[생생경제] 1년 내내 오른 서울 전셋값, '갭투자' 매수심리 꿈틀? "투자 신중해야"

- 서울 아파트 전세 52주째 상승세…임대차2법으로 전세난 우려 증폭
- 전셋값 상승, 매매가 상승견인해 갭투자 심리 자극 
- 국토부 장관, 이번주 전세 대책 발표…임대차2법 손 볼 지 주목
- 1기 신도시 재건축 선도지구 모레 발표…분당 등 2개 이상 지정 가능성

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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 5월 20일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때 시간입니다. 최근 들어서 서울의 아파트 전셋값 오름세에 멈추지가 않습니다. 52주 그러니까 1년 내내 전셋값이 오른 건데요. 이번 주 초에 정부가 전세가격 상승에 대한 대책 방안을 발표할 예정이라고 합니다. 1기 신도시도 뜨겁습니다. 이번 주에 수도권 1기 신도시 재건축 1번 타자가 될 선도지구의 선발 기준, 그리고 규모가 공개된다고 하는데요. 한 주 동안의 핫한 부동산 소식 이분과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 한국투자증권의 김규정 부동산 연구위원 전화로 연결돼 있습니다. 연구 위원님 나와 계시죠?


◇ 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.


◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 연구원님 바로 전셋값 이야기부터 가보겠습니다. 서울 아파트 전셋값 1년 내내 상승세라고 하는데 지금 얼마나 오른 겁니까?


◇ 김규정 : 네 말씀하신 서울 아파트 전세가격 주간 상승 52주 한국부동산원 통계인데요. 한국부동산원 통계에 따르면 1년 전과 비교해보면 서울 아파트 전세 가격이 5.14%가량 상승했습니다.


◆ 조태현 : 5.14%요.


◇ 김규정 : 과거 급등기에 비해서는 그렇게 높은 수치는 아니지만 장기간 계속해서 꾸준한 오름세를 보이고 있는 거고요. 수도권도 약 5%가량 상승하면서 광역, 수도권, 서울, 경기, 인천 지역의 아파트 전세가격이 계속 강세를 보이고 있습니다. 그런데 수도권을 제외한 지역들은 상대적으로 아파트 전세가격도 좀 덜 오른 모습인데요. 한국부동산원 통계로 같은 기간 비교를 해보면 오히려 비수도권 지역은 0.96% 하락을 해서 상당히 격차가 나고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.


◆ 조태현 : 그러니까 비수도권은 한 1%가량 하락했고 수도권은 다음에 한 5% 정도 올랐다는 뜻이네요.


◇ 김규정 : 네 맞습니다. 서울 같은 경우는 전세수급지수 그러니까 매물보다 전세 구하는 사람이 얼마나 많은가를 측정하는 지표도 최근에 2년 5개월 만에 100을 넘어가면서 오름세를 보이고 있는데요.


◆ 조태현 : 100을 넘는다는 게 어떤 뜻이죠?


◇ 김규정 : 전세수급지수가 100을 넘어가면 전세를 내놓는 분보다는 전세를 구하는 사람이 훨씬 많다는 공급 물량보다 수요가 많아서 전세가격이 오를 수 있다는 뜻이 되겠죠. 그래서 5월 첫째 주에 서울 같은 경우 다시 100을 넘어가면서 전세가격이 오름세를 보일 가능성이 점점 커지고 있습니다.


◆ 조태현 : 아파트 전세 쪽으로 이렇게 수요가 몰리니까 가격이 오를 텐데요. 그렇다면 가격이 오르는 가장 큰 이유는 뭔가요? 지금?


◇ 김규정 : 네 잘 아시는 것처럼 지난해 전세 사기 문제가 굉장히 크게 불거지면서 빌라나 연립 같은 아파트를 제외한 비아파트 전세 물건을 꺼리는 기피하시는 수요자분들이 많아져서 오히려 아파트 전세 쪽의 선호도가 극심해지고 수요가 몰리고 있는 상황인데요. 반대로 서울 같은 경우는 새로 공급되는 아파트 입주량이 줄어들면서 새로운 전세 물건이 잘 나오지 않고 있고 아직은 계약갱신 청구권을 쓰시면서 재계약을 하시는 거래 건수가 많다 보니까 찾으시는 분들보다 물건이 좀 부족한 상황입니다. 그래서 가격이 계속 오르는 상황들도 있다 보니까 새로 결혼을 해서 전셋집이 이 시기에 꼭 필요하신 신혼부부나 이렇게 기관을 옮길 수 없는 분들은 높은 가격에도 물건이 나오면 어쩔 수 없이 거래를 하실 수밖에 없는 상황이고요. 전반적으로 한 1년 전에 비해서 직전 신고된 거래 가격들보다 높은 가격에 거래되는 거래 건수들이 점점 늘어나고 있는 것으로 집계가 됩니다.


