[수도권] "젠트리피케이션, 반복되는 원인은"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2019년 2월 11일 월요일
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치 본부장

◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 오랜 세월 정붙이고 다니는 가게, 요즘에는 이런 가게가 얼마나 남아있을까 싶네요. 장사가 잘 되는 곳도  높은 임대료에 밀려서 가게를 포기하거나 옮겨가야 하는 일이 종종 발생하기 때문인데요. 거리 곳곳을 시들게 하는 상권 내몰림 현상에 대해서 오늘과 내일, 이틀 동안 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. <수도권 투데이> 특별기획 오늘 첫 번째 순서, 장재현 리얼투데이 리서치 본부장, 모시고 직접 이야기 나눠보겠습니다. 본부장님, 어서 오십시오.

◆ 장재현 리얼투데이 리서치 본부장(이하 장재현): 안녕하세요.

◇ 장원석: 저희가 매번 전화로는 연결을 수차례 했었는데 직접 스튜디오에서 뵙기는 처음이네요. 잘 부탁드리겠습니다. 최근 몇 년 사이에 젠트리피케이션, 상권 내몰림, 둥지 내몰림 이런 이야기 많이 들리게 되는데요. 이게 몇 년 전부터 갑자기 발생한 일인가요, 아니면 오래전부터 꾸준히 있어왔는데 이런 명칭이 없었던 건가요?

◆ 장재현: 사실 오래전부터 있었던 일이라고 보여지고요. 다만 이제 젠트리피케이션이란 용어 생긴 것들이 3~4년 정도 된 것 같거든요. 실제로는 최근에 과거에 홍대라든지 혹은 신사동 가로수길이라든지 이런 어떤 대형 상권들이 대형 프랜차이즈한테 밀려서, 있던 원주민들이 밀려나기 시작하면서 이런 젠트리피케이션이라는 용어가 생겼는데요. 실제 그전에 압구정이라든지 혹은 종로 상권이라든지 명동 상권에서도 지속적으로 있었던 일이기 때문에 아마 과거에 어떤 상권들이 좀 더 커져나가면서 기존에 있던 상권을 발전시킨 원주민들이 쫓겨나가고, 거기에 대형 프랜차이즈들이 들어오는 현상들은 아마 과거에도 계속 있었던 일이라고 보여집니다.

◇ 장원석: 상권 내몰림 이런 현상으로 인해서 원래 그 지역에서 오랫동안 장사해오던 분들이 밀려나게 되고, 그렇게 돼서 상권 생태계가 무너진다는 지적. 이런 것에 대해서 학계, 업계에서도 여러 가지 연구가 진행되고 있는데. 전문가로서 보시기에 가장 두드러지는 원인은 뭘로 꼽으십니까?

◆ 장재현: 우선 상가라는 것, 특히 상가와 건물이라는 부분들을 소유주가 투자의 관념으로 들어가기 때문인데요. 결국에는 돈에 관련된 것들이기 때문에 상권이 활성화되면 내가 가진 건물을 좀 더 비싼 가격에 팔아서 더 좋은 건물을 사야 한다는 관념들이 있기 때문에 아무래도 기존의 어떤 상가를 계속 가지고 내가 이걸 계속 보유해야겠다, 생각해서 이 동네가 발전되면 더 좋아지지 않겠냐. 이렇게 계속 가지고 있겠다는 생각보다는, 오히려 건물주들 같은 경우에는 지금의 건물 상권들이 굉장히 잘되고 유동인구가 늘어나고 임대료가 올라가면 이걸 팔아서 더 좋은 건물을 사겠다는 투자 관념들이 생겨나면서 결국에는 임대료가 점점 높아지게 되고, 그러면서 건물 가격도 점점 높아지게 되고. 그럼에 따라서 굉장히 특색 있던 상권들이 결국에는 다른 곳으로 내몰리게 되고, 그곳에는 이제 획일화된 프랜차이즈라든지 대형 상가들이 들어서게 되면서, 결국 상권의 특색도 없어지고 건물의 가격과 임대료는 올라가고, 결국 그 상권은 다시 과거로 퇴보하게 되는 그런 현상들이 계속해서 반복되는 게 아닌가. 이렇게 생각되고요. 정부에서도 이런 문제들을 해결하기 위해서, 또 지자체에서 이런 문제들을 해결하기 위해서 상생협의라든지 여러 가지 정책들, 방안들을 내놓고는 있지만 실제 가장 중요한 것은 그 건물주들이 가진 의식, 그다음에 지금의 시장구조, 이런 부분들이 바뀌지 않고서는 사실 이 부분들을 강제할 수 있는 부분들이 많이 부족하거든요. 실제 반대로 생각해서 내가 건물주라면 과연 이 상가의 임대료가 올라가고 가격이 올라가고 있는 시점에서 이 상가를 팔 것이냐, 다른 더 좋은 건물로 갈아탈 것이냐. 이런 부분들을 충분히 고민할 수 있는 부분들이거든요. 결국 이런 부분들이 계속 새로운 상권이 탄생하게 되면 거기에 또 똑같이 젠트리피케이션이라는 악순환들이 계속 지속되고 있는 게 아닌가. 이렇게 생각됩니다.

