[뉴스라이브] '착한 임대인' 혜택 늘리고 임차인 대출 문턱 낮춘다

■ 진행 : 호준석 앵커, 김선영 앵커
■ 출연 : 김효선 / NH 농협은행 부동산 전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 오늘 발표됐습니다. 임대차 시장 안정을 위한 전월세 대책과 주택 공급의 걸림돌로 꼽혔던 분양가 상한제 개선이 핵심인데요.

전문가와 짚어보도록 하겠습니다. 김효선 NH 농협은행 부동산 전문위원 모셨습니다. 어서 오세요.

[앵커]
안녕하십니까? 2020년 7월에 임대차 3법이 만들어지면서 2년이 거의 다 흘러갔고 그래서 2년 계약갱신청구권을 그때 한 번 쓴 분들이 이제 새로 전월세 시장에 나오게 되면서 걱정이었고 그런 맥락에서 나온 오늘 대책. 상생 임대인 여기에 혜택을 주겠다는 내용이 제일 중요한 겁니까?

[김효선]
네, 맞습니다. 지금 상생 임대인이라고 해서 약간 착한 임대사업자를 쉽게 연상해 보시면 되는데요.

상생 임대인이라는 신규 계약이나 갱신 계약을 새로 체결할 때 그 직전 계약에서 인상폭을 5% 이내로 계약을 체결하고 그것을 2년 정도 유지해 주는 임대인들을 상생 임대인이라고 말합니다.

[앵커]
그런데 제가 궁금한 게 5%로 상한선을 정해놓지 않았습니까, 지금?

[김효선]
그건 전월세 상한제에 대한 부분이고요. 상생 임대인은 자발적으로 신규나 계약 갱신을 할 때 5%로 할 때는 새로운 혜택들을 준다는 내용입니다. 약간 차이점은 전월세 3법 같은 경우에는 의무만 있지 거기에 대한 혜택 부분은 없잖아요.

그런데 상생 임대인으로 했을 때는 추가적인 혜택을 주겠다라는 내용이 포함되어 있습니다.

[앵커]
내용들이, 그 혜택이 확 와닿는 내용이라고 할 수 있나요? 어떻게 보십니까?

[김효선]
확 와닿는 내용이라기보다는 일단 전체적으로는 비과세 혜택 이런 부분들이 있는데요. 5% 이내로 2년 정도 유지를 하면 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택 부분을 2년 거주를 해야지만 규제지역에서는 혜택을 주거든요.

그런데 2년 거주 중에서 1년을 거주했다라고 치는 게 기존이었다면 앞으로 개선되는 내용은 2년 모두를 면제해 주는 이런 부분들이 추가적인 완화 부분이 됩니다.

[앵커]
지금 시장이 어떻습니까? 실제로 시장에서는 8월쯤 되면 상당히 어려움이 있을 것으로 예상, 우려하는 목소리가 많습니까?

[김효선]
약간 상반되는 의견들이 많이 있기는 합니다. 일단 전셋값 급등 같은 경우에는 임차인 수요가 많은 지역에서는 일부 나타날 수 있는 여지가 있어 보이고요.

실제로 임대차 3법이 진행되기 직전에 한국부동산원의 통계를 보면 월세보증금이나 월세액들이 급등하는 모습들은 볼 수가 있었거든요.

그래서 인기 있는 지역들은 전셋값이 급등하거나 또 최근에는 종부세 같은 것들이 많이 부담이 되고 있고 임차인들도 대출 이자들이 많이 올라서 월세 쪽으로 전환하는 게 편안할 수 있거든요. 그래서 전셋값 급등이나 월세로 전환하는 이런 속도는 빠를 것으로 예상이 됩니다.

[앵커]
이번에 민간 임대사업자 지원도 늘린다는 대책이 포함이 됐는데요. 어떤 내용입니까?

[김효선]
민간 임대사업자는 사실 전 정부에서도 2017년도에는 민간 사업자 제도를 확대해서 임차 시장의 공급을 대폭 완화해 주기 위해서 굉장히 많은 세제 혜택을 줬었거든요.