◆ 조태현 : 그러니까 수요가 아파트 쪽으로 쏠리는데 공급도 별로 안 좋다. 공급이 얼마나 줄어든 겁니까?


◇ 김규정 : 네 요즘 직방이나 부동산 R114 같은 부동산 업체들 통계를 많이 보고 계실텐데요. 올해 서울에서 새로 입주하는 아파트 물량이 2만 4천여 가구 정도 될 것으로 예측이 되는데, 물론 이 물량이 직전 한 3년간 공급된 물량의 평균치랑은 엇비슷하기는 한데 지난해보다는 한 25%가량 물량이 줄어든 수치입니다. 전년보다 물량도 줄어들고 오히려 새 아파트를 찾는 수요는 늘어나는 상황이다 보니까 아무래도 물량 부족에 대한 불안감들도 커지고 있는 상황이고요. 올해뿐만 아니라 내년 후년에 공급 물량들도 계속 걱정을 높이고 있는데 내년에 입주할 걸로 지금 예상되는 물량도 한 2만 3천, 2만 6천 정도로 올해와 비슷한 정도로 시장에서 필요하다고 보는 양보다는 한 1만 가구 정도 부족해 보이는 상황이고요. 현재까지 분양을 마쳤거나 혹은 착공한 사업장 기준으로 26년, 27년에 입주할 물량들도 채 1만 가구도 안 되는 것으로 집계가 되고 있어서 대형 대단지 서울의 새 아파트를 찾는 수요자분들에 비해서는 계속해서 공급이 부족할 것으로 우려가 커지고 있습니다.


◆ 조태현 : 그러면 이 전세 문제가 단기간에 끝날 문제가 아닐 수도 있겠네요. 그런데 여기에 더해서 지금 주택 임대차법 이게 4년을 맞이하지 않습니까? 그게 시장에도 영향을 미칠 것이다 이런 전망도 나오는데 위원님은 어떻게 보세요?


◇ 김규정 : 실제로 가격이 조금 더 오를 수도 있겠고 또 전세 가격이 매매 가격과도 연결이 되어 있으니까 전반적인 시장 가격에도 영향을 미칠 가능성이 있다고 봅니다. 지금 임대차 2법 같은 경우에 2020년에 도입이 돼서 올해 7월, 8월이면 시행 4년이 되면서 계약을 종료하게 되시는 분들이 생길 텐데요. 한 번은 계약 갱신을 하셨지만 한 번밖에 쓸 수 없기 때문에 재계약을 하지 못하고 새로운 곳으로 이사를 하시면서 그 물량들은 시장에 나오게 될 텐데 그렇게 되면 아무래도 전세 물건을 찾지 못해서 어려움을 겪으셨던 분들한테는 전세 물건이 회전되는 기회일 수도 있겠으나 계약이 기존 세입자와 계약이 종료되면서 새로 계약을 하실 때 임대인 집주인 분들은 가격을 좀 올려서 거래를 하시려고 하기 때문에 가격이 오를 거라는 전망이 많습니다.


◆ 조태현 : 그래서 이게 기본적으로 4년 계약이다 보니까 당시 이게 법이 통과됐을 때도 전셋값이 막 엄청나게 오르고 이런 일이 있었잖아요. 이런 상황 속에서 국토부도 대책을 내놓는다고 하는데 전셋값 상승을 막을 만한 묘수가 있긴 있을까요?


◇ 김규정 : 지금 묘수가 있어 보이지는 않습니다. 일단 발표될 것으로 예상되는 내용들이 기본적으로 공급이 부족하다는 인식들이 있기 때문에 아파트 그리고 비아파트, 빨리 지을 수 있는 빌라나 연립 같은 것들 혹은 기존에 이제 물량이 좀 있는 기존 주택 중에서 임대주택이나 공급을 유도하는 공급 활성화 대책이 일단 나올 걸로 예상을 하고 있는데 현재 아파트는 공급 활성화가 쉽지 않은 부분도 있거니와 비아파트 물량은 공급이 늘어나거나 임대 물량이 확보된다고 해도 최근에 수요자분들이 좀 기피하시는 상황이기 때문에 그 효과가 얼마나 미칠 수 있을까에 대한 우려들이 있고요. 그와 동시에 전세가격이 계속 오르면서 상대적으로 집값에 비해서 전세가격이 더 빠르게 올라서 깡통전세 우려도 커지고 있다 보니까 기존의 전세보증 제도를 조금 완화한다는 얘기도 많이 거론이 되고 있고 방금 말씀 나눈 임대차 입법에서 비롯된 부작용을 줄일 수 있는 방안도 나올 수도 있다 얘기가 있는데 아직은 정확한 내용들이 발표되지는 않았기 때문에 앞으로 나오는 내용들을 살펴보셔야 될 것 같고 전세사기특별법에 관련된 내용들도 언급이 되고 있어서 관계되신 분들이나 혹은 염려하고 계시는 분들은 이 처리 결과도 지켜보셔야 될 것 같습니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 이건 내용을 좀 나오는 걸 봐야 될 것 같은데요. 전체적인 시장을 봤을 때 전셋값이 오르면 집값도 따라오는 경향이 좀 있잖아요. 지금 같은 상황이 이어진다면 매매 가격도 다시 반등하는 그런 흐름이 될 수 있을까요?