◇ 장원석: 저희가 젠트리피케이션 같은 문제를 다루다 보면, 물론 절대적인 수로 봤을 때 임차인이 임대인보다 훨씬 많죠. 그리고 더 약자이기도 하고요, 사실상. 그럼에도 일부 임대인들은 이런 의견도 보냅니다. 우리 사정도 있다. 우리가 어떻게 그 동네에서 우리만 지킨다고 그 상권의 임대료가 유지되느냐, 흐름을 따라가는 것이지. 이러면서 반론하시기도 하는데. 결국 공급에 비해서 수요, 임차인들은 계속해서 상권에 들어가고 싶어 하고, 상대적으로 임대하는 공간은 적다 보니까 건물 임대업 쪽으로만 계속해서 자본이 몰려가고 있거든요. 앞서 말씀해주셨지만 이게 수년 된 것은 아니고 굉장히 오래전부터 있어왔던 현상이라고 하는데, 지금까지도 계속해서 나아질 기미가 없어 보이고 삼청동 같이 심각한 경우가 생기지만 사실 또 이런 동네가 어딘가 생겨나고요. 또 문제가 발생할 텐데. 이렇게 길어지고 있는, 그리고 어쩔 수 없이 계속 악순환이 반복되고 있는 원인은 뭘까요?

◆ 장재현: 실제 과거에 언론 기사를 보면 OECD 국가 중에서 저희가 자영업자의 비중, 요새 자영업자라고 이야기하면 스스로 돈을 버는 대상들을 두고 이야기하는데요. 자영업자 비중이 OECD 국가 중에 5위거든요. 그러니까 퍼센티지로만 보면 그리스, 터키, 멕시코, 칠레 다음으로 한국이 가장 높고. 실제 일본 같은 경우도 11.5%밖에 안 되지만 저희가 26.8% 정도 돼서 두 배 이상 높거든요. 나라는 일본보다 조금 작은 데 비해서 상가라든지 자영업을 하시는 분들은 더 많기 때문에 결국에는 이런 부분들이 계속해서 악순환이 일어날 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 특히 이제 상권들 같은 경우, 특히 특색 있는 상권들은 최근에 예술가라든지 혹은 소형 상가들의 특색 있는 가게들이 많이 생겨나면서 서서히 유동인구가 늘어나고, 그리고 그 상권들이 뜬다고 한다면 이렇게 자영업을 하시려는 분들, 특히 퇴직하고 뭔가 다른 어떤 일자리라든지 새로운 생산활동을 하시려는 분들이 과거에 뉴스에도 많이 보셨겠지만 치킨 사업이라든지 이런 걸로 많이 뛰어들거든요. 그러다 보니까 이제 그 잘된다는 상권 쪽으로 또 자영업자 하시는 분들도 많이 몰려가게 되고. 그다음에 특색 있는 상권이다 보니까 유동인구도 어떤 획일화된 상권에서 다시 이런 특색 있는 상권에 유동인구도 많이 몰려가게 되고. 그러다 보니까 상권이 커지게 되면서 서서히 가격이나 임대료라든지 상가의 가격, 건물의 가격들이 굉장히 올라가게 되고 있는 거거든요. 그래서 결국에는 이런 사회구조들, 자영업자 비중이 굉장히 높고, 부동산에 대한 부분들을 결국 건물을 투자 관념, 어떻게 하면 내가 좀 더 큰 건물을 가지고 앞으로 임대사업을 해나갈 수 있을 것인가라는 그런 부분들로 사람들이 어떤 사회적 초점들이 맞춰져 있다 보니까, 그러다 보니까 아무래도 이런 현상들이 계속 일어나고 있는 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이걸 사회구조까지 들여다보려니까 굉장히 큰 문제예요. 왜냐면 단순히 부동산 시장의 문제로 젠트리피케이션을 설명하기에는 좀 부족한 부분도 있고. 자영업자라는 것이 사실 우리가 정년을 마치고서 다시 재취업하기가 쉽지 않고, 그 수도 적고요. 그렇다 보니까 자영업으로 뛰어들어서 백세시대의 여생을 그렇게 이익창출을 하면서 살아가는 건데. 베이비붐 세대들이 지금 현재 다 은퇴하면서 자영업으로 뛰어들 수밖에 없는 상황이고. 더 멀리 내다본다면 그 자녀 세대, 에코붐 세대들까지 은퇴하게 돼버리면 그때는 자영업 비율이 얼마나 더 늘어날 수 있을까. 이런 생각도 들긴 하네요. 이렇게 크게 사회적 구조로까지 살펴봐야 하는 젠트리피케이션 문제인데. 어쨌든 오늘은 부동산 측면에서 범위를 좁혀서 이야기해보겠습니다. 주변 나라 일본을 보면 가업을 물려받는다는 문화적 특성이 있지 않습니까. 물론 우리와는 그런 성향이 좀 다르지만, 우리나라가 그런 성향을 뺀다면 임대료 때문에 그렇게 수십 년 동안 가업을 이어오고 세대를 거쳐서 내려오는 그런 오래된 기업이 적지 않은가. 이런 생각이 드는데, 어떻게 보세요?

