"노원 월세 300만 원 넘어"...각종 규제가 불러온 풍선효과 [굿모닝경제]

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 말씀하신 내용들 지표를 조금 보자면 8월에 서울 아파트 주택종합가격, 한 달 전보다 0.97% 올랐고요. 이 오름폭 자체가 전달에 비해서 약간 축소되기는 했는데 강남구와 서초구는 하락을 했지만 성북구, 노원구, 서대문구 같은 곳들, 다 1% 넘게 굉장히 높은 폭의 오름세를 보여줬습니다. 그렇다면 말씀해 주신 내용을 보면 풍선효과가 아주 명확하게 나타나고 있다, 이렇게 봐야 되는 거네요?

◆삭병훈> 그렇습니다. 세 가지 이유를 지적할 수 있는데요. 첫 번째, 두 가지 이유는 전월세 가격을 급등시키는 요인이 됐습니다. 첫 번째는 토지거래허가제입니다. 주택 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주를 하는 의무를 부과하다 보니까 당연히 갭투자를 금지하게 해서 전월세 공급 급감을 초래하게 된 거죠. 이건 그러면 전월세 가격 상승을 유발하는 거고요. 두 번째 이유는 세제개편안인데 양도소득세 부담을 크게 늘렸죠. 장기보유특별공제를 거주특별공제로 전환하므로 만약에 내가 실거주하지 않게 되면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 부담이 급증하게 되어 있습니다. 그다음에 비거주 1주택자 말고 실거주 1주택자에 한해서만 종부세 기본공제 금액을 상향하다 보니까 실거주를 하지 않으면 사실 종부세 부담도 늘어나는 거죠. 보유세 부담도. 그러니까 이것 역시도 핵심지부터 내가 주택을 가지고 있으면 실제로 거주하게 만들다 보니까 임대주택공급을 줄여서 이 두 가지는 전월세 가격을 급등하게 만드는 요인이 됐습니다. 그다음에 마지막은 대출규제로 가격대별로 대출한도를 줄여버렸습니다. 그래서 15억 원 이하만 6억 원 대출이 가능하고 12억 원을 넘어가는 집은 4억에서 2억까지밖에 대출이 안 되니까 전월세 가격 급등으로 어쩔 수 없이 전월세에서 핵심지 전월세를 감당하지 못하고 외곽으로 밀려나는 사람들은 6억까지 대출이 가능한 성북구, 노원구에 가서 집을 살 수밖에 없는 그런 상황이 되다 보니까 이런 결과가 초래됐다라고 보시면 되겠습니다.

◇앵커> 전월세가 없으니까 강제로 매수를 할 수밖에 없는 그런 상황이 됐다. 조금 전에 말씀해 주신 전월세난 그리고 토허제 실거주 유예 같은 것들은 잠시 뒤에 좀 더 이야기를 해 보도록 하겠고요. 지금 풍선효과에 대해서 이야기하고 있는데 이게 서울에서만 나타나는 게 아니라 경기도 지역에서도 어느 지역은 좋고 나머지는 굉장히 안 좋고, 이런 모습들도 보여지거든요. 이런 흐름들 앞으로도 계속 이어진다고 봐야 되는 겁니까?

◆석병훈> 정책 기조가 변하지 않는다면 계속 이어지고요. 특히 어느 지역이 집값이 오를 것이냐면 지금 보면 광명, 분당, 수원 영통, 동탄, 용인 기능 이런 지역들이 경기도에서 특히 집값이 오르고 있는데 이런 지역의 특징이 있습니다. 일자리로서 접근성이 뛰어난 곳이죠. 이것이 일자리로서의 접근성, 직장의 접근성이 뛰어난 것이 결국 부동산 시장에서 입지가 좋은 지역인데 서울에 일자리가 많은 곳은 대표적인 곳이 광명시가 되겠습니다. 여기는 가산디지털단지하고 여의도로서 접근성이 뛰어나고 분당 같은 경우 강남으로 접근성이 뛰어나니까 이런 지역으로 풍선효과로 집값 상승이 유발되는 것이고요. 또 다른 곳은 최근 막대한 성과상여금을 지급한 삼승전자와 SK하이닉스로의 접근성이 뛰어난 지역. 수원 영통이라든지 동탄, 용인 기흥. 이런 지역의 집값 상승이 특히 경기도에서는 커질 것이다.

