주택 공급대책은 대체 언제? "李정부, 이번엔 다르다..확실한 것 나올 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 1월 28일 수요일
■ 대담 : 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수, 김인만 김인만 부동산경제연구소장

<한문도 명지대대학원 실물투자분석학과 교수>
- "李대통령은 다를 것"..'실현가능한 공급대책' 기대해볼 만
- 용산 정비창 용지 공급 계획, 어제 발표..상암 dmc랜드마크도 용도 전환 가능할 것
- 강남 '서리풀' 이미 협의 보상 들어가..곧 발표 있을 것

<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 정부, '반값 아파트' 정도의 대책은 나와야..공급대책 효과 있을 것
- 2028년까지 서울 주택공급 축소는 불가피, 양도세 중과 유예 등 세금규제로는 '매물잠김' 불가피
- 3기 신도시, 文정부 시절 2025년에 끝내겠다? 아직 진행중
- 3기 신도시 2만9천 호 정도 올해 공급될 것..당장 입주 물량은 아니지만 무주택자들 시도해볼 필요

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇조태현: 앞서 교수님께서 공급 대책에 대한 말씀을 많이 해 주셨는데요. 역시 공급 문제가 지금 부동산 시장의 불안 요인 가운데 하나다. 이 말에는 다들 동의하시는 것 같아요. 그렇다면은 좀 전에 말씀을 해 주신 것처럼 지금 이 공급 대책이 뭔가 나올 듯 나올 듯하면서 계속 늦어지고 있단 말이죠? 어떤 이야기들 나오고 있습니까?

■김인만: 일단 뭐 저는 임박한 것 같고요. 최근에 조만간에 나온다 라는 얘기들이 나옵니다. 그러면 공급 대책이 이제 알맹이가 있어야 되는데, 지난번보다는 좀 더 구체적으로 아마 준비를 하지 않을까. 구체적인 지역이 나오지 않을까 생각을 하고요. 이미 충분히 예상할 수 있고, 우리가 하는 지역들 '용산 국제업무지구들'. 지금 정부하고 서울시하고 의견은 좀 갈리는데, 정부는 1만 세대, 서울시는 8천 세대 가지고 줄다리기 하고 있는데, 만이나 8천이나 크게 중요하지 않을 것 같고요. 많이 있잖아요? 삼표 레미콘 부지도 있고, 우리 찾아보면 성수의 부영 호텔 부지도 있고, 캠프 킴도 있기 때문에 이런 거 구체적으로 몇 천호 정도 나올 것 같습니다. 그러면 교수님 말씀하신 것처럼, 이걸 반값으로 하겠다 라는 워딩이 나오면 저는 심리 라고 생각하거든요? 어차피 매물은 잠깁니다. 입주 물량은 2028년까지 서울은 많이 줄어드는 건 기정사실이고요. 5월 9일 이후에 매물 잠기는 것도 기정사실입니다. 어떻게 매물이 82.5% 내고, 늘어날 수 있겠습니까? 그러면 이 모든 게 잠기는데, 공급 절벽에서 이런 공급 대책들이 심리적으로 불안감을 안정으로 바꾸려면 뭔가 다른 워딩이 필요한데, 교수님이 말씀하신 것처럼 쭉 나열하고, 좋은 입지에 반값으로 하겠다 라는 희망 기대감을 주게 되면, 또 불안한 시장 수요자들이 어차피 공급은 절벽인데, 그러면 이제 수요자들이 중요하잖아요? 공급이 줄어들었는데 수요자들이 안 움직이거나, 더 줄어들면 주택 시장은 또 안정이 될 수 있는 거니까, 이걸 안정시키려면 결국에는 뭔가를 줘야 되는데 "지금 무리하게 집 사지 말고, 기다리면 반값 나오니까 좀 기다려 봐라"는 시그널을 준다면, 그냥 단순히 공급 대책이 아니라 반값 워딩 정도는 정부가 세금으로 좀 손해를 보더라도 해야 되지 않나 생각을 합니다.

◇조태현: 알겠습니다. 그런 부분은 확실히 효과가 있을 것 같긴 한데요. 지금 거론되는 데를 보면은 말씀해 주신 것처럼 용산이라든지, '태릉 골프장'이라든지, 강남구청 이야기도 나오더라고요? 여러 이야기들 나오는데, 이런 때 이야기들 나올 마다 사람들 반응이 이런 것 같아요. 될까? 이런. 가능한 겁니까?

