[뉴스라이더] 실거주 의무 3년 유예 '가닥'...전세 시장 영향은?

■ 진행 : 안보라 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB 부동산 수석전문위원

■ 구성 : 손민정 작가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
부동산 관련해서 전문가의 말씀 들어보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 자세한 얘기 나눠봅니다. 위원님, 나와 계시죠?

[박원갑]
안녕하십니까.

[앵커]
저희가 연결하려다가 생중계 연결로 오래 기다리셨습니다. 양해 부탁드릴게요.

[박원갑]
네.

[앵커]
먼저 실거주 의무 유예 조치부터 살펴보겠습니다. 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무 3년간 유예 개정안이 국회 법안소위를 통과했습니다. 우선 어떤 게 달라지는지부터 살펴봐야 할 것 같아요.

[박원갑]
주택법상 보면 분양가 상한제 주택이라고 따로 있습니다. 일반 민간 주택은 해당이 되지 않습니다. 현재는 실거주 의무 시점이라고 있거든요. 보통 아파트 준공하지 않습니까? 이때부터 90일 이내에 입주를 해야 됩니다. 입주를 안 하면 벌금이나 과태료를 내야 되는데 그래서 이것을 법을 바꾸겠다는 것입니다. 그래서 말씀하신 것처럼 최초 입주일로부터 3년 이내로 완화시켜준다. 그러면 3년 동안 전월세를 놓겠죠? 그 이후에 거주를 해도 된다, 이렇게 보시면 되겠고. 지금 부동산 시장 거래가 침체돼 있잖아요. 기존에 분양받은 분들이 세입자일 거예요. 세입자들은 전세보증금을 제때 되돌려 받기가 어렵잖아요. 그리고 주로 1주택자일 텐데, 당첨받은 분들이. 이분들도 기존 집이 안 팔린다는 말이에요. 그래서 이런 편의를 봐주겠다. 그러면 전세로 끼고 어떻게 보면 임대를 놓는 거죠. 그다음에 잔금을 치르게 되면 아무래도 자금 부담도 조금은 덜 수 있는 그런 측면도 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 일단 유예조치 자체가 분양가상한제 아파트라는 가정하에 짚어주셨고 만약에 실거주 의무가 3년간 미뤄진다면 지금 현재 수혜를 볼 수 있는 단지의 규모는 어느 정도나 됩니까?

[박원갑]
전국적으로 77개 단지고요. 아파트 수는 한 4만 9000가구 정도인데 이미 한 6500세대는 입주를 했습니다. 지역별로 보니까 경기 쪽이 3만 1000가구, 인천이 9700가구, 서울도 제법 됩니다. 8200가구 되고요. 그동안에는 좀 이슈가 되었던 곳이 강동구에 있는 둔촌주공이잖아요. 올림픽파크포레온이라고 하는데, 이 아파트가 조금 앞으로 어떻게 될 거냐, 이게 관심 사항인 것 같습니다.

[앵커]
둔촌주공의 경우는 워낙 대단지이기 때문에 더 많은 관심이 몰리는 것 같아요. 전셋값 좀 살펴볼게요. 서울 아파트의 전셋값은 40주째 상승세를 보이고 있습니다. 지역별로 살짝 편차가 있습니다마는. 전세 매물이 늘면 전셋값이 안정되지 않겠느냐, 이런 기대가 있다고 앞서도 짚어주셨는데요. 실거주 의무 유예 조치, 전세 시장에는 어떤 영향을 미치겠습니까?

