[뉴스큐] '임대차 3법' 속도...세입자 주거 안정 도움될까?

■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
민주당이 추진하고 있는 임대차 3법 관련법. 과연 주거 안정을 위한 세입자의 권리냐 아니면 집주인의 재산권 침해냐 논란이 팽팽한 상황입니다.

시장에서는 역대급 전월세 대란에 대한 우려도 커지고 있습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 관련 내용 살펴보도록 하겠습니다. 어서 오세요.

[권대중]
안녕하세요.

[앵커]
임대차 3법 윤곽이 대부분 나왔습니다. 임대차 3법, 신고제, 상한제, 청구권 이렇게 볼 수 있는데.

[권대중]
우선 전월세 신고제. 이 신고제는 주거안정을 위해서 수급조절을 하겠다고 내놓은 것 같은데. 사실은 이면에 전세에 대해서 3억 원 이상 과세하고 있거든요. 그 이외 전세금 자금 출처도 할 수 있습니다. 이것 때문에 한 것 같고요.

전월세 상한제나 계약갱신청구권제는 급등하는 전세를 안정화하기 위해서 5% 이내에서 금액을 제한하겠다는 겁니다. 연간 5%입니다.

그다음에 계약갱신청구권제는 처음에 무기한 이야기가 나왔다가 그다음에 2+2+2로 나왔다가 오늘 가닥은 2+2. 지금 현재 공인중개사법 특히 임대차보호법에 2년으로 돼 있어요. 2년 이내는 2년으로 되어 있는데 이걸 4년까지 할 수 있도록 아마 가닥을 잡은 것 같습니다.

[앵커]
말씀하신 대로 전월세 계약 무제한 연장 이야기가 나오곤 했는데 2+2로 제한된 배경이 있을까요?

[권대중]
우선 임대인들이 반발했잖아요. 특히 엊그제만 해도 광화문에서 데모를 했었거든요. 그래서 임대인들도 국민이다. 이런 것 때문에 아마 정부가 부담을 갖고 길게 잡지 않고 한 4년 정도만 잡은 것 같습니다.

[앵커]
뭐가 달라지나 한번 보도록 하겠습니다. 지금 그래픽이 나가고 있는데요. 2020년 4월 전세보증금 4억 원 아파트. 들어갔습니다. 그러면 계약이 2022년 4월에 만료가 되겠죠? 그러면 만료가 되고 다음 재계약할 때 5%.

[권대중]
거기에서 못 올립니다. 그리고 계약을 한번 더 연장할 수 있습니다. 지금 살고 있는 사람은 한번 더 계약 연장이 가능하고요. 금액도 5% 이내에서 못 올리게 돼 있어요.

[앵커]
그러니까 4억 원이면 2000만 원이 한도네요.

[권대중]
그렇죠. 만약에 4억이면 2000만 원, 보증금이. 월세가 200만 원이면 10만 원이죠, 5%니까. 그런데 반전세인 경우는 월세를 전세로 환산한 상태에서 25% 이내입니다.

[앵커]
그러면 전셋값이 크게 오르지 못하겠는데요?

[권대중]
지금 몇 억씩 오르는 건 다 제한됩니다.

[앵커]
안 되겠죠? 그리고 갱신 청구시 올릴 수 있는 금액도 한번 보시죠. 이게 나왔군요. 이렇게 10만 원 한도, 2000만 원 한도로 되고요. 그런데 지자체의 조례로 또 5%보다 더 낮출 수도 있다면서요?

[권대중]
그렇죠. 예를 들어서 5%는 가이드라인이고요. 그 이하로 지방자치단체장이 조정할 수 있는데 임대료가 급등하는 지역은 아마 이보다 더 낮출 가능성도 있죠.

[앵커]
그러면 아무래도 서울이 가장 큰 영향을 받게 되지 않겠습니까?

[권대중]
그렇죠. 강남이라든지 또는 수요가 많은 지역, 공급은 적고 수요가 많은 지역에는 분명히 한 2~3% 내려서 3%나 4% 내릴 가능성도 있습니다.