◆ 장재현: 일단 상권들을 살펴보면 두 가지 부류가 있습니다. 일단 앞서 앵커님께서 말씀하신 것처럼 은퇴하고 자영업을 하다 보니까 어떤 업종이라든지 혹은 본인이 전문성을 가지고 뭔가 특색 있는 업종으로 재탄생하거나, 다시 만들거나, 혹은 창업하거나. 이런 어떤 현상들이 계속해서 나와야 하는데. 문제는 지금 자영업을 하려는 분들, 그다음에 건물주분들 모두 대형 프랜차이즈를 영입해서 안정된 임대료 또는 안정된 수익을 얻고자 하는 생각들이 더 크거든요. 그러다 보니까 외국처럼 오래된 가업을 이어가는 부분들은 어떤 안정적인 구조, 건물을 계속 오래 가지고 있고, 혹은 오래된 가업을 이어가면서 아예 그 건물을 매입해서 계속해서 전문성을 가진 그 업종으로만 계속해서 꾸려가고 있지만, 한국 같은 경우는 그렇게 가업을 이어가는 경우보다는 본인의 의도가 아닌, 의도치 않은 결과에 의해서 퇴직한다거나 좀 더 빠르게 퇴직해서 단순히 본인의 먹고살고자 함, 혹은 어떤 부동산에 투자해서 좀 더 큰 수익을 창출하기 위해서 건물이나 상업, 상가, 업종들을 투자하는 사람들이 늘어나고 있거든요. 그러다 보니까 아무래도 외국처럼 장기간 업종을 전문적으로 발전시킬 수 있는 부분들이 많이 부족한 것 같고요. 반면에 한국은 그것보다는 빠르게 단기간 수익을 창출해서 빨리빨리 발전해서 나가거나, 혹은 단기간 수익을 창출해서 빠르게 시세를 올려서 팔아서 더 큰 건물로 이동하려는 수요들이 있는 그런 사고방식들이 아무래도 외국과는 좀 다르지 않나. 이렇게 생각됩니다. 그 부분들이 결국에는 이런 상가의 가격 상승, 젠트리피케이션까지 오는 부분들이 결국에는 외국과는 좀 더 다른 업종들을 탄생하게 하고, 대형 프랜차이즈 쪽으로만 업종들이 몰려가게 하는, 그렇게 단순화시키는 상가를 획일화시키는, 그리고 상권 자체를 좀 더 특색 있게 꾸미지 않고 획일화시켜나가는 부분들이 아무래도 외국과는 차이가 있지 않나. 이렇게 생각됩니다.

◇ 장원석: 어떤 상권이 인기를 얻게 되고 거기에 사람들이 몰려들고, 상권에 자본이 투입되고 획일화되는 문제. 그런데 사실 임대인의 입장에서 본다면 당장 어느 정도 금액 이상을 불러도 유명 프랜차이즈 업계는 자본력이 있기 때문에 그것을 지불해줄 여력이 되고, 당장 얻을 수 있어요, 여러 가지를. 그런데 자본이 많은 프랜차이즈 업계는 항상 자본을 따라다니는 것 아니겠습니까. 어디든지 장사가 잘되는 곳으로 옮겨갈 수 있는 그런 것이 있기 때문에 임대인들은 당장 황금알을 낳는 거위처럼 보여서 그 거위를 품습니다만, 리스크도 그만큼 크거든요. 그런데 어쩔 수 없이 이렇게 올린다고는 하지만, 상권이 활발할 것으로 기대하는 게 더 커서 그런 거겠죠, 아무래도?

