[뉴있저] 오늘부터 무순위 청약제도 개편...미분양 물량 해소할까?

■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
오늘부터 무순위 청약의 무주택·거주지 요건이 폐지됐습니다. 이제 부산에 사는 다주택자도 서울에 있는 아파트 청약이 가능해진 건데요. 10년 만에 최대 규모를 기록한 미분양 주택 문제를 해소할 수 있을지 관심이 모아지고 있습니다. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

오늘 발표된 내용부터 짚어보겠습니다. 지금 전국의 미분양 아파트, 지난달 기준으로 7만 5000여 가구라고 해요. 7만 5000여 가구에 달하는 미분양 아파트. 이게 어느 정도 수준의 수치인지 과거에 이를테면 부동산 시장이 굉장히 침체됐거나 경제 위기가 왔거나 그랬을 때도 미분양 아파트가 쏟아졌습니다마는 과거와 비교해 보면 어느 정도의 수치입니까, 이게?

[김인만]
우리가 2008년도 글로벌 금융위기 때 미분양이 급증했었는데요. 그때는 16만 호까지 가장 높게 올랐고요. 2011년도, 2012년도 부동산 시장이 안 좋았을 때 9만 호가 넘었거든요. 9만 7000호 정도가 나왔었는데 부동산 미분양 대책들이 나오는데 7만 5000호 정도인데 이게 7만 5000호 숫자만 보면 충분히 정부 입장에서는 감내할 수 있는 수준이라고 생각을 합니다. 왜냐하면 지금 여러 가지 대책들이 나오고 있기 때문에 충분히 입주할 때까지 소화를 시킬 수 있다. 거주 요건이라든지 주택이 해지됐기 때문에 그런 생각을 가지고 있는데 문제는 속도거든요. 미분양 속도가 너무 빠릅니다.

작년 7월만 하더라도 3만 1000호였거든요. 3만 1000호에서 지금 6~7개월 만에 7만 5000호까지 두 배 이상 늘어났고요. 1년 만에 3배 이상 늘어났기 때문에 이 속도라면 정부에서 레드라인으로 생각하는 9만 호, 10만 호가 조만간 달성할 것이다. 그렇게 된다면 아마 정부도 굉장히 급해질 것 같고요. 강력한 미분양 대책들이 나올 가능성이 높습니다.

[앵커]
지금 추세로 보면 계속 증가할 가능성이 높다.

[김인만]
지금 월 10% 정도 늘어나고 있거든요. 12월보다 1월이 10% 늘어났고요. 11월보다 12월이 10% 늘어났기 때문에 지금 속도라면 3~4개월 내에 10만 호 가까이 갈 가능성이 높습니다.

[앵커]
미분양 물량이라는 게 우리가 부동산 시장의 침체 정도라든가 에너지를 가늠할 수 있는 굉장히 중요한 지표이기는 합니다마는 그만큼 지금 부동산 시장이 빙하기로 접어들었다는 지표겠습니다마는 지금 정부가 애초에 위험선으로 언급했던 게 6만 2000호 정도란 말이죠. 그건 이미 넘었고요. 지금 말씀하신 9만 호 정도의 선을 넘으면 정부가 조치를 취할 수도 있을 거라고 보시는 겁니까?

[김인만]
지금 제 생각에는 충분히 나올 것 같습니다. 미분양이 늘어난다는 얘기는 뭐가 연결이 되냐면 건설회사들은 PF 대출을 일으키거든요. PF 대출을 일으켜서 분양을 하게 되는데 분양이 완판되지 않으면 어느 정도 계약되지 않으면 PF 대출을 상환할 수가 없고요. PF 대출을 상환하지 않으면 금융시장으로 불똥이 튈 수밖에 없기 때문에 그냥 단순히 부동산 문제가 아니라 이제 금융으로 위기가 넘어갑니다. 그렇기 때문에 지금 9만 호가 넘어간다면 지금 PF 대출도 굉장히 심각한 수준이거든요. 그런데 여기서 더 문제가 될 수도 있기 때문에 정부가 개입할 수밖에 없고요.

