"은마도 난리났는데, 상계주공도 7억 내라?"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 10월 28일 수요일
■ 출연 : 김인만 소장 (김인만 부동산경제연구소)

- 강북은 추가 분담금 논란, 공사비 증가 등 5-7억 분담금
"은마도 난리났는데, 상계주공도 7억내라?"
- 재초환이란? 완공때까지의 개발이익을 조합원 수로 나눠서 8천만원까지 공제..나머지는 10-50% 부과
- 부담금 5-7억 안내면? 정부가 공매처리..그래서 부과 미뤘던 건데
- 재초환, 미실현 이익에 대한 과세 문제점
"처음부터 설계가 잘못된 세금" 강남 아파트 10억시절에 생긴 제도
- 전면 수정 또는 양도세와 연계해서 조정해야
- 서울 46개단지 1만8천가구 재초환 대상, 재건축 올스톱되나?
- "'닥공' 속도전인데, 강남 재건축에 발목잡는 격"
- 세금 부족도 아니고, 강남 집값 안정도 안되고..앞뒤 안맞는...
- 부동산시장 양극화 심각, 서울 수도권 '과열' vs 지방 '침체'
- 지방도 전세난? "지방은 집을 사지 않으려고 해서..전세난"
- 다주택자 규제 속 종부세 부담으로 지방 주택수요 감소 "물가상승률 만큼도 안오르는 집 안산다"
- 지방은 규제가 아니라, 인센티브 줘야되는 상황
- "파격적인 취득세 양도세 면제, 재산세 5년 감면 줘도 될까말까"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 지금 공급 이야기를 해 주시는데, 공급에 중요한 역할을 하는 게 정비 사업들이잖아요. 20년 가까이 유명무실하게 존재만 했던 게 재초환인데, 이게 지금 또 이슈가 되고 있어요. 서초에서 처음으로 부과될 것으로 보인다고 그러는데, 일단 재초환부터 점검하고 갈까요? 정확하게 뭡니까?

◇ 김인만 : 재초환, 초과이익 환수제입니다. 개발 정비 사업을 하게 되면 개발 이익이라는 게 생기잖아요. 그래서 조합 설립부터 완공 때까지의 개발 이익에 대해서 조합원 1인당 나눠 가지고 "너희들 개발 이익이 이 정도 됐구나" 그러면 조합원 수를 나눕니다. 그래서 8천만 원까지는 깎아줍니다. 공제 원래 3천이었는데 이것도 인심 써서 8천으로 올려줬고요. 나머지 부분에 대해서는 10에서 50% 정도 부과하는데, 재건축은 주로 어디서 많이 할까요? 아무래도 강남권이잖아요. 강북은 기반 시설이 열악하기 때문에 재개발로 가게 되고 강남은 기반 시설이 좋으니까 재건축으로 가는데 초과이익 환수제는 재건축에만 적용이 됩니다.

◆ 조태현 : 재개발은 아니고.

◇ 김인만 : 네, 재건축에만 적용이 됩니다. 그러면 재건축 많이 하는 데가 어딥니까? 강남 3구 고가 아파트인데, 이 세금이라는 게 낼 수 있어야 되잖아요. 그리고 명분이 있어야 되잖아요. 그렇다면 양도세 많이 내죠. 제일 많이 내는 세금은 양도세, "너 10억 벌었구나. 그러면 세금 한 5억 내." 물론 1세대 1주택자는 12억까지는 비과세해 줍니다만 장기보유 특별공제도 있고 아무튼 세금 많이 냅니다. 그런데 양도세를 못 내겠다고 하시는 분들은 많지 않잖아요.

◆ 조태현 : 그거는 그럴 수는 없죠.

◇ 김인만 : 내야 되는 거잖아요. 왜 내느냐? 돈이 입금이 되니까, 팔고 입금이 되니까 낼 수 있는 세금인데 재초환의 문제는 뭐냐 하면 미실현 이익에 대한 과세입니다. 30년 전에 집을 제가 하나 가지고 있었다고 쳐요. 가지고 있었는데 잘 살고 있었는데 재건축이 됐습니다. 그냥 동의서 도장 하나 찍어주니까 재건축이 돼서 가격이 올라갔어요. 팔 생각이 없어, 나는 죽을 때까지 여기 살고 싶어. 살고 있는데 재건축 초과이익 부담금 내랍니다. 얼만데? 한 5억에서 7억 내래. ‘나 예금 다 깨도 3천만 원밖에 안 되는데 세금 어떻게 내?’ 팔든지, 안 팔면 어떻게 되는 줄 아십니까? 결국에는 국가가 가지고 갑니다. 공매로 넘겨서 다 처리를 합니다. 그래서 이게 미실현 이익에 대한 과세고 낼 수 없는 세금, 수억 원이나 되는 돈이 되다 보니까 지자체도 부담스럽잖아요. 그래서 계속 부과를 안 하고 미루다가 5년 마지막 기간이거든요. 궁지에 몰리다 보니까 서초구도 부과를 해야 되는 상황인데 조합원 소송도 불사하겠다, "우리는 못 낸다. 이 돈을 왜 내냐." 근데 재미있는 거는, 저는 어떻게 개선이 돼야 되냐고 본다면 부담금 내잖아요. 양도세 필요경비에서는 뺄 수 있어요. 그렇다면 어떻게 하는 게 맞을까요? 그냥 부담금 자체를 없애고 "너희들이 개발 이익이 많이 남으면 양도세에서 장기보유 특별공제 받는 데서 너희들은 개발 이익이 많이 남았으니까 장기보유 특별공제를 80%가 아니라 너희들은 60%만 해 줄게, 70%만 해 줄게"라고 한다면 낼 수는 있잖아요.