◆ 장재현: 아무래도 상권이 앞으로 커질 거라는 생각도 있지만, 사실 본인이 보통 건물을 사는 입장에서 다시 살펴본다면, 이 건물을 내가 얼마를 주고 매입하고 얼마의 수익률이 나와야 그것에 대한 수익률이 맞춰져야 한다는 생각이 일단 우선입니다. 왜냐하면 이 건물, 특히 상가라든지 물론 오피스텔도 그렇겠지만, 상가 같은 경우에는 특히 내가 얼마를 투자해서 얼마의 수익률을 거둘 수 있느냐는 것들에 초점이 맞춰져 있거든요. 그리고 혹은 이것에 대한 미래가치가 앞으로 상권이 이렇게 커지기 때문에 어느 정도의 투자수익을 누릴 수 있느냐. 거기에 초점이 맞춰져 있다 보니까 그 모든 어떤 처음에 가지고 있던 상권들의 특색이나 개성들을 살려나가는 것에 초점이 있지 않고, 이 건물을 어떻게 하면 좀 더 비싸게 좀 더 높은 가격으로 팔 수 있고, 그리고 내가 이 건물을 계속 유지하는 동안 어떡하면 최고의 수익률을 얻어서 안정된 고정수익을 가져갈 수 있느냐에 대한 부분들이 생각들이 크거든요. 그런데 문제는 이렇게 생각하다 보니 결국에는 어느 정도 안정된 수익을 가져올 수 있는 프랜차이즈를 계속 유치하게 되고, 대형 상권들을 계속 유치하게 되면, 문제는 몇 년 동안은 안정된 수익과 높은 수익을 약속받을 수 있지만 결국에는 상권이 퇴보하면서 유동인구를 뺏기게 되거든요. 쉽게 얘기해서 지금 홍대 같은 경우도 이대 상권, 홍대 상권, 그다음에 상수동 상권으로 넘어올 때까지의 과정들을 보면, 결국에는 처음에는 홍대라는 특색 있는 상권들이 있었지만 굉장히 대형 프랜차이즈들이 몰려오면서 그곳에 있던 개성 있는 상권들이 주변 지역으로 퍼져나가게 되고. 결국에는 거기에 있는 유동인구들이 다시 주변 지역으로 빠져나가게 되는 현상들이 생기고. 그러다 보니까 이곳에서 뭔가 업종이나 창업을 하려는 사람들은 임대료는 높고 가격이 높다 보니까 들어오지 않게 되거든요. 그러면서 공실이 발생하게 되고, 장기간 공실이 발생하면서 이 건물의 가치도 떨어지게 되는 경우가 생기기 때문에 사실은 아주 큰 건물이라든지 혹은 대로변에 있는 아주 좋은 입지의 상권들이 아니고서는 결국 이면도로라든지 삼면도로는 그 높은 가격 때문에 거품이 발생하게 되고, 그게 다시 공실로 돌아서게 되면서 수익이 점점 줄어들게 되는 악조건들이 생기기 때문에 사실은 장기적으로 봤을 때는 이런 어떤 젠트리피케이션이라는 현상이 좋은 현상은 아닌 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 예전에 많은 분들 기억하실 겁니다. 압구정동 로데오 이쪽 생각하면 굉장히 상권이 발달한 동네, 그리고 사람들이 몰리는 동네. 그런데 2000년대 들어서면서 예전의 명성을 잃게 됐죠. 그리고 최근에는 삼청동 그쪽이 굉장한 젠트리피케이션의 문제로 떠올랐는데. 지속적으로 지역을 바꿔가면서 반복되고 있습니다. 그래서 이런 것들의 원인이 무엇인지 지금까지 1부에서 살펴봤고요. 그로 인한 문제점들, 그리고 해결방안도 살짝 살펴봤는데. 저희가 2부에서는 구체적으로 사례를 들어서 이 방법을 타개할 수 있는 방법이 뭐가 없을지 좀 더 아이디어를 모아보도록 하겠습니다. 1부는 여기서 마치고, 잠시 뒤 2부에서 이어가도록 하겠습니다.
<수도권 투데이> 계속해서 함께하고 계십니다. 1부에 이어서 2부에서도 장재현 리얼투데이 리서치본부장과 젠트리피케이션, 이른바 둥지 내몰림 현상과 관련된 이야기를 이어가도록 하겠습니다. 본격적으로 이야기를 시작하기 전에, 좋은 사례가 있다고 해서 저희가 인터뷰 요청을 했는데요. 잠시 전화 연결해보도록 하겠습니다. 서울 용산구 해방촌 신흥시장 상인회 박일성 회장, 연결돼 있습니다. 회장님, 안녕하세요.

☎ 박일성: 안녕하세요. 반갑습니다.

◇ 장원석: 회장님은 여기 신흥시장에서 어떤 업종 하고 계신가요?

☎ 박일성: 제가 옛날부터 밀가루로 국수공장을 해요. 국수를 뽑아서, 한 60년 됐어요, 공장을 국수 뽑아서 판매한 지가.

◇ 장원석: 그렇군요. 해방촌 하면요. 제 기억에는 예전에는 지금과 같은 북적거리는 관광지 이미지는 아니었거든요. 2010년쯤부터 해서 2015년까지 이태원 경리단길에서 사람들이 유입되기 시작하고, 상권도 예전과 달리 자본이 들어오면서 굉장히 유명한 지역으로 떠올랐거든요. 그러다 보니까 해방촌이 예전에는 관광지, 지금과 같은 분위기가 아니다가 언젠가부터 이렇게 자본이 많이 들어왔습니다. 그래서 2016년 11월에 젠트리피케이션, 이른바 둥지 내몰림 현상을 막기 위해서 신흥시장 상생협약을 맺으셨다고 들었는데요. 건물주 다 모아서 합의하기 쉽지 않으셨을 것 같은데, 어떻게 설득하셨어요?