[앵커]
5% 이내로 제한. 임대료 상승 폭이 서울이 가장 큰 영향을 받고 있는데. 앞서서 이 법안이 통과되기 전에 지금 전세값이 크게 오르고 있어요.

[권대중]
많이 올랐습니다. 전부 56조 상승하고 있습니다. 1년 정도 올랐다는 얘기인데요. 이게 전월세 상한제와 계약갱신청구 문제를 한다는 것 때문에 오른 것도 있고요. 사실은 2017년도 12월 13일날 임대주택등록 활성화 방안을 정부가 내놨어요.

그게 5월달까지 국토교통부 자료를 보면 156만 9천 가구가 임대주택에 등록되어 있습니다. 이건 4년 동안 또는 8년 동안 임대를 놓을 수 있기 때문에 또 5%로 제한돼 있기 때문에 지금 이 법 시행과 유사합니다.

그런데 매물로 안 나오고 있어요. 그러다 보니까 매물은 부족하고 또 부동산 가격 올라서 주택 구매 수요가 매매를 해서 나가야 되는데 못 나가고 있다 보니까 수요는 많아지고 공급은 줄다 보니까 또 오르는 것도있습니다.

[앵커]
그런데 집주인이 지금 법 통과에 앞서서 임대료를 미리 10%, 20% 올려도 이 법이 통과하면 소급적용을 시킨다고 하더라고요.

[권대중]
지금 임대해서 살고 있는 사람한테 올릴 얘기입니다. 지금 임대로 살고 있는 사람한테 미리 1, 2년 후에 올릴 걸. 지금 만약에 올려달라고 하면 이건 나중에 시행될 때 다시 소급적용한다는 이야기입니다.

[앵커]
그럼 임대 사는 사람이 나가고 그다음에 다시 새로운 세입자가 들어올 때는 올릴 수 있습니까?

[권대중]
아닙니다. 그것도 역시 5%로 제한돼 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 그러면 예를 들어서 지금 계약청구권도 있잖아요. 청구권이 있기 때문에 먼저 더 오래 살 수 있는 권리가 있는 거 아닙니까, 세입자한테?

[권대중]
그렇죠. 그러나 소유자가 만약에 살겠다고 하면 내보낼 수 있습니다.

[앵커]
그럼 소유자가 거기 들어가서 잠깐만 살다가 나올 수 있잖아요.

[권대중]
그럴 수 있죠, 악용할 수 있죠. 그래서 아마도 거주기간을 정하지 않을까 생각이 들어요.

[앵커]
그래서 2년 이렇게 의무적으로 주인이라도 거기에 살아야 하는군요.

[권대중]
여기에 또 규제지역에서 3억 넘는 전세금을 대출을 받고 집을 살 경우 6개월 이내에 입주해야 되잖아요. 이렇게 되면 전세물량이 줄어들 수 있어요.

[앵커]
그런데 지금 집주인 입장에서는 이게 재산권 침해다. 위헌이다 이런 주장도 하고 있거든요.

[권대중]
그럴 수 있는데요. 사실은 전세금액이 급등하는 지역. 독일이나 영국이나 또 프랑스나 미국도 사실 이걸 시행한 적이 있어요.

[앵커]
어때요? 외국 사례를 소개해 주세요.

[권대중]
우리나라같이 전면 시행하지는 않고요. 급등하는 지역 일부지역만 제한을 했어요. 특히 독일이나 프랑스나 영국은 계약개신청구권제를 인정하되 1년에서 3년 내로 제한돼 있고요.

금액을 제한하는 건 전면적인 게 아니고 일부 지역, 특수한 지역만 지정해서 사용하고 있습니다. 그리고 미국 같은 경우에는 신축 건물과 공실률은 빼고 기존 주택만 더 적용하는 겁니다.

[앵커]
예를 들어서 일부 지역이라고 하면 서울 같은 경우에는 강남권만 제한적으로.

[권대중]
그렇죠. 그러니까 전월세시장이 불안한 급등지역만 제한하는 거죠.

[앵커]
앞서 말씀하신 대로 전셋값이 많이 올랐습니다. 이전에 2015년에 전세대란이 있었다고 하는데 그때랑 지금을 비교해 보면 어느 정도입니까?

