서울 부동산 민심이 흔들린다? "鄭이나 吳나 큰 기대 없어요"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 05월 13일 수요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 채상욱 커넥티드그라운드 대표 겸 KBS <경제쇼> 진행자

<채상욱 커넥티드그라운드 대표>
- 吳 vs 鄭 서울시장 후보 부동산대책? "큰 기대 없는 듯"
- 오세훈 '신통기획', 정원오 '착착개발'..매우 유사
- 단, 2035년 31만호 신통기획 추진하면 2030년까지 서울 12만6천호의 멸실 발생..2034년에야 회복 가능
- 멸실로 인해 결국 임차료 대상승의 원인될 것
- 李정부 1년이 다되도록 '임대차' 관련 법 '0'

<김인만 부동산경제연구소장>
- 부동산 민심 "李 부동산대책 긍정 43% vs 부정 42%"
- 吳 '민간 아파트 공급' vs 鄭 '공공주도 비아파트'..민간, 공공, 둘다 모두 추진해야
- 멸실되는 숫자만큼 비아파트 공급대책 세워야
- 鄭 '토허제 번복이 집값 급등으로' vs 吳 '李정부 규제 때문'..지금 집값 상승은 둘다 영향 준 것..모두의 책임

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 조태현 : 최근에 부동산 민심 역시 심상치가 않다고 해요. 뉴스1이 지난 9~10일 한국갤럽에 의뢰해서, 서울 18살 이상 유권자 802명을 대상으로 무선 100% 전화 인터뷰 방식으로 여론조사를 진행을 했거든요? 13일에 공개됐고요. 자세한 사항은 중앙선거 여론조사 심의위원회 웹사이트를 보시면 되겠는데, 이재명 정부 부동산 정책에 대한 평가가 43대 42로 나왔어요. 비슷비슷하게 나왔는데, 어떻게 보셨습니까?

■ 김인만 : 이거는 서울은 무주택자들이 더 많거든요. 서민들이 세입자가 더 많은 점을 고려한다면, 비슷하게 나오면 부정이 저는 더 많다고 생각합니다. 이게 사실 무주택자 입장에서는 이재명 정부의 정책을 지지할 수밖에는 없는데, 집값 안정 정책 강력한 규제로 인해서 집값 하락 정책을 펴고 있음에도 불구하고, 비슷하게 나왔다는 얘기는 뭔가 지금 무주택자들이 원하는 방향으로 집값이 안정이 빨리 되지 않고 있구나. 그리고 이 조사 시점이 중요한데, 최근 시간이 더 지날수록 전세 문제가 더 심각하기 때문에 저는 전세 불안이 좀 반영이 됐다고 생각합니다. 집값이야, 솔직히 강남 집값 올라가는 게 우리하고 무슨 상관이 있겠습니까 라고 생각하는 분들이 많이 있는데, 전·월세가 불안하게 되면 결국 전·월세 대책이 좀 나와줘야 되는데, 계속 대책이 안 나오다 보니까 이런 수치가 나온 것으로 생각을 하고 있습니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. '사실상 부정 평가가 더 많다'라는 평가셨는데, 지금 같은 여론조사에서 '서울시장으로서 부동산 정책을 더 잘 추진할 것 같은 후보가 누구냐' 여기에서는 정원오 후보가 34%, 오세훈 후보가 30%를 기록을 했거든요? 여기에서도 큰 차이가 안 나네요?