☎ 박일성: 왜냐면 우리 그때 이 시장에 상가들이 많이 죽었어요. 죽다 보니까 이거 어떡하면 살리냐. 재래시장에서는 기능이 떨어지니까. 왜냐면 재래시장은 여기뿐만 아니라 용산구 관할 대한민국 전국이 조그마한 재래시장은 전부 다 죽었거든요. 대형 상가들 때문에. 그래서 2016년 그때부터 도시재생 할 적에 그때 발표하고 나서 100억을 해방촌에 용산1가동에 지원한다고 해서 마침 그 찰나에 신흥시장에 일부 10억을 지원해서 환경 개선해준다고 서울시에서 발표해서 동네 재생센터에서 발표해서 시작하면서 젊은 사람이 우리 시장에 들어오기 시작했어요. 앞으로 이제 환경개선 하면 좋아지니까. 그래서 조금 사람들이 들어오기 시작했죠. 그런데 아직까지는 활성화되긴 멀었어요. 왜냐면 그 찰나에 요즘 1~2년 사이에 경리단이 젠트리피케이션 되물림 현상이 일어난다고 해서, 여기는 그렇게 임대료가 오르진 않았거든요. 옛날에서 조금 오른 것밖에 없는데 거기는 두 배, 세 배. 그런데 여기는 비싸봐야 60~70만 원 이렇게밖에 안 되는데.

◇ 장원석: 그러니까요. 임대료를 어떻게 올리지 않고서 다 합의하셨어요. 그 노하우를 좀 들어보고 싶네요.

☎ 박일성: 그 당시 임대료 올리지 않고 우리 시장을 살리자. 임대료 올리지 말자, 그런 거 올리지 말자 하니까 반대를 했어요. 그러면 연 9%인가, 물가상승률만 올리자. 그러니까 반대하는데, 우리가 살아야 집값도 같이 나가고 장사가 잘돼야 집값도 나가지 않느냐. 상가가 죽으면 집값도 떨어지고 내 재산 값이 떨어지니까 그걸 서로 협력해서, 임대가 문제가 아니라 우리가 상가를 살리자. 그런 차원에서 설득하다 보니까 100% 동의 받았죠. 

◇ 장원석: 그게 굉장히 전원 합의하기가 쉽지 않았을 텐데, 다 같이 상가를 일단 살리고 보자는 분위기에서 어쨌든 반대한 분들도 설득하셨어요. 그런데 그때가 2016년 11월이니까 지금 2년 조금 넘었거든요.

☎ 박일성: 3년 돼가요, 3년.

◇ 장원석: 지금 그때 처음 분위기하고 여전히 비슷합니까? 쭉 이어지나요, 아니면 조금 분위기가 달라졌습니까?

☎ 박일성: 그대로 이어지면서 더러 부분적으로 외지에서 건물 사서 들어온 사람이 있어요. 그런 사람이 한두 명이 조금 세게 받는 사람이 있는데, 비싸게 받는 사람이 있는데 그런 사람이 좀 그래도 큰 영향은 없는데 앞으로 우리가 환경 개선하고 나면 우리가 건물주끼리 서로 토의한 적이 있는데 앞으로 내부 결속을 해가지고 임대 문제는 너무 지나치게 올리게 되면 우리가 제재를 해야겠다, 자체적으로. 이런 차원에서 우리가 지금 노력하고 있어요. 아직 환경개선이 끝나지 않았기 때문에 아직까지. 왜냐면 지금 환경개선 할 시간에 집값 세를 막 올리면 누가 들어오나, 안 들어오지. 그래서 지금은 그런 건 제지하고 있는데 아직 환경 개선이 금년에 끝난다고 하는데 그것도 모르겠어요. 어떻게 하는지 몰라도 그게 끝나고 나면 우리가 정식적으로 우리 건물주들이 모여서 아마 그걸 정착시키려고.

◇ 장원석: 회장님, 계약이 처음에 3년 기준이었잖아요. 1년이 좀 안 남았는데, 나중에 새로 들어오면서 계약하신 분들은 세를 좀 올려서 받는 분들도 있었는데. 나중에 모여서 다시 한 번 합의해서 우리는 물가상승률 정도로만 인상하고 올리지 말자, 이런 논의를 또 계속하실 계획인가요?

☎ 박일성: 그렇죠. 우리가 그건 강력히 추진해야 돼요. 왜냐면 상가를 살리기 위해서, 죽은 상가기 때문에 이제 만약에 경리단길 빠져나가면 회복하기 힘들거든요. 그러니까 우리가 그렇게 인식시킨 거예요, 건물주한테. 이 기회 아니면 내 건물 가치를 올리지 못하니까 건물을 살리려면 세입자들 임차인들 들어와서 장사하게끔 우리가 만들어주자.

◇ 장원석: 알겠습니다. 새로 온 사람들, 새로 온 건물주들과 설득하고 같이 협의하는 것 쉽지 않을 것 같은데, 어떻게 할 계획이세요?