[권대중]
지금이 더 심한 것 같습니다. 그때는 주택공급 물량이 작아서 그랬는데 지금은 전월세상한제라고 하는 규제를 앞두고 앞다투어서 올리는 거거든요. 거기다가 물량도 적어졌고. 그때보다 좀 더 심화된 것 같아요.

그때는 상승률이 0.16%였어요, 금년 3월만 해도. 그런데 사실은 지금 1%까지 올랐잖아요. 굉장히 가파르게 올라가고 있습니다. 3월부터 지금까지. 그런데 2015년보다 더 심화되는 것 같습니다.

[앵커]
걱정인데요. 전세 품귀현상이 계속 나타나고 있고 지금 그래서 이게 빌라, 다세대, 연립으로까지 막 확산하고 있다는 거죠?

[권대중]
이미 번지고 있습니다. 이게 아파트에 살던 서민층들이 전세금액이나 올세를 올려달라고 하니까 올려줄 수 없는 사람들은 결국에는 밀려날 수밖에 없잖아요. 그래서 주변 지역의 다세대나 다가구주택 또는 연립주택으로 밀려나고 있습니다.

[앵커]
임대차 3법이 일단 취지는 되게 좋잖아요. 임차인들을 보호하는 거 아니겠습니까? 그래서 좋기는 한데 이게 단기적으로는 부작용이 큰 것 같은데요.

[권대중]
이게 시행하기 직전에 이렇게 단기적으로 부작용이 크고요. 만약에 시행하게 되면 당분간은 안정될 수 있는데 이게 문제가 뭐냐하면 신규 임대주택 공급이 줄 수 있습니다.

이게 수익률도 낮아지고 또 규제가 강하다 보니까 또 지방자치단체마다 이걸 더 낮춰서 2~3%까지 제한한다 그러면 예금금리가 더 나을 수 있거든요.

아직은 저금리지만 경제가 회복되면 금리는 오를 수 있거든요. 그래서 만약에 예금금리가 2%, 3%만 된다 그러면 임대주택 공급하게 되면 취득세, 보유세, 양도세, 종부세도 나올 수 있거든요.

그렇다면 차라리 예금하는 게 낫기 때문에 건설사 입장에서 볼 때는 신규 임대주택 공급이 줄 수 있는데요. 이런 사례가 바로 영국도 그랬고 일본도 그랬습니다.

[앵커]
어땠습니까, 그때?

[권대중]
일본은 1년 정도 시행하다 폐지했어요. 지금 없습니다. 영국은 임대료가 높기로 유명하잖아요.

[앵커]
그때 일본 같은 경우에는 우리나라와 비슷한 임대차 3법을 시행했다가.

[권대중]
임대주택 가격제한을 했죠. 그랬다가 결국에는 공급이 확실하게 줄어서 지금은 폐지한 상태고요. 영국 같은 경우에는 임대료가 워낙 비싸잖아요. 홍콩도 그렇고. 지금도 일부는 계약갱신청구권제는 시행하고 있고요. 또 가격도 일부 급등지역은 제한하지만 그렇게 많이 제한을 안 하고 있습니다. 가격이 폭등했었습니다.

[앵커]
공급이 줄면 전체적으로 부동산 가격은 조금 하락하지 않을까요, 어떻습니까?

[권대중]
그렇죠. 아무래도 전월세 가격의 상승률은 매매가격의 선행지수입니다. 전월세가격이 올라가면 월세가 올라가면 수익률이 높아지잖아요. 그러면 부동산 투기자의 수요가 높아져서 투자를 하거든요. 그런데 만약에 이걸 안정화시키면 수익형부동산이라고 보지 않기 때문에 가격도 안정화될 수는 있습니다.

[앵커]
지금 1가구 2주택 이상 가진 사람들에 대한 세금도 갈수록 높아지고 있잖아요. 그렇다면 결국은 정부의 이런 정책들이 장기적으로는 부동산 가격 안정에 도움이 되겠는데요?

