데요. 지금 같은 상황이 이어진다면 8년 전에 부동산 시장과 같은 거래 절벽 그리고 하락 장세 가능성 있다고 보십니까?

◇ 김효선 : 네 일단 있다고 볼 수 있습니다. 지금 그때와의 차이점은 당시에는 서울 수도권을 중심으로 가격이 상승세가 계속해서 이어지던 시기였거든요. 근데 지금 같은 경우에는 3분기를 기점으로 전국적으로 약보합 정도를 보이고 있는 하향 안정화되고 있는 시장이라서 가격이 크게 상승할 가능성은 적다라고 보고요. 반면에 지금 거래가 안 그래도 10월부터는 지속적으로 감소를 하고 있는데 이로 인한 더 큰 하락 장세로 장기간 이어질 수 있을 것 같다는 그런 판단은 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 실제 지금 가격 흐름은 좀 어떻습니까?

◇ 김효선 : 실제로 가격도 부동산 침체가 우려가 되고 있는 상황입니다. 부동산의 자료들을 저희가 지속적으로 보고 있는데 일단 가격이 지금 하락하는 지역들도 확대가 되고 있고요. 매매 가격 같은 경우에도 지금 12월 들어서 마이너스 0.03, 전국적으로 좀 크게 하락이 확산되는 그런 모습을 보이고 있고. 서울 같은 경우에도 하락하는 지역들이 지금 한 6~7군데 정도 나올 정도로 하락 장세가 계속 확산되고 있는 국면입니다.

◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때 지금은 양극화 속에서 서울의 일부 지역이 빠르게 올랐다. 그런데 지금은 그것조차도 주춤하다는 얘기 아니에요. 그러면은 이런 하락세 서울 전역 내지는 뭐 수도권 전체 이렇게 퍼져 나갈 가능성은 어떻게 보십니까?

◇ 김효선 : 있을 수 있다고 보여집니다. 지금이 탄핵 가결이 통과가 된 시점이라서 앞으로 좀 가야 할 길이 멀지 않습니까? 그래서 불확실성이 해결이 되려면 적어도 두세 달 정도는 걸릴 거로 예상이 되기 때문에 그 가운데서 시장 참여자들이 적극적으로 주택을 매입하기보다는 좀 지켜보면서 확실하게 저가 매물 같은 거 위주로 거래가 소폭 될 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 지금 서울 외곽 지역이라든가 좀 올해 굉장히 많이 상승폭이 컸던 일부 지역들 위주로는 가격이 좀 하락이 되면서 이와 같은 침체가 좀 더 확산될 수 있는 그런 상황입니다.

◆ 조태현 : 이런 상황에서는 중저가 쪽이 가격 방어가 조금 더 잘 된다 이렇게 봐도 되나요?

◇ 김효선 : 그런데 지금 같은 경우는 그렇지도 않을 것 같은 게요. 서울 외곽 지역이나 경기도 외곽 지역들도 매물이 계속해서 적체가 되고 있고, 매물이 적체되면서도 거래되는 것들은 우수한 입지보다는 저가 매물이나 좀 확실한 물건 위주로 거래가 되다 보니 장기적으로 가격이 하락을 보이고 있는 상황이거든요. 그래서 지금은 매물이 굉장히 많고 지속적으로 계속해서 증가하고 있는 상황이기 때문에 중저가 지역이 더 가격 방어가 잘 된다기보다는 오히려 지금 대출 비중이 좀 적은 강남권이 오히려 가격 방어가 더 될 가능성이 있다고 봅니다.

◆ 조태현 : 오히려 더 그쪽이 나을 것이다, 알겠습니다. 지금까지 말씀해 주셨던 두 가지 불안 요인 거래 절벽과 공급 불안 가운데서 거래 절벽 부분을 주로 살펴봤고요. 이제는 공급 불안으로 가보겠습니다. 사실 최근까지 부동산 시장이 불안했던 그 요인 가운데 하나가 공급 부족에 대한 우려가 굉장히 컸던 점을 꼽을 수가 있겠는데요. 그래서 윤석열 정부가 공급 대규모 공급 정책 이런 걸 내놓고 했단 말이에요. 이런 주택 공급 확대 대책, 계획대로 진행될 수 있겠습니까?

◇ 김효선 : 윤석열 정부가 지금 정권이 출범하면서부터 270만 가구 공급하겠다고 했고 이후에도 계속적으로 좀 추가적인 물량이 늘어나면서 굉장히 대규모의 공급을 약속을 했었는데 사실 그게 지금까지도 입주나 인허가 같은 실질적인 거래 공급으로 이어지는 건 극히 적었거든요. 그런데 사업성이 안 나온다거나 하는 상황 속에서 정치적인 불확실성까지 나오다 보니까 더더군다나 공급은 더디 될 수밖에 없는 상황이고요. 그리고 최근 8.8 주택 공급 대책에서는 도심 재개발 사업이라든가 1기 신도시, 3기 신도시 같은 것들에 관련된 여러 가지 공급이 있었는데 이런 부분들도 법령이 아직까지 통과되지 않은 부분들도 있기 때문에 좀 더 지연될 가능성이 오히려 높아졌습니다.