☎ 박일성: 그게 제 개인적인 얘기지만 제가 회장을 맡은 지가 한 20여 년 다 돼요. 그래서 우리가 보수 받는 것도 아니니까 이 시장이 조그마한 거니까 보수를 줄 수 없고 그러니까 내가 명예직으로 하고 있는데. 그 명예를 걸고 시작하려는데 지금 새로운 사람들이 잘 모르겠지만 시장을 운영하려면 관리를 받아서 운영해야 해요, 사람을 둬야 하잖아요. 그래서 지금 우리가 간신히 인건비만 주고 운영하는데. 어떻게 보면 내가 열심히 한 만큼 따라와 줘야지, 그렇지 않으면 내가 협조 못하는 식으로 반 거짓말을 하는데. 내가 서로 간에 잘 살자고 하는 얘기니까 내 생각에는 아마 따라주지 않나. 아마 그런 자신감은 있어요.

◇ 장원석: 요즘 젠트리피케이션 때문에 고민이 많은데요. 여기서 신흥시장에서 좋은 아이디어를 얻을 수 있을 것 같아요. 모범사례로 앞으로도 잘 부탁드리겠습니다. 고맙습니다.

☎ 박일성: 감사합니다.

◇ 장원석: 인터뷰를 쭉 해봤는데요. 해방촌 신흥시장 상인회, 본부장님 들으시면서 어떤 생각하셨습니까? 이렇게 전체적으로 합의를 이루기가 사실 쉽지 않잖아요.

◆ 장재현: 네, 굉장히 어려운 부분이라 생각하고요. 회장님 말씀하신 것 중에 가장 부동산 입장에서 맞는 말이라고 생각되는 게, 기존 상권들을 계속 유지하면서 장사가 잘되게끔 만들어야 그 건물의 가치도 올라가는 거거든요. 그런 부분들을 고려했을 때는 이런 부분들을 건물주를 어떻게 설득시키느냐에 대한 부분들이 가장 중요한 것 같고. 문제는 이제 다만 그 단점으로는 새로운 건물주가 왔을 때에는 이런 약속들이 깨질 수밖에 없는 상황이거든요. 왜냐하면 지가가 상승되고 그 지가 상승한 것만큼 투자했기 때문에 투자한 만큼의 수익률을 얻어야 한다고 생각하거든요, 보통 부동산 투자에서는. 그렇게 되다 보면 결국 임대료는 또 올라가게 되는 거고, 그다음에 임차인이 들어오게 됐을 때에는 높은 임대료뿐만 아니고 높아진 권리금까지도 부담해야 하는 상황이기 때문에 그런 부분들을 모두 고려했을 때에는 사실 지금보다는 앞으로가 어떻게 새로운 건물주들, 그다음에 바뀌어가는 건물주들에게 어떻게 협의하느냐에 따라서 이런 부분들이 계속해서 해방촌의 어떤 특색 있는 상권들을 살려나갈 수 있는 방법이 아닐까. 이렇게 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 2016년 11월에 신흥시장 상생협약이 있었는데. 이게 한번에 이런 협약으로 계속해서 이런 분위기가 유지되는 것 같지는 않고요. 3년 계약 단위였는데 지속적으로 새롭게 들어오는 임대인들과도 협의가 필요해 보이는데요. 해방촌 신흥시장의 경우는 이태원에서 시작된 것이 여기까지 영향을 미쳤고, 2015년까지가 굉장히 절정을 이뤘던 것 같은데. 지금은 어떤가요? 그때에 비해서 거품이 빠졌다고 볼 수 있을까요?

◆ 장재현: 글쎄요. 실제 지금 부동산에서 나오는 매물들을 보면 가격이 떨어지거나 혹은 임대료가 떨어졌다고 보기는 어려운 상황들입니다. 물론 이건 수치적으로 보는 부분들이기 때문에 현장과는 많이 다를 수 있겠지만, 이미 가격들이 많이 높아진 상황들이고. 특히 이태원 경리단길 같은 경우 바로 그 옆에 위치해 있는데, 3년 만에 10% 이상의 임대료 상승률이 올랐거든요. 그렇다고 한다면 그 정도로 봤을 때 해방촌 역시도 사실 과거에 비해서는 가격들이 조금씩 높아지고 있는 상황들이고. 그렇기 때문에 이태원 경리단길 그다음에 해방촌을 포함한 지금 강북권에 있는 여러 서촌, 홍대, 이런 어떤 여러 상권들의 가격들은 사실 과거에 비해서 굉장히 높게 올라가 있는 상황이거든요. 그런 부분들을 고려했을 때에는 가격이 떨어지진 않았다. 오히려 가격이 올랐다. 이렇게 보시는 게 맞는 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이미 이때 상생협약을 할 때에도 어느 정도 올라 있었다. 어느 정도 굉장히 높은 점을 지났다고 생각했는데 이미 시간이 지나면서 그 지점을 넘어버리고, 계속해서 갱신하고 있는 상황인데. 성수동 이야기도 잠깐 해보면요. 성수동도 홍대에서 시작돼서 성수동까지 오면서 젊은 층에게 굉장히 인기가 높았는데요. 지자체에서도 손을 쓰기 시작했어요. 여기는 성동구청인데, 지자체에서 이렇게 젠트리피케이션을 막기 위해서 여러 가지 정책을 펴고 있는데 그 효과는 제대로 보고 있다고 판단되나요?