◆ 조태현 : 그게 실현된 이익이기 때문에 거기다 세금을 매기는 게 맞죠.

◇ 김인만 : 그게 맞죠. 근데 미실현 이익에 대해서 먼저 부과를 하고 나중에 공제를 해 준다는 것 자체가… 그러면 올해 냈는데 내년에 집값이 폭락해요, 예를 들어 미국이 긴축해서. 그거 환급 안 해주잖아요. 그래서 이거는 처음부터 설계가 잘못된 세금이다. 이게 왜 이러냐면 20년 전부터 거슬러 올라가잖아요. 그때만 하더라도 강남 아파트가 10억 하고 마포 아파트가 6억 하던 시절이었기 때문에 생겨도 얼마 안 됩니다. 몇천만 원 정도로 설계를 했는데 지금은 가격이 올라가다 보니까 5억, 7억이 되다 보니까 문제가 생기죠. 저는 전면 수정을 하든지 아니면 양도세와 연계해서 하든지 적어도 세금은 예측 가능하고 낼 수 있어야 된다고 생각합니다. 낼 수도 없는 세금, 부담금 내겠다고 집을 팔거나 집을 빼앗겨서야 되겠습니까?

◆ 조태현 : 이런 문제점들이 있었기 때문에 지금까지 안 했던 거잖아요. 그런데 만약에 정말 서초구에서 이번에 한 것처럼 다른 데들도 하기 시작한다, 서울에서만 46개 단지 1만 8천 가구가 대상이 될 거라고 하는데요. 그러면은 재건축은 올스톱 되는 거 아니에요, 이렇게 되면?

◇ 김인만 : 되겠습니까? 부과가 된다고 합시다. 부과가 되면 난리가 날 거잖아요. 파는 사람들도 있고 물납이라고 하죠, 물납으로 해가지고 국가가 팔고 남는 거 주든지 이렇게 난리가 납니다. 그러면 나는 아무리 봐도 현금이 5천만 원밖에 없어. 진행하게 되면 뻔히 집이 날아가는 게 눈에 보이는데 하겠습니까? 안 하죠. 일단 동의 안 합니다. 동의율이 떨어지니까 속도가 굉장히 더딘데, 지금 정부가 닥치고 공급하겠다고 속도전을 하고 있는데 역설적으로 말하면 강남의 가장 중요한 공급 물량을 늘려야 되는 재건축의 발목을 잡아버리니까 저는 이거는 정부의 정책 기조와도 맞지가 않다. 그래서 이걸 가지고 와서 초과 세수가 올해 60조, 내년에 100조 얘기를 하고 있는데, 세금이 부족한 것도 아닌 것 같고 이렇게 한다고 해서 강남 집값이 안정되는 것도 아니고 나중에 또 양도세에서 경비를 해 준다는데 현실적으로 저는 앞뒤가 하나도 안 맞는 정책이라고 생각합니다.

◆ 조태현 : 자, 강남은 이런 재초환이 문제고요. 강북 쪽을 보자면 분담금이 문제가 되고 있고, 분당 쪽에는 교통영향평가가 문제가 되고 있고, 여기저기 정비 사업들이 다 삐걱대고 있어요.

◇ 김인만 : 용어 정리가 좀 필요합니다. 지금까지 말한 부담금은 재건축 초과이익 환수에 대해서 내는 부담금이고요. 지금 또 강북에서 문제가 되는 분담금은 추가 분담금입니다. 내 집을 짓는데 "두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새 집 다오." 옛날에는 새 집을 그냥 줬죠, 대지 지분이 많고 용적률이 낮을 때. 요즘 용적률이 높잖아요. 두꺼비 조합장이 그냥 안 준대요. 공사비를 더 내야 돼. 일반 분양 가지고 안 돼. 얼마 내야 되는데요? 예전에는 몇천만 원 수준이었는데 요즘은 한 7억 정도 얘기를 합니다. 5억에서 7억 얘기를 하는데, 강남에 30억, 50억 아파트가 7억 내라고 하면 이해는 되잖아요.

