부동산 전문가 "용산공원 타령 그만하세요, 이걸로 종결합니다"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 8월 25일 화요일
■ 출연 : 김학렬 소장 (스마트튜브부동산조사연구소/유튜버 빠숑)

- 용산 주택공급 논란, 40년? 150년된 논쟁
- 용산, 청나라-일제-미군이 이어서 주둔했던 곳
- 용산공원이 수십년째 개발 안됐던 이유? 미군이 완전 반환 안한 것
-"왜 미군이 반환하지도 않은 땅을 갖고, 감놔라 배놔라? 순서 바뀌어"
- "용산공원, 일단 용산국제업무지구에 5천채라도 짓고 나서 말하세요"
- 용산 국제업무지구 보면, "정부, 게으른 것..직무유기하고 있어"
- 용산공원 이전에 '이 곳' 먼저 주택공급 가능하다? 어디길래?
- 500세대 이하 재건축 재개발 권한 구청장으로? "이미 구청장이 갖고 있어, 안되는 이유? 결국 의지의 문제"

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 자, 그런가 하면 8·13 부동산 공급 대책 발표 뒤에 용산공원을 둘러싼 논쟁도 한참 진행이 되고 있어요. 그런데 이 용산공원에 아파트 짓는 문제가 굉장히 오래된 문제라고 하는데, 예전부터 얘기가 있었던 건가요?

◇ 김학렬 : 이건 40년 전이 아니라 거슬러 올라가게 되면 150년 전부터 이미 있었거든요. 조선 시대 때부터요. 청나라가 주둔할 때부터요. 왜냐하면 어찌 보면 여기는 신도시예요. 그때는 종로구, 중구가 서울이었고 용산구가 신도시였었는데, 신도시는 늘 부지가 어떤 용도로 만들어질지 정해지지 않은 곳들이거든요. 그때 청나라가 들어와서 주둔을 했고, 일제강점기가 와서 일제가 주둔을 했고, 6·25 이후에 미군이 주둔했었거든요. 이 부지는 한국이 언젠가는 우리 돈으로 받아서 뭔가를 활용해야 되는데, 서울이 확장하는 시기였단 말이죠. 그래서 이미 박정희 대통령이나 전두환 대통령 때부터 미군한테 이 부지를 반환받게 되면 활용하려고 여러 가지 측면을 고려하고 있었는데, 아무래도 서울이 확장되는 과정에서 녹지 공간을 많이 없앴고 그린벨트를 없앴습니다. 그래서 그린벨트를 보완하는 쪽으로 노무현 대통령 때 특별법을 만들어서 '여기는 그냥 공원이야'라고 확정했던 것으로 알고 있고, 이미 그전부터 박정희 대통령 때부터 전두환 대통령 때부터 여기는 여러 가지 용도로 개발하려고 하는 시도들이 있었다고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇게 개발하려는 시도는 있었는데 잘 안 됐다는 거잖아요. 왜 그렇게 안 됐던 겁니까?

◇ 김학렬 : 일단은 미군이 확실하게 반환을 안 했습니다. 아직도 반환을 안 한 상태이고요. 근데 저도 이해가 안 되는 것 중에 하나가, 이미 평택으로 갔거든요. 평택으로 가기 전에 반환 안 한 건 당연한데, 평택으로 대부분 간 다음에 거의 부지만 남아 있고 일부 기능만 남아 있었거든요. 그런데 이번 정부도 그렇고 국회의원분들도 그렇고 강력하게 요청을 안 하세요. 저는 국제업무지구를 보면서, 솔직히 제 개인적인 사견이지만 게을러서 그렇다고 생각을 합니다. 국제업무지구는 순수하게 우리 땅인데도 개발을 안 하고 못 하고 있잖아요. 그런데 이거는 반환을 요청하는 것도 일이고, 반환받았을 때 또 정화 처리도 하고 어떻게 개발할지 계획 짜는 것도 일이기 때문에 하고 싶지 않은 것 같기도 하고요. 은근슬쩍 넘어가려고 하는 것 같기도 하고 그렇습니다. 저는 이 용산공원 논란이 생기기 전에 빨리 반환해달라고 누군가 한번 요청을 하신 다음에, 반환받아서 지질 검사도 하고 정화 작업에 얼마나 시간이 많이 걸리는지 확인해 보고 그리고 계획을 잡아도 늦지 않다고 생각을 하는데, 일단 미국이 반환하지도 않은 땅을 가지고 '배 놔라 감 놔라' 하고 있는 거거든요. 순서가 바뀌었다고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 여야의 입장도 여기에서 많이 갈리고 있더라고요. 오세훈 시장은 "1센티미터도 못 내준다" 이런 입장이고요, 이번 주에 김윤덕 장관과 2차 회동도 앞두고 있습니다.