재산세라든가 양도세, 종부세 같은 모든 세제들을 전부 완화해 주는 안들이 있었다가 그게 다주택자한테 너무나 큰 세제 혜택을 줘서 절세로 악용되는 여지가 있어서 최근에는 4년이나 8년 단기 임대주택이나 그리고 아파트 임대주택은 아예 폐지가 된 상황입니다.

그래서 이번 개선안은 모든 세제 혜택들을 다시 부활하거나 아니면 아파트 임대사업자 같은 것들을 다시 부활하는 것 같은 파격적인 혜택은 아니고요. 일부 기간에 대한 연장이나 소폭 완화하는 정도의 수준이기는 합니다.

[앵커]
임대인들한테 혜택을 줘서 물량이 많이 나올 수 있도록. 임차인에 대한 대책은 어떤 게 나왔습니까?

[김효선]
임차인에 대해서는 지원책을 주는 수준들이 많이 있는데요. 지금 월세를 내게 되면 총 급여액이 7000만 원 이하인 분들은 세액공제가 지금 10%, 그리고 5500만 원 이하인 경우에는 세액공제가 12% 적용이 되고 있는데 그것을 전자 같은 경우는 12%, 최대 15%까지 공제를 하겠다라는 내용입니다.

그래서 이 수준은 교육비나 의료비 세액공제와 거의 동일한 수준까지 인상하겠다라는 내용 정도로 약간 지원책 정도로 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
체감 폭이 어느 정도일까요? 폭이 많이 올린 건가요?

[김효선]
일단은 공제 대상이 소득 조건이 있기 때문에 수요자들에 대한 제한이 있을 것 같고요. 또 이게 직접적으로 와닿으려면 매달 내는 월세에 대해서 보전을 받는 부분들을 임차인들은 기대할 텐데 연말정산에 가서야 지원책을 받을 수 있기 때문에 체감하는 수준은 적을 것으로 예상됩니다.

[앵커]
아무래도 이런 대책 만든 게 요즘에 가보면 전세가 줄고 월세가 많아지기 때문에 이런 대책이 나온 거겠죠?

[김효선]
맞습니다. 실제로 전년도 2월 같은 경우에는 월세가 전체 임차 시장의 43% 수준이었거든요. 그런데 올해 2월부터 이게 50% 이상이 월세 계약이 늘어나고 지금까지 이어져 오고 있습니다.

서울 같은 경우는 용산이나 강동구, 양천구 같은 9개 지역을 제외하고는 전세보다 월세 계약이 더 많은 상황이거든요. 그리고 관악구 같은 경우는 월세 계약이 64%가 넘는 수준으로 굉장히 월세 쪽으로 많이 전환되고 있는 상황입니다.

[앵커]
그렇군요. 임대차 3법의 부작용으로 갱신계약 할 때 하고, 전세. 그다음 신규 계약할 때 차이가 너무 많이 난다, 이 부분에 대한 대책도 이번에 발표됐습니까?

[김효선]
구체적으로 딱 체감할 만한 대책이 포함되어 있지는 않고요. 지금 전세대출을 받을 때 버팀목 전세대출을 받게 되는데 그 대상에 대한 기준은 그대로 두되 거기에 대한 한도를 조금 강화해 주는, 완화해 주는 이런 대책들이 포함되어 있습니다.

예를 들어서 보증금 금액이라든가 최대 대출 한도 같은 것들은 소폭 늘려주는 수준이라서 이것도 수요자들로 하여금 그냥 전세자금대출을 받을 수 있는 대상은 정해져 있기 때문에 대상이 늘어나거나 하는 수준은 아니어서 약간은 기대에 못 미치는 수준일 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
전반적으로 체감하기에는 기대에 못 미친다 이런 얘기를 하시는데 어떻게 보십니까? 혜택 부분에 있어서 체감할 정도는 이번 대책이 아니다, 조금은 미흡하다, 이렇게 보시는 건가요?

[김효선]
정부의 지금 현재 상황에서는 사실 법령 개정이 필요하지 않고 그냥 시행령, 행정입법 정도로만 할 수 있는 정도에서는 최선을 다한 부분이라고는 생각되기는 하고요.

앞으로 여야 간 어느 정도 깊이 있는 또 속도감 있는 그런 합의가 될지, 거기에 따라서 향후 정책에 대한 새로운 정책들이 기대되는 상황입니다.