◆ 조태현 : 못 내요. 은마아파트도 지금 그것 때문에 난리잖아요.

◇ 김인만 : 은마도 난리입니다. 한 5분의 1 내라고 해도 난리인데, 강북으로 가게 되면 집값이나 집값의 반, 또는 집값 정도를 분담금을 내라고 하니까 이거는 체감이 상계동 가게 되면 7, 8억 정도 하는데 상계주공이 7억을 내라고 하면 내 집값만큼을 더 내라고 하니 "그냥 나 안 할래" 하고 또 동의를 안 해 줍니다. 그럼 또 공급이 안 됩니다. 그리고 1기 신도시 같은 경우는 교통영향평가도 갑자기 받으라고 하니까 또 속도가 늦어지고요.

◆ 조태현 : 분당은 교통영향평가요.

◇ 김인만 : 네, 분당 1기 신도시는 나중에 추가 분담금 문제가 또 생기는데, 지금은 특별정비구역 지정하려고 하니까 교통영향평가를 하라고 하고, 그러면 또 속도가 딜레이되고, 계속 뭔가가 핀트가 안 맞습니다.

◆ 조태현 : 뭔가 다 삐걱삐걱하네요.

◇ 김인만 : 삐걱대고 있는데 어제도 한성숙 총리가 회의해 가지고 "공급 늘려야 된다"라고 굉장히 푸시를 했다고 하는데, 말은 "공급을 늘려야 된다" 푸시를 하고 있는데 이런 정책의 행동을 보게 되면 모두 다 하나부터 열 가지가 다 삐걱대고 있다. 그래서 저는 종합적으로 테이블 위에 올려놓고 공급을 빨리 늘리기 위해서 조정할 거 조정하고 수정을 해야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 정책의 기조부터 한번 전반적으로 점검을 해보는 게 좋을 것 같아요. 어찌 됐든 간에 이렇게 서울과 수도권은 공급이 안 된다, 어렵다, 삐걱대면서 가격도 계속 오르고 있는데요. 지방 상황은 또 완전히 다른 것 같아요. 지방은 거래도 안 되고 다 죽게 생겼다, 건설사 다 무너지고 있다 이러는데 현장 다녀보시면 어떤 분위기가 감지됩니까?

◇ 김인만 : 지방은 그냥 수요 자체가 없습니다. 집을 사려는 분들이 없어요. 지방도 전세난이거든요. 지방 전세난 이유는 집을 안 사려고 해서입니다. 실수요자들도 안 사요. 인플레이션 방어도 못 하는 집을 왜 사냐는 거죠. 안 삽니다.

◆ 조태현 : 물가 상승률만큼 안 오르니까요.

◇ 김인만 : 그래서 전세난입니다. 빈집, 준공 후 미분양이 지금 한 2만 8천 가구 정도 있는데요. 8월 기준으로 84%, 85%, 2만 4천 가구가 지방입니다. 지방에 빈집이 2만 4천 개가 있는데 주인이 별로 없습니다. 왜? 오르지도 않는, 인플레이션 방어도 안 되는 집을 왜 사냐는 거죠. 서울 수도권의 투자자들이 사서 전세를 놔주면 좋은데, 아니 내가 지금 가지고 있는 서울 집도 세금 때문에 머리가 아파 죽겠는데 이걸 왜 해야 돼?

◆ 조태현 : 서울 집 가지고 있다가 지방 집까지 사면 다주택자가 되니까요.

◇ 김인만 : 다주택자가 됩니다. 지방에 집이 있는 사람들도 하나 더 사서 임대를 놓고 싶은데 여러 채 가져서 합치면 종부세, 합산 과세 되잖아요.

◆ 조태현 : 종부세는 다주택자가 불리한 세금이니까요.

◇ 김인만 : 다주택자가 지금은 절대적으로 불리합니다. 3주택 이상이면 최고 세율이 5%가 적용이 되는 무지막지한 중과세가 적용이 됩니다. 그래서 주택 수가 아니라 금액으로 하자라는 게 지속적인 요구 사항이었고, 정부가 “알겠어. 이번 세제 개편안에는 금액으로 해 줄게”라고 해놓고 금액으로 했는데, 가장 높은 세율. 최고 5%를 2028년부터는 1주택이든 다주택이든 최고 높은 세율을 적용하겠다고 하니까 저는 도대체 무슨 일인지… 지방은, 비수도권은 완전히 분리를 해야 됩니다. 서울 수도권은 집값도 올라가고 일정 부분 규제가 필요합니다만 지방 같은 경우는 규제가 아니라 인센티브를 줘야 되는 상황입니다. 인센티브는 파격적으로 취득세 면제, 재산세 한 5년간 감면, 양도세 5년간 면제를 줘도 저는 할까 말까 고민할 겁니다. 그래서 인센티브를 파격적으로 줘서 지방 시장을 살려야 되고 서울은 관리가 필요하다는 말씀드리고 싶습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)