지금 매입을 해 줘야 한다, 아니다, 여러 가지 이야기들이 나오는데 국토부의 입장은 아직은 아니다. 좀 더 지켜봐야 되겠다. 무순위 청약에 대한 규제를 완화해 줬기 때문에 추이를 지켜보자. 오히려 미분양이 줄어들 수도 있다는 생각을 가지고 있고요. 그게 규제를 풀었음에도 불구하고 8만 호, 9만 호까지 넘어간다면 결국에는 정부가 적극 개입할 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]
지금 업계에서는 정부가 빨리 개입해 주기를 바라는 것이고 이른바 특단의 조치를 원하는 것이고 정부에서는 지금 말씀하셨다시피 아직은 개입할 수준은 아니다. 그러면 정부의 입장은 직접적으로 정부가 개입하기 전에 업계에서 구조조정이 이루어져야 된다는 겁니까? 어떤 겁니까?

[김인만]
지금 자구 노력을 요구하고 있습니다. 국토부에서 자구 노력을 먼저 보여달라. 분양가를 인하를 하든가 중도금 대출을 무이자로 하든지 여러 가지 노력을 한 다음에 이게 모럴헤저드 문제가 발생할 수 있기 때문에 먼저 노력을 한다면 여러 가지 상황을 고려해서 일부 무주택자들에 대해서 미분양을 산다면 그런 혜택을 준다든지 여러 가지 고려를 하는데 아직은 그런 단계는 아니라고 못을 박고 있기 때문에 지금 여러 가지 논의는 되고 있는 것 같습니다.

결국 세제 혜택들, 무주택자들이 미분양을 사게 된다면 취득세, 양도세를 감면해 주는 대책들도 지금 내부적으로는 고려가 되고 있는 것 같고요. 일부 지방 같은 경우는 직접 매입하는 방안도 지금 고려를 하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
어떻게 보면 굉장히 미미한 시점 같은데요. 지금 말씀하셨다시피 정부가 취할 수 있는 조치는 세제 혜택을 주는 방법이 하나 있을 것이고 직접 미분양 아파트를 매입하는 방법도 있을 것이다. 단계별로 검토를 하겠죠. 이렇게 정부가 직접 미분양 아파트를 매입할 경우에는 어떤 문제가 발생할 수 있는 겁니까?

[김인만]
지금 또 사실은 하고 있습니다. LH에서 매년 1만 5000호 정도 매입을 하고는 있는데 그 숫자를 늘리겠다는 것이거든요. 이게 뭐가 문제가 되냐면 결국 우리 국민 세금으로 미분양 주택을 사게 되는데 경쟁력이 있는, 미분양이 나고 지금 문제는 준공 후 미분양. 입주할 때까지 미분양이 소진 안 된 게 문제인데 결국 그런 주택 위주로 사겠다는 건데 결국 미분양이 소진 안 됐다는 얘기는 입지라든지 가격적인 문제가 있다는 얘기고요.

결국에는 가격을 굉장히 많이 조정해서 사야 되는데 LH가 지금 하는 걸 보면 그 정도까지 그렇게 가격을 많이 내려서 적극적으로 하지는 않았습니다, 지금까지. 그런 부분이 우려가 되고 속도가 문제라고 했잖아요. 지금 사줍니다. 1만 세대든 2만 세대든 사줘도 늘어나는 속도를 제어하지 못하면 아무런 효과가 없거든요. 결국에는 시장에서 미분양이 소화가 되면서 미분양 속도를 낮추는 게 가장 급선무고요. 미분양을 단순히 사주는 것만으로는 쉽게 해결이 안 될 것 같습니다.

[앵커]
어떤 정책적인 대책을 결정하고 들어가는 시점은 아무래도 정부가 판단하겠지만 말씀하신 대로 건설업계가 흔들흔들하고 금융업계로도 이 파장이 급속하게 퍼질 위험이 있다라고 가시권에 들어올 때 어느 정도 그 직전까지 가서 취할 것이다, 조치를.

[김인만]
그 기준이 9만 호에서 10만 호로 보고 있습니다.

[앵커]
그건 일종의 경험치인 것이군요.

[김인만]
그렇죠. 과거에도 그랬고요. 그 정도 넘어가게 되면 금융권에서도 문제가 있을 수 있기 때문에 국토부에서도 아직 그 단계까지는 가지 않았고요. 오늘부터 시행이 되죠. 무순위 청약에 대해서 규제가 완화됐기 때문에 일단 미분양 추이를 굉장히 예의주시를 할 겁니다. 감소를 하느냐, 규제를 풀어줬음에도 미분양이 더 늘어나느냐를 굉장히 예의주시할 거고요. 그래도 미분양이 늘어난다면 보다 적극적으로 개입할 수밖에 없을 것 같습니다.