[권대중]
그런데 문제는 지금 당장 일시적으로 보유세나 종합부동산세 올리면 그 시기가 내년도 6월 1일 기준으로 해서 11월 1일부터 15일에 부과됩니다. 그렇기 때문에 다주택자가 1가구 1주택자도 내년 5월 말까지 매도할 가능성이 높고요. 1가구 3주택자들은 매도하기가 어려워져요.

양도세가 65%, 70%까지 되기 때문에 어려워져요. 그리고 세금을 내고 견딜 수 있을 만하면 아마도 안 할 수도 있어요. 그리고 증여할 가능성도 높고요.

이 시기가 지나가면 시장이 안정화되겠지만 장기적으로 볼 때는 수요가 있는데 공급이 줄어들면 가격은 또 올라갈 수 있어요.

[앵커]
임대차 3법이 도입되게 되면 세입자 입장에서는 부담이 되는 경우도 있을 것 같습니다. 왜냐하면 전세에 대한 집주인이 매력을 느끼지 못하면서 반전세나 월세로 돌리게 되지 않을까 하는 걱정이 되는 부분도 있거든요. 어떻습니까?

[권대중]
당연합니다. 지금 만약에 보유세나 종합부동산세 올라가면 현금이 부족한 사람들은 전세를 올리는 것만큼 월세로 돌리는 거죠. 전세금의 일부를 월세로 돌리는 게 아니고 인상되는 걸 월세로 반전세로 돌릴 수 있기 때문에 이런 게 가속화될 수 있고요. 그리고 완전한 전세시장이 조금 줄어들 가능성이 높습니다.

[앵커]
과거 해외 사례, 영국이나 일본, 독일 이런 외국에서도 임대차 3법이 도입되면서 월세로 많이 전환됐습니까?

[권대중]
그렇죠. 전세제도가 우리나라만 있는 건 아니에요. 미국의 버지니아주라든지 몇 군데 있습니다마는 완전전세도 우리나라만 있어요. 일부 보증금 월세로 가기 때문에. 그런데 보증금 월세가 늘어날 가능성이 높아요.

집주인이 일부 월세로 돌리게 되면 어떤 문제가 발생하느냐면요. 무주택자가 주택을 구입하는 경우 두 가지 형태입니다. 융자를 받아서 집을 사는 경우. 아니면 전세를 안고 집을 샀다가 전세를 내보내고 들어가는 형태인데 이게 좀 어려워질 가능성이 있죠.

[앵커]
그러면 장기적으로 집을 내집마련을 하고 싶은 우리 젊은층 그리고 40~50대도 일단 매입시기를 늦출 필요가 있겠네요?

[권대중]
그렇죠. 우선 전월세 상한제가 시행되고 난 이후에 주택매수에 나서는 게 좋을 수 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그리고 지금 정부가 이번 임대차 3법 말고 주택공급대책도 내놓고 있잖아요. 그런데 공급대책 가운데 강남 재건축 용적률을 상향할 것이다라는 이야기가 나오고 있습니다. 어떻게 이게 이번에 나올 것 같습니까?

[권대중]
일단 용적률만 상향해서는 의미가 없고요. 2014년도 박원순 시장이 취임하면서 그 당시 2030 서울플랜이라는 게 있습니다. 이 당시에 주거지역의 높이제한이 49층이었는데 이걸 35층으로 낮췄어요.

소위 말하는 서울스카이라인입니다. 용적률을 높이더라도 높이제한을 해버리면 의미가 없거든요. 그래서 높이제한과 용적률을 동시에 완화시킨다면 아마도 재건축 시장이나 재개발 시장에 희소식인데. 문제는 재건축 시장에는 악재가 많아요.

분양가상한제를 내일부터 시행하잖아요. 그러면서 또 재건축 초과이익 환수제가 지난해 12월 27일날 합헌돼서 이것도 일단 내야 됩니다.

그러면서 늘어나는 용적률만큼 일정 부분을 임대주택을 짓게 하기 때문에 수익률이 나오는 부동산, 수익률이 나오는 단지는 안 할 가능성이 있고요. 추가부담금이 나와서 재건축, 재개발이 어려운 단지는 이걸 적용해서 진행할 가능성이 있죠.