◆ 장재현: 지금 구에서 발표한 수치만 놓고 보면 성공한 것으로 보입니다. 왜냐하면 올해 성동구에서 발표한 걸 보면 2018년 한 해 동안 2개월 간 상가 638개소의 임차인들 방문면담에서 어느 정도 지역의 시세나 이런 것 인상률을 살펴보면 2.53%로 올라서, 2017년 대비해서는 오히려 상승폭이 좀 줄어들었다. 이렇게 이야기하고 있고요. 보증금도 평균 3812만 원으로 조사됐다. 이렇게 해서 수치적으로 좀 더 안정감 있게 상가를 운영하고 있다. 이렇게 이야기하고 있습니다. 하지만 성수동의 상권을 조금 살펴볼 필요가 있는데요. 일단 성수동 상권은 기존의 건물주들이, 물론 손바뀜이 많이 일어났겠지만, 조금 홍대라든지 혹은 이태원 경리단길이랑은 좀 다른 성격을 가지고 있습니다. 공장지역으로 해서 준공업지역이거든요. 결국에는 이 지역들은 나중에 재개발·재건축들이 예정된 주변의 지역들이 많고. 특히 이쪽에 재개발·재건축이 된다는 것의 장점이 뭐냐면, 준공업지역 혹은 공업지역, 일반 상업지역들이 몰려있기 때문에 용적률을 높게 받을 수가 있어요. 그럼 어떤 생각을 가지게 되냐면, 결국 이 상가는 팔지 말고 나중에 개발될 때까지 기다려야 하는 상권일 수가 있거든요. 그런 관점에서 보면 당연히 건물주들이 이쪽 지역들을 빨리 팔고 나갈 것이냐. 아마 이태원 경리단길이라든지 해방촌과는 좀 다른 생각들을 가지고 있을 거라고 생각이 들고요. 그런 면에서는 어쨌든 장기간 개발, 주변 지역들이 개발될 때까지는 이 정도의 어떤 상권들이 임차료라든지 임대료가 유지될 수 있다고 보여집니다. 또 하나의 저는 좀 다르게 생각하는 부분들이 뭐냐면, 지자체에서 이런 조사를 한 지가 짧게는 1~2년 정도 된 걸로 알고 있거든요. 문제는 지금 상권들의 가격상승률을 보면, 일단 과거에 임차기간은 5년이 정해져 있었고, 상가임대차보호법이 바뀌어서 이제 10년으로 늘어났는데, 그 임차보호법이 끝나는 시점에 과연 얼마만큼 오를 것이냐에 대한 부분들을 고려해야 하거든요. 그때 계약 당시에 임차료가 권리금이라든지 그다음에 임대료라든지, 이런 것들이 어떻게 바뀔 것이냐에 대한 부분들은 지금 고려되지 않고 수치상 나타나지 않는 거기 때문에 사실은 1년 1년을 가지고 보는 게 아니고 장기간으로 봐야 하거든요. 특히 지금 2017년 2.85%가 올랐고, 그다음에 2018년 2.53%가 올랐다고 하면 이 두 개만 합쳐봐도 5% 이상 오른 거거든요. 그렇게 따졌을 때 과연 이게 3년 5년에 있을 때에는 과연 임대료가 얼마만큼 오를 것이냐에 대한 부분들은 그때 당시에 대해서 한 번 고려해봐야 할 문제점이라고 생각하고요. 그래서 성동구 상권은 이런 지자체에서 적극적으로 노력하는 건 좋지만, 뭔가 좀 더 장사하는 그리고 혹은 상가를 운영하는 분들이 좀 더 장기간 안정적으로 장사할 수 있는 환경이 주어지는 게 중요한데 아직까지 이런 부분들이 조금 뭔가 제도적이라든지 사회 구조적으로 바뀌어지지 않은 것들이 문제가 되지 않나. 이렇게 생각됩니다.

◇ 장원석: 이런 젠트리피케이션 현상에 있어서 모범적인 사례라고 볼 수 있는 국내 지역이라든지, 혹은 해외사례도 있나요? 해외에도 이런 사례도 분명히 예로부터 있었을 것이고, 우리나라도 그렇고 어느 지역이나 발생할 수 있는 일이잖아요.

