[뉴스큐] '빌라왕' 사망에 세입자 '발동동'...보증금 반환 어떻게?

"빌라왕 사건, 본질은 깡통 전세"
"빌라왕 피해 여부 인지 못하는 세입자도 있을 듯"
"빌라왕 피하려면, 세금 완납 증명서 확인 필수"

■ 진행 : 이광연 앵커, 박석원 앵커
■ 출연 : 조세영 부동산 전문 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
천 채가 넘는 주택을 임대해 이른바 '빌라왕'으로 불렸던 40대 임대업자가 지난 10월 갑작스럽게 사망하면서 세입자들이 큰 혼란에 빠졌습니다. 이 임대업자가 부동산 세금 수십억 원을 체납한 데다 집값 하락까지 겹치면서 보증금 반환에 대한 우려가 큰 상황인데요. 세입자들은 피해자 모임을 만들어 공동 대응에도 나섰는데, 조세영 부동산 전문 변호사와 함께 자세히 이야기 나눠보겠습니다.

관련 기사에 댓글도 많이 달리고 관심이 많은 사안인데. 일단 고유명사로 착각하시는 분들도 계시겠지만 빌라왕이 꼭 한 명만 있는 건 아니고요. 이번 빌라왕 같은 경우는 1000채가 넘는 집을 보유했다가 지난 10월에 사망을 했습니다. 사건 개요를 소개해 주시죠.

[조세영]
40대 김 모 씨, 소위 빌라왕으로 불리는 사람이 있었는데요. 이 사람이 2020년부터 최근까지 무려 1139채에 달하는 빌라와 아파트를 마구 사들였다고 합니다. 지금 밝혀진 피해자들만 한 400여 명 정도 되고요. 더 밝혀질 예정으로 보여서 규모가 계속 커지고 있는 상황입니다.

[앵커]
갑작스럽게 급사했다, 이런 소식도 들려와서 더욱 더 발을 동동 구르는 분들 많을 텐데. 단순히 집주인이 사망했다는 이유만으로는 보증금 반환에 차질이 있을 수도 있겠지만 이렇게까지 커지는 이유는 뭡니까?

[조세영]
본질은 사망이 아니라 깡통전세에 있습니다. 빌라왕이 집을 매매할 때 자기 자본으로 매매한 게 아니거든요. 전세보증금을 끼고 거의 무자본에 가까운 상황에서 명의만 계속 사들였다고 보시면 되고. 그 경우에는 매매 가격과 전세가가 거의 동일하거나 비슷한 상황입니다.

이때는 꼭 임대인이 사망하지 않더라도 세입자가 보증금을 돌려달라고 했을 때 임대인이 돌려줄 돈이 없을 경우에는 경매에 넘어가게 되는데 경매 낙찰가는 당연히 매매 시세보다 훨씬 낮아지겠죠.

거기다가 이 빌라왕처럼 체납 세금까지 있는 경우에는 국세가 먼저 징수되는 법이 있기 때문에 이 부분까지 다 빠지고 나면 실질적으로 세입자분들이 돌려받을 수 있는, 낙찰대금에서 배당받을 수 있는 내 보증금이 매우 줄어들거나 거의 없어지는 상황까지 오게 되는 겁니다.

[앵커]
방금 변호사님이 본질은 깡통전세라고 말씀하셨거든요. 사건을 이해하기 위해서 지금 보면 이해가 되지 않는 게 종합부동산세가 물론 체납해서 가산이 붙을 수도 있겠습니다마는 62억 원을 체납했는데 이렇게 세금을 62억 원까지 물어가면서 아까 보유하고 있는 빌라가 1000채가 넘거든요. 그만큼 수익이 났나요? 설명이 필요할 것 같아요.

[조세영]
이 사건 같은 경우는 아직 수사 진행 중이기 때문에 정확한 사실관계는 아직 모릅니다마는 통상적으로 이렇게 대대적인 깡통전세 사기 사건의 경우에는 단순히 임대인 혼자서 벌이기는 어려운 구조입니다.

오히려 이름을 빌려준 임대인은 거의 명의자에 불과하고 그뒤에 컨설팅 업자라든지 중개사라든지 여러 팀이 있어서 그들이 공모해서 보증금을 이용해서 서로 나눠 먹기를 하는 구조라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
오늘 변호사 모신 건 그 보증금 반환에 차질을 빚고 있다는 부분으로 모셨습니다마는 지금 말씀하신 부분도 관련 수사에서 한 갈래가 될 수 있겠네요. 그런 생각이 들고. 다시 돌아와서 지금 결국 이번 사건 같은 경우는 핵심은 빌라의 소유권자, 그러니까 집주인이 불분명한 상황이에요.