[박원갑]
전세난 가뭄 해소에 다소 도움이 된다, 이렇게 보시면 되고요. 서울 아파트 입주 물량이 거의 가뭄 수준입니다. 작년만 하더라도 한 3만 2000가구 정도 입주를 했거든요. 그런데 올해는 1만 1000가구 정도로 보고 있는데 다만 지금 말씀드린 것처럼 둔촌주공이 내년에 입주한다고 그러다가 올해 11월로 좀 당겨질 수 있다고 얘기를 해요. 둔촌주공이 1만 2000가구 정도가 되는데 그렇다고 하더라도 그렇게 입주 물량이 넉넉한 상황은 아닌 것 같고요. 그런데 둔촌주공이 만 2000가구라고 말씀드렸는데 기존 조합원이 60% 정도 됩니다. 그런데 일반 분양받은 분들은 아까 의무 거주 요건이라는 게 적용이 되는 거예요. 이게 한 40% 정도가 됩니다. 4786가구 정도가 되는데 이게 전세 물량이 풀리지 않으려다가 풀리게 된다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 지금 일반분양받은 분들은 잔금을 치르기 위해서 전세로 일부 내놓을 수 있는데 서울의 전체 입주 물량이 많지가 않아요. 그래서 전세 물량이 일부 풀린다고 하더라도 숨통을 터주는 수준이다. 그래서 전세 수급을 맞추기는 그렇게 녹록지는 않다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 워낙에 서울에서 전세 물량이 많지가 않기 때문에 둔촌주공 입주가 시작된다 하더라도 실질적으로 영향은 그렇게 크지 않을 수도 있다는 분석이셨습니다. 실거주 의무를 보면 말 그대로 이 조치가 유예된다는 거지 아예 폐지가 된다는 것은 또 아니잖아요. 그래서 집주인하고 계약갱신청구권을 갖고 있는 세입자 간에 또 다른 갈등이 생기는 것은 아니냐 이렇게 우려하는 목소리도 나오더라고요.

[박원갑]
원래 주택임대차보호법 주기가 2년이잖아요. 그래서 차라리 2+2 그래서 그래서 4년으로 했으면 좋았겠지만 제 생각에는 이렇게 한다고 하더라도 그렇게 큰 분쟁은 안 생길 것 같은 생각도 들어요. 왜냐하면 분양받은 사람들 입장에서는 일단 법적인 논란이 생길 수가 있잖아요. 그래서 처음부터 아예 3년 계약 매물로 내놓을 수가 있단 말이죠. 만약에 2년 계약을 해버리면 2년 뒤 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 법적인 논쟁이 생길 수 있단 말이에요. 마찰이 생기잖아요. 그러면 처음부터 아예 2년짜리가 아니라 3년짜리로 내놓는 거죠. 그런데 아까 말씀드린 것처럼 둔촌주공에서 조합원들은 의무거주 요건이 따로 없습니다. 그 사람들은 당연히 2년짜리 전세를 내놓겠죠. 그리고 월세 같은 경우는 1년 계약도 있거든요. 그러면 임대차 계약이 1년, 2년, 3년짜리 이렇게 여러 가지로 나올 수 있겠다는 생각이 들고요. 그리고 전셋값도 약간 차이가 날 수 있을 것 같아요. 그러니까 2년짜리, 3년짜리. 그래서 전세 계약이 기간이나 금액에 따라 조금은 다층화되는 그런 측면이 있지 않을까 이렇게도 분석을 해보고 있습니다.

[앵커]
계약 기간을 달리하면 집주인과 세입자도 조금 더 미래를 예측할 수 있는 방향으로 나갈 수 있다라는 말씀이시네요. 어쨌든 실거주 의무 유예 관련해서 여러 가지 우려점들이 나오고 있기 때문에 후속 대책 논의도 관련해서 필요해 보이고요. 다음 이슈도 살펴보겠습니다. 이번 주에 또 다른 이슈가 바로 그린벨트 해제였습니다. 정부가 비수도권의 개발제한구역, 그린벨트를 폭넓게 해제하기로 허용하기로 한 건데 20년 만에 전면 개편이라면서요. 어떤 게 바뀌는 겁니까?

