한문도 "용산공원·탄천, 우위 없이 둘다 좋아...오세훈 주장? 정치적 입지 높이려는 것"

[YTN 라디오 이동형의 뉴스정면승부]

■ 방송 : FM 94.5 (17:00~19:00)
■ 방송일 : 2026년 8월 28일 (금)
■ 진행 : 이동형 작가
■ 대담 : ☎ 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 이동형 : 이번에는 정부의 부동산 공급 대책을 중심으로 이야기해 봅니다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수 전화로 연결합니다. 교수님, 안녕하십니까?

◆ 한문도 : 네, 안녕하세요.

◇ 이동형 : 전화로 오랜만에 만나 뵙네요. 자, 용산공원 부지, 또 강남 탄천물재생센터. 용산공원 부지는 아마 정부에서 원했던 것 같고, 지금 강남 탄천물재생센터는 오세훈 시장이 이야기하는 것 같습니다. 부지를 활용한 공급 측면과 실현 가능성, 교수님이 어느 쪽이 더 괜찮다고 보세요?

◆ 한문도 : 둘 다 저는 좋다고 봅니다. 모두 다 공급 확대에 도움이 되니까요. 우위를 따질 수는 없고, 제가 볼 때는 둘 다 좋은 위치고 입지가 워낙 좋으니까 저는 두 개 다 하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 이동형 : 예, 부지 자체는 용산이 훨씬 크죠?

◆ 한문도 : 아, 용산공원은 뭐 300만 제곱미터니까 90만 평이잖아요. 그중에 우리 정부에서 추진하려는 것은 일부 부분, 한 10분의 1이나 한 8분의 1 정도로 하겠다는 거고 전체를 하겠다는 건 아니고요. 그 면적이랑 비교하면 탄천물재생센터가 조금 작거나 비슷하거나 그렇습니다.

◇ 이동형 : 예, 그런데 오세훈 시장이 공급을 많이 해야 된다고 계속 주장했는데, 이 용산공원은 반대하고 있단 말이에요. 그래서 뭐 일각에서는 '반대를 위한 반대 아니냐' 이런 얘기도 하던데 교수님 생각은 어떠십니까?

◆ 한문도 : 저도 그렇게 생각합니다.

◇ 이동형 : 그래요?

◆ 한문도 : 예, 왜냐하면 윤석열 정부 시절에 서리풀 지구 그린벨트를 풀 때 오세훈 시장이 한 말씀이 있습니다. "미래 세대와 청년 세대, 국가의 미래를 위해 공급에 대해서 적극적으로 협조하겠다," 그러면 이것도 같은 논리와 스탠스라면 당연히 적극적으로 협조해야 되죠. 왜냐하면 용산공원을 훼손한다는 것이 아니라, 90만 평에서 80만 평을 원래 목적으로 쓰고, 지금 서울의 청년 주택난이 너무 심하고 출산율이 최악인 이런 부분을 가정할 때 그걸 충분히 활용할 가치가 있지 않습니까? 그런데 탄천물재생센터를 갑자기 던지면서, 어떤 정치적 입지를 높이려는 그런 모습이 보이는데요. 제가 한번 역으로 질문 드리고 싶은 게, 그러면 이 탄천 부지가 예전에도 있었고 계속 있어왔던 거거든요. 왜 이제서야 얘기를 합니까? 제가 앵커님한테만 여쭙고 싶어요. 만약 시장님이시라면, 아니 그동안 뭐 하다가 용산공원을 얘기하니까 뒤늦게서야 이 토지를 개발하자고 하는지.

◇ 이동형 : 오세훈 시장이 처음 시작하는 건 아니니까….

◆ 한문도 : 오랫동안 했잖아요, 예전부터. 그러면 이건 이미 예전에도 발표할 수 있었던 거 아닐까요? 굳이 왜 지금…. 또 재생센터가 탄천에만 있는 게 아니라 중랑물재생센터라고 있습니다. 여기는 면적이 탄천보다 3배가 넓어요. 거의 90만 평입니다. 100만 제곱이니까 용산공원의 한 3분의 1, 어마어마한 부지죠. 이런 것도 만약에 오세훈 시장이 의지가 있으셨다면 용산공원이 이슈화되기 전에 먼저 했어야 되는 거 아닌가요? 이런 거 한번 지적하고 싶습니다.