대체로 이런 상황이 오면 전세보증금에 문제가 생기면 우리가 주택도시보증공사의 도움을 받을 수 있는 것으로 알고 있거든요. 그런데 이렇게 핵심 인물인 빌라왕이 사망하면서 계약해지를 통보할 사람이 없어진 거죠?

[조세영]
그게 문제가 되고 있는데. 원칙적으로는 세입자가 보증보험에 가입하신 경우는 크게 걱정을 안 하셔도 됩니다. 이렇게 보험사고가 일어났을 경우에는 보험회사에서 먼저 세입자에게 그 보증금을 내어주고요. 집주인에 대한 구상권 청구는 보증회사에서 알아서 할 문제거든요.

이 건의 경우에는 그 요건을 맞추는 데 문제가 생긴 경우입니다. 세입자가 보증사고가 났으니까 보증금을 돌려달라고 보증회사에 청구하기 위해서는 일단 집주인에게 임대차 계약이 해지됐습니다라는 걸 통지해야 되는 절차가 있는데요. 통지해야 할 집주인이 사라진 상황이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
계약 해지 통보할 집주인도 사라졌고 또 주택도시보증공사 입장에서도 구상권을 청구할 절차를 진행할 상대가 없어진 거죠.

[조세영]
불분명한 상황이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
상속인이 지정돼서 집주인이 명확해지면 요건은 충족되는 거 아닙니까?

[조세영]
그렇습니다. 그 상황에서는 보증보험에 가입하신 세입자분들의 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있을 겁니다.

[앵커]
그런데 지금 아까 보면 종합부동산세가 62억 원이 체납이 되면서 주택들이 압류된 상황이고. 그렇다 보니 상속인들이 쉽게 상속을 받지 못하는 상황이라고 알려지고 있거든요.

[조세영]
그렇습니다. 이 빌라왕의 경우에는 결혼을 하지 않은 걸로 보입니다. 그래서 1순위 상속인은 없는 걸로 보이고요. 2순위 상속인인 부모님이 존재하는 걸로 보이는데 이분들이 아무래도 채무가 엄청나니까 이 상속을 바로 진행하시기는 어려운 상황으로 보이고요.

이 경우 만약 부모가 상속을 포기하게 되면 4촌 이내의 혈족까지 계속 상속이 이루어지게 되는데. 이렇게 진행되다가 결국 모두가 포기하게 되면 법원에서 상속관리인을 선임하는 절차가 있습니다. 이게 문제는 시간이 많이 걸린다는 데 문제가 있습니다.

[앵커]
무려 1000채가 넘습니다. 그럼 그중에서 보증보험에 가입하지 않은 분들은 어떻게 되는 겁니까?

[조세영]
그런 분들은 어려움에 처할 수 있어요. 결국은 그냥 일반적인 민사절차로 해결하시는 방법밖에는 없는데. 이 빌라왕의 경우에는 자기자본 없이 거의 보증금이 매매 가격과 동일한 수준으로 계속 매입만 해온 상황이라서 경매가 넘어가고 비용 빠지고 세금 빠지고 나면 거의 남는 돈이 없을 것이고 이 임대인 쪽으로 개인재산도 당연히 없을 상황이어서 현실적으로 보증금을 받아오시기 어려운 분들이 많이 발생할 수 있어요.

[앵커]
그러면 실제적으로 아까 기구에 가입하지 않았으면 돌려받기 힘든 겁니까?

[조세영]
네, 그렇습니다.

[앵커]
게다가 그 사이에 집값이 떨어진 부분도 빌라를 팔아도 보증금을 온전하게 받지 못한다고 알고 있습니다. 그렇다 보니 이런 사연들도 알려지고 기사도 관심 많이 받으니까 국토교통부 장관도 당분간이라는 표현을 쓰기는 했습니다마는 당장 발등의 불을 끄겠다는 차원의 입장을 밝혔거든요. 도움이 될까요?

[조세영]
일단 정부에서 많은 피해구제책을 지금 제시하고 있는 걸로 알고 있습니다. 임시거처를 마련한다든지 긴급자금을 제시한다든지 이런 부분들을 통해서 당장 이사 갈 곳이 없는 분들을 위해서는 도움이 많이 될 것으로 보입니다.