◆ 조태현 : 사업별로 한번 살펴보면 1기 신도시 최근에 선도지구 발표하면서 좀 속도를 내나 했는데 타격이 불가피해 보여요. 위원님은 어떻게 보십니까?

◇ 김효선 : 네 1기 신도시도 선도 지구가 지정이 되면서 이제 막 속도를 내야 되는 상황인데 사실 좀 타격을 받을 수밖에 없는 상황입니다. 지금 노후 계획도시특별법 같은 경우에는 국회를 통과한 상황이긴 한데 이제부터 좀 갈 길이 멀거든요. 지금부터 사업성에 맞춰보면서 조합과 지자체 간에 좀 면밀한 이런 소통이 필요한데 지금처럼 국회나 뭐 지자체가 정상적인 기능을 못하는 상황이기 때문에 아무래도 진행이 된다 하더라도 계획된 그런 이주나 입주 일정에 맞추지는 못할 가능성이 높아 보입니다.

◆ 조태현 : 27년 입주, 2030년 입주. 애초부터 조금 어려워 보였는데 사실상 이거는 정말 물 건너 갔다고도 볼 수가 있을 것 같은데 이게 좀 씁쓸하기도 하고요. 아무튼 이런 상황 속에서 그러면은 요즘에 얼죽신이라는 말 많이 하잖아요. 얼어 죽어도 신도시라는 말이겠죠. 이런 상황 속에서 구축 아파트가 시장에 계속 매물로 쌓인다, 이렇게 되면 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 되는 겁니까?

◇ 김효선 : 이렇게 되면 고층 아파트 같은 경우에는 거주 목적의, 정말 주택의 원래의 목적을 하는 그런 가격을 보고 결정을 하는 시장이 형성이 됨으로써 구축 아파트는 가격이 실제 거래되는 가격보다 낮아야지 매입을 하는 그런 상황이 될 수 있을 것 같고, 이런 얼죽신에 해당되는 일부 아파트 같은 경우에는 그 가치를 보고 가격보다 더 높게 평가받는 그런 프리미엄이 있는 이런 상황이 좀 더 오래 갈 걸로 예상이 됩니다. 지금 당장 입주 예정 물량이 2026년을 기점으로 해서는 전국적으로도 한 평년의 70% 정도 수준, 서울 같은 경우에는 평년의 20% 정도밖에는 입주 물량이 없거든요. 근데 이게 지금이나 내년 장기화됐을 때는 내년까지도 신규로 분양을 하는 물량이 거의 좀 적어진다고 한다면 앞으로 또 4년 5년 6년까지도 갈 수 있는 상황이기 때문에 최근에 입주하는 아파트들이 굉장히 오랫동안 신축 프리미엄을 유지할 수 있는 아파트가 되기 때문에 입주 연한이 짧을수록 또 개종의 입지까지 좋아 버리면 굉장히 큰 프리미엄을 얻을 수 있는 그런 상황이 됐습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 이렇게 부동산 공급에 차질이 생긴다 그러면 다음에 정권이 바뀌거나 정권이 뭐 유지가 된다고 해도 정책 쪽에 영향을 미치지 않을 수 없을 것 같거든요.어떻게 보시나요?

◇ 김효선 : 네 정책적으로 당연히 영향이 있을 수밖에 없다고 보여지고요. 특히나 최근에 그 국회에서 지금까지도 계류되고 있는 재건축에 관련된 법령이라든가 그리고 또 공시지가 현실화를 폐지하는 또 임대차 3법에 관련된 이런 것들은 사실상 거의 무산될 가능성이 높아 보이고요. 정권이 바뀔지 안 바뀔지가 아직 확실한 건 아니긴 하지만 전반적인 정책이 좀 방향성이 변화가 되면서 지금 공급에 관련된 것들도 민간보다는 공공 쪽에 좀 더 부각을 두거나 특히나 세금과 관련된 것들은 좀 더 강화될 수 있는 여지가 높아지고 내년에 금융 관련된 정책들도 더 강화가 될 게 이미 예정이 되어 있잖아요. 그래서 이런 상황에서 정책적인 불확실성과 그 끝에 좀 더 규제를 한다고 한다면 내년도는 올해보다도 거래하기가 좀 더 쉽지는 않은 상황이 될 수 있습니다.