◇ 김학렬 : 실질적으로 이것들을 어떻게 개발하는지가 중요할 텐데, 많은 분들이, 특히 국토교통부 같은 경우 용산공원에서 개발이 안 된 쪽을 조금 개발하는 것은 괜찮지 않느냐고 하는데 일단 그게 틀렸어요 전제 조건이. 어린이정원은 개발이 끝난 거예요. 공원화를 한 거거든요. 그러니까 공원화 안 된 곳들을 차라리 '뭘 만들겠다'고 얘기하면 좋겠는데 거기는 이미 공원화가 끝난 곳들이기 때문에… 공원화되지 않은 지역들, 콘크리트라든지 아스팔트 같은 곳을 개발하겠다고 하면 저는 이해를 했을 텐데, 그래서 이분들이 본질도 모르고 이게 개발됐는지 안 됐는지도 모르고 서로 그냥 싸우고만 있는 것이 아닌가 하는 합리적인 의심을 하게 됩니다.

◆ 조태현 : 아무튼 8·13 공급 대책, 그런데 이 평행선이 쉽게 좁혀질 것 같지 않은 상황 속에서 마치 용산공원이 되면 다 되고, 용산공원이 안 되면 안 될 것처럼 이런 식으로 흘러가는 느낌도 없지 않아 있어요.

◇ 김학렬 : 근데 저는 용산공원 이전에 이미 우리가 활용할 수 있는 부지들이 꽤 많거든요. 그것부터 개발을 하고, 그래도 부족하면 용산공원까지 한번 검토해 보는 것이 순서상 맞다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 논란되고 어려운 거는 나중에 하고, 될 것 같은 건 먼저 하고요.

◇ 김학렬 : 이미 캠프킴 부지가 있고요, 수송부 부지가 있고요, 그다음에 경리단 부지라고 또 있고요, 그리고 용산공원 최북단에 방사청 부지도 있거든요. 그러니까 테두리에 있는 부지들이 우리가 활용할 수 있는 여지가 또 있고요. 이번에 또 오세훈 시장이 얘기했던 부지 중에 각종 유휴 부지들이 있어요. 그다음에 철도, 철길 있죠? 그 유휴지도 활용할 수 있거든요. 그리고 또 일부 한강이 넓은 부분들 중 안 쓰는 부분들이 있어서 매립지를 활용할 수도 있는 부분들도 있을 것 같고요. 그러니까 굳이 용산공원이 아니라도 쓸 수 있는 부지들은 많거든요. 저는 일단 국제업무지구나 8천 채, 만 채 싸우지 말고 5천 채라도 일단 만들고 한번 시작해 보세요. 일단 될 것부터 빨리 하자, 할 수 있는 땅을 아무것도 안 하고 있으면서 당장 시작을 해도 미군한테 반환받아서 정화 작업해서 한 20년 걸리는 프로젝트를 그거 갖고 왜 모든 문제가 해결될 수 있는 것처럼 오버해서 얘기하고 있는지 잘 모르겠습니다. 저는 이거 직무유기라고 생각하고 있고, 게으른 거라고 생각하고 있고요. 하기 싫어서 하는 느낌까지 들었습니다.

◆ 조태현 : 될 것부터 제대로 해야 되겠습니다. 끝으로 민주당과 정부가 500가구 이하의 재건축·재개발 인허가 권한을 시장에서 기초단체장으로 넘기는 방안을 추진한다고 해요. 이거는 무슨 의미가 있을까요?

◇ 김학렬 : 그러니까 '작은 것들은 빨리빨리 추진하자'라고 하는 취지일 텐데, 이거는 500세대가 중요한 게 아니라 500세대랑 501세대랑 도대체 무슨 차이가 있을까요? 이거는 구청장의 의지 문제이고, 일부 최종 인허가권은 대부분 다 구청장이 갖고 있거든요. 서울시 권한이 있는 게 있고 구청장 권한이 있는 것이 있는데, 대부분 안 되는 것들을 보게 되면 오히려 구청장이 권한 행사를 못 하는 경우가 많거든요. 최근에 예를 들어 양천구청 같은 경우는 인허가 신청을 하게 되면 일주일 만에 다 결재를 해줘요. 그런데 몇몇 구청장들은 3개월, 6개월, 1년을 유예하는 경우들도 있거든요. 그러니까 이거는 오히려 구청장들의 의지가 중요한 것이지, 500세대 이하를 구청장에게 이양한다는 것은 별 의미가 없는 것 같습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)