[앵커]
근본적으로 미분양이 이렇게 많이 늘어나는 이유가 원인을 보면 일단 부동산 시장이 냉각이 됐고 주변 시세보다 분양가가 높다고 생각하기 때문 아닙니까? 어떻게 보십니까?

[김인만]
결국에는 수요자 마음은 똑같은데요. 집값 상승에 대한 기대감이 굉장히 꺾였고 우리가 특징을 좀 알아야 하는데요. 청약시장의 특징이 무주택자들이 청약을 하게 되는데 지금까지 무주택이라는 이야기는 두 가지로 볼 수가 있습니다. 하나는 구매 능력. 자본이 부족하기 때문에 내 집 마련을 못하는 경우들이 있고요. 또 하나는 자금이 되는데 욕구가 없는 거죠. 집을 살 생각이 없는 분들이 많기 때문에 지금 무주택인 분들은 구매 능력과 구매 욕구가 모두 낮은 분들이 많습니다.

그런 분들이 이 침체된 분위기에 집값 상승에 대한 기대감이 없는 상태에서 분양 시장에 뛰어든다는 것 자체가 굉장히 어려운 상황이고요. 일반 매매 시장 같은 경우 일반 기존 단지들 같은 경우는 1개, 2개만 거래가 돼도 반등이라고 하는데 분양 같은 경우는 1000세대를 분양하게 되면 절반인 500세대가 계약이 돼도 50%밖에 계약이 안 되는 거거든요. 그래서 기본적으로는 완판되기는 굉장히 어려운 상황이기 때문에 미분양은 어떻게든 올해 정도는 더 늘어날 수밖에 없는 구조적인 문제가 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이런 상황에서 정부가 무순위 청약에 이른바 무주택 거주지 요건을 해제했습니다. 오늘부터 폐지를 했는데 무순위 청약이라는 게 결국에는 청약 가점에 구애받지 않고 뛰어들 수 있는 것 아닙니까? 그런데 이것이 다주택자도 신청을 할 수가 있고 이를테면 해당지역에 살지 않더라도 신청할 수 있고 이렇게 된 거죠?

[김인만]
그게 원래는 예전에는 다 풀어줬습니다. 모든 지역에 집 있는 사람들도 가능했는데 집값이 오르다 보니까 문재인 정부에서 규제를 한 거죠. 해당 지역의 무주택자들만 하라고 규제를 했다가 최근에 미분양이 심각해지니까 오늘부터 풀어줬습니다. 모든 지역에 집 있는 사람들도 해라. 결국 다주택자들도 미분양을 사도 된다라는 문을 열어줬기 때문에 일정 부분 미분양 소진에는 도움이 될 것 같은데요. 도움은 되는데 또 다주택자들도 마음은 똑같거든요. 좀 더 경쟁력이 있고 상승 여력이 있는 지역 위주로 가다 보니까 지금 미분양이 심각한 게 수도권이 아니라 지방이에요.

수도권에 1만 2000세대 정도인데 수도권은 3만 세대가 넘어가면 위험수위라고 하는데 아직 3분의 1 수준밖에는 되지 않거든요. 문제는 지방인데 이렇게 풀어주게 된다면 앞서서 말씀하셨듯이 부산에 계시는 분들도 서울에 투자가 미분양 구입이 가능하다는 거죠. 서울 수도권 지역들의 미분양 소진에는 상당히 도움이 되겠지만 지방 미분양 소진에는 어떻게 보면 큰 도움이 안 될 수도 있기 때문에 좀 더 상황을 예의주시해야 할 것 같습니다.

[앵커]
미분양 물량이 84%가 지방에 몰려 있다고 하는데 그런 점에서 보면 사실 이 대책은 한계점은 있겠군요.

[김인만]
한계점이 있죠. 결국 수요자들이 다주택자들이 선택을 해야 되는데 과연 미분양이 늘어나는 지방을 선택할 것인가. 입주 물량도 부족하고요. 미분양도 상대적으로 적은 서울 수도권 지역으로 유입이 될 것인가는 사실 명약관화한 일이거든요. 그렇기 때문에 지방 미분양 소진에는 상당히 제한이 있을 것 같습니다.