◇ 이동형 : 예, 알겠습니다. 뭐 오세훈 시장은 물론 "공원 부지가 서울에 절대적으로 부족하기 때문에 용산은 안 된다" 이런 주장을 하고 있기는 한데….

◆ 한문도 : 그것도 잘못됐죠. 서울에 공원 부지가 절대적으로 부족하다는 말은 잘못된 말입니다. 지금 뉴욕하고 런던, 선진국 대부분의 국가보다 서울의 녹지 공원 면적이 더 많습니다.

◇ 이동형 : 그렇습니까?

◆ 한문도 : 그 와중에 아시겠지만 뉴욕 맨해튼에 세계적으로 유명한 센트럴 파크 부지가 있지 않습니까? 뉴욕시 면적 대비 센트럴 파크 부지의 면적 비중이 있지 않습니까, 그 비율. 그것에 비해서 용산공원이 서울시 면적 대비 한 10% 더 넓습니다. 그래서 한 10% 정도를 갖다가 주택을 하자는 얘기가 나왔던 것이고요. 그러니까 제가 볼 때는 공원이 뭐 적다, 이런 소리는 말이 앞뒤가 안 맞습니다.

◇ 이동형 : 그리고 또 하나, 용산공원이 미군들이 쓰던 곳이었기 때문에 토양 정화 문제가 있다.

◆ 한문도 : 네, 그렇죠.

◇ 이동형 : 그래서 시간이 너무 많이 걸리고 그렇기 때문에 안 된다, 이런 이야기하는 분도 계시는데….

◆ 한문도 : 아, 그것도 말이 아 다르고 어 다른데요. 탄천도 시간이 똑같이 걸립니다. 탄천은 지상에 일단 물재생센터 시설들이 지금 현재 운영 중이거든요. 재생센터는 옛날 말로 하면 정화 정수 처리장이에요. 오수, 분뇨, 하수 이런 것들이 다 정화되는 곳이잖아요, 재생하는 곳. 냄새가 많이 납니다. 그래서 그 부분을 갖다가 예전부터도 지하화 시설로…. 지금 다 지상에 있는데 지하로 바꾸자는 얘기가 예전에도 많았어요. 그러면 이거는 제가 또 건축 공법을 다 말씀드리기는 뭐하지만, 그 위에다가 골조를 세우고 지을 때에는 여러 가지 건축적인 문제가 있어서 건축비가 많이 듭니다. 그런데 지하로 넣고 하면 건축비는 상당히 감소가 되고 수익성이 높아져요. 그래서 공사 기간을 따져보면 그 위에다 지었을 때가 한 2, 3년 줄고요. 만약에 지하로 재생센터를 집어넣고 위에다가 신속하게 지으면 한 7년에서 9년 사이면 착공, 완공이 됩니다. 용산도 토지 오염 정화를 하고 시간을 다 계산하면 그 정도 걸리거든요. 착공을 하고 입주하는 기간은 비슷합니다. 차이 없습니다.

◇ 이동형 : 예, 알겠습니다. 자, 그런데 지금 정부가 작년 9.7 대책에서 135만 호 공급 대책, 이번 8.13 대책에서 추가로 ‘24만 호 이상 공급하겠다’ 이런 얘기를 했는데, 공급 대책이라는 게 오늘 발표하면 내일 지어지는 게 아니니까, 시간이 걸리잖아요.

◆ 한문도 : 예, 그렇죠.

◇ 이동형 : 그리고 용산도 마찬가지고 탄천재생센터도 마찬가지로 시간이 걸릴 텐데, 공급을 많이 하게 되면 주택 가격은 안정화될 수밖에 없다, 공급을 많이 해라, 야당하고 언론들의 주장이지 않습니까?

◆ 한문도 : 네, 맞습니다.

◇ 이동형 : 그런데 당장 이루어질 수는 없으니까, 그러면 당장에 뭐 재건축이라든가 혹은 증축 이런 문제, 아니면 각 도시마다 특히 서울이나 경기 쪽에 많이 있던데, 기업에서 공장형 시도했다가 실패한 것들, 미분양 난 것들 많잖아요.

◆ 한문도 : 맞습니다.