▣ 채상욱 : 별 차이 없고, 퍼센트지도 높지 않은 것을 보면 큰 기대는 없는 것 같습니다. 왜냐하면 아직 그 둘의 공약에서 명확한 어떤 부동산 정책적 차이는 전혀 없거든요. 그리고 돌이켜 보면 2022년 대선 때 조차도 2022년 선거가 부동산 선거라는 말이 있었는데, 양 정당 대통령 후보들이 250만 호, 280만 호 이런 식으로 주택 공급 계획을 밝혔던 것을 보면은 부동산 공약이라는 것은 대동소이할 수밖에 없는데, 지금 오세훈 측에서는 신통 기획이 히트 상품이기 때문에 그것을 조금 밀어붙이는 경향이 있고, 정원오 후보도 착착 개발이라는 것이 결국은 신통 기획이랑 아주 유사한 스킴이라고 볼 수밖에 없어서, 큰 차이는 없어 보입니다. 그러나 오세훈 서울시장이 가지고 있는 신통 기획이라는 그 정책은, 말 그대로 서울시의 주택 공급을 촉진하겠다고 하는 그런 정책이니까 개념으로 보면 굉장히 맞아 보이지만은, 안타까운 거는 부동산은 구축 건물을 재건축하는 데 필요한 멸실이라는 과정이 필연적으로 존재하게 되는데요. 2035년까지 31만 호의 신통을 하는 과정에서 2030년까지 지금 2026년이지 않습니까? 2030년까지 서울시에서는 마이너스 12만 6천호라는 순 멸실이 발생을 합니다. 그러니까 입주량을 합쳐 가지고요. 아파트, 비 아파트 입주를 다 더하고 멸실을 더했을 때, 5년간 마이너스 12만 6천호의 순멸실이 발생을 하고, 밸런스가 회복이 되는 게 2034년에 회복이 되는데..

◇ 조태현 : 아직 멀었네요.

▣ 채상욱 : 네. 그러니까 2034년부터 준공 효과가 난단 말이에요? 그래서 저는 신통 기획이라는 것을 안 할 수는 없고 해야 되겠지만은, 이런 거가 아주 공격적으로 추진된다면 이것 역시 일부에서 말했던 대로 임차료 대상승의 원인으로 작동할 거라고 생각을 합니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 흐름으로는 '둘 다 마음에 안 든다' 라는 말씀을 해 주신 것 같은데, 굳이 둘의 차이를 꼽자면요. 오세훈 후보는 "민간 주도로 대규모 아파트를 공급하겠다", 정원오 후보는 "공공 주도로 빠르게 빠르게 해서 비 아파트를 공급을 하겠다" 라는 차이는 조금 있는 것 같아요. 이 두 개의 차이, 어느 쪽에 조금 더 마음이 가십니까?

■ 김인만 : 저는 둘 다 해야 된다고 생각합니다. 아니 공공이 다 할 수는 없잖아요. 우리나라는 민간이 90%, 공공이 10% 역할을 하고 있기 때문에 공공 비중을 좀 더 늘릴 필요는 있는데, 공공이 모든 걸 문재인 정부 때 보면, 재건축 재개발도 다 공공 주도 공공 기획으로 하는데, 저는 그렇게 하기는 문제가 있을 것 같고요. 민간이 잘 안 되는 부분에 대해서는 공공이 적극적으로 좀 개입을 해야 되겠죠. 그래서 밸런스를 맞춰서 민간이 하는 부분에 대해서는 신통이든, 착착이든 적극적으로 지원해 주고, 공공이 할 부분에 대해서는 공공은 좀 집중을 하는 건 좋은데, 최 대표님 말씀하신 것처럼 필연적으로 따라오는 게 멸실이기 때문에, 평균적으로 1만 5천 호 정도가 멸실된단 말이에요? 서울은. 근데 이걸 안 하게 되면, 당장은 효과가 있다라고 안정이 되는데 박원순 시장 시절 생각해 보게 되면, 지금 현 정부의 공급 부족 문제가 그 당시에 구역 해제되고 제대로 안 한 도시재생에 집중한 결과가 지금 나오고 있기 때문에, 하기는 해야 되는데 전세에 문제가 생기니까 저는 비 아파트 공급하고 맞물려서, 이 멸실되는 숫자만큼은 비 아파트가 충분히 공급될 수 있도록 국토부하고 협의를 해서 서로 좀 전세 문제 안 생기도록 집중을 할 필요는 있을 것 같습니다.

◇ 조태현 : 그런데요. 빌라 중심의 공급 대책, 이 부분 한번 짚어보려고 하는데 사람들이 "서울의 주택이 부족하다" 라고 말씀을 하시는데, '너 빌라 가서 사라' 그러면은 별로 이렇게 탐탁지 않아 하시는 분들이 또 많단 말이죠? 이게 숫자로 나오는 경제상의 이런 것들을 떠나서, 심리적인 문제에 가까운 것 같은데요. 이런 부분들, 빌라 중심의 공급 대책이 민심에 부합한다고 생각하세요?