▣한문도: 'This time's different' 라고 그럴게요. 이번엔 다르다.

◇조태현: 이번엔 또 다를 것이다?

▣한문도: 제가 가끔 이렇게 회의에 들어가 본 적이 있거든요? 스타일이 이재명 대통령 행보를 기억해 보시면 좋을 것 같아요. 공약 이행률 좀 높잖아요? 성남시청 할 때도 남들이 안 된다는 거 밀어붙이잖아요. 몇십 년 동안. 그 추진력을 우리가 좀 되돌아봐야 될 것 같아요. 그런데 지금 국토부 장관이 회계 쪽 출신이시잖아요? 그 숫자에 능하시긴 한데, 전체 거시적인 데에는 좀 약하신 것 같아요. 그걸 대통령이 커버하고 들어오신 것 같고, 제 느낌에. 그러면 이제 공급 대책에 대한 것도 발언을 하나 하셨더라고요. 대통령이 공급 대책이 확실한 게 나올 것이다. 실현 가능한 것만 이렇게 했단 말이에요? 그리고서 제가 추진되는 걸 지금 분위기를 보면 이렇습니다. '용산 정비창' 어제 발표했거든요? 그냥 밀어붙이는 게 아니고 충분히 오세훈 시장하고 협의를 했고, 8천호에서 만호로 가겠다. 학교 용지 때문에 그랬어요. 1만 호 정도 되면 학교 용지를 무조건 공급해야 되는데, 그 부분에 대해서 이견이 있었는데 교육청에다가 국토부에서 업무 추진을 해 가지고, 이 근처에 학교에다 증축을 하든지, 아니면 다른 학교 부지를 대체 부지로 하고서 하겠다에 대해서 교육청에서 "아 일단 검토 들어가겠다"라고 긍정적인 반응이 온 거예요. 그러면 제가 볼 때 조만간 발표될 대책에 이거를 정부는 밀어붙일 것 같아요. 왜? 법적으로 문제가 없으니까. 그러면 이거는 이제 가시화된다 라는 느낌을 받을 수가 있고. 그다음에 상암 DMC 랜드마크도 자리가 좋잖아요? 랜드마크 한다는 거. 그 랜드마크 7번 정도 서울시에서 매각을 했는데, 유찰됐단 말이에요? 왜? 사업성이 없으니까. 그렇다라면 주거용이 지금 필요한 때 해야 되죠. 그러면 그걸 용도를 약간 그쪽으로 전환해서 서울시가 마다할 이유가 없어요.

◇조태현: 사업성은 없지만 사는 데는 문제 없으니까?

▣한문도: 주거용으로는 전혀 문제가 없는데, 서울시에서 주거용을 20%, 30%로 잘라놓으니까 이게 사업 랜드마크 코엑스 있고 다 있는데, 못 따라간다고 판단한 거죠. 기업체들이. 그래서 유찰이 계속됐단 말이에요? 그러면 이것도 전향적으로 바뀐다고 가정을 하면, 2천 가구 짜리가 5천 가구가 돼요. 어마어마한 단지가 나오죠. 그리고 태릉도 제가 알기로는 지금 3천에서 5천 정도인데, 지금 대통령의 어떤 행보를 보면 '님비 현상' 무시하잖아요? 공익을 위해서 먼저 가니까. 그동안은 그냥 ‘어스블레’(대충) 정부가 하다 보니까 '님비 현상'이 극대화된 적이 있었지 않습니까? 이게 좀 없어질 분위기 같아요. 그러면 우리가 여기에다가, 최근에 나온 거 두 가지가 조금 워딩이 나왔었는데 국토부 장관이 역세권 도심 개발을 계속 강조하면서 특히 도시형 생활주택이 보통 300가구 미만인데 이걸 700가구로 늘린다는 건 뭐냐면, 용적률을 많이 올린다는 얘기예요. 그러면 이거 효과가 엄청나거든요? 300 몇 개의 전철역이 있는데, 좋은 입지에 만약에 도시형 생활주택을 청년주택으로 간다? 이것도 사실 큰 이슈가 될 수 있고. '블록 개발'도 있지 않습니까? '블록 개발'은 지금 가시화가 돼서 세부안이 나왔는지 모르겠지만, 그동안 국토부 장관께서 던진 워딩을, 다 각계각층에서 던진 좋은 제안들을 총합을 하고 지금 추스리고 있어요. 그렇다라면 이 정부의 성격이 뭐예요? 그냥 남발하는 공약이 아니라 할 수 있는 것만 하겠다는 의지를 자꾸 보이는데, 제가 볼 때는 그 내용이 실현 가능성이 있다 라고 느껴지는 워딩들이 나온다라면, 아까 반값 분양가까지 해가지고 강력한 의지. LH 직접 시행 바로 시행하지 않아요. 그리고 관계된 법들이 많이 개정이 됐어요. 그러니까 연말에 이런 부분을 종합해 보면, 생각보다 저도 사실 마음에 안 들고 있지만 분양가 확실히 해 가지고 하면, 제가 볼 때 효과가 좀 있을 것 같다. 좀 기대해 볼 만 합니다. 제가 볼 때는.