◇ 이동형 : 그런 것들을 빨리 활용해서, 그 사이에는 이걸 또 활용해야 된다, 이런 주장도 있던데요.

◆ 한문도 : 그것도 이번에 다 들어가 있습니다. 들어가 있는데, 우리 앵커님도 아시지만 이 발표한 내용이 60몇 페이지로 양이 많습니다. 일반 분들이 보시기에는 사실 정리가 잘 안 되시죠. 저희들이 봐도 정리를 하는 데 시간이 걸릴 정도니까요. 그래서 제가 말씀드리면, '도심공공복합사업'이라고 있어요. 이거는 우리 역세권에 이미 공모를 해가지고 다 모여 있습니다. 모여 있는데 현재 확정된 게 한 5만 호 확정되어 있습니다. 이거는 조합원들이 OK 하면 바로 공모를 해서 모이는 거니까 신속합니다. 빠르면 1, 2년 내에 착공이 가능하거든요. 이런 것들이 있고, 여러분이 들어보시는 가로주택정비사업, 소규모 정비 사업이죠. 한 5천 호 정도는 이미 착공 직전입니다. 그리고 학교용지나 노후청사 같은 거는 개정 법률만 통과되면 바로 시행할 수 있거든요. 이런 것도 빠르면 1, 2년 내에 착공이 됩니다. 그리고 아까 말씀주신 비주거용 용도들을 전환하면서 하는 것도 시간이 걸리지만, 일반공공택지 개발하는 것보다는 속도가 빠릅니다. 그리고 준공업 지역이나 비주택 용지들이 있어요. 공공매각할 때 도시지원시설이라고 해서 이거는 땅이 그냥 있습니다, 빈 땅으로. 이것도 이번에 발표할 때 한 3만 호 정도….

◇ 이동형 : 들어가 있다.

◆ 한문도 : 의지만 있으면 바로 들어가는 거고, 또 매각했던 용지들이 있어요.

◇ 이동형 : 예, 교수님, 제가 시간이 없어서 하나만 더 질문 드릴게요. 오늘 갤럽 지지율도 나왔습니다만, 대통령 지지율이 많이 빠졌는데 그 많이 빠진 것 중에 하나가 부동산 문제거든요. 최근 세법 개정안 같은 경우에는 부동산 대책은 아니고 세법 개정안이고, 40억 원 이상 주택을 갖고 있는 사람한테만 불리한 건데, 그럼에도 불구하고 대통령 지지율이 부동산 때문에 빠진다, 그 이유는 어디에 있다고 보세요?

◆ 한문도 : 일단은 명확하게 아까 말씀드린 것처럼 60몇 페이지가 되다 보니까 언론에서 나오는 보도로만 접하게 되지 않습니까? 그러면 대부분이 '10년 뒤에 집이 생긴다' 이러니까 피부로 와 닿지 않고, 결정적인 게 공공 분양을 하고 있는데 3기 신도시에 대한 기대가 많거든요, 시장에서. 그런데 그 부분에 대해서 발표가 부족했습니다. 설명도 부족하고요. 마지막으로 결정적으로, 공공에서 분양을 이렇게 앞으로 할 거라면 저렴하게 분양하고 시세보다 60% 반값 수준이면 기다릴 만하잖아요. 이 분양가에 대한 정책을 이번 정부 들어와서 한 번도 얘기를 안 했습니다.

◇ 이동형 : 분양가….

◆ 한문도 : 이게 결정적인 이유라고 저는 보고 있습니다.

◇ 이동형 : ‘로또 분양’ 이런 얘기가 나올 수도 있고 한데 거기에 대해서는 설명이 없었다 이 말씀이죠?

◆ 한문도 : 로또 분양이 나오는 거에 대해서도 대책이 충분히 있음에도 불구하고 그런 부분에 대한 발표나 신호가 전혀 없었습니다. 시중의 대중들이 "아, 도대체 뭐니?" 이렇게 헷갈리고 있죠.

◇ 이동형 : 예, 교수님, 다음에 스튜디오로 한번 모시겠습니다.

◆ 한문도 : 네, 네. 알겠습니다.

◇ 이동형 : 예, 지금까지 한문도 교수였습니다.

YTN 서지훈 (seojh0314@ytnradio.kr)