"올해도 죽을 맛, 내년이 더 힘들어..3년 정도 마음에 준비해야"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 10월 28일 수요일
■ 출연 : 김인만 소장 (김인만 부동산경제연구소)

- "89주연속 집값 상승보다 더 충격적인건, 서울 전세 평균이 6억"
- 역세권은 전세 10억대로 껑충..신도림도 전세 10억.."속도가 너무 빠르다"
- 10억 전세도 문제? '실종'이 더 심각
- 李정부들어 서울 전셋값 12%↑, 작년 10.15 대책 이후 10.48%↑
- 전세 실종에 반전세도 급등..기본 2-3억 보증금에 250-300만원
- "올해도 죽을 맛이었지만, 내년이 더 힘들어져..3년 정도 마음에 준비해야"
- 4만7천호 공급 나와줘야하는데, 27-29년까지 3년 평균치가 1만1천호 정도로 줄어들어
- 26-30년까지 정비사업으로 없어지는 집, 이사 수요 18만호 수요생겨..3배 정보 수급 불일치

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 서울 강남권 아파트 고가 아파트의 약세가 이어지고 있는데요. 강북권 아파트, 또 경기 남부의 반도체 벨트 이런 데 분위기는 완전히 다릅니다. 서울의 아파트값이 89주째 올랐는데, 사실 강남이 하락하는 것보다 더 중요한 게 우리가 살 만한 곳들이잖아요. 강북권 아파트 매매값이 12억 원에 전세 6억 원을 넘어섰다고 이런 소식도 있네요.

◇ 김인만 : 몇 년 전만 하더라도 서울 평균이 12억 넘었다는 게 이슈가 됐는데, 이제는 강북입니다. 서울은 25개 구가 있는데 한강 이남에 11개 구가 있고, 한강 이북에 14개 구가 있습니다. 14개 구 평균이 12억입니다. 평균의 함정에 빠지면 안 되는데, 평균이 12억이니까 그냥 강북에 가서 마음에 드는 집이랑 비슷하게 아무거나 잡으면 12억짜리 살 수 있냐라고 하면 큰코다칩니다. 반 평균이 80이면 공부 잘하는 친구들은 95점, 100점이기 때문에 안 맞습니다. 저는 더 충격적인 게 집이야 안 살 수 있죠. 근데 전세나 월세로 가야 되는데 전세 평균이 6억입니다. 평균 가격이 6억이에요. 20년 전 정도 노무현 정부 때만 하더라도 마포 아파트 가격이 5억, 6억 할 때도 비싸다고 하던 시절이 있었는데, 지금은 전세가 평균이 6억이니까 실제로 체감할 수 있는 역세권의 교육 환경이 좋은 이런 집들은 다 10억 원 이상 껑충 올라갑니다. 지금 강남 3구, 용산구 얘기하는 게 아닙니다. 나머지 지역들이 지금 이런 상황인데.

◆ 조태현 : 3, 4년 전쯤에 서초구의 전세가 한 6억쯤 했었는데요.

◇ 김인만 : 진짜 기억도 잘 안 납니다, 어느 시절인지. 요즘 신도림에 가보니까요, 신도림의 아파트가 e편한세상 1차부터 쭉 있는데 신도림도 10억 합니다. 전세가 10억이에요. 매매가 10억이 아니라 몇 년 전에는 매매 10억이었다고 이슈가 됐는데 전세가 10억이고요. 흑석은 11억 정도 한다고 하니까 속도가 너무 빠르다. 저는 올라가는 게 뭔가 천천히 단계를 밟아가면서 가랑비에 옷 젖듯이 올라가야 되는데, 지금은 제가 체감하기에는 거의 한 1년, 1년 반 만에 이렇게 올라가고 있는 체감 속도가 우리 서민들은 굉장히 불안하고요. 앞서 말씀드렸듯이 이렇게 되면 앞으로가 더 걱정이잖아요. 2027년이 걱정이 되다 보니까 우리는 항상 미리 준비를 하잖아요. 이걸 '자기 선언적 예언'이라고 하는데 "앞으로 더 힘들어질 것 같아, 2027년에는 더 힘들고 2028년에도 좋아질 것 같지가 않아"라고 한다면 '난 미리 서둘러서 준비를 해야겠다'라는 불안 심리가 작동이 됩니다.

◆ 조태현 : 이미 심리 지표에는 어느 정도 반영이 되고 있고요.

◇ 김인만 : 그러면 '내가 몇 년 후에 집을 사려고 했는데 지금 사야겠다, 대출받아서 사야겠다'라고 해서, 그래서 지금 강북이나 수도권 지역들의 집값이 올라가는 이유가 결국에는 전월세 상승에 큰 영향을 준다. 또 상승만 문제가 아니라 매물도 없죠. 그래서 관계자들 만나보게 되면 그런 말씀을 하시는 분들도 있습니다. 과거에도 전세난이었고 전세 가격이 많이 올라갔는데 지금 올라가는 걸 가지고 왜 이렇게 호들갑이냐라고 하는데, 지금 속도가 빠르고요. 저는 가격보다도 더 문제인 전세 매물이 없다는 게 훨씬 더 심각한 상황이니까 경각심을 가지고 정책의 보완 준비를 해야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 속도를 말씀해 주셨는데요. 서울 전셋값만 보자면 이재명 정부 출범 뒤에 서울 전셋값이 12%가 올랐고요. 그중에서 10·15 대책 이후에만 10.48%가 올랐습니다. 1년여 만에 한 10.48% 오른 거니까 이거는 어마어마하게 오른 건데요. 그런데 말씀하신 것처럼 전세가 오르고 물건도 없으니까 월세도 지금 엄청나게 오르고 있잖아요. 몇백만 원씩 하던데요, 어디나.