[앵커]
무순위 청약에 관심 있는 분들이 적지 않을 것 같은데 그러면 이 정보는 어디서 확인할 수 있고 어떤 점을 염두에 두고 임해야 합니까?

[김인만]
미분양 정보들은 청약홈에서 충분히 확인할 수가 있는데 저는 그런 점을 말씀드리고 싶습니다. 우리가 청약하는데 또 뉴스를 보고 줍줍해도 되는 거냐. 저는 줍줍 용어 자체가 굉장히 마음에 안 드는데요. 무조건 하라, 투기를 조장하는 것 같아서 사실 줍줍이라는 용어는 바람직하지 않고요. 필요하신 분들, 자금이 되시는 분들은 선정을 해야 되는데 미분양이 발생했다는 얘기는 두 가지 원인으로 생각을 해야 됩니다.

아파트 자체의 문제냐, 분양가가 지나치게 고분양가냐, 입지나 역세권이 아니어서 뭔가 아파트에 경쟁력이 있어서, 경쟁력이 낮아서 미분양이 발생했는지, 아파트 자체는 괜찮은데 미분양 부동산 시장 분위기가 안 좋아서 미분양이 발생했는지는 좀 구분을 할 필요가 있을 것 같고요. 부동산 시장의 문제라면 나중에 시간이 다 해결하겠죠. 둔촌주공처럼. 그런 단지들은 괜찮겠지만 혹시라도 이렇게 무순위 청약의 문을 열어줬다고 해서 경쟁력이 약한 단지들, 또 지나친 고분양가 이런 단지들에 무분별하게 들어가는 것은 주의가 필요할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이 부분도 얘기해 보겠습니다. 최근에 대우건설이 시공권을 포기하면서 440억 원이라는 거액을 변제하면서까지 공사를 포기한 그런 사례가 있었습니다. 상당히 건설업계에 화제가 됐었고 부동산 시장이 이 정도로 많이 침체했구나 얘기해 주는 방증인 것 같기도 한데 다른 건설업계는 어느 정도 문제가 심각한 것이고 우리가 놀랐던 점은 대우건설 정도 되는 업체가 이렇게까지 할 정도냐 이런 거였거든요. 상황이 어떻습니까?

[김인만]
이게 단적으로 지방의 부동산 시장을 보여주는 건데요. 대우건설이 돈이 남아돌아서 440억을 포기하고 시공권을 포기한 게 아니고요. 두 가지 문제가 있습니다. 첫 번째는 금융인데요. 금리가 갑자기 급격하게 오르다 보니까 금융비용이 굉장히 늘어났습니다. 1년 전만 하더라도 대우건설에서 1000억 정도 PF 대출을 일으키면 금리가 5.7%였고요. 수수료가 1% 정도 됐거든요. 그러면 3년 동안 발생하는 금융비용이 180억 정도로 추산이 됐는데 1년이 지나서 작년 12월 정도 다시 계산을 해 보니까 대출은 1200~1300억 정도 받아야 하고요. 금리는 10% 정도 되고 수수료도 11%로 올라갑니다. 3년 동안 480억 정도 금융비용이 늘어나기 때문에 대우건설 입장에서는 굉장히 부담스러웠을 거고요.

두 번째는 미분양인데 울산지역의 미분양이 얼마나 빠르게 늘어났냐면 1년 전에 395세대 정도 됐었거든요. 그런데 1년이 지나서 12월에는 3570세대로 거의 9배 정도 늘어납니다. 이렇게 대우건설 입장에서는 금융비용도 늘어나고 미분양도 가파르게 늘어나는데 과연 이게 소진이 될 수 있을까. 미분양이 계속 늘어나게 되면 PF 대출은 결국 대우건설에서 시공사지만 또 떠안아야 되는, 책임을 질 수밖에 없는,돈을 못 받는 그런 문제들이 생기기 때문에 대우건설 입장에서는 이게 6개월, 1년 만에 해결이 안 되리라고 판단을 한 것 같습니다.