[앵커]
아직까지는 전세 만기시점이 되지 않아서 당장 돌려받아야 된다거나 이렇지 않은 분들은 또 그나마 시간을 벌었는데 그 시간 동안 어떻게 대응할 수 있는 방법들이 있습니까?

[조세영]
그래서 지금 자신이 피해자인지 모르는 분들도 아마 계실 거예요. 아직 만기가 안 됐으니까, 집주인에게 연락할 일이 없고. 이런 사실을 딱히 등기부를 떼어보지도 않고 문제가 되는 걸 찾아보지 않으시면 모르시는 분들도 계실 겁니다. 그래도 알게 되시면 우선은 절차적인 상황들을 다 아셔서 발 빠르게 절차를 진행하시는 게 중요합니다.

[앵커]
어떤 절차가 있죠?

[조세영]
일단 민사적으로는 지급명령이나 임대차등기, 그런 절차들을 이용하셔서 내가 단순 채권자의 지위에 있지 않고 집행권한을 가질 수 있는 지위로 가시고요.

지금 이 건은 아마 경찰에서도 계속 수사가 진행될 거기 때문에 여기에 피해자로서, 고소인으로서 등록을 하시는 게 중요합니다. 그렇게 되면 단순히 빌라왕 한 사람만이 아니라 그 배후에 있는 세력들이 밝혀질 수도 있거든요.

그들이 공동으로 불법행위를 했다는 부분이 드러난다면 그들에게도 금전적인 책임을 물을 수 있는 여지가 있기 때문에 여기에 다같이 참여하시는 것이 중요하겠습니다.

[앵커]
알려진 내용으로는 전세피해지원센터 이런 걸 이용할 수 있다고 하고 400명 규모의 피해자 모임도 구성됐다고 들었습니다. 집단행동으로 나설 수 있는 방법들은 어떤 것들이 있습니까, 법적으로?

[조세영]
지금 피해자들이 많고 피해 규모가 굉장히 크기 때문에 경찰에서 발빠르게 수사를 진행할 것으로 보입니다. 수사 과정에서 드러나는 사실관계에 따라서 개별 집마다 또 사정이 다 다를 수가 있거든요. 근저당이 있는지, 없는지. 1순위인지 아닌지에 따라서 조금씩 내가 얼마큼 범위 내에서 보상을 받을 수 있는 부분이 다를 수 있기 때문에 다 같이 정보를 공유하시는 건 굉장히 좋은 방법이라고 생각됩니다.

[앵커]
오늘 이 사건도 있었지만 경찰이 전세사기 특별단속에 나서서 4개월 동안 800여 명 정도 전세사기범을 검거했습니다. 그런데 3000채 넘게 매입한 사례도 있어서 사례별로 소개를 해 주시죠.

[조세영]
빌라왕 사건뿐만 아니라 최근 몇 년간 이렇게 무자본 갭투자 형식으로 무분별하게 매입해서 문제가 된 사건들이 많이 있었거든요. 세모녀 사건도 있었고. 이 경우에 3493건을 매수한 사건도 있었다고 해요. 지난 7월 이후에 경찰에서 TF를 구성해서 전국적으로 대대적인 전수조사에 들어갔고 그를 통해서 임대인뿐만 아니라 뒤에 있는 컨설팅 업자, 중개사 이런 사람들도 모두 검거에 성공해서 예전보다는 훨씬 더 많은 규모의 사기 사건을 해결해 나가고 있는 상황이라고 알고 있습니다.

[앵커]
여기에는 없지만 유형별로 보면 허위보증보험 이 사건이 가장 많았고 그뒤로 공인중개사법 위반, 지금 나오고 있네요. 깡통전세 포함해서 보증금 미반환. 우리가 아까 얘기했던 빌라왕 사건이 바로 여기에 해당하는 것 같은데. 다시 처음으로 돌아가서 지금 보면 이 빌라왕 사건 같은 경우도 내가 빌라왕에 연루된 건지 모르는 분들도 있을 거라고 하셨고. 이를테면 임대인이 빌라왕 같은 사람인 걸 피하기 위해서 우리가 미리 알아둬야 될 것들이 있을까요?

[조세영]
이런 사람들은 필연적으로 세금이 체납될 수밖에 없어요. 왜냐하면 재산이 어쨌든 공시가격 기준으로 많이 늘어난 상황이기 때문에 재산세나 종합부동산세가 밀려 있을 수밖에 없거든요. 그런데 현행 제도에 따르면 임차인이 임대인의 국세 완납 증명서나 지방세 완납 증명서를 보기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.