◆ 장재현: 지금 최근에 정부에서 하고 있는 도심재생사업을 하게 되면 원주민이 쫓겨나지 않고 과거의 원주민들이 계속 하던 생활을 하면서 그 주변에 얻는 생활 인프라 이런 부분들만 개선시켜줘서 좀 더 그 동네의 상권, 특색 있는 동네의 어떤 요소요소의 개성 있는 색깔을 강하게 나타낼 수 있는 상권들이 생겨날 거라고 이야기하고 있습니다. 과거에 유럽이라든지 혹은 서방국가에서 많이 했던 부분들인데요. 지금도 유럽여행을 가게 되면 구상권들을 보면 새로운 건물보다는 계속해서 있던 건물들에서의 상권을 유지하고 있는 부분이 있지 않습니까. 그런 부분들을 이야기하고 있는 것 같은데, 한국에선 아마 어렵지 않을까 이렇게 생각됩니다. 왜냐면 도심재생이라는 부분들은 사실 그 도심재생을 통해서 결국 어떤 개발이 이뤄지는 거고. 그렇게 되면 기존에 갖고 있던 원주민, 건물을 가지고 있는 원주민이 아니고 거기에 세를 살고 있는 원주민들 같은 경우에는 자연스럽게 도태되고 다른 좀 더 임대료가 싼 지역으로 벗어날 수밖에 없는 그런 지금 상황이 우리나라의 부동산 구조거든요. 결국에는 부동산을 계속해서 투자로 보고 있고, 그다음에 어떤 지역이 개선된다, 지역이 좋아진다 하면 거기에 투자세력들, 혹은 기존의 건물주들이 가지고 있는 생각들, 이것들을 좀 더 비싸게 팔아야 한다는 어떤 그런 사고방식들을 가지고 있기 때문에 사실은 이런 부분들이 쉽지 않고. 지금 최근에 해외 사례 같은 경우에도 동남아나 괌이나 이런 데 여행을 가보면 사실 기존의 상권들을 계속 유지하는 게 아니고 중국 자본들이 들어와서 굉장히 다양성이 많이 없어진 부분들을 볼 수 있거든요. 결국 이런 형태들을 보면 외국의 사례 역시도 장점도 있지만 사실 젠트리피케이션이라는 상황들이 계속해서 이뤄지고 있고 그걸 최대한 막기 위해서 제도적으로 계속해서 보완해나가고 있는 부분들이거든요. 그래서 임차기간을 길게 해준다든가, 혹은 임차료를 올릴 수 있는 부분들을 억제해서 너무 급하게 급상승할 수 있게끔 하지 않게 만들어준다든가 하는 부분들을 계속해서 제도적으로 보완해주면서 어떤 업종에 종사하는 원주민들이 장기간 지속적으로 장사를 계속해서 해나갈 수 있게끔 만들어주는 제도적인 보완이 돼야 하는데, 우리나라 역시도 작년에 상가임대차보호법을 통해서 많은 부분들이 개선됐다고는 하지만 아직까지 좀 기간이 짧은 부분들이 있거든요. 그런 부분들을 감안했을 때에는 지금 외국의 사례보다는 우리 현장에 맞는 어떤 제도적인 보완, 특히 장기간 업종을 유지해나갈 수 있는 정책들이 좀 더 보완되지 않아야 하나. 이렇게 생각됩니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이런 정책들이 계속해서 나오고 있습니다만, 신흥시장 앞서 사례 들어보신 것처럼 거기 임대인들끼리 협약한다든지 이런 얘기도 있는데, 지자체에서 손을 쓰기도 하고요. 그런데 사실상 개인의 재산권이라는 측면 때문에 강제로 제재하기는 어렵지 않느냐. 이런 지적도 있거든요. 이런 부분에 대해선 어떻게 보세요?

◆ 장재현: 앞서 얘기했던 것과 반복되는 부분들이 있는데요. 결국에는 건물주가 어떻게 결정하느냐에 따라 달라지는 거거든요. 왜냐면 상생협의, 이런 지자체에 대한 협의가 사실 법적구속력이 없기 때문에 이걸 지켜야 할 의무도 없는 거거든요. 결국 5만 원 하던 거 제가 10만 원에 주고 사고 들어왔으면 이 10만 원에 맞는 수익률을 거둬야 한다는 게 일반적인 생각들이기 때문에 이런 부분들을 어떻게 개선할 수 있느냐는, 조금 어려운 부분이 아닌가. 이렇게 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 누구를 탓할 수도 없는 문제고요. 하루이틀 전에 발생한 문제도 아니고 계속 있어오고, 앞으로도 발생할 수 있는 젠트리피케이션입니다. 우리가 좀 더 고민하고서 상생협약 같은 아이디어도 살펴봤고요. 나은 방향으로 진행되기를 기대해보겠습니다. 제도적으로나 여러 가지 우리 인식적인 측면에서요. 오늘 <수도권 투데이> 특별기획 첫 번째 시간, 젠트리피케이션의 원인과 개선점을 살펴봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 장재현: 고맙습니다.

◇ 장원석: 지금까지 장재현 리얼투데이 리서치본부장이었습니다.