◆ 조태현 : 사실 근데 이런 상황이라고 해도 공급 자체는 원활하게 이루어져야 되는 거 아닌가라는 생각이 드는데 이게 공급이 제대로 안 되고 제동이 걸린다 그러면은 문재인 정부 때나 윤석열 정부 때 최근의 모습처럼 다시 시장이 불안정해지는 이런 상황이 재발할 수 있는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 맞습니다. 공급 부족이 사실 거의 팩트인 상황이긴 하기 때문에 뭐 어떤 정당이 당권을 잡는다 하더라도 거기에 대한 이견은 없을 거로 보여지긴 하는데요. 그 방법에 있어서는 좀 달라질 수 있을 것 같습니다. 지금 현재 정권에서는 재건축 관련된 것들을 대부분 다 완화하고 도심의 공급을 좀 많이 하는 이런 방향이었다라고 한다면 이게 다시 3기 신도시라든가 아니면 중저가 아파트 위주 공공 주택들 특히 임대주택 관련된 위주로 변화될 수 있기 때문에 똑같이 공급에 대한 확대되는 방향은 똑같겠지만 그 방법이 조금 달라질 수 있겠습니다.

◆ 조태현 : 공공이나 임대주택 말씀을 해 주셨는데 이게 실제로 공급 측면에서 어떤 불안감을 덜어주는 그런 대안이 될 수 있을까요?

◇ 김효선 : 사실 지금 우리나라 국민들 같은 경우에는 여전히 자가를 소유해야지만 주거에 대한 안정감을 갖는 경향이 좀 짙긴 하잖아요. 그래서 사실 지금 상황에서는 임대주택을 아무리 좀 많이 공급을 한다 하더라도 내 집을 남들이 다 원하는 그런 입지에 갖고 싶은 것들을 최종 목적으로 하다 보니까 이거를 주거 안정을 좀 해결하기보다는 좀 들렸다 갈 수 있는 이런 주택들을 늘리는 정도로 봐야 될 것 같고요. 공공주택이 다시 좀 방향성이 바뀌어서 국가에서 임대주택을 많이 공급한다고 방향성을 선회한다고 하면 기존에 있던 민간 주택들을 거래하려는 수요가 좀 더 많아질 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 아 알겠습니다. 그렇기 때문에 공공 정책, 이런 주택 공급 정책 자체에는 브레이크가 걸리지 않고 꾸준히 추진이 돼야 되지 않을까 그런 생각을 해보겠습니다. 끝으로 연말 연초에 부동산 거래를 계획하고 계셨던 분들 분명히 있을 것 같은데요. 실수요자분들 중심으로 조언을 해 주신다면 어떤 말씀을 해 주시겠습니까?

◇ 김효선 : 최근에 3분기에 또 주택시장 과열을 겪고 지금 같은 관망세 때 매입을 하려고 기다리셨던 분들이 많으셨는데 지금 이런 정치적인 이슈 때문에 속수무책인 상황이 될 수 있는 경우들이 좀 많이 있습니다. 그래서 이럴 때는 사실 급하게 뭔가를 결정하기보다는 우리가 할 수 있는 게 많지 않기 때문에 지금 각자가 갖고 있는 매입 자금이라든가 컨디션을 좀 체크를 하면서 여러 가지 상황에 좀 대비를 해서 내가 할 수 있는 그 선택지가 어떤 건지를 좀 차근차근 판단을 하셔서 하나씩 좀 풀어 나가는 그런 상황이 됐어요. 그래서 좀 신중하게 판단을 하라고 말씀을 드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 실수요자들은 좀 신중하게 판단을 해라. 만약에 투자자들에게 조언을 한다면 그건 어떻게 말씀하실 건가요?

◇ 김효선 : 투자자들은 아마도 탄핵이 인용이 됐을 때 굉장히 급하게 움직일 수 있거든요. 특히나 최근에 탄핵 정권을 우리가 기억을 굉장히 뚜렷이 할 정도로 짧은 시간 안에 또 다시 이렇게 됐기 때문에 당시의 상황이 어땠는지도 많이들 학습을 하실 테고 결정이 되면 주택 매입을 또 하는 수요가 굉장히 늘어날 수 있거든요. 근데 그 당시와 지금의 차이점은 금융 규제에 있어서 명확하게 차이가 있습니다. 지금은 과거처럼 사고 싶다고 해서 무작정 계속해서 주택을 살 수는 없는 시대고 또 그렇게 주택 수를 늘렸다가는 나중에 거래세나 보유세 폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 투자 목적으로 주택을 산다 하더라도 갖고 있는 자금력을 충분히 체크하시고 DSR에서 벗어나지 않는 범위 안에서 그냥 내 집 마련 목적으로서만 좀 보는 방향을 갖는 게 더 좋을 거라고 생각합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 신중하고 내 집 마련이 우선시 돼야 되는 그런 시장이 아닌가 싶습니다. 지금까지 김효선 NH 농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김효선 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)