1년 안에 해결이 되면 당연히 했겠죠. 이게 2~3년 정도 또는 그 이상 갈 수 있는 문제라고 판단했고요. 이게 단적으로 보여준다면 다른 건설사들도 지금 여러 가지 PF 대출을 일으켜서 지금 진행하고 있는 단지들, 미분양이 발생한 단지들도 지방 같은 경우는 미분양이 빠르게 소진되기도 어려운 상황이기 때문에 자칫 잘못하면 금융시장으로 PF 시장이 불안해지면서 불똥이 튈 수도 있습니다.

[앵커]
애초에 공사를 하려고 했었던 공사현장. 주상복합 아파트 단지였죠? 우리 공사 안 하겠다, 우리가 440억 손해보더라도 우리는 철수하겠다, 이런 거였는데 그러면 이런 대우건설 같은 사례가 또 다른 건설사에서도 연이어 발생할 가능성이 있는 겁니까?

[김인만]
충분히 가능성은 있는데요. 대우건설 같은 경우는 480세대밖에 안 됐기 때문에 400억 정도 포기할 수가 있는데 세대 수가 큰 단지들, 몇천 세대 정도 되면 사실 포기하기도 어렵거든요. 이게 브리지론, 연대보증을 선 거기 때문에 연대보증이 1000억, 2000억 넘어가게 되면 쉽게 포기도 못하는 경우들이고요. 건설회사들도 어쩔 수 없이 몰려서 진행될 수밖에 없기 때문에 건설회사들의 줄도산 우려도 높아지고 있는 상황입니다.

[앵커]
사실 작년 같은 경우도 아주 유명한 큰 건설업체는 아니더라도 중견건설업체 수준에서는 부도가 나거나 그런 사례도 찾아보면 있기는 있었을 것 같아요. 그런데 지금 전반적으로 건설회사들이 이런 부동산 침체에 따라서 흔들흔들하거나 지금 말씀하신 것처럼 줄도산 위기에 처할 수 있는 가능성이 어느 정도 되는 건지 일단 그게 궁금하고요. 그러면 연이어서 프로젝트파이낸싱도 지금 연관되어 있으니까요. 금융업계, 이를테면 증권사라든가 저축은행 등등 이 파장이 번질 가능성 그 정도의 리스크는 어느 정도로 보고 있는 건지 궁금합니다.

[김인만]
지금 건설업계의 위기감이 상당히 높아지고 있고요. 굉장히 위기감을 가지고 있습니다. 이게 쉽게 해결될 문제가 아니거든요. 특히 지방 미분양 같은 경우는 당분간 계속 늘어날 수밖에 없고요. 그렇게 말씀하시는 분들이 있습니다. 미분양이 이렇게 늘어나는데 왜 분양을 하는 거야? 안 하면 되지 않아라고 말씀하시는 분들이 있는데 이게 언제 시작이 되냐면 보통 2~3년 전에 브리지론으로 토지를 매입하고 인허가를 받고 부동산 시장 분위기가 좋을 때 이렇게 시작한 단지들이거든요. 이제는 되돌아갈 수도 없기 때문에 진퇴양난에 빠져버렸고요. 이렇게 물린 단지들이 작년이 문제가 아닙니다.

앞으로가 더 걱정이거든요. 이런 상황이 6개월, 1년이 지속된다면 아마 대기업 1군 건설사들도 굉장히 위태로울 수도 있기 때문에 정부 입장에서는 파장을 예의주시하고 있고요. 지금 PF 대출이 문제인데 지금 연체되는 게 1조 원이 넘거든요. 연체된 게 1조 원이고요. 시장에 깔려 있는 PF 대출이 125조 원 이상이 됩니다. 이 정도는 굉장히 큰 상황인데 미분양이 소진 안 된다는 얘기는 PF 대출 상환이 안 된다는 얘기고요.

결국 증권회사라든지 여러 가지 2금융권, PF 대출을 많이 일으킨 금융사들은 부도 위기, 굉장히 흔들릴 수밖에 없고 최근 상황을 보면 자구 노력을 위해서 매물들을 막 내놓는다든지 부동산 시장에 이렇게 PF 대출에 물린 매물들이 나오고 있기 때문에 그런 매물들도 사실 잘 소화도 안 되는 상황이어서 굉장히 심각한 상황입니다.

[앵커]
그렇군요. 앞으로 잘 주시해 봐야 할 것 같습니다. 김인만 부동산 경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.