◇ 김규정 : 실제로 전세가율이 서울 평균으로 지금 거의 한 70% 가까이 비아파트 빌라나 연립 쪽에서는 꾸준히 오르는 모양새거든요. 아무래도 전세가율이 높아지면 투자자나 내 집 마련이 필요하신 분들이 소위 높은 전세 가격을 이용해서 소액 투자를 하는 갭투자를 고려하시게 되고 전세가격이 계속 오르면서 앞으로 집값을 밀어올릴 수도 있으니 집을 사야 되나 싶은 이런 자극을 받는 상황들이 벌어지고 있거든요. 당장은 최근에 금리 불확실성 때문에 주택 구입을 조금 미루면서 관망하시는 입장들이신데 전세가격이 계속 불안정하게 오른다면 다시 한 번 내 집 마련 심리나 혹은 투자 심리를 자극할 가능성이 있고 모든 지역이 다 동일하지는 않겠습니다만 투자 선호 지역에서는 집값이 조금 먼저 움직이게 될 수도 있다고 보여집니다.


◆ 조태현 : 지금으로서는 기준금리가 인하되는 시점이 계속 뒤로 밀리는 분위기인데 그런데 지금 상황 속에서 전세가 이렇게 어려울 바에는 차라리 집을 사자 이런 분들도 있을 것 같거든요. 지금 부동산을 사기에는 어떻게 적절한 타이밍이라고 보시나요? 실수요자 입장에서요.


◇ 김규정 : 실제로 집값 하락세는 조금 완만해지고 있는 분위기긴 한데 아무래도 주담대 금리에 영향을 미치게 되는 금리가 아직 확정적이지 않다 보니까 일단 조금은 더 신중할 필요가 있다고 보여집니다. 그래서 지금 전세가격이 급등한 가운데 재계약이 어렵거나 혹은 저금리의 정책 모기지를 활용할 만한 좋은 조건이 되시거나 이런 경우에는 차라리 가격이 저렴한 기존 주택 급매물들을 살펴보시는 걸 병행하실 필요는 있는데 무리하게 지금 전세가격의 압박을 받아서 좀 서두르고 성급하실 필요까지는 없지 않나 보여집니다. 올해 하반기 금리 방향성을 확인하고 움직이겠다고 생각하시는 분들이 좀 더 시장에는 많은 것 같습니다.


◆ 조태현 : 그러니까 여유 있는 방법이 있다면 한번 접근해볼 만 하지만 무리할 시기는 아니라는 거죠.


◇ 김규정 : 네 그렇게 보시면 좋을 것 같습니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 다음 이슈로 한번 넘어가 볼게요. 1기 신도시 선도지구 내일 모레 발표한다고 그러는데 이 선도지구라는 게 뭡니까?


◇ 김규정 : 네 1기 신도시 특별법이 통과가 되면서 이제 기존의 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5개 1기 신도시들의 재건축이 본격화될 텐데 이 지역들을 한꺼번에 재건축을 할 수는 없잖아요. 재건축을 하려면 이주도 하셔야 되고.


◆ 조태현 : 난리 나겠죠.


◇ 김규정 : 전세가격에 영향을 미치게 될 테니 그래서 먼저 진행을 하게 되는 선도지구들을 하기로 했습니다. 그래서 22일에 정부가 지자체장들과의 이런 협의를 거쳐서 신도시별로 먼저 재건축을 하게 될 선도지구들을 지정할 것으로 보이고요. 이 지정을 위해서 우선 어떤 기준으로 지정을 할 건지 언제까지 어떤 방식으로 진행을 할 건지 그리고 이주 계획은 어떻게 할 건지 이런 것들을 발표를 하게 돼서 선도지구 지정을 손꼽아서 기다리고 계시는 해당 단지들의 입주민들 보유자분들은 굉장히 촉각이 여기 집중되어 있는 것으로 알고 있습니다.


◆ 조태현 : 그러니까 선도지구로 선정되면은 먼저 사업을 시작할 수 있다는 뜻인가요?