◇앵커> 소위 말하는 셔세권들이 오를 것이다. 그런데 내 집 한 칸 마련하는 게 너무 힘든데요. 내집 한 칸 마련하기 어려운 분들은 전월세를 선택할 수밖에 없습니다. 그런데 시장에 나가보면 전세는 아예 씨가 말라서 전혀 구할 수 없고 월세는 노도강도 300만 원 넘는 월세가 지금 눈에 띄는 상태입니다. 그러니까 월세 가격, 어마어마하게 오르고 있다는 뜻 아닌가요?

◆석병훈> 그렇습니다. 이것은 현 정부의 정책실패 때문에 당연히 전세 실거주를 강제하니까 실거주를 유도하는 방식으로 정책을 쓰니까 기존 임대주택을 공급하던 다주택자들이 본인이 가지고 있던 집으로 본인이 들어가서 살거나 본인의 자식들이 들어가서 살거나 이렇게 만들어주는 거죠. 그러면 핵심지부터 전세 주택 공급이 감소하게 되고요. 그렇게 되면 전세 가격은 상승하니까 전세가격을 감당할 수 없으면 결국은 월세로라도 살 수밖에 없는 것이죠. 피치 못하게 자녀 교육이나 직장 때문에 서울 밖으로 나갈 수 없는 사람들이 많기 때문입니다. 그러면 당연히 월세 역시 실거주를 강요하니까 전세 공급이 줄어들면 월세 공급도 줄어들기는 마찬가지니까 월세 수요는 늘어나는데 공급이 줄어들게 되면 월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 여기에 더해서 보유세 부담이 올라가는 것을 미리 월세 가격 인상에 포함시키는, 전가시키는 효과까지 반영됐을 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.

◇앵커> 저희가 지금 그래픽으로 보여드리고 있는데 노원구, 도봉구, 강북구 같은 곳의 월세 가격별 거래, 높은 거래가 굉장히 많이 올라간 모습을 확인할 수 있었고 실제로 현장에서 들려오는 목소리를 봐도 같은 면적인데 보증금이 50% 올랐다, 이런 말들이 많이 들리는 상황이거든요. 그런데 이런 월세 급등의 출발점, 이건 결국 전세 부족이 촉발한 문제다, 이렇게 보는 시선이 많거든요. 맞습니까?

◆석병훈> 당연히 그렇습니다. 지금 전세 같은 경우도 거래량 기준으로 봤을 때 3월에 1만 914건이었는데요, 서울 아파트 전세 거래량이. 8월에 7263건으로 3월의 67% 수준으로 떨어졌습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아시엘에 따르면 지난달 31일 기준으로 서울 전세 매물이 1만 9940건으로 전월 대비 6% 감소했고 전년 대비로는 13% 가까이 줄어들었습니다. 이렇게 전세 매물이 급감하는 건 실거주를 강요하는 세제개편안이라든지 이런 토지거래허가제 이런 규제 때문으로 불가피하게 나타나는 현상이고요. 아까도 말씀드렸다시피 현 정부의 정책 기조는 서울의 주택시장을 예를 들면 다주택자와 무주택자 간의 제로섬 게임으로 보고 있다라는 데 있습니다. 그러니까 다주택자들이 집의 강제로 팔게 만들면 그 집을 무주택자가 살 것이다. 그러니까 뭐가 문제냐, 이런 착각 속에서 이런 정책이 나온다고 보고 있는데요. 문제는 무주택자가 살 돈이 안 되는 거죠. 대출규제도 있고. 실제로 대출 없이 집을 살 만큼 자산이 없기도 없지만 서울에 직장이나 교육 때문에 살아야 되는, 전월세로라도 살아야 되는 입장인 무주택자들이 대거 있는데 이 사람들이 집을 살 수 있을 거라고 생각하는 것은 큰 착각인 거죠. 이런 것을 바탕으로 정책을 쓰니까 전월세 공급이 급감을 하게 되면 무주택자들은 울며 겨자먹기로 높은 월세를 부담하면서 서울에 남아 있어야 되는 이런 상황으로 내몰릴 수밖에 없다. 그래서 이런 현상이 나오고 있다고 보시면 되겠습니다.

대담 발췌 : 김서영 디지털뉴스팀 에디터

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