[박원갑]
수도권은 해당이 안 되고요. 비수도권입니다. 흔히 말하면 지방인데, 그쪽에서 대대적으로 그린벨트 해제를 추진하겠다. 이게 2003년 이후에 20년 만입니다. 그런데 무조건 하는 게 아니고요. 방향은 좀 해제하더라도 지역 상황에 맞게끔 유연하게 운영하겠다, 이렇게 보면 되고요. 환경평가 1급지, 2급지가 있어요. 그건 굉장히 까다롭습니다. 전면 개발이 금지되는데 무조건 푸는 게 아니라 아까 말씀드린 것처럼 비수도권 그리고 지역전략사업에 한해서 푼다, 이렇게 얘기를 하고 있고요. 그리고 또 그린벨트 해제되면 다른 데 그 면적만큼 대체 부지를 또 지정을 해서 그린벨트로 지정을 해야 됩니다. 이런 조건도 있다고 보시면 될 것 같고. 그래서 그린벨트도 총량규제도 있거든요. 그래서 국가 차원뿐만 아니라 지자체가 추진하는 여러 가지 지역전략사업도 이런 규제를 받지 않고 조금은 탄력적으로 해제할 수 있도록 했다, 이렇게 정리를 할 수가 있겠습니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 지역 경기 활성화를 위해서 수도권은 아니고 비수도권에 한해서 그린벨트가 해제가 되는 건데 그러면 구체적으로 풀어준다는 지역이 어디어디가 되는 겁니까? [박원갑] 지금 전국의 그린벨트 중에서 비수도권 그린벨트가 한 2428킬로제곱미터 정도 되는데 그중에서 한 60% 정도예요. 그런데 여의도 면적의 837배라고 해요. 규모는 좀 많죠. 그래서 울산, 창원, 부산, 대전, 대구, 광주 쪽에 몰려있다. 이번에 해제 대상이 그쪽입니다.

[앵커]
그렇군요. 원래는 그린벨트 해제라는 게 범위 안에서 단계적으로 아주 신중하게 해제하는 게 원칙이었는데 이렇게까지 한 번에 다 푼 이유는 어디에 있다고 봐야 됩니까?

[박원갑]
지자체나 주민들의 요구가 있었던 것 같아요. 그래서 울산이 이슈가 되고 있잖아요. 그래서 선거 때마다 조금은 해제해달라 이 요구를 반영해서 공약이 많이 나왔던 것 같아요. 그래서 울산을 가보셨겠지만 울산역에서 시내로 들어가면 거기가 다 그린벨트거든요. 그래서 행정구역의 25% 정도가 그린벨트이고, 이 중에서 81%가 현재로는 개발이 불가능한 환경평가 1, 2등급인데, 그래서 땅을 좀 더 현실성에 맞게 효율적으로 이용하자, 이런 취지를 담고 있다, 저는 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
무엇보다 실제로 그린벨트가 해제되면 실질적으로 정부가 유도하는, 원하는 만큼의 지역경제 활성화가 이루어져야 할 텐데 실제로 착착 진행이 되면 지역경제도 살아나고 인구도 유입돼서 지방 소멸도 막고 이렇게 긍정적인 효과가 있을 것으로 보십니까?

[박원갑]
최상의 시나리오라고 보면 되죠. 지자체가 어떻게 할 것인지 아마 여러 가지 청사진을 내놓을 겁니다. 여기에 집 짓는 건 아니겠죠, 당연히. 산업이나 연구나 물류센터 같은 것을 많이 조성을 하게 되면 일자리 창출 같은 경우 아마 좀 도움이 될 것으로 보이고요. 그리고 무엇보다 되는 게 아니라 나중에 또 국무회의를 거쳐서 지정되는 곳도 있고요. 다만 제가 조금 걱정하는 것은 외곽에 자꾸 개발을 하잖아요? 그러면 그쪽으로 이동하면 도심 상권이 위축될 수가 있어요. 도심 공동화 이런 얘기를 하고 있거든요. 그래서 어쨌든 그린벨트를 풀어서 지역경제 살리는 것은 그것을 반대할 사람은 없잖아요. 전체적인 방향성은. 그런데 도심 공동화를 막을 수 있는 그런 방법도 같이 고민하는 게 필요하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 사실 지방경제 활성화가 시급하기 때문에 도심 상권이 공동화되리라는 생각까지는 미처 못했던 것 같은데 그런 부분을 짚어주신 것 같습니다. 저희가 긍정적인 면, 그리고 우려되는 면들 다양하게 살펴보고 있는데 모든 정책이 그렇듯 아무리 희망, 청사진이 좋아도 부작용이 있을 수밖에 없는 것 같아요. 그동안 개발이 어려웠던 환경영향평가 1등급, 2등급 지역도 이제는 개발이 가능해졌습니다. 지자체가 어떤 구체적인 플랜을 내놓을지를 지켜봐야겠습니다마는 환경을 생각하는 분들의 입장에서는 이건 미래세대랑 다 같이 써야 되는 자원인데 난개발되는 것 아니냐. 그러니까 한 번 망가지기 시작하면 돌이킬 수 없잖아요. 이런 부분을 우려하는 목소리도 있더라고요.