[앵커]
그래서 빨리 국회가 원 구성을 해야 된다는 게 여기저기서 확인이 되는 겁니다. 이번에 분양가 상한제 이게 관심이었거든요. 제일 중요한 게 어떤 내용입니까?

[김효선]
일단 분양가 상한제도 최초에는 폐지를 얘기하다가 나온 것은 폐지보다는 일부 개선에 대한 안이 나왔습니다.

분양가 산정을 할 때 택지비 플러스 건축비 그리고 가산비가 합쳐져서 분양가 산정을 하게 되는데 이 중 재정비 사업에 대한 실질적인 비용들, 예를 들어서 세입자 이주비라든가 아니면 대출에 대한 이자 비용 같은 것들을 가산비에 포함시켜서 분양가를 조금 소폭 상승할 수 있는 여지를 줬고요.

그리고 최근에는 원자재 가격 같은 것들이 너무나 급등해서.

[앵커]
공사 멈춘 데도 있잖아요.

[김효선]
맞아요. 그리고 공사비도 보통 30% 이상은 인상을 많이 했거든요. 그런 인상폭을 일부는 건축비에 포함될 수 있는 그런 기준을 마련했다라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
어떻게 보십니까? 재건축 시장 같은 경우에는 이번 대책으로 보다 속도가 붙거나 활성화될 수 있는 길이 열리는 건가요?

[김효선]
어느 정도 여지는 있을 수 있는 것 같습니다. 그렇지만 공급자 입장에서 보면 폐지를 기대했다가 이 정도 개선이기 때문에 조금 기대에 못미칠 수는 있지만 그래도 조금이라도 인상할 수 있는 폭은 생겼기 때문에 사업장마다 차이는 있겠지만 그래도 공급이 지연되고 있던 부분들이 어느 정도는 숨통을 트일 수도 있을 것 같다는 예상이 됩니다.

[앵커]
분양가상한제라는 게 사실 계속 논쟁이 되고 있는 것이지 않습니까? 이러면 집값 올리는 거 아니냐. 시장에서 직접 보시는 입장에서는 어떻게 생각하십니까?

[김효선]
집값에 대한, 특히 분양가에 대한 인상은 당연히 있을 수밖에는 없다라고 생각이 됩니다. 지금 건축비랑 가산비가 소폭 정도 올라갈 수 있는 그런 상황이 됐고 택지비 자체도 최근에 너무 많이 올라서 감정평가 금액도 굉장히 많이 높아졌거든요.

그렇지만 지금 현재 상황에서는 비용이 증가한 상태이기 때문에 인상할 수밖에 없는 현실적인 부분도 있다고 보고요. 그렇지만 분양을 받는 실수요자들 입장에서는 지금 또 분양가 전체가 9억 원을 넘어가게 되면 중도금 대출이 아예 안 되고 또 잔금 대출도 DSR에 포함되기 때문에 개인에 따라서 납부할 수 있는 여력이 굉장히 많이 달라지기는 하거든요.

그래서 분양가 상한제 인상 부분은 현실적으로는 불가피한 부분이지만 이것을 실수요자에게 맞게 공급을 하려면 이런 대출 부분에 대한 부분들도 추가적인 조정이 필요하지 않을까 생각됩니다.

[앵커]
또 한 가지 눈여겨봐야 할 게 분양가 상한제 적용받는 지역은 실거주 요건 등이 까다로웠잖아요. 이건 완화되는 거죠, 이번에?

[김효선]
네, 실거주 요건이 지금 공공택지 같은 경우에는 최대 5년 그리고 민간택지 같은 경우에는 최대 3년간 실거주 의무를 해야 되고, 임대차시장에 많은 부정적인 영향을 주는 건 최초 입주를 하는 그 시점부터 거주를 해야 됐거든요.

그런데 이 중에서 거주 의무기간을 줄여주는 건 아니고요. 직접 들어가서 살아야 되는 것을 최초 입주일에서 나중에 매매를 하거나 상속을 하거나 소유권 이전을 하는 시점부터 실거주 기간을 보는, 실질적인 거주 기간을 보는 것으로 바뀌었습니다.