▣ 채상욱 : 그 질문 자체가 저는 또 일종의 왜곡이 있다고 생각을 하는데요. 그러니까 이게 어떤 프레임을 벗어나지 못하는 상황이 되는 것입니다. 빌라 중심의 비 아파트라는 것이, 사실은 주택의 유형이라는 게 건축법과 주택법을 통해서 발전되는 것도 시대상에 맞춰서 발전돼 왔고 우리가 단독주택, 다가구주택, 다세대 주택, 그다음에 아파트, 도시형 생활주택 등등 각종 주택 유형을 만들었는데, 지금 빌라로 말씀하신 비 아파트가 시대적 소명을 다했기 때문에, 그 빌라라는 부분들을 다 개조하는 새로운 주택 유형을 만들어야죠. 새로운 주택 유형을 만들어 가지고 그거를 집중적으로 건설할 수 있는 법을 예를 들면 만들면 되는 것입니다. 그리고 임대차 시장에 문제가 생겼을 때, 보십시오. 박근혜 정부 때 민간 임대주택에 관한 특별법, 공공임대주택에 관한 특별법을 만들면서 기업형 임대주택 촉진하고, 그다음에 임대차 제도를 선진화하는 그런 제도들이 있었고요. 윤석열 정부 때조차 1기 신도시 재건축 촉진법이라고는 노후 주택 신도시법이 있었는데, 이재명 정부에서는 임대차 안전과 관련한 법이 현재 하나도 없습니다. 1년이 됐는데. 그리고 임대차 주택 공급을 확신해야 되겠다고 하는 그런 법도 없기 때문에 창의성이 없는 상황인데, 그래서 그런 것을 보면은 어쨌든 늘 어떤 문제 해결은 새로운 창의적인 방법으로 해결이 되어 왔거든요? 그래서 빌라를 더 많이 짓자는 게 아니라, 아파트만큼 좋은 퀄리티에 비 아파트를 많이 지으면 되겠죠.

◇ 조태현 : 완전 개념을 다르게 해서?

▣ 채상욱 : 네. 그리고 가로주택 사업이 됐든, 아니면 도시형 생활 소규모 재정비 사업이 됐든 등등 여러 정비 사업 형태를 통해 가지고 새로운 건축 유형을 지으면 되는데요. 이제 그런 방식의 주택 공급을 적극적으로 추진할 때라고 생각을 하고 있습니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. 윤석열 정부 때 조차 라는 말에 많은 것들이 담겨 있는 것 같은데, 끝으로 이거 하나 여쭤볼게요. 지금 정원오, 오세훈 시장 두 후보가 맞붙은 것 중에 하나가 '집값 책임, 이거 누구한테 있냐' 이 부분이에요. 오세훈 후보는 "이재명 정부의 과도한 규제 탓이다" 라고 얘기를 하고 있고요. 정원오 후보는 "아니 그때 토허제 그 번복 때문에 이런 거 아니냐" 라고 이야기를 하고 있거든요? 어느 쪽이 맞습니까?

■ 김인만 : 다 영향을 준 거 아니겠습니까? 그리고 과거 정부의 공급이 부족했던 문제, 박원순 전 서울시장부터 박근혜 정부 때는 신도시 개발 안 했고요. 수요와 공급 측면에서 본다면, 더 거슬러 올라가게 되면 서울은 수요 과잉 공급 부족이니까 저는 모두가 책임이지, 그러면 토지 거래 허가 하나 때문에 이 문제가 모든 게 생겼다고는 생각하지는 않습니다. 그러니까 모두의 책임이지, 솔직히 누가 잘났다고 하는데 저는 똑같다고 생각합니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. 선거철이니까 서로가 서로를 비방하는 거, 오케이. 여기까지는 알겠는데요. 선거가 끝난 뒤에는 서로 합심을 해서 어떤 대안을 내놨으면 좋겠는데, 별로 솔직히 기대는 안 됩니다. 오늘의 고수 경제는 김인만 김인만 부동산 연구소장, 그리고 KBS 1라디오 경제 쇼 진행자인 최상욱 커넥티드 그라운드 대표 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)