◇ 김인만 : 월세는 사실 정확히 따져보면 월세가 아닙니다. 반전세라고 합니다. 외국의 월세는 보증금이 없잖아요. 그래서 깔세 개념으로 월세만 내는데 우리나라는 보증금이 있는데 월세를 더 받는 구조이기 때문에, 2억에서 3억에 월 250, 300이 기본 베이스입니다. 서울이나 수도권 역세권의 괜찮은 지역들은 베이스가 됩니다. 그러면 250만 원 내는 것도 힘든데 보증금이 한 2~3억 정도 되거든요. 2, 3억도 사실 큰돈이잖아요. 예전에 몇 년 전만 하더라도 전세 월세 가격이 2, 3억이었는데 거기에 플러스 한 200만 원, 300만 원을 더 내야 되니까 어떻게 생활하지, 라는 생각밖에 안 들고. 더 문제는 앞으로가 문제잖아요. 그래서 저는 항상 그런 말씀을 드립니다. 힘들지만 올해가 좋은 거야, 올해가 화양연화다.

◆ 조태현 : 아니, 다 똑같은 말씀을 하시는데.

◇ 김인만 : 올여름 시원했잖아요. 올여름 더웠지, 근데 왜 시원했다고 하냐면 내년에 더 더워지니까 올여름이 가장 시원했다는 거죠. 역설적으로 말하면 현재의 전월세 시장이 가장 좋다, 앞으로는 더 힘들어진다. 적어도 한 3년 정도는 마음의 준비를 해야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 자, 말씀하신 것처럼 보증금 유지 계약 이런 것들이 68%고요. 보증금을 올리고 그만큼을 월세로 하는 경우들이 더 많아지고 있는 거잖아요.

◇ 김인만 : 그게 트렌드가 됐죠. 이거는 하나의 문화로 자리를 잡은 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그런데 올해는 그나마 나은 거고… 올해도 죽을 맛이었거든요. 내년에 더 힘들어진다 보시는 근거가 뭡니까?

◇ 김인만 : 일단 입주 물량이 없습니다. 입주 물량이 없다기보다는 사라지는데, 서울은 평균 한 4만 7천 호 정도의 입주 물량이 나와줘야 되거든요. 인구 대비 0.5%를 적용하게 되면 4만 7천 호인데, 사실 4만 7천 호도 부족하긴 해요. 이주 수요까지 생각해 보게 되면 한 10만 호 정도는 공급이 돼야 되는데, 10만 호는 고사하고 작년이 한 4만 3천 호 정도 나왔습니다. 그래서 작년이 또 화양연화였습니다. 올해는 2만 7천 호 정도로 줄어들었습니다. 이게 임대, 청년 주택 다 포함한 겁니다. 내년에는 1만 7천 호 정도로 줄어들고, 2027년입니다. 2028년이 되면 더 줄어들어서 2027년부터 2029년까지 3년 평균치가 1만 1천 호 정도로 줄어드니까, 줄어들어도 너무 많이 줄어든 거 아닌가요? 속도 자체가…

◆ 조태현 : 물량도 사라지고요.

◇ 김인만 : 근데 더 문제는 서울은 또 정비 사업, 재건축·재개발 정비 사업을 진행하는데 2026년에서 2030년까지 5년 동안 정비 사업을 하면서 없어지는 집이 생기고 이로 인해 수요가 나와야 되잖아요. 이 이주 수요가 약 한 17만, 18만 호 정도 됩니다. 18만 호 정도의 수요가 생기는데 공급은 한 6만 호 정도, 5년 동안 합쳐도 한 6만 호 될까 말까 정도 되니까, 그렇게 따지면 한 3배 정도의 수급 불일치가 더 생기니까 그래서 제가 화양연화라고 말씀드린 거고요. 그럼 정책이라도 뭔가 변화가 있어야 되는데 토지거래허가제라든지 실거주 의무를 계속 강조하고 대출 규제를 강화하다 보니까, 대출을 강화하니까 보증금을 못 올리잖아요. 나는 2억에서 3억으로 올리고 싶은데 세입자는 낼 돈이 없습니다. 대출이 안 나옵니다. 그래서 "월세 50만 원 더 내, 100만 원 더 내"라는 반전세가 활성화되고 있는데, 이렇게 대출 규제나 실거주 중심의 정책이 바뀌지 않는다면 이제는 거의 하나의 트렌드가 되지 않을까. 그러면 이 돈 내고 종잣돈 모으는 건 불가능하잖아요. 250만 원 월세 내고 종잣돈 언제 만들어서 언제 내 집 마련합니까? 내 집 마련의 꿈은 더 멀어질 수밖에 없는 어려운 상황입니다.

◆ 조태현 : 화양연화라는 말씀을 자주 해 주시는데, 지금이 가장 아름답다는 것 자체가 굉장히 역설적인…

◇ 김인만 : 지나고 나면 "2026년이 좋았다" 이렇게 되는 거죠.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)