이것은 분양가 상한제에 대한 거주 의무라기보다는 임차시장에 즉각적인 공급을 위해서 당장 입주를 앞둔 물건들이 많이 있거든요. 거기를 임차로 조금 전세시장에 공급을 할 수 있는 여력을 만들어줬다라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
다 지으면 바로 들어가 살지 않아도 되는 그런 상황으로 가는 거군요.

그래서 거주자, 입주할 사람들한테는 대출 규제도 완화해 줘야 이게 돌아갈 것이다라고 말씀해 주셨는데 문제는 금리가 너무 많이 올랐고 주택담보대출이 7% 넘은 곳도 있다고 하니까 부동산시장이 얼어붙기 시작한 것 아니냐라는 전망이 나오고 있는데 현장 전문가로서 부동산시장 어떻게 예측하시는지요?

[김효선]
지금은 주택 가격이 오르고 내리고를 떠나서 거래가 너무 안 되는 게 굉장히 큰 문제이기는 하거든요. 그런데 그 부분이 말씀하신 여러 가지 요인 중에서 최근에 대출이 제한되는 부분들 그리고 계속해서 기준금리, 대출금리가 올라가는 부분들이 큰데요.

이번 대책은 사실 매매시장에 바로 영향을 주는 부분들은 많이 포함되어 있지 않기는 합니다. 일단 매매시장에는 분양가에 대한 부분이기 때문에 분양가가 일부 상승이 되더라도 이게 공급까지 이어지려면 어쩔 수 없는 기간에 대한 부분이 있고요.

그리고 지금 임대차 시장에는 어느 정도 안정화를 줄 수 있는 여러 가지 방안들이 포함되기는 했는데 이것도 공급에 대한 게 바로 나올 수 없는 부분이라 그냥 임차인들에게 소폭의 지원을 주는 정도의 수준이기는 합니다.

그렇지만 지금 정부의 방향성을 명확히 하고 있고 할 수 있는 부분 위주로 현실화될 수 있는 이런 부분 위주로 대책이 빨리 나온 부분은 있어서 이 내용을 기반으로 여야 간에 빠른 합의와 추후에 더 시장에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 정책들을 마련할 수 있는 발판이 된 것 같기는 합니다.

[앵커]
제가 여쭤본 것은 그건 그거대로 하고 이것과 관계 없이 앞으로의 매매시장, 부동산 시장 궁금해하시는 분들이 많으니까 어떻게 전망하시는지 그걸 듣고 싶습니다.

[김효선]
작년까지는 모든 지역의 모든 유형의 주택이 굉장히 올랐다면 올해는 일부 지역 그리고 신축보다는 재정비사업 위주로 가격이 많이 오르는 상황이기는 합니다.

그렇지만 처음에 여러 가지 공약이 나왔을 때는 재정비사업에 대한 기대감 때문에 거래들도 가끔 되고 기대감이 1기 신도시 위주로 가격이 많이 오른 부분이 있거든요.

그런데 오늘 대책도 그렇지만 이게 생각보다 속도가 나지 않는 부분들이 있다 보니까 최근에는 현장에 계신 많은 수요자들도 매입에 대한 문의가 눈에 띄게 준 부분은 있습니다.

그래서 오늘 같은 정책들이 나오는 게 의미가 있는 게 앞으로 어떻게 하겠다라는 내용이 조금씩 규제가 벗겨지는 부분이 있잖아요.

규제가 한 꺼풀 한 꺼풀 벗겨지면서 더욱더 입지에 대한 중요성 그리고 재정비사업의 단지마다의 속도감에 대한 중요성이 더 커지기 때문에 정말 좋은 지역들이나 재정비가 빨리 진행될 수 있는 지역들 위주로는 호가로 거래가 될 수 있지만 그렇지 못한 지역들은 반대로 수요자들은 많이 없어진 상태고 매물들은 양도세 중과액 이런 것 때문에 적체가 되고 있거든요.

그래서 그런 곳들은 오히려 급매 위주로만 거래가 될 수 있어서 지역별로 많은 온도 차가 발생할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
정부의 의도대로 부동산 공급에 숨통이 트일 수 있었으면 좋겠습니다. 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원이었습니다. 고맙습니다.



YTN 이하린 (lemonade0105@ytn.co.kr)