◇조태현: 알겠습니다. 이게 분양이 중요한데, 이거 하나만 일단 짧게 하나 짚어볼까요? '신도시 주택 공급' 여전히 잘 안 되고 있죠? 어떻습니까?

■김인만: 3기 신도시가 생각보다 속도가 그렇게 빠르지는 않습니다. 우리 문재인 정부 시절에 기억해 보면, 2025년에 끝내겠다 라고 했는데 이미 지나갔고요. 그럼에도 불구하고 상당히 진행 중이고, 물론 일부 지역들 뭐 아직 토지 보상이 안 된 곳들도 있고, 진행 중인데, 그럼에도 불구하고 올해 한 2만 9천 호 정도 공공 분양 물량이 나오니까. 물론 당장 입주 물량으로 연결되기는 상당히 좀 아쉬운 부분이 많이 있습니다만, 그래도 진행 중이니까. 저는 항상 말합니다. "3기 신도시는 무주택자들 꼭 하자" 라는 얘기를 하고 있고. 아쉬운 점은 그럼에도 불구하고 서울이 아니라는 점은 좀 아쉬운 부분이고. 그 얘기를 많이 하시더라고요? 청년들 만나보니까 서울이 아니다라고 하는데, 교통망도 저는 빨리 좀 'GTX-C'가 아직도 안 되고 있거든요. 그래서 빨리빨리 교통 문제도 좀 해결해 주면 좋을 것 같습니다.

◇조태현: 알겠습니다.

▣한문도: 서울이 아니다. 그러니까 청원 하나 드릴게요. 서리풀 있지 않습니까? 거의 2만 세대인데, 이게 반값 분양하면 난리 나겠죠? 강남인데. 근데 이게 지금 1월달부터요. 협의 보상 들어갑니다. 법이 개정돼서 예전에는 지구 지정이 되고 나서 보상을 할 수 있는데, 이게 법이 개정이 됐어요. 지구 지정 되기 전에 계속 협의를 하고 있습니다. 그래서 6월 1일인가부터 아마 시작하는 것 같아요. 이것도 아마 발표할 것 같습니다.

◇조태현: 알겠습니다. 끝으로 이거 하나만 간략하게 물어볼게요. 30초씩 시간을 드리도록 하겠습니다. 최근에 주식 시장이 많이 오르면서 자산의 가치가 많이 커졌단 말이죠? 이렇게 올라간 자산의 가치가 부동산 시장으로 이동할 가능성, 어떻게 보십니까?

▣한문도: 정부 정책의 결과에 따른 것 같습니다. 정부가 만약에 말씀 나눴던 그런 대책들이 나온다라면, 사람들이 좀 퀘스천 마크를 찍으실 것이고. 만약에 또 예전 정부처럼 어리버리하면 당연히 '머니무브'는 일어날 수밖에 없겠죠. 자산 시장에서.

◇조태현: 소장님은 어떻게 보세요?

■김인만: 저는 일정 부분 일어난다고 생각합니다. 왜냐하면 이제 집값이 안정이 되면, 또 내 집 마련하시는 분들은 사야 되니까 주식에 묻어둔 돈을 뺄 수도 있고요. 보유세를 또 많이 올리게 되면 세금 내려고 주식을 파니까, 어떤 식으로든 저는 '머니무브'는 일어날 수밖에 없다고 생각을 하고 있습니다.

◇조태현: 참 부동산 시장에 대한 이야기는 나누면 나눌수록 대책을 만들기는 너무너무 어려운 것 같습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장, 그리고 한문도 명지대학교 대학원 실물투자 분석학과 교수 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▣한문도: 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)