[개미일기] 주택 매매 전 꼭 따져봐야 할 부부 공동명의의 '득과 실'

개미일기 2021-05-31 07:00
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몇 년 전까지만 해도 부부 공동명의로 주택을 소유하면 세금을 아낄 수 있었다. 하지만 최근 집값이 급등하면서 공동명의 부부의 종합부동산세 부담이 단독명의보다 늘어나는 경우가 발생했다.

이에 따라 '2020년 세법개정 후속 시행령'이 내려지면서 2021년 종합부동산세 부과분부터 부부 공동명의 1주택자도 1세대 1주택자와 동일한 혜택을 받게 됐다.

올해부터 부부 공동명의자는 기존처럼 부부 6억 원씩 총 12억 원을 공제받거나, 기존 단독명의와 같이 9억 원을 공제받고 고령자·장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 고령자·장기보유 세액공제란 만 60세 이상이 공동주택을 5년 이상 보유했을 경우 종합부동산세 일부를 공제해주는 것을 말한다.

개정안에 따라 일반적으로 주택 1채를 보유하는 경우는 단독명의보다 부부 공동명의가 세금 부분에서 유리한 경우가 많아졌다. 종합부동산세나 집을 처분할 때 발생하는 양도소득세 역시 누진세율이 적용되는 소득세법상 공동명의일 때가 단독명의일 때보다 더 많은 절세가 가능하다. 따라서 처음으로 주택을 구입하는 부부라면 대부분 공동명의가 유리하다.

하지만 기존 단독명의 주택을 보유하고 있던 부부가 절세를 위해 공동명의로 바꾸는 경우는 생각을 좀 더 해봐야 한다. 공동명의로 변경할 때의 장점은 1세대 1주택은 9억이 공제되지만 2인 공동 명의 시 총 12억이 공제된다는 점이다. 그리고 추후 주택 매도 시 양도세도 아낄 수 있다.

하지만 명의를 공동명의로 변경하는 것은 집값 절반을 배우자에게 '증여'하는 행위기 때문에 증여세가 발생할 수 있다. 부부의 경우 10년 내 6억 증여까지만 비과세이므로 나머지 부분에 대해서는 이에 따른 증여세를 부담해야 하고 3.5% (최대 12%)의 증여 취득세도 발생한다. 또한, 최소 5년 동안 해당 주택에 대한 공동명의를 유지해야 한다. 그렇지 않을 경우 취득가액 이월과세가 부과되기 때문이다. 따라서 장기적으로 유지가 가능한 경우만 공동명의로 변경해야 한다.

결국, 세금 측면에서 봤을 때 단독명의에서 공동명의로 변경하고도 유리하려면 위 내용으로 발생하는 세금을 전부 계산한 뒤에도 이득이 생긴다는 판단이 섰을 때 변경하는 게 좋다. 여기에 앞으로의 주택 가격 변동 상황 등이 변수가 될 수 있다.

또, 주택 보유에 따른 세금은 세대 기준이 아닌 사람 별 과세이기 때문에 지분을 일부만 가지고 있어도 1주택으로 본다. 따라서 2주택, 3주택일 경우 종부세 중과세율로 최고 세율이 6%까지 적용될 수 있으니 다주택자는 공동명의가 유리하다고 볼 수 없다.

YTN PLUS 정윤주 기자
(younju@ytnplus.co.kr)
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