◇ 김규정 : 그렇죠. 특별법에 따라서 재건축 지역으로 결정이 되면 안전진단을 완화받는다든가 혹은 면제를 받을 수 있다든가 용도지역 변경 등을 통해서 토지의 용적률을 높여서 조금 더 많이 지을 수 있다든가 이런 규제 완화나 인센티브를 받으시게 될 텐데 아무래도 선도지구가 돼서 먼저 진행을 하면 재건축 사업 기간에 대한 확정성도 조금 높아지고 이후에 후순위가 됐을 때 재건축에 대한 확신들이 조금 떨어지다 보니까 다들 제 1기 신도시 선도지구로 지정이 되기 위해서 관심 있는 단지들은 굉장히 물밑 경쟁을 하고 있는 것으로 알고 있습니다.


◆ 조태현 : 근데 최근 들어서 이제 인건비나 원자재 같은 거 막 오르면서 재건축 공사비 부담금이 많이 커졌잖아요. 그래서 사업성에 의문이 있다 이런 우려도 나오는데 위원님은 이런 우려에 동의를 하시나요?


◇ 김규정 : 기본적으로 1기 신도시들이 현재 용적률도 그렇게 낮은 편은 아니고 지역에 따라서는 기본적인 기존 단지들의 평가 가격이나 그 높지 않은 곳들도 있기 때문에 실제로 신축하면서 들어가게 될 혹은 이후에 물가 상황에 따라서 늘어나게 될 분담금이나 이런 것들에 대한 불안감이 사실 시장에서도 크고 저희가 입장에서 볼 때도 증가 우려나 불확실성이 있어 보이는 게 사실이기는 합니다. 그런데 이게 후순위로 밀릴수록 점점 불확실성이 커지는 상황이다 보니까 현재 시장이나 업계에서는 그래도 선도지구로 지정이 돼서 먼저 재건축을 시작하는 것이 그런 사업비 공사비 증가, 물가에 대한 부담이나 불확실 성을 그나마 최소화할 수 있는 방안이라고 생각을 해서 선도지구에 굉장히 관심들이 많고 제일 큰 문제는 이제 이주 단지를 계획하고 순차적으로 이주를 하면서 계속적으로 재건축을 해야 되는 상황이다 보니까 이주 단지 계획이나 이런 것들의 이제 발표 사항들이 좀 현실성이 떨어진다든가 조성이 쉽지 않다던가 한다면 그 역시도 이제 공사비 증가 부담과 맞물려서 이런 사업들의 발목을 잡을 수 있는 부분이라고 평가가 되고 있습니다.


◆ 조태현 : 그러니까 불확실성이 있으니까 차라리 서둘러서 하는 게 낫다라는 뜻인가요?


◇ 김규정 : 일단 분당이나 일산, 평촌, 산본 주요 지역들이 지금 노후도가 좀 높아지기도 했고 재건축에 대한 요구는 굉장히 많은데 사업성이나 혹은 이후에 추가 분담금 같은 불확실성 때문에 계속 속도가 나지 못했었던 상황이기 때문에 가능한 한 정부의 여러 가지 지원이나 혜택들을 받으면서 우선순위로 재건축을 하는 것이 최소한 비용을 그래도 최소화하는 방안이다라고 평가가 되고 있어서 선도지구 지정 단지들에 대해서는 아무래도 좀 시장의 평가나 이런 것도 좀 좋아질 수 있고 실제로 선도지구 가능성이 높다라고 시장에서 평가되는 분당이나 평촌의 주요 단지들은 최근에 소형 거래도 조금 늘어나고 가격도 오름세를 보인 바가 있습니다.


◆ 조태현 : 그러면 좀 주목할 단지로 평촌이나 분당을 보시는 건가요?


◇ 김규정 : 지금 선도지구 같은 경우에는 전체 해당 사업 조건에 맞는 물량들의 한 5% 내지 10% 정도를 선도지구로 지정할 예정이어서 각 5개 신도시에서 1개 이상의 선도지구가 나올 가능성들이 있습니다. 아무래도 공평하게 각 신도시의 규모에 따라서 선도지구 물량들이 결정이 될 텐데 아무래도 분당 신도시 세대수 규모가 제일 크기 때문에 분당 등은 선도지구가 한 2개 이상은 지정될 가능성들이 시장에서는 예측이 되고 있고 그래서 아무래도 좀 가능성이 많은 단지들이 조금 더 많이 거론되고 있는 게 사실이긴 합니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망 한 줄 평으로 부탁드릴게요.


◇ 김규정 : 이번 주에도 전세가격, 전세가율에 대한 걱정들이 많을 것으로 보이고요. 방금 말씀 나눈 1기 신도시 선도지구 선정 기준 결정에 촉각이 모아질 것으로 보입니다. 다들 관심 있게 지켜보실 필요가 있겠습니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산연구위원과 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.


◇ 김규정 : 감사합니다.


YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)