그래서 유명무실하다는 비판이 이어져와서 최근 정부에서도 이 제도를 손질하겠다고 말을 한 상황이거든요. 그래서 계약을 하실 때 임대인에 밀린 세금이 없는지 완납 증명서를 요구하셔서 떳떳하신 경우에는 귀찮기는 해도 안 보여주실 이유는 없거든요.

[앵커]
왜냐하면 안 보여주면 오히려 오해를 받을 수 있기 때문에.

[조세영]
그래서 그건 되게 간편하게 발급받을 수 있는 서류라서 그 부분 확인하시면 위험을 줄일 수 있지 않을까 생각합니다.

[앵커]
중요한 부분이기 때문에 세금 체납 관련. 그러니까 임대인이 세금을 체납했는지 확인하는 건데. 사실상 지금 현실적으로 어려운 부분이 있습니다마는 완납 증명서를 확인하는 게 이런 빌라왕 같은 사례를 피할 수 있는 대목이라고 지적하셨습니다.

임대인의 동의도 필요한 상황이고요. 이와 함께 제도적으로 무분별한 갭투자를 막을 수 있는 방법들은 어떤 게 있을까요?

[조세영]
이렇게 전세보증금을 돌려주지 못한 이력이 있는 사람은 다음에 주택을 취득할 때 제재를 가해 준다든지 그런 부분을 공시하는 방법이 있다든지 마련이 되면 세입자분들이 정보 부족으로 인해서 위험한 집에 내 목돈을 맡기는 일이 발생하는 일이 적어지지 않을까 생각됩니다.

[앵커]
예방도 중요하겠지만 요즘에 전세 사기도 그렇고 앞서 보신 것처럼 여러 유형별로 있습니다. 유형별로 봤을 때 깡통전세를 세금 체납을 미리 확인한다거나 이런 부분들 말씀해 주셨지만 다른 전세사기라든지 부동산 사기를 예방하기 위해서 유념해야 될 것들이 있으면 어떤 것들이 있을까요?

[조세영]
일단 전세가율이라고 하는데요. 매매가랑 전세보증금이 별로 차이가 안 나는 경우에는 되도록 계약 안 하시는 쪽이 안전합니다. 그리고 전세보증보험 꼭 가입하시고요. 가입 가능한 물건인지 위주로 계약을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

그리고 그 말씀드렸던 완납증명서도 당연히 확인하셔야 되고요. 전입신고와 확정일자, 이사 당일에 반드시 하셔야 됩니다. 그 부분 기본인데 잘 놓치시는 경우들이 있어요.

그리고 등기부 같은 경우도 보통 그냥 보여지는 등기부를 확인하시는 경우가 많은데. 드물게 사문서 위조하는 경우들이 발생합니다. 그래서 인터넷 등기소 들어가시면 굉장히 손쉽게 발급받으실 수 있거든요. 직접 발급 받아보시는 쪽을 추천하고요.

신축 빌라의 경우에 이런 문제들이 가장 많이 생기는데. 그래서 사회초년생이나 신혼부부분들이 피해를 많이 당하세요. 특히 이런 경우에는 풀옵션 인테리어다, 그리고 이사비를 지원해 준다.

이렇게 되게 달콤한 말로 유혹을 합니다. 이렇게 이유 없이 굉장히 조건이 좋다면 한 번 더 의심을 해 보시는 쪽이 안전하겠습니다.

[앵커]
그리고 아까 추가적으로 이번 빌라왕 사건 관련해서 TV 보시다가 우리 집도 혹시나 해서 의심이 된다면 어떤 부분을 지금 시점에서 확인할 수 있는지도 함께 전해 주시죠.

[조세영]

현 시점에서 등기부 한번 떼보셔서 세금 압류가 된 부분이 있는지 이런 부분을 확인해 보시면 좋을 것 같고요. 그리고 집주인이랑 연락을 하셔서 언제 나갈 예정인데 이사 계획을 그대로 진행해도 될지 이런 부분 이야기를 나눠보시면 연락이 안 된다거나 하면 불안한 요소가 있다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
각 가정에서 전세보증금이 갖고 있는 상징적인 의미, 재산의 가치는 더 이상 설명이 필요 없겠죠. 그걸 잃지 않기 위해서 이번 사건 변호사님과 함께 다뤄봤습니다. 조세영 부동산전문 변호사였습니다. 오늘 도움 말씀 고맙습니다.