[앵커]
그러니까 재건축 용적률을 상향해 주더라도 그만큼 임대주택 비중을 높일 가능성이 크기 때문에 수익률이 떨어지는 단지는 그렇게 용적률을 높여줘도 하지 않을 것이다?

[권대중]
그렇죠. 수익률이 있는 단지 이런 단지는 임대주택을 지으면서까지는 안 할 거고 수익률이 부족해서 추가 부담금이 나오는 단지는 오히려 이렇게 공공재개발이나 공공재건축으로 가면 아마 할 가능성이 있죠.

[앵커]
그럼 어떤 공급대책이 효과적이겠습니까?

[권대중]
가장 중요한 건 정부가 재건축 시장을 너무 규제하지 말고 조금 풀면서 용적률과 높이제한을 동시에 완화시키면 공급은 많이 늘어날 겁니다.

[앵커]
오늘 이재명 경기지사가요. 경기도형 공공주택 공급계획을 발표했어요. 그러니까 3기 신도시 주택에 절반 이상을 공공임대로 공급한다고 하거든요. 어떻게 생각하세요?

[권대중]
3기 신도시는 공공주택 특별법으로 분양하기 때문에 50% 가까이를 임대주택으로 짓게 되어 있습니다. 그런데 계획은 현재 35%가 임대주택입니다, 이미. 여기에 경기도형 공공주택 임대주택을 짓겠다고 하는데 가장 중요한 건 교통입니다.

교통이 원활해야만 거기 들어가거든요. 교통이 좋은 자리에 지은다면 성공 가능성도 있습니다. 두 번째는 이제 또 학교, 학군문제가 있거든요. 직장과의 거리 문제가 있기 때문에 경기도 내 거주하는 공무원들이나 직장인들은 분양받을 가능성이 있습니다.

[앵커]
3기 신도시 같은 경우는 어디에 지을지 정해진 거잖아요. 주변에 교통은 어떻습니까? 접근하기 좋습니까?

[권대중]
지금 계속적으로 교통대책을 내놓고 있습니다. 지금 고양 창릉지구 같은 경우에는 세종역부터 고양역까지 전철을 놓기로 했거든요. 그 외 큰 대책이 없어요. 그냥 자유로와 연결하는 정도. 그다음에 인천 계양지구 같은 경우는 아직 대책이 없습니다.

대장지구도 마찬가지고요. 그리고 하남지구 같은 경우는 지하철 3호선 연장선 지금 계획되어 있고요. 그다음에 남양주 왕숙 1, 2호 같은 경우는 GTX가 들어갈 가능성이 있어요. 그래서 교통대책은 큰 그림은 그려졌지만 그거 가지고는 부족하다고 봐요.

[앵커]
전체적으로 봤을 때 일단 부동산 가격은 안정을 찾을 가능성이 더 커보이는데 어떻게 보세요?

[권대중]
3기 신도시를 공급한다고 해서 사실 서울의 수요를 원하는 수요자가 가겠느냐가 문제입니다. 수요자가 원하는 지역에 공급돼야 되는데 그렇지 않다는 3기 신도시가 만들어진다 하더라도 서울 주요 지역의 집값을 하락하는 데는 역부족이라고 생각되고요.

[앵커]
임대차 3법이 도입되면 어떻습니까?

[권대중]
그렇게 되면 주택가격은 좀 안정화될 수 있는데 그게 단기적이라는 이야기죠. 중장기적인 계획은 아니고요.

[앵커]
중장기라고 하면 몇 년을 말씀하시는 겁니까?

[권대중]
적어도 10년, 15년을 내다보는 정책이어야 되는데. 부동산 3법을 시행하면 적어도 4, 5년 정도는 안정을 찾을 거라고 봅니다.

[앵커]
10년에서 15년 뒤면 전체적으로 인구도 줄고요. 가구수도 줄지 않을까요?

[권대중]
그런데 서울은 그렇지 않을 거라고 봅니다. 인구가 감소해도 도심지에 몰려 사는 습성이 있기 때문에 도쿄나 다른 나라를 봐도 도심지역 주택가격은 그대로 유지될 거라고 봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 관련 내용 살펴봤습니다. 잘 들었습니다.

[권대중]
고맙습니다.