[박원갑]
마구잡이 개발은 불가능할 겁니다. 당연히 계획개발을 하겠죠. 난개발은 있을 수가 없는 거고요. 그리고 아무래도 공공재지 않습니까? 그래서 당연히 공공 목적에 맞춰서 제한적으로 개발이 돼야 되겠고요. 이러기 위해서는 지구단위계획이라든지 도시계획을 아마 다시 정립을 할 것입니다. 지금 여러 가지 환경오염에 대한 우려들이 많잖아요. 이게 도시의 허파거든요. 그래서 이건 예민할 수밖에 없는 건데, 그래서 경제적이냐, 환경이냐를 놓고 결국은 현명한 선택을 해야 된다,이렇게 저는 생각이 드는데. 그래서 환경단체라든지 시민단체 의견도 많이 수렴을 해야 될 겁니다. 그래서 부작용을 어떻게 하면 최소화할까 이것도 고민을 하는 게 필요하겠죠.

[앵커]
아주 좋은 말씀이셨습니다. 부동산 시장을 보면 전체적으로 서울을 비롯한 수도권, 그리고 지방과 굉장히 양극화가 심하지 않습니까? 이런 부분 때문에 비수도권의 그린벨트 해제 조치가 지역 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠지도 짚어주시면 좋겠어요.

[박원갑]

아마 국지적인 시장 불안은 충분히 가능성이 있다고 봐요. 그러니까 그린벨트는 여러 가지로 규제가 심하지 않습니까? 부동산의 가치는 어떻게 보면 규제 정도하고 반비례하는 거거든요. 여러 건물을 세울 수 있으면 당연히 땅값은 올라가겠죠. 그래서 일단은 제 생각에는 시장 불안을 막기 위해서는 토지거래허가구역 지정은 필수인 것 같고요. 왜냐하면 토지거래허가구역으로 지정을 해버리면 외지인들이 투기적 목적으로 취득이 안 됩니다.
일정 기간 사용을 또 의무적으로 해야 되는 그런 측면도 있기 때문에. 그래서 이게 그린벨트 해제에 따른 긍정적인 효과와 부정적인 효과가 항상 상존하잖아요. 그래서 이런 부정적인 효과를 최소화하기 위해서는 제 생각에는 무엇보다도 시장 안정, 주택시장 안정이나 부동산 시장 안정이 필요한 것 같고, 그래서 아마 체계적으로 모니터링을 하고요. 조금이라도 시장이 불안하다 그러면 규제를 과감하게 할 필요도 있다. 그래야 어떻게 보면 지역 주민들도 좀 더 긍정적인 폐를 혜택을 많이 볼 수 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
궁극적으로는 주택시장을 안정시키고 각 지역마다 경제가 활성화되는 것은 정부도 그렇고 주민들도 다 바라는 일일 것 같습니다. 그러기 위해서는 여러 부작용이 예상이 되니까 그러지 않도록 충분히 의견 수렴을 하고 모니터링을 하고 계획을 철저하게 수립해야 되겠다는 필요성을 제시해 주셨어요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께 나눠봤습